표제지
목차
국문초록 11
제1장 서론 13
제1절 연구의 배경 및 목적 13
1. 연구의 배경 13
2. 연구의 목적 15
제2절 연구의 범위 및 방법 17
1. 연구의 범위 17
2. 연구의 방법 18
제3절 연구의 구성 19
제2장 이론적 고찰 및 선행연구 22
제1절 주택 시장과 매매 및 임대차 시장 22
1. 주택 시장 22
2. 주택 매매시장과 임대차 시장 23
3. 주택 특성과 가격 25
4. 주택 거래량과 가격 27
제2절 주택 공급과 공급형태결정 29
1. 주택 임대차 공급에 관한 선행연구 29
2. 주택 공급형태 결정의 영향요인 32
제3절 주택 수요와 점유형태선택 35
1. 주택 수요에 관한 선행연구 35
2. 주택 점유선택에 관한 선행연구 36
제3장 변수의 설정 및 연구모형 40
제1절 연구의 자료 및 변수 40
1. 연구의 자료 40
2. 변수의 설정 51
제2절 연구모형 설정 및 분석방법 60
1. 연구의 모형 60
2. 연구 분석방법 63
제3절 연구 가설 설정 65
제4장 실증분석 및 정책적 제언 68
제1절 공급모형 실증분석 68
1. 공급형태 결정모형 분석 68
2. 공급 모형의 한계효과 분석 78
3. 공급 모형을 통한 분기 예상 거래량 산출 83
제2절 가격모형 실증분석 86
1. 매매·임대차 가격모형 분석 86
2. 매수자·매도자 특성을 고려한 매매가격모형 분석 97
제3절 통합모형 구성 103
제5장 결론 110
제1절 연구결과 요약 및 시사점 110
제2절 연구의 의의 및 한계 113
참고문헌 115
ABSTRACT 120
〈표 2-1〉 주택시장유형 구분 23
〈표 3-1〉 연구대상 아파트의 법정동별 분포 43
〈표 3-2〉 강동구 법정동별 입주 단지 수와 입주 물량 50
〈표 3-3〉 연구대상 아파트에서 발생한 거래건수 51
〈표 3-4〉 연구대상 아파트 공급형태 변수의 기초통계 52
〈표 3-5〉 개별 아파트 및 단지 특성 요약 53
〈표 3-6〉 연구대상 아파트 전용면적 변수의 기초통계 53
〈표 3-7〉 전체 데이터의 소유권자 특성 요약 54
〈표 3-8〉 매매거래 데이터의 소유권자 특성 요약 55
〈표 3-9〉 임대차거래 데이터의 소유권자 특성 요약 56
〈표 3-10〉 법정동·분기별 평균 가격 및 회전율 기초 통계량 57
〈표 3-11〉 투입된 기타변수 특성 요약 58
〈표 3-12〉 상관관계분석 변수 요약 59
〈표 3-13〉 상관관계분석 결과 59
〈표 4-1〉 일반 다항로짓분석 결과 69
〈표 4-2〉 일반 다항로짓모형의 IIA 검정 결과 71
〈표 4-3〉 확률효과를 고려한 패널다항로짓분석 결과 72
〈표 4-4〉 임대차 2년 더미, 확률효과를 고려한 패널다항로짓분석 결과 77
〈표 4-5〉 추정된 각각 거래의 거래 확률 결과 요약 78
〈표 4-6〉 매매·임대차 가격결정모형 분석결과 91
〈표 4-7〉 매매·임대차 가격결정모형 분석결과(최근 12분기 제외) 92
〈표 4-8〉 매매·임대차 가격결정모형 분석결과(법정동 단위 분석) 94
〈표 4-9〉 매매·임대차 가격결정모형 분석결과(500m기준 입주물량) 96
〈표 4-10〉 거리에 따른 주변 입주물량의 효과 97
〈표 4-11〉 매수자 정보를 고려한 매매 가격결정모형 분석결과 99
〈표 4-12〉 매수자 및 매도자 정보를 고려한 매매 가격결정모형 분석결과 102
〈표 4-13〉 매매 및 임대차 추정 가격 기초 통계량 103
〈표 4-14〉 통합모형 분석결과 107
〈표 4-15〉 공급모형과 통합모형의 비교 108
〈그림 1-1〉 재고 주택시장의 구조 변화 모형 16
〈그림 1-2〉 연구의 흐름도 20
〈그림 1-3〉 연구의 구조도 21
〈그림 2-1〉 운영수익 추구가설과 레버리지효과 추구가설 30
〈그림 3-1〉 연구 자료의 통합 40
〈그림 3-2〉 특정 가능한 주택의 선정 사례 41
〈그림 3-3〉 연구 자료의 구조(예시) 42
〈그림 3-4〉 연구대상 단지의 지역적 분포 43
〈그림 3-5〉 강동구 아파트와 연구대상 아파트 매매거래추이 비교 45
〈그림 3-6〉 등기부등본 을구 채권최고액을 통한 데이터 구성 47
〈그림 3-7〉 강동구의 인근지역 설정 48
〈그림 3-8〉 연구대상 단지와 주변 입주단지의 지역적 분포 49
〈그림 3-9〉 주택담보대출금리 및 강동구 기준 전월세전환율 추이 58
〈그림 4-1〉 보유기간 변화에 따른 매매 확률과 임대차 확률 추이 79
〈그림 4-2〉 보유기간 제곱항의 평균한계효과 추이 79
〈그림 4-3〉 소유자 주소 및 보유기간에 따른 매매·임대차 확률 추이 80
〈그림 4-4〉 소유자 연령에 따른 매매·임대차 확률 추이 81
〈그림 4-5〉 소유자 채권최고액에 따른 매매·임대차 확률 추이 81
〈그림 4-6〉 연령, 채권최고액에 따른 매매확률 추이 82
〈그림 4-7〉 연령, 채권최고액에 따른 임대차확률 추이 82
〈그림 4-8〉 임대차 더미 및 보유기간에 따른 매매·임대차 확률 추이 83
〈그림 4-9〉 추정 매매거래 확률과 실제 매매거래 발생의 ROC 곡선 84
〈그림 4-10〉 추정 임대차거래 확률과 실제 임대차거래 발생의 ROC 곡선 84
〈그림 4-11〉 임계점을 기준한 각각 매매(좌)·임대차(우)의 ROC 곡선 85
〈그림 4-12〉 매매거래 추정가격과 매매거래확률 104
〈그림 4-13〉 임대차거래 추정가격과 임대차거래확률 105
〈그림 4-14〉 통합모형으로 추정한 매매 거래확률의 ROC 곡선 109
〈그림 4-15〉 통합모형으로 추정한 임대차 거래확률의 ROC 곡선 109