본 연구는 중개의뢰인이 개업공인중개사를 배제하고 직접 또는 제3의 개업공인중개사를 개입시켜 부동산매매 등의 계약을 체결한 경우에, 배제된 개업공인중개사의 중개보수청구권을 어떻게 할 것인가를 놓고 일본의 판례 및 학설을 참조하여 그 해결방안을 모색하고 있다.
본고에서는 중개의뢰인이 부동산 중개계약이 체결된 개업공인중개사를 배제하고 직접 또는 제3의 개업공인중개사를 개입시켜 부동산매매 등의 계약을 체결한 사안과, 거래성사가 거의 이루어진 상태에서 중개의뢰인이 개업공인중개사와의 부동산중개계약을 해지한 후 직접 또는 제3의 개업공인중개사를 개입시켜 부동산매매 등의 계약을 체결한 사안으로 나누어, 배제된 개업공인중개사의 중개보수청구권 문제를 다루고 있다.
판례는 개업공인중개사의 중개보수청구권을 판단함에 있어서 이를 중개의 뢰인과 개업공인중개사 사이에 체결된 부동산중개계약의 해지여부와는 상관없이 다루고 있으며, 개업공인중개사의 중개보수청구권에 대한 법적 근거로서 우리 민법 제150조 내지 제686조 제3항을 준용하고 있다.
여기서, 위 판례와 학설이 우리 민법 제150조 및 제686조 제3항을 적용하여 위 문제를 해결함에 불합리한 점들이 있다는 점에서, 본고에서는 이러한 점들을 구체적으로 비판한 후 상당인과관계설에 의하여 위 문제에 대한 해법을 제시하고 있다.