최근 보증금 반환 지연 및 미반환에 대한 사회적 우려가 높아지는 상황에서, 이 연구는 보증금 반환에 활용되는 재원과 우선순위를 고려하여 보증금 반환 구조를 체계화하였다. 보증금 반환에는 임대인의 자산, 후속 임차인의 보증금, 주택매도대금 등 다양한 재원이 동원되며, 보증금 반환 보증, 최우선변제금 보호 등 제도적 요인도 영향을 미친다. 보증금의 안정적 반환은 어떠한 재원과 절차를 통해 보증금이 반환될 수 있느냐에 따라 결정되는데, 약 24.1~49.2만 가구는 보증금 반환 지연의 위험이 있으며, 보증금 미반환 위험 가구도 약 2.0~4.2만 가구에 달하는 것으로 나타났다. 보증금 미반환은 임차인의 생계와 주거에 심각한 위협이 되며, 반환 지연의 경우에도 임차인의 주거 계획에 큰 차질을 초래한다. 그러나 임대인 요인, 시장 요인, 제도 요인이 복합적으로 작용하여 불확실성이 높은 현행 보증금 반환 구조에서는 임차인이 사전에 안정적인 보증금 반환을 보장받기 어렵다. 임차인을 보호하고 임대차 시장을 건전하게 운영하기 위한 제도개선이 필요하다.

Abstract This study aims to systematize the structure of housing lease deposit returns and assess the risks associated with delayed or non-returned deposits. Since the stability of deposit refunds depends on the available resources and procedures, we examined various factors including the landlord's assets, the next tenant’s deposit, property sales proceeds, and institutional elements like deposit return guarantees and preferential repayment protections. Our analysis reveals that approximately 241,000 to 492,000 households are at risk of delayed deposit returns, while about 20,000 to 42,000 households are at risk of non-returned deposits. Given the sizable nature of housing lease deposits in Korea, non-returned deposits pose a substantial threat to tenants’ livelihood and housing stability, and delayed returns can also severely disrupt tenants' housing plans. However, the current structure of housing lease deposit returns is highly uncertain due to the combined influence of landlord, market, and institutional factors, making it difficult for tenants to secure stable deposit returns in advance. Therefore, institutional improvements are necessary to protect tenants and ensure the healthy operation of the housing tenancy market.