I. 연구개요
1.1 연구배경
임대주택의 관리에 있어서 맞춤형 서비스를 통해 입주자의 개별적 욕구를 수용하지 못하는 문제가 발생하고 있다. 동시 다발적으로 소비자의 요구가 증가하는 상황에서 사업(관리)주체(이하, 임대주택관련사항에 대해서는 "관리주체"라 함)의 자체적인 관리서비스 공급 및 개선노력에 한계가 있으며, 입주자가 관리에 참여하지 않으면 관리주체가 자체적으로 공급하는 서비스는 입주자로부터 큰 호응을 얻을 수 없다. 따라서 맞춤형 서비스의 논리에 따라 관리참여의 활성화에 접목할 수 있는 대안을 제시하는 것이 필요하다.
다중이 거주하는 단지에서의 서비스 공급체제하에서의 단지별 입주자의 관리참여는 필수적 요소이다. 서비스 공급자가 나름대로 효율적인 조직을 구축하여 서비스를 제공한다 하더라도 소비자인 입주자의 입장에서는 만족하지 못할 수도 있다. 그렇기 때문에 관리참여가 활성화되지 않으면 관리업무에 대한 이해 부족으로 입주자들의 불신이 증대될 수도 있음은 당연하다. 또한 관리주체의 독자적 서비스 공급은 관리주체 자신에게 짐이 될 수도 있다. 따라서 참여 체제의 구축을 위해서는 법률적 사안을 중심으로 합리적인 관리참여의 틀을 우선 검토할 필요가 있다.
1.2 연구목적
본 연구의 목적은 다음의 세 가지로 요약할 수 있다.
첫째, 임대관련제도의 검토를 통한 입주자 관리참여의 범위와 한계의 설정이다. 임대주택에서는 입주자의 관리 참여의 필요성이 아무리 강조되더라도 임대주택의 특수성이 감안될 수밖에 없다. 소유와 관리업무가 이원적이기 때문이다.
둘째, 관리업무의 업무를 망라하고 이것들이 관리업무에 투영되는 전 과정이라 할 수 있는 의사결정, 집행, 평가의 3단계로 세분하여 참여대안을 마련한다.
셋째, 지속적 관리참여를 담보하는 보완책 마련코자 한다. 특히 관리참여의 시작이 되는 표준임대차계약서, 표준임대관리규약, 그리고 표준관리규정상에 입주자의 참여의 내용을 구체화하고자 한다.
1.3 연구범위 및 방법
본 연구에서의 "참여"의 범주는, 입주자(대표)와 관리조직이 각 조직의 독립성을 유지하면서 상호 협력하는 형태를 근간으로 하는 형태이다. 임대주택의 물리적 범위는 임대주택법 제2조에서 정한 건설임대주택으로 주공에서 건설한 영구, 50공공, 국민임대주택 중 임대주택법 시행령 제55조에서 정한 관리주체의 집행업무, 임대주택법 제17조의 2에서 정한 임차인대표회의 협의업무, 그리고 주택법 시행령 제51조에서 정한 입주자대표회의의 의결업무이다.
연구의 방법은, 제도적인 내용분석(contents analysis), 사례분석(existing case study), 설문조사(survery), 단지조사(field research), 관리소장 인터뷰(interview)를 통해서 수행한다.
II. 연구결과
2.1 현 실태에 대한 진단결과
임대주택에서의 입주자 관리참여 활성화 대안은 입주자 개개인, 그리고 그들의 대표로 구성된 임차인대표의 두 차원에서 강구되었다. 연구결과 현재 관리참여 활성화가 요청되는 부분은 전자보다는 후자 쪽이 더 강하고, 참여범위와 방식도 마찬가지이다.
관리의 현 실태를 진단한 결과, 현재 임차인대표의 권한은 일반적인 단지운영 상의 "협의"에 한정시키고 있다. 이러한 이유로 입주자, 입주자단체, NGO 등에서는 예산, 인사 등 관리업무 전반에 대한 "의갈"권한을 부여할 것을 요구하고 있다. 이것이 진정한 입주자의 관리참여라는 점을 강조하고 있다. 이러한 주장은 참여정부의 "참여관리" 이념과 결합하여 설득력을 갖고 있는 것이 사실이다. 특히 관리비를 내는 만큼 관리참여의 권한을 부여하라는 것이다.
반면 임대자인 사업주체의 입장은 적극적이지는 않다. 기존 임대주택의 관리여건이 어려운 상황 하에서 자칫 관리업무가 사사건건이 간섭으로 얼룩져 혼란이 초래될 것이라는 시각도 있다. 이와 같은 시각의 배경은 "교육" 등을 통한 거주의식이 성숙되었을 때를 상정하면서 급작스러운 참여보다는 점진적인 참여를 희망하고 무엇보다 반달리즘(Vandalism)부터 스스로 정화하는 것을 선행요소로 인식하고 있다.
그런데 입주자 측의 주장은 다음과 같은 문제를 안고 있다. 첫째, "참여권리"의 요구는 임대차대계약의 "협조의무"와 동시에 이루어져야 한다는 점을 간과하고 있다. 둘째, "임대료를 내는 만큼 관리참여 허용"에는 논리적으로는 타당하나, 국ㆍ내외 임대주택 관리의 관행상 참여는 "협의"라는 틀에서 수용되고 있다는 점이다. 여기에 시업주체는 관리비 집행내역을 공개하고 있고, 사업주체의 관리비 수지(收支)관계에서 결산상의 이익이 전혀 발생하지 않는 점도 있다. 영국이나 일본의 사례를 보면 사실상 관리비를 임대료에 통합하여 수납하고 있다. 임대료 납부에 따른 관리상의 참여허용 내용은 사실상 Vandalism 대응차원, community활성화를 통한 세대간의 단절을 막는 차원에서 대안을 제시하고 있다. 관리서비스를 도모하기 위한 영국의 "임대차인 현장"에도 이러한 내용이 주를 이루고 오히려 입주자의 의무사항을 전제조건으로 하여 이의 이행을 요구하고 있기도 하다. 보다 함축적으로 표현하면 임차인의 참여를 보장한다는 구호는 요란하나 법적으로 참여를 명시한 특이한 조항을 찾아보기 어렵다. 오히려 일상적인 입주자의 의무를 강조하는 측면이 관리참여의 내용이 주를 이루고 있다.
반면, 임대자인 사업주체 측의 주장 역시 문제를 안고 있다. 입주자의 참여에 소극적이기 보다는 적극 대처하여 Vandalism에 대한 대안을 발굴하는데 미흡하였기 때문이다. 지금까지는 일방적인 계도와 홍보를 통한 대안이 주를 이루어왔다. 자체 프로그램을 만들어 운영하여 왔으나 자생적 참여의 뿌리 없이 이루어져 단절되거나 퇴색되는 결과로 나타났다. 관리참여 활성화를 위해 과거 1980대에 주공에서는 "전국아파트 어머니 새마을배구대회"를 개최하였으나, 자생적 참여 부족으로 단절된 사례가 이를 뒷받침한다. 주공에서는1990년대에 단지 개소일을 단지생일낱로 정하여 각종 행사를 하도록 하였으나 자금조달상의 문제, 행사의미에 대한 외면 등의 이유로 근근이 일부 명맥만 유지하고 있다. 더구나 2000년대에 들어 본격 추진하고 있는 커뮤니티 활성화, social-mix 차원의 동간배치, 세대배치, 부대ㆍ복지 시설에 대한 시설투자가 이루어지고 있으나 한계를 안고 있다고 할 수 있다. 사업주체의 관리참여 유도전략은 오늘날 Vandalism 등의 문제를 입주자와 더불어 긍정적인 측면으로 유도하는 전략의 구사에 문제점이 있었다 할 것이다.
2.2 국내ㆍ외 계도 비교결과
임대주택의 관리참여와 관계되는 법은 민법, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률, 임대차보호법, 주택법, 임대주택법 등에 법규로 제정되어 있으며, 임대차계약서와 임대관리규약은 당사자간의 협약사항이 있다. 특기할 사항은 입주자의 관리참여와 관련한 임ㆍ대차인간의 분쟁은 임차권에 집중되어 있고 관리참여에 관련된 사항은 거의 전무하다는 점이다. 우리나라와 외국의 법률을 비교한 결과 상이점은 적게 나타났다. 계약서를 비교하여도 마찬가지이다. 다만, 서비스헌장을 운용하는 기본 접근 전략만은 새롭게 추가할 필요가 있다. 참여를 활성화하되 입주자의 의무도 분명히 하여 반달리즘(vandalism) 스스로 통제할 수 있도록 하는 점에서 차이가 있다.
참여의 운용전략에 있어서는 외국의 것을 그대로 접목할 필요성은 적은 것으로 분석되었다. 아파트단지의 구조와 특성이 같지 않아 관리업무의 대상과 관리업무의 내용이 상이하기 때문이다. 특히 국가가 관리업무에 관여하고 지원하는 내용도 상이하다. 따라서 우리나라의 특성에 따라 입주자가 참여를 확장할 수 있는 관리규약과 관리규칙을 보완할 필요가 있다.
2.3 설문조사 결과 및 대안검토 결과
2.3.1 임차인대표의 권리확장 사항 : 의결
설문결과, 입주자가 관리에 참여하여 능동적이고 적극적으로 활동할 수 있도록 하기 위해서는 무엇보다도 기존의 임대주택법상의 입주자 대표회의의 위상과 역할이 제고되어야 하는 것으로 나타났다. 임대주택에서 입주자의 관리참여를 막고 있는 부분은 바로 입주자 대표회의와 관련된 부분이라는 점에 대체적으로 공감한다. 물론 제도 전반에 문제가 있다는 시각보다는 기존의 제도를 존중하면서 운용의 묘를 살리는 것이 중요하다는 의견이 지배적이다. 현재 소유권의 주체가 다른 점을 감안하더라도 분양주택의 입주자대표회의 권한과 비교하면 균형을 이루도록 하는 것이 필요하다는 의견도 있다.
설문결과를 토대로 제시된 대안은 다음과 같다.
먼저, 임차인대표회의의 구성의 임의성 유지 여부이다. 분양주택에서는 임차인대표회의 구성이 강행규정인 반면, 임대주택에서는 임의사항이다. 입주자의 관리참여가 잘 이루어지지 않고 있는 기존 관행 하에서 구성을 강제하지 않는다면 관리참여의 활성화를 기대하기 어렵다.
둘째, 분양주택에서의 대표회의의 성격은 "의결"기구로 되어 있는 반면, 임대주택에서는 "협의"기구로 한정되어 있다. 설문결과에서는 지금처럼 "협의"에 한정하는 것이 좋다는 의견도 많은 비중을 차지하고 있다. 이 부분에 대해서는 설문의 결과를 반영하여 단기적으로는 "협의"에 한정하되 운영의 묘를 살리는 것이 필요하다고 본다.
셋째, "관리규약개정안의 제안 및 관리에 필요한 제규정(관리규약을 제외한다)의 제정ㆍ개정"에 관한 내용은 임대주택에서는 "제규정(관리규약을 제외한다)의 제정ㆍ개정"이 포함되어 있지 않다. 규약이 규정보다는 서열상 상위의 것임을 감안하면 이것은 임대주택에서는 규정을 만들어 관리하는 것을 상정하지 않은 결과라고 본다. 따라서 법에 보완작업을 하더라도 이것은 논란의 대상이 되지는 않을 것으로 보여 진다.
넷째, "관리비 예산의 확정, 사용료 기준의 결정, 감사의 요구와 결산의 처리"에 대해서는 임대주택의 임차인대표회의의 권한 밖으로 되어 있다. 설문조사에서 입주자가 관리비를 부담하는 만큼 이에 상응하는 조치가 주어져야 한다고 보고 있다. 특히 임대주택법상, "단지안의 전기ㆍ도로ㆍ상하수도ㆍ주차장ㆍ가스설비ㆍ냉난방설비 및 승강기 등의 유지"에 대한 협의권한은 부여하면서 관리비에 대해서 제동을 거는 것은 큰 의미가 없다. 시설물 유지관리에 관한 내용을 심도 있게 협의하는 과정에서 관리비 부분과 결부되기 때문이다. 그러나 관리비 부문을 언급하자면 인건비는 물론 인력의 구조조정으로 확대되는 등 결국 관리주체(사업주체)가 우려하는 측면으로 흐를 개연성은 있어 보인다. 특히 임대주택법 제12조에서 임대료의 상한선 규제 때문에 공공임대주택에 대해 정상임대료를 받지 못하여 적자재정을 감수해야 하는 사업주체를 이해하기 보다는 이원적 시각에서 관리문제를 별개로 인식할 것이라는 것도 의견조율을 거쳐야 할 대상이다.
다섯째, "단지안의 전기ㆍ도로ㆍ상하수도ㆍ주차장ㆍ가스설비ㆍ냉난방설비 및 승강기 등의 유지 및 운영기준"은 임대주택에도 분양주택과 같이 역할을 그대로 적용하고 있다. 설문조사의 결과는 긍정적인 시각이다. "자치관리를 하는 경우 자치관리기구 직원의 임명ㆍ면직에 관한 사항", "공동주택의 공용부분의 보수ㆍ교체 및 개량"역시, 협의 자체를 거부할 수는 없을 것으로 보인다. 임대주택에서도 자치관리가 이루어지면 직원의 임면에 관한 사항 역시 협의 대상이 될 수 있다고 보기 때문이다.
여섯째, "안전관리계획의 수립 또는 조정"에 대해서는 사업주체의 노하우를 활용하는 차원이 고려된다면 기존대로 유지하는 것도 하나의 대안이 되나, 전문지식을 갖춘 입주자의 지식을 적극 활용하고 각 세대가 느끼는 안전감각을 반영하기 위해서는 분양주택의 문구를 그대로 원용할 필요성이 제기된다. "입주자 등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정"에 대해서는 임대주택에도 명시되어 있는 만큼 이를 보다 활성화하는 전략을 모색하는 것이 필요하다.
일곱째, "관리준칙관련사항" 및 "입주자 등의 권리 및 의무"사항에 대해서도 임대주택법상의 입주자의 협의대상에 반영하는 것이 필요하다는 판단이다. "대표회의의 구성ㆍ운영과 그 구성원의 의무 및 책임", "동별대표자의 선임ㆍ해임 및 임기", "임차인대표회의의 소집절차"에 대한 사항은 기존 주공의 임대주택표준관리규약에서 정하고 있는 사항이다. 따라서 이를 법제화하더라도 큰 부작용은 없을 것으로 보여 진다.
여덟째, "대표회의 운영비의 지급여부 및 그 금액"에 대해서는 분양주택의 임차인대표회의에서 일정금액을 지불하는 사례가 있으므로 이를 적극적으로 검토ㆍ반영하는 것이 필요하다고 본다. 분양주택에서와 같은 자치관리체제라면 "자치관리기구의 구성ㆍ운영 및 관리소장과 그 소속 직원의 자격요건ㆍ인사ㆍ보수ㆍ책임"에 대한 협의권한을 반영치 못할 이유는 적다.
아홉째, "대표회의 또는 관리주체가 작성ㆍ보관하는 자료의 종류 및 그 열람방법 등에 관한 사항", "위ㆍ수탁관리계약에 관한 사항"은 분양주택에서와 같이 적극 반영할 필요성이 있다.
열 번째, "행위허가에 대한 관리주체의 동의기준", "관리비예치금의 관리 및 운용방법"은 공개행정차원에서 긍정적이라고 본다. "관리비 등의 세대별부담액 산정방법 및 징수ㆍ보관ㆍ예치ㆍ사용절차"등도 같은 맥락에서 협의대상에 반영하는 것이 필요하다. "관리비 등을 납부하지 아니한 자에 대한 조치 및 가산금의 부과"건에 대해서도 협의대상으로 전환하는 것이 요청된다.
그러나 "장기수전충당금의 요율 및 사용절차"는 협의대상 밖으로 하는 기존의 제도를 유지하는 것이 필요하다고 본다. 현재 임대주택법 시행령에 따라 임대료의 상한선 제한을 받아 임대료상의 장기수선유지비가 턱 없이 부족한 상태로 운영될 수밖에 없는 사업주체의 고충을 이해하고, 부족한 재원을 우선 순위에 따라 효율적이고 일관성 있게 집행하기 위해서는 사업주체에 일임하는 것이 보다 나은 대안일 것이라는 판단 때문이다. 그리고 무엇보다도 임대료상치 수선유지비는 임대차보호법에서 정율 또는 정액으로 정해졌기 때문에 관리비와는 별개의 사안이기도 하다.
위의 내용을 요약하면, 임대료와 관련된 장기수선유지비와 관련된 사항을 별도로 하더라도 여타 관리비에 관련된 사항만큼은 의결기능이 아닌 협의기능을 부여하는 것이 옳다고 본다. 최소한의 협의기능 조차 부여하지 않는다면 임대인과 입주자간의 상호 협의를 명문화한 민법이나 임대차계약서의 내용과도 일치하지 않고 관리비를 내는 만큼의 참여허용의 원칙과도 일치 하지 않는다고 보기 때문이다.
2.3.2 임차인대표의 권리확장 사항 : 집행업무
관리주체가 겪는 관리상의 애로사항은 시설물 관리측면이나, 임대관리측면보다는 거주상의 분쟁관리에 모아지고 있다. 이러한 관점에서 보면 반달리즘, 애완견 사육문제 등 관리상의 분쟁조정이나 해결은 관리주체가 나서서 해결하기에는 일정 한계가 있다. 따라서 이 부분에 참여활성화의 초점이 맞추어지는 것이 바람직하다.
한편, 지금까지 선행연구에서의 관리주체업무에 대한 입주자의 관리참여에 대해서는 직종별 참여의 가능성 여부를 판단하여 왔다. 예컨대 경비원의 업무자체를 입주자가 대체할 수 있는지의 여부를 판단하는 것 등이다. 그런데 본 연구에서는 아파트 경비업무 규정상 경비업무가 수행해야 하는 업무내용을 세분하여 기존의 경비원이 업무수행 상 업무량의 한계에 봉착하여 입주자 참여가 현실적으로 요청되는 부분이나, 입주자의 참여가 가능한 현실적 대안을 제시하였다.
이와 같은 방식으로 관리업무 전반에 걸친 관리소장의 업무, 영선보수요원의 업무, 행정사무요원의 업무, 경비원의 업무, 청소원의 업무로 세분하여 입주가가 참여할 수 있는 참여의 폭을 확장하였으므로 각 사안별 여건과 실익을 판단하여 결정해야 한다.
2.3.3 임차인대표의 권리확장 사항 : 평가업무
관리주체가 수행한 업무전반은 분명 평가 업무의 대상이 된다. "회계처리기준ㆍ회계관리 및 회계감사에 관한사항", "회계 관계 임직원의 책임 및 의무", "각종 공사 및 용역의 발주와 물품구입의 절차", "관리 등으로 인하여 발생한 수입의 용도 및 사용절차", "공동주택의 관리책임 및 비용부담", 그리고 "관리규약을 위반한 자 및 공동생활의 질서를 문란하게 한 자에 대한 조치" 등도 예외는 아니다.
그러나 임대주택에서의 평가업무는 한정적일 수밖에 없다. 소유권이 입주자에게 없으므로 광범위한 의결권부여는 곤란하다. 평가업무는 의결권과 불가분의 관계 하에서 권한부여의 경중(輕重)이 결정되어져야 하기 때문이다. 관리주체가 의결하고 집행한 사항을 입주자에게 사후평가를 맡긴다면 양자간 분쟁의 소지만 증폭될 수 있다. 따라서 입주자가 의결하는 사안이 아닌 한 평가업무는 최소한에 그쳐야 한다.
2.4 제도개선 대상으로 도출된 사항
2.4.1 집행ㆍ의결ㆍ감사업무 참여 활성화
입주자의 관리참여를 활성하기 위해서는 제도적으로 다음 사항이 개선되어야 할 것으로 보인다. 도출된 사항은 집행ㆍ의결ㆍ감시업무 세 차원이다. 집행업무는 관리규약과 사업주체의 관련규정의 보완만 이루어지면 법적으로 큰 무리는 없어 보인다. 의결ㆍ감시업무는 관리규약과 규정의 보완과 더불어 임대주택법도 동시에 보완되는 것이 바람직하다. 다만, 법제화하는 시기는 입주자의 자치역량 성숙도와 연계할 필요가 있다고 본다. 자치역량 강화를 위해서는 교육(training)이 필요하므로 실제교육의 진전도도 감안해야 하기 때문이다.
그리고 권리에 상응하는 의무이행 내용도 강화해야 할 것으로 보이는데 반드시 지켜야 할 사항은 관리규약이나 규정에 반영하거니 서비스 헌장과 같은 곳에 공시하는 것이 검토될 수 있다. 선량한 거주의무와 관리비부담, 용도 이외 사용금지, 시설물 파손ㆍ훼손ㆍ전대행위, 효율적 관리에 지장을 주는 행위 등의 행위금지 행위가 해당된다. 기타 공동주택내부 전유부분의 구조물과 설비를 증설 또는 개량, 공용부분에 물건을 적재하여 통행지장을 주는 행위, 광고물, 표지물 또는 표지를 설치하거나 부착하는 행위, 애완동물사육 여부와 사육 시 준수사항, 발코니 난간 또는 외벽에 돌출물 설치금지 행위 등도 포함되어야 한다. 더 나아가 고의 또는 과실책임과 손해배상에 대한 부분, 제3자에게 손해를 끼쳤을 경우의 손해배상 문제가 거론되어야 한다.
2.4.2 임차인대표의 자질 향상
임차인대표의 자질향상을 위한 제도적 보완책은 크게 3가지 관점에서 고려될 수 있다. 첫째는 피선거 자격요건을 강화하는 방안 둘째는 교육을 강화하는 방안, 셋째는 퇴출요건을 강화하는 방안이다.
피선거 자격요건은 단지 입주자들 중 능력과 열의를 가진 자가 선출되도록 하는 것이다. 이를 위해서는 피선거권자들의 경력, 자격 등을 복합적으로 검증할 수 있는 대안이 필요하다. 특히 피선거권자들이 아파트관리의 전문식견이 있는지 여부를 판단할 수 있도록 입주자대표의 기본소양에 필요한 자격증 제도를 운영토록 하면 더욱 좋을 것이다. 교육을 강화하는 방안은 동별 대표자 및 입주자대표로 하여금 일정 기간마다 법정교육을 받도록 하는 대안이 요구된다. 피선거 자격요건을 강화하고, 교육을 시행한다고 해서 문제가 해소될 수는 없기 때문이다. 따라서 퇴출요건도 병행돼야 한다. 고유의 권한을 인정하고 권리와 의무를 연계시키면서 노력의 대가를 실비로 제공하되, 지탄받는 대표에 대해서는 퇴출요건을 강화해야 한다.
1. 임차인대표의 피선거 요건 강화를 위한 제도
자격요건을 강화하기 위해 선출되는 직에 대해서 자격제한을 가하는 것이 가능한지가 하나의 쟁점이 된다. 공직선거법에는 금치산선고를 받은 자, 금고 이상의 형의 선고를 받고 그 집행이 종료되지 아니하거나 그 집행을 받지 아니하기로 확정되지 아니한 자, 선거범, 「정치자금법」 제45조(정치자금부정수수죄) 및 제49조(선거비용관련 위반행위에 관한 벌칙)에 규정된 죄를 범한 자에게 피선거권을 제한한다.
따라서 동별 대표자에 선출될 자격에 제한을 두는 것도 이러한 차원에서 제한을 가할 수 있어야 한다. 한편 선출방식을 고수하는 한 소속 기관장이 임면을 전제로 하는 고용형태의 자격증 제도와는 성격이 같다고는 볼 수 없다. 다만, 자격증제도를 둔다면 선거권자들로 하여금 인물선택의 기준이 될 수 있도록 하는 하나의 준거로서 활용될 수는 있을 것이다. 가령, 명실상부한 공공단체에서 대표자격을 위한 교육을 실시하고 검증절차에 따라 자격증을 부여하면 입주자들이 이의 소유여부에 따라 선택기준으로 삼는 것이다.
2. 임차인 대표자의 법정교육 강화를 위한 제도
임차인 대표자에 대한 교육을 어떻게 강화해야 할 것인가에 대해 원론은 하나이나 각론은 분분하다. 하나의 쟁점은 법정교육 이수를 행정강제할 수 있는가의 여부다. 검토결과는 가능하다. 국회의원도 "국회의원윤리실천규범(국회규칙 제73호)"을 통해 국외활동, 회의출석 등에 관한 준수의무를 지고 있다.
3. 임차인 대표자의 퇴출강화를 위한 제도
지탄받는 임차인대표를 어떻게 퇴출할 것인가는 이를 제도에 반영하는 것이다. 주택법 제51조에는 주택관리사에 대한 퇴출제도를 두고 있다. 일부 조항에 대해서는 추가적인 별도 대안이 검토되어야 하나 대안은 분명히 만들어져야 한다.
2.4.3 시범단지 운영
임차인의 관리참여를 정착시키기 위해서는 시범단지를 운영할 필요가 있다. 시행착오를 줄이고 참여효과를 높이자는 차원이다. 시범단지를 운영하는 방식은 앞서 제시한 결론을 중심으로 하되 여러 다각적인 참여관리방식을 적용할 필요가 있다고 본다. 그리고 그 결과에 따라서 참여의 확장 또는 축소 등의 조치가 검토될 수 있을 것이다.
2.4.4 입주자로 구성된 "분쟁배심원제" 도입
관리의 난제(難題)는 시설물 관리 측면이나, 임대관리 측면보다는 거주상의 분쟁관리에 있다. 오늘날 많은 단지에서는 공통적으로 입주자간 수익권 분쟁, 입주자간 애완견사육 분쟁, 입주자간 주차장 분쟁, 입주자간 소음유발 분쟁, 입주자간 기초질서위반 분쟁이 발생한다. 그런데 관리주체는 이를 해결할 여력이 없다. 전문가들로 구성된 주택법상의 분쟁조정위원회는 역시 마찬가지다. 전문가들이 합리적 대안을 제시해도 이해당사자의 합의가 전제되지 않았기 때문이다. 단지의 외부 전문가가 입주자보다 내부 사정에 더 정통할 수는 없고, 획일적인 기준이 단지 모두에 공통적으로 적용될 수도 없다. 이러한 이유로 공식적 기구에서의 판단결과는 당사자의 합의결과보다 해당 입주자들로부터 외면당하거나 수용도가 저하될 수 있다.
따라서 입주자간의 분쟁은 먼저 스스로 해결책을 강구하고 이것이 당해 단지의 관리문화로 정착할 수 있도록 하는 취지의 "분쟁배심원제"를 둘 필요가 있다. "분쟁배심원제"는 단지마다 두는 것이다. 행정강제로 의무화할 필요는 없다. 다만, "분쟁배심원제의 도입 및 운영에 관한 사항"을 표준관리규약에 반영하는 것은 필요하다. 그러면 소소한 사적분쟁을 건건히 공식기구인 분쟁조정위원회에 가져갈 필요가 없어진다. 그렇다고 분쟁조정위원회를 유명무실하게 만들거나 삭제하는 취지는 아니다. "분쟁배심원제"에서 해결하지 못하는 사건에 대해서는 주택법상의 분쟁조정위원회로 이송해야 한다는 판단이다. "분쟁배심원제"를 분쟁조정위원회의 전 단계, 일종의 "소원전치주의(訴願前置主義)"의 과정으로 보는 것이다.
2.5 연구의 한계
본 연구는 일선 현장에서의 관리참여 실태, 국ㆍ내외 제도, 설문조사결과 등을 분석하여 관리참여의 대안을 제시하였다. 그러나 임대주택의 관리참여부족의 문제는 그동안 만시지탄으로 인식되어왔을 만큼 간단치는 않다. 결국 이러한 복잡한 이유로 결론 자체가 비현실적일 수도 있고 일선 현장에서 접목할 수 없는 부분도 있을 수 있다. 따라서 시범단지를 운영하고 그 결과를 토대로 대안을 보완시켜 나가는 것이 향후의 연구 과제라고 본다.