표제지
목차
국문초록 18
제1장 서론 20
제1절 연구의 배경 및 목적 20
제2절 연구의 범위 및 방법 23
제3절 연구의 구성 및 체계 25
제2장 이론적 고찰 28
제1절 부동산개발의 이해 28
1. 부동산개발의 이론적 고찰 28
2. 부동산개발과 부동산개발업의 정의 34
3. 부동산개발 과정 및 사업자 유형 39
4. 문화적 도시재생과 부동산개발 45
제2절 지구단위계획의 이해 51
1. 지구단위계획 제도의 변천과 위상 51
2. 지구단위계획 제도의 개요 및 원칙 54
3. 지구단위계획구역의 유형 및 지정절차 62
4. 지구단위계획의 인센티브 제도와 용도제한 67
5. 외국의 지구단위계획 제도 76
제3절 재정비촉진지구 및 존치관리구역의 이해 92
1. 재정비촉진사업의 개요 92
2. 재정비촉진지구의 유형 및 서울시 현황 95
3. 존치관리구역의 개념 및 지정현황 99
제4절 선행연구 고찰 및 차별성 119
1. 지구단위계획의 선행연구 고찰 119
2. 중·소규모 부동산개발의 선행연구 고찰 127
3. 선행연구와의 차별성 130
제3장 연구설계 132
제1절 연구모형 132
1. 연구모형의 설정 132
2. 연구대상(중·소규모 부동산개발)의 개념적 정의 133
제2절 FGI 조사개요 135
1. FGI 조사방법 135
2. FGI 조사대상 135
3. FGI 조사과정 137
제3절 분석방법 140
1. 네트워크 과학과 언어네트워크의 의미 140
2. 언어네트워크분석(Semantic Network Analysis) 141
3. 언어네트워크분석의 적용 원리 143
제4장 연구분석 결과 144
제1절 지구단위계획이 미치는 영향에 대한 인식 145
1. 사업자 그룹의 인식 145
2. 건축사 그룹의 인식 148
3. 공무원 그룹의 인식 152
4. 소결 155
제2절 지구단위계획의 문제점에 대한 인식 157
1. 사업자 그룹의 인식 157
2. 건축사 그룹의 인식 160
3. 공무원 그룹의 인식 164
4. 소결 167
제3절 지구단위계획의 법적 문제점에 대한 인식 169
1. 사업자 그룹의 인식 169
2. 건축사 그룹의 인식 172
3. 공무원 그룹의 인식 176
4. 소결 179
제4절 중·소규모 부동산개발 진행 시 지구단위계획의 주요 개선방안에 대한 인식 181
1. 사업자 그룹의 인식 181
2. 건축사 그룹의 인식 184
3. 공무원 그룹의 인식 188
4. 소결 191
제5절 지구단위계획의 법적 개선방안에 대한 인식 194
1. 사업자 그룹의 인식 194
2. 건축사 그룹의 인식 197
3. 공무원 그룹의 인식 201
4. 소결 204
제5장 결론 206
제1절 연구결과 206
제2절 시사점 213
1) 부동산개발 업체의 무분별한 설립 213
2) 지구단위계획 적용방식의 다양화 214
3) 존치관리구역의 중·소규모 부동산개발 및 지구단위계획 연구 시도 215
제3절 연구의 한계 217
1) 자료의 한계 217
2) 연구대상 및 지역의 한계 217
3) 연구방법의 한계 218
참고문헌 219
부록 230
[부록 1] 서울시 지구단위계획 친환경 인센티브 항목 230
[부록 2] 서울시 지구단위계획 계획유도 인센티브 항목 231
[부록 3] 건축물 및 획지 등에 관한 지구단위계획 표시기호 232
[부록 4] 서울시 용도지역별 용적률 적용기준 234
[부록 5] FGI 질문지 235
ABSTRACT 241
〈표 1-1〉 연구의 구성 및 체계 26
〈표 2-1〉 부동산개발업의 한국표준산업분류 37
〈표 2-2〉 부동산개발업의 한국표준산업분류 내용 및 예시 38
〈표 2-3〉 부동산개발 과정의 단계 분류 40
〈표 2-4〉 부동산개발에 관한 단계별 규제 42
〈표 2-5〉 부동산 개발사업 유형에 따른 사업주체 43
〈표 2-6〉 지구단위계획 제도의 변천과정 52
〈표 2-7〉 지구단위계획의 정의 및 성격 55
〈표 2-8〉 지구단위계획의 주요내용 56
〈표 2-9〉 지구단위계획의 구역결정 57
〈표 2-10〉 지구단위계획 수립기준 및 일반원칙 59
〈표 2-11〉 지구단위계획구역 목적에 따라 포함하는 사항 60
〈표 2-12〉 지구단위계획구역 유형 및 지정목적 62
〈표 2-13〉 지구단위계획의 용적률 체계 용어 및 정의 70
〈표 2-14〉 서울시 용적률 인센티브 유형 분석 71
〈표 2-15〉 용적률 인센티브체계 개념 72
〈표 2-16〉 지구단위계획의 용도제한의 종류 구분 76
〈표 2-17〉 재정비촉진사업의 종류 93
〈표 2-18〉 재정비촉진지구의 유형 96
〈표 2-19〉 서울시 재정비촉진지구 유형·면적·위치 98
〈표 2-20〉 서울시 재정비촉진지구 현황 99
〈표 2-21〉 재정비촉진구역 및 존치관리구역 내용 정리표 100
〈표 2-22〉 서울시 재정비촉진지구의 존치관리구역 유형 103
〈표 2-23〉 지구단위계획의 선행연구 검토 125
〈표 2-24〉 부동산개발의 선행연구 검토 129
〈표 3-1〉 건축물 생애관리 유형분류 재구성 134
〈표 3-2〉 FGI 개요 136
〈표 3-3〉 FGI 질문 과정 137
〈표 3-4〉 FGI 그룹별 질문 138
〈표 4-1〉 지구단위계획이 미치는 영향 언어네트워크 기본 속성(사업자 그룹) 146
〈표 4-2〉 지구단위계획이 미치는 영향 언어네트워크 중심성 지수(사업자 그룹) 147
〈표 4-3〉 지구단위계획이 미치는 영향에 대한 토픽 분석(사업자 그룹) 148
〈표 4-4〉 지구단위계획이 미치는 영향 언어네트워크 기본 속성(건축사 그룹) 149
〈표 4-5〉 지구단위계획이 미치는 영향 언어네트워크 중심성 지수(건축사 그룹) 150
〈표 4-6〉 지구단위계획이 미치는 영향에 대한 토픽 분석(건축사 그룹) 151
〈표 4-7〉 지구단위계획이 미치는 영향 언어네트워크 기본 속성(공무원 그룹) 153
〈표 4-8〉 지구단위계획이 미치는 영향 언어네트워크 중심성 지수(공무원 그룹) 154
〈표 4-9〉 지구단위계획이 미치는 영향에 대한 토픽 분석(공무원 그룹) 155
〈표 4-10〉 지구단위계획의 문제점의 언어네트워크 기본 속성(사업자 그룹) 158
〈표 4-11〉 지구단위계획의 문제점의 언어네트워크 중심성 지수(사업자 그룹) 159
〈표 4-12〉 지구단위계획의 문제점에 대한 토픽 분석(사업자 그룹) 160
〈표 4-13〉 지구단위계획의 문제점의 언어네트워크 기본 속성(건축사 그룹) 161
〈표 4-14〉 지구단위계획의 문제점의 언어네트워크 중심성 지수(건축사 그룹) 162
〈표 4-15〉 지구단위계획의 문제점에 대한 토픽 분석(건축사 그룹) 163
〈표 4-16〉 지구단위계획의 문제점의 언어네트워크 기본 속성(공무원 그룹) 165
〈표 4-17〉 지구단위계획의 문제점의 언어네트워크 중심성 지수(공무원 그룹) 166
〈표 4-18〉 지구단위계획의 문제점에 대한 토픽 분석(공무원 그룹) 167
〈표 4-19〉 지구단위계획의 법적 문제점의 언어네트워크 기본 속성(사업자 그룹) 170
〈표 4-20〉 지구단위계획의 법적 문제점의 언어네트워크 중심성 지수(사업자 그룹) 171
〈표 4-21〉 지구단위계획의 법적 문제점에 대한 토픽 분석(사업자 그룹) 172
〈표 4-22〉 지구단위계획의 법적 문제점의 언어네트워크 기본 속성(건축사 그룹) 173
〈표 4-23〉 지구단위계획의 법적 문제점의 언어네트워크 중심성 지수(건축사 그룹) 174
〈표 4-24〉 지구단위계획의 법적 문제점에 대한 토픽 분석(건축사 그룹) 175
〈표 4-25〉 지구단위계획의 법적 문제점의 언어네트워크 기본 속성(공무원 그룹) 177
〈표 4-26〉 지구단위계획의 법적 문제점의 언어네트워크 중심성지수(공무원 그룹) 178
〈표 4-27〉 지구단위계획의 법적 문제점에 대한 토픽 분석(공무원 그룹) 179
〈표 4-28〉 지구단위계획의 주요 개선방안의 언어네트워크 기본 속성(사업자 그룹) 182
〈표 4-29〉 지구단위계획의 주요 개선방안의 언어네트워크 중심성 지수(사업자 그룹) 183
〈표 4-30〉 지구단위계획의 주요 개선방안에 대한 토픽 분석(사업자 그룹) 184
〈표 4-31〉 지구단위계획의 주요 개선방안의 언어네트워크 기본 속성(건축사 그룹) 185
〈표 4-32〉 지구단위계획의 주요 개선방안의 언어네트워크 중심성 지수(건축사 그룹) 186
〈표 4-33〉 지구단위계획의 주요 개선방안에 대한 토픽 분석(건축사 그룹) 187
〈표 4-34〉 지구단위계획의 주요 개선방안의 언어네트워크 기본 속성(공무원 그룹) 189
〈표 4-35〉 지구단위계획의 주요 개선방안의 언어네트워크 중심성 지수(공무원 그룹) 190
〈표 4-36〉 지구단위계획의 주요 개선방안에 대한 토픽 분석(공무원 그룹) 191
〈표 4-37〉 지구단위계획의 법적 개선방안의 언어네트워크 기본 속성(사업자 그룹) 194
〈표 4-38〉 지구단위계획의 법적 개선방안의 언어네트워크 중심성 지수(사업자 그룹) 196
〈표 4-39〉 지구단위계획의 법적 개선방안에 대한 토픽 분석(사업자 그룹) 197
〈표 4-40〉 지구단위계획의 법적 개선방안의 언어네트워크 기본 속성(건축사 그룹) 198
〈표 4-41〉 지구단위계획의 법적 개선방안의 언어네트워크 중심성 지수(건축사 그룹) 199
〈표 4-42〉 지구단위계획의 법적 개선방안에 대한 토픽 분석(건축사 그룹) 200
〈표 4-43〉 지구단위계획의 법적 개선방안의 언어네트워크 기본 속성(공무원 그룹) 202
〈표 4-44〉 지구단위계획의 법적 개선방안의 언어네트워크 중심성 지수(공무원 그룹) 203
〈표 4-45〉 지구단위계획의 법적 개선방안에 대한 토픽 분석(공무원 그룹) 204
〈표 5-1〉 문제점 및 개선방안 분석결과 요약 212
〈그림 1-1〉 연구의 흐름도 27
〈그림 2-1〉 지구단위계획의 제도적 위상 54
〈그림 2-2〉 지구단위계획구역 지정절차 65
〈그림 2-3〉 지구단위계획의 입안 및 결정절차 66
〈그림 2-4〉 서울시 재정비촉진지구 현황 97
〈그림 2-5〉 재정비촉진지구 도해 101
〈그림 2-6〉 가재울 재정비촉진지구 104
〈그림 2-7〉 거여·마천 재정비촉진지구 104
〈그림 2-8〉 구의·자양 재정비촉진지구 105
〈그림 2-9〉 길음 재정비촉진지구 105
〈그림 2-10〉 노량진 재정비촉진지구 106
〈그림 2-11〉 미아 재정비촉진지구 106
〈그림 2-12〉 미아중심 재정비촉진지구 107
〈그림 2-13〉 방화 재정비촉진지구 107
〈그림 2-14〉 북아현 재정비촉진지구 108
〈그림 2-15〉 상계 재정비촉진지구 108
〈그림 2-16〉 상봉 재정비촉진지구 109
〈그림 2-17〉 수색·증산 재정비촉진지구 109
〈그림 2-18〉 신림 재정비촉진지구 110
〈그림 2-19〉 신정 재정비촉진지구 110
〈그림 2-20〉 아현 재정비촉진지구 111
〈그림 2-21〉 이문·휘경 재정비촉진지구 111
〈그림 2-22〉 장위 재정비촉진지구 112
〈그림 2-23〉 전농·답십리 재정비촉진지구 112
〈그림 2-24〉 천호 재정비촉진지구 113
〈그림 2-25〉 천호·성내 재정비촉진지구 113
〈그림 2-26〉 청량리 재정비촉진지구 114
〈그림 2-27〉 한남 재정비촉진지구 114
〈그림 2-28〉 합정 재정비촉진지구 115
〈그림 2-29〉 홍제재정비촉진지구 115
〈그림 2-30〉 흑석 재정비촉진지구 116
〈그림 2-31〉 상봉9존치관리구역 지구단위계획 지침도 118
〈그림 2-32〉 자양·구의재정비촉진지구 지구단위계획 지침도 118
〈그림 3-1〉 연구모형 설정 132
〈그림 3-2〉 지식네트워크 관련 영역들 141
〈그림 4-1〉 FGI 응답 텍스트에 대한 Word Cloud 144
〈그림 4-2〉 지구단위계획이 미치는 영향 텍스트네트워크 시각화(사업자 그룹) 146
〈그림 4-3〉 지구단위계획이 미치는 영향 연결중심성 수준 비교(사업자 그룹) 147
〈그림 4-4〉 지구단위계획이 미치는 영향 텍스트네트워크 시각화(건축사 그룹) 149
〈그림 4-5〉 지구단위계획이 미치는 영향 연결중심성 수준 비교(건축사 그룹) 151
〈그림 4-6〉 지구단위계획이 미치는 영향 텍스트네트워크 시각화(공무원 그룹) 153
〈그림 4-7〉 지구단위계획이 미치는 영향 연결중심성 수준 비교(공무원 그룹) 154
〈그림 4-8〉 지구단위계획의 문제점의 텍스트네트워크 시각화(사업자 그룹) 158
〈그림 4-9〉 지구단위계획의 문제점의 연결중심성 수준 비교(사업자 그룹) 159
〈그림 4-10〉 지구단위계획의 문제점의 텍스트네트워크 시각화(건축사 그룹) 161
〈그림 4-11〉 지구단위계획의 문제점의 연결중심성 수준 비교(건축사 그룹) 163
〈그림 4-12〉 지구단위계획의 문제점의 텍스트네트워크 시각화(공무원 그룹) 165
〈그림 4-13〉 지구단위계획의 문제점의 연결중심성 수준 비교(공무원 그룹) 166
〈그림 4-14〉 지구단위계획의 법적 문제점의 텍스트네트워크 시각화(사업자 그룹) 170
〈그림 4-15〉 지구단위계획의 법적 문제점의 연결중심성 수준 비교(사업자 그룹) 171
〈그림 4-16〉 지구단위계획의 법적 문제점의 텍스트네트워크 시각화(건축사 그룹) 173
〈그림 4-17〉 지구단위계획의 법적 문제점의 연결중심성 수준 비교(건축사 그룹) 175
〈그림 4-18〉 지구단위계획의 법적 문제점의 텍스트네트워크 시각화(공무원 그룹) 177
〈그림 4-19〉 지구단위계획의 법적 문제점의 연결중심성 수준 비교(공무원 그룹) 178
〈그림 4-20〉 지구단위계획의 주요 개선방안의 텍스트네트워크 시각화(사업자 그룹) 182
〈그림 4-21〉 지구단위계획의 주요 개선방안의 연결중심성 수준 비교(사업자 그룹) 183
〈그림 4-22〉 지구단위계획의 주요 개선방안의 텍스트네트워크 시각화(건축사 그룹) 185
〈그림 4-23〉 지구단위계획의 주요 개선방안의 연결중심성 수준 비교(건축사 그룹) 187
〈그림 4-24〉 지구단위계획의 주요 개선방안의 텍스트네트워크 시각화(공무원 그룹) 189
〈그림 4-25〉 지구단위계획의 주요 개선방안의 연결중심성 수준 비교(공무원 그룹) 190
〈그림 4-26〉 지구단위계획의 법적 개선방안의 텍스트네트워크 시각화(사업자 그룹) 195
〈그림 4-27〉 지구단위계획의 법적 개선방안의 연결중심성 수준 비교(사업자 그룹) 196
〈그림 4-28〉 지구단위계획의 법적 개선방안의 텍스트네트워크 시각화(건축사 그룹) 198
〈그림 4-29〉 지구단위계획의 법적 개선방안의 연결중심성 수준 비교(건축사 그룹) 200
〈그림 4-30〉 지구단위계획의 법적 개선방안의 텍스트네트워크 시각화(공무원 그룹) 202
〈그림 4-31〉 지구단위계획의 법적 개선방안의 연결중심성 수준 비교(공무원 그룹) 203