본 연구는 공동주택 경비업무의 제도적 배경에 대한 논의를 통해 한계점을 도출하고 규범적 체계에서 발전방향을 모색하고자 하였다.
「경비업법」에 따르면, 경비업자는 소속 경비원에게 허가받은 경비업무의 범위를 벗어난 업무에 종사하지 못하도록 하여야 하고, 이를 위반하면 시·도경찰청장이 법정 절차에 따라 경비업자의 경비업 허가를 취소한다. 법제처는 경비업무를 도급받은 경비업자 소속 공동주택 경비원에게 재활용 쓰레기 분리작업에 종사할 수 없다고 행정해석하였고, 이와 관련하여 행정심판위원회와 행정법원에서도 일관되게 경비업자 소속 공동주택 경비원의 택배관리, 제초 및 전지작업 보조, 쓰레기 분리수거 등의 작업을 경비업무에서 벗어난 업무로 인정하고 있다.
공동주택 경비업무의 제도적 한계점을 살펴보면, 경찰청이 경비업자 의무 위반에 대하여 개정 「공동주택관리법」의 시행까지 「경비업법」 적용을 유예시킨 점은 법률의 효력을 공동(空洞)화 시키게 된다. 또한 「공동주택관리법」에 따른 시ㆍ도지사 ‘공동주택관리규약 준칙’의 경비업무 규정은 ‘일반조항 형식의 모호성, 경비업무 주체의 미구분, 경비업무를 벗어난 경비원 업무 규정의 존재’에 대한 문제점이 있다. 그리고 공동주택 경비업무의 감독기관이 이원화됨에 따라 기관 책임의 전가를 통해 소극행정으로 연계될 수 있다.
따라서, 공동주택 경비업무의 발전 방향은 다음과 같다. 첫째, 「경비업법」 제24조에 따라 경찰기관장은 법령에서 부여된 지도·감독 및 명령권을 정상적으로 행사하고, 공동주택의 위험발생을 방지하는 업무에 대한 구체적인 가이드라인을 설정할 필요가 있다. 둘째, 「공동주택관리법」의 소관 부처인 국토교통부는 공동주택 경비원의 업무와 이와 관련된 부수적 관리업무에 대한 실태를 조사하여, 공동주택 경비업무의 근거를 구체적으로 마련하여야 한다. 셋째, 공동주택 경비업무에 대한 감독기관이 이원화됨에 따라 「경비업법」의 특별법적 지위를 갖는 「공동주택관리법」을 우선적으로 적용하여 그 위반 여부를 판단하는 단계적 유권해석 체계를 구축하여야 한다.