지금까지 재고주택의 공급결정은 연구자료의 한계로 인하여 상대적으로 중요하게 다뤄지지 못했다. 본 연구는 등기부등본 정보와 실거래가 정보를 통합하여 공급자 개인 단위의 데이터를 구성하고, 재고주택 소유자의 공급 의사결정을 모형화하였다. 모형화 과정에서 실제 거래가격을 통해 가격모형을 추정하여 공급 측면뿐만 아니라 수요 측면으로서 가격 또한 고려한 공급형태 결정을 파악하고자 하였다. 본 연구는 지금까지 비중 있게 연구되지 못 했던 시장 행위자로서 재고주택 소유자의 의사결정을 분석했다는 측면에서 의의가 있다. 민간임대차의 비중이 상대적으로 높은 우리나라에서 재고주택 소유자의 공급결정을 분석·연구하는 것은 대단히 중요하다.
본 연구는 공급형태 결정모형, 가격모형, 그리고 통합모형의 세 단계로 분석을 진행한다. 공급형태 결정모형은 주택 소유자가 언제 주택을 매매하거나 임대차하는지, 재고주택 소유자의 공급 의사선택에 대하여 확률효과를 고려한 패널다항로짓분석을 통하여 연구하였다. 공급형태 결정모형은 거래 발생 확률을 반환하며, 이는 재고주택 물량 대비 매매 및 임대차 발생 가능 물량 비율로 변환된다. 가격모형은 Pooled OLS 방식을 사용하며, 주택의 특성을 고려한다. 이 모형은 거래 발생 가능한 물량 비율을 독립변수로, 실제 거래가격을 종속변수로 포함하여 분석한다. 가격모형은 추정 거래가격을 반환한다. 통합모형은 추정 거래가격을 포함한 공급형태 결정모형으로서, 공급측면과 수요측면을 모두 고려한 통합 공급형태 모형을 구축하였다.
분석 결과, 각 모형에서 몇 가지 주요한 함의가 나타났다. 공급형태 결정모형에서 개인적 특성 및 시장 구조에 따라 거래 확률에 특징적 차이가 나타났다. 보유기간, 연령, 채권최고액 등 소유자 개인적 특성에 따른 매매·임대차거래 확률에 차이가 분석되었으며, 보유기간 및 연령에 대한 거래 발생의 잠금효과가 나타났다. 보유기간이 증가할수록 매매 확률은 증가하다가 감소하는 형태를, 임대차 확률은 감소하다가 증가하는 형태를 보였으며, 매매거래에 있어서 소유자 연령이 증가함에 따라 매매 확률이 감소하다가 증가하는 형태를 나타내었다. 또한, 우리나라의 임대차 계약 특성상, 임대차 이후 2년마다 거래 확률이 크게 증가하는 것으로 나타나, 주택 임대차 계약 구조가 재고주택의 거래 발생에 영향을 주었다.
가격모형에서 재고주택과 신규주택의 공급이 가격에 미치는 영향력을 비교하였다. 법정동 단위의 분석에서, 재고주택의 거래 예상 주택 비율이 매매 및 임대차 가격에 부(-)의 영향을 나타냈다. 신규 주택의 공급 또한, 매매 와 임대차거래가격 모두에서 부(-)의 영향을 나타내었는데, 신규주택의 공급이 재고주택의 공급보다 가격에 미치는 영향이 큰 것으로 분석되었다. 한편, 신규 입주 주택과의 거리가 멀어질수록 가격에 미치는 영향력은 감소하였다.
통합모형에서는 거래가격과 거래 확률 사이의 관계를 분석하였다. 일반적으로 거래가격이 높은 경우 거래가 발생할 확률이 높을 것으로 분석되어 정(+)의 상관관계를 나타내었다. 하지만, 일정 이상으로 가격이 변동하는 경우에는 부(-)의 상관관계가 나타나 비선형적 관계가 나타났는데, 이는 기대가격상승에 따른 소유자의 매도 유예에 따른 결과일 수 있다. 한편, 매매 및 임대차가격은 서로의 거래 확률과도 상관관계가 나타났다. 이는, 우리나라 주택시장에서 매매와 임대차 시장이 서로 연결되어 있으며, 재고 주택의 매매·임대차 구조 변화가 시장에 영향을 줄 수 있음을 시사한다.