오늘날 우리나라는 세계적인 선진국으로 인정받고 있다. 일제강점기의 수탈과 한국전쟁의 상흔이 불과 반세기 전의 우리 국토의 모습이었으나, 현재는 세계적인 도시로 성장한 서울을 비롯한 여러 도시들이 세계적인 수준의 발전된 도시로 인정받고 있다.
우리나라 도시의 발전은 세계적으로 유례를 찾기 힘들 정도로 단기간에 양적·질적으로 성장하였다. 이러한 성장의 배경에는 우리나라 도시개발의 역사가 있고, 그 역사의 중심에 공공택지개발사업이 있다.
공공택지개발사업은 급격한 산업화가 진행되었던 서울 및 수도권에서 주거 문제와 공공시설의 부족 문제를 해결하기 위하여 택지개발촉진법의 시행과 함께 시작되었다. 1989년 시작된 1기 신도시와 1997년 IMF 이후 시작된 2기 신도시를 지나, 2018년 '수도권 주택공급 확대방안'정책에 따라 3기 신도시의 개발이 시작되었다. 이처럼 지속적인 공공택지개발사업은 공공택지 중 경쟁입찰로 매각이 가능한 상업용지와 상가 등 상업용 부동산에서 발생하는 수익으로 가능할 수 있었다.
한편, 1기 신도시의 개발 이후 1997년 외환위기와 2000년 이후까지 이어진 상업용지의 대규모 미매각은 사회적 문제가 되었다. 대표적으로 분당신도시는 1989년 11월부터 1993년 9월까지 총 686필지가 공급되었으나, 1998년 현재 200여 필지가 미매각 상태에 있었다.(최막중·박영규, 1999) 택지개발지구 상업용지 미매각원인과 관련된 연구는 적정규모의 상업용지 공급을 전제하고 있었으므로 미매각 연구는 배치, 필지크기, 용적률 등과 같은 물리적 특성에 영향을 받고 있다고 보았다.(박몽섭, 2003)
상업용지의 용지공급 방식은 「택지개발업무처리지침」에 따라 경쟁입찰에 의한 낙찰가격으로 결정된다. 그러나 민간 부문이라면 활성화되었을 마케팅 측면의 연구가 부족한 점에 주목하면서 상업용지 매각가격에 대한 연구가 시도되었다.(이상경·이석환, 2003)
택지개발사업지구 내 상업용지의 미매각과 매각지연은 신도시에 거주하는 시민들에게 불편함을 초래하고 사업시행자에게는 재무적 위험을 유발하며, 도시의 기능 측면에서 효과적인 토지이용계획이 실현되지 못하는 문제를 야기한다. 이러한 배경으로 상업용지의 미매각 문제에 대한 사회적 관심에서 상업용지의 매각여부에 대한 연구가 이어졌으며, 이후 마케팅 관점에서 상업용지 매각가격에 대한 연구로 이어졌다.
본 연구는 택지개발사업을 통한 지속적인 도시의 발전과 성장에 원천이 되는 상업용지와 상업용 건축물인 상가의 매각여부와 매각가격에 미치는 요인들을 실증분석을 통해 연구하였다.
상업용 부동산을 상가, 업무시설, 산업시설 등을 통칭하는 경향이 있으나, 「택지개발촉진법」과 관련 규칙에서는 이를 구분하여 상가를 건축하기 위한 상업용지, 업무시설을 건축하기 위한 업무시설용지, 도시 내 산업시설을 건축하기 위한 산업시설용지 등으로 구분하고 있다. 따라서 본 연구는 상업용 부동산을 상업용지와 상가 건축물을 대상으로 하였다.
본 연구는 상업용지의 매각여부, 매각가격에 대한 연구와 상업용지에 건설되는 상가의 매각여부 및 매각가격에 대하여 선행연구에서 나아가 택지개발지구의 지구단위계획과 택지개발사업 준공 전 토지사용제도 등의 특성을 차별적인 변수로 구성하였다. 이러한 연구는 상업용지의 매각과 매각가격에 대한 설명변수에 대한 선험적 이해가 실증분석을 거쳐 학문적 발전으로 이어지는 것을 목적으로 한다.
상업용지의 수요는 상가 건축물의 파생적 수요이다. 따라서 상가의 매각여부와 매각가격에 대한 연구가 이어지는 본원적 수요에 대한 접근으로 이해할 수 있다. 그러나 상가는 분양가격에 대한 자료의 구득이 어렵다. 따라서 자료의 구득이 가능하고 시장가격인 경쟁입찰로 매각되는 공동분양주택의 상가를 대상으로 연구하였다. 기존의 연구는 상가의 매각가격을 주된 종속변수로 하였으나, 본 연구에서는 경쟁입찰로 매각되는 상가의 표본선택편의를 고려하여 연립방정식 모형으로 분석을 시도하였다.
이상에서 설명한 상업용지와 상가의 매각여부 및 매각가격에 대한 실증분석 결과는 다음과 같다.
첫 번째로, 본 연구는 상업용지의 매각가격 및 매각여부 결정요인과 공동주택단지의 상가에 대한 매각 결정요인을 연구하였다. 상업용지의 매각가격 및 매각에 대한 연구의 종속변수는 상업용지 매각여부와 상업용지 매각가격의 로그값이다. 실증분석을 위하여 변수들을 토지개별요인, 택지지구요인, 지역요인, 거시요인 등으로 설명변수를 구분하여 분석하였다. 연구모형은 모두 통계적으로 유의하였으며 다음의 시사점들을 제공한다.
상업용지 분석 결과, 필지개별요인은 전면도로, 도로각지, 토지사용가능시기 이후 매각인 경우 매각에 양의 영향을 미친다. 이와 더불어 건폐율과 용적률이 증가할수록, 오피스텔과 위락시설이 허용되는 경우 매각가격에 양의 영향을 미친다. 이는 입지와 사용시점, 건축가능용도와 희소성이 매각과 매각가격에 영향을 미치는 것을 의미한다.
상업용지의 매각은 택지개발지구별 특성으로부터 영향을 받는다. 토지이용계획에서 상업용지의 비율이 낮을수록 가격에는 양의 영향을 미친다. 특히 업무시설과 산업시설은 도시의 자족시설로써 그 비율이 증가할수록 상업용지의 가치에도 양의 영향을 미치는 것으로 나타났다.
상업용지는 토지가 속한 지역의 부동산시장의 영향을 받는다. 따라서 매각되는 상업용지가 속한 지역의 시장환경에 대한 적정한 분석을 기반으로 공급시기를 정해야 한다. 본 연구는 사업시행자에게 상업용지의 효율적인 매각시점과 매각가치 향상을 위한 시사점을 제공한다.
두 번째로, 본 연구는 공동주택단지 내 상가의 매각과 매각가격을 분석하였다. 상업용지는 상가의 파생수요이므로 상업용지의 가치를 분석하기 위하여 상가의 매각가치에 대한 연구가 필요하다. 공동주택단지 내 상가는 근린생활시설로 구성되어 경쟁입찰로 매각되므로 이러한 상업용지의 가치를 측정하기 위한 분석대상으로 적정한 사례가 된다. 한편, 경쟁입찰로 매각되는 상가는 표본선택편의가 발생할 수 있으므로 매각과 매각가격을 연립방정식모형으로 헤크만선택모형을 기반으로 분석하였다.
헤크만 모형의 프로빗 방정식 분석 결과, 단지의 세대수는 매각에 양의 영향을 나타내 유효수요임을 시사한다. 또한 미분양주택수 증가와 코로나 시기, 대출이자율 상승은 매각에 음의 영향을 미쳐 시장상황과 금융비용이 갖는 영향을 설명한다.
헤크만 모형의 가격에 미치는 변수들의 분석 결과, 상가건물 연면적이 클수록 양의 영향을 나타냈다. 이는 상가의 규모가 규모의 경제와 집적의 경제를 유발하여 매각가격에도 양의 영향을 미치기 때문이다. 또한 상가의 접근성은 1층이 2층보다 가격에 양의 영향을 미쳤다.
공동주택단지별 특성도 가격에 미치는 영향이 통계적으로 유의하였다. 상가연면적을 단지 세대수로 나눈 값이 작을수록 상가당 배후수요가 증가하여 가격이 높아지는 것으로 나타났다. 또한 선행연구에서와 같이 초등학교와 거리가 가까울수록 가격에도 양의 영향을 미치는 것으로 나타났다.
본 연구는 택지개발지구의 상업용 부동산으로 상업용지와 공동주택단지의 상가에 관한 연구를 실증분석하여 실무적으로 유용하고 학문적으로 발전된 결과를 얻었다. 본 연구의 결과를 기반으로 공공택지개발지구의 상업용 부동산의 매각과 시장가치에 대한 이해가 증진되고, 이를 통해 부동산 매매시장에서 상업용지의 효율적 자원배분에 기여할 수 있기를 기대한다. 또한 효율적인 자원배분은 택지개발의 재원으로 환류되어 도시의 지속적인 발전과 성장에 기여하기를 기대한다.