본 연구는 존치관리구역 내에서 효과적인 중·소규모 부동산개발의 증진 및 발전을 위해 지구단위계획의 문제점 및 합리적인 개선방안을 도출하고자 하였다. 문제점과 개선방안을 도출하기 위해, 3개의 전문가 그룹을 부동산개발 사업자 그룹·건축사 그룹·지구단위계획 및 존치관리구역 담당 공무원 그룹으로 구성하고 이들을 대상으로 심층인터뷰를 실시하였다. FGI를 통해 정리된 의견 및 언어데이터를 언어네트워크분석(Semantic Network Analysis)의 계량분석을 통해, 중요결과들을 도출하였다.
첫 번째, 존치관리구역의 지구단위계획이 중·소규모에 부정적인 영향을 미친다는 인식에 세 그룹(사업자·건축사·공무원 그룹) 모두 동의 및 공감하였으며, 공무원 그룹에서는 존치관리구역의 시가지정비는 중·소규모 부동산개발로 진행해야 한다는 의견이 도출되었다.
두 번째, 지정 공동개발과 소규모 획지의 경우, 재산권을 침해하는 것으로 보아 폐지가 필요하다고 보고 있으며, 자율형 공동개발에서의 의무규정도 완화하여 자율형 공동개발의 활성화를 유도할 필요성이 있다고 보았다. 중·소규모 부동산개발은 규모와 사업성의 한계로 법정주차대수를 채우지 못해, 기준 및 허용용적률에 해당하는 건축물을 축조하기 힘들 수 있을 것으로 판단되며, 맞벽건축·합벽건축과 같은 건축협정을 통해 잉여주차장을 조성하고 기부채납하여, 공공에서 제공 및 운영하는 방안이 도출되었다. '환경친화에너지 효율화 인센티브'의 경우 환경적인 건축을 유도한다는 취지는 좋지만 형식적이고 비효율적이며, 명확한 확인주체와 매뉴얼의 필요성이 제기되었다. 중·소규모 부동산개발의 경우, 규모 상 공공으로의 기부채납이 어려워 허용용적률을 넘어선 상한용적률에 상응하는 용적률 인센티브를 적용하는 것이 불가능할 것으로 판단하였으며, 이를 위해서 개발권양도제(TDR) 도입과 상한용적률에 해당하는 연면적을 적용받을 수 있는 지구단위계획 제도체계의 개편이 필요할 것으로 보인다. 지구단위계획에서 정하고 있는 건축한계선 및 기타 지정선은 재산권 침해가 되므로 인센티브 완화 등을 통해 개선되어야 될 것으로 보았다.
세 번째, 존치관리구역 내 중·소규모 부동산개발에 대한 지구단위계획의 법적인 문제점·개선방안에 대한 분석결과로 의무 공동개발의 경우, 토지소유자 간의 의견 충돌로 사업이 진행되지 않은 경우가 빈번하므로 정비사업처럼 공동개발 동의율에 따라 토지수용 및 수용에 따른 토지보상을 지자체조례 및 「지구단위계획수립지침」에서 법제화하는 방안이 필요하다고 보았다. 「건축법」과 「국토계획법」 등 타법에서 규제하는 사항을 지구단위계획에서 추가로 규제할 경우, 용적률 인센티브를 추가적으로 완화할 필요성이 있음이 도출되었다. 지구단위계획은 「국토계획법」, 존치관리구역은 「도시재정비법」으로 구분하다보니 특정 현장의 문제를 진단하고 해결하기가 어려우며, 이를 해결하기 위해 각 법령 개정의 필요성과 존치관리구역 내 지구단위계획의 경미한 변경사항에 대해서는 지자체에서 신속하고 지역 특성에 맞게 처리할 수 있어야 한다고 보았다. 지구단위계획에서 규제하는 용도제한 중 지정용도와 불허용도의 경우, 명백한 재산권 침해이기에 이에 상응하는 만큼 용적률 인센티브를 완화하거나 「지구단위계획수립지침」의 수립목록에서 제외하여야 할 필요성이 있는 것으로 보았다.
마지막으로 중·소규모 부동산사업의 경우, 토지 및 사업지의 규모가 작아 지구단위계획에서 설치를 유도하는 인센티브 항목의 적용 및 설치가 난해하며, 국토교통부 등과 같은 관계부서의 추가적인 지구단위계획 지침의 필요성, 존치관리구역 내, 별도의 개발방안이나 개발전략 수립의 필요성이 추가적인 분석결과로 도출되었다.