표제지
[판권기 등]
연구진
발간사
서문
연구요약
목차
제1장 서론 30
1.1. 연구의 필요성과 목적 30
1.1.1. 필요성 30
1.1.2. 연구 목적 32
1.2. 연구의 방법 33
1.3. 연구의 범위 36
1.4. 선행연구 39
제2장 관리참여이론 검토 42
2.1. 관리참여의 의미 42
2.2. 관리참여의 구성요소 45
2.3. 참여의 필요성 47
2.3.1. 집단의 개별적 요구에 대한 차별화 47
2.3.2. 거버넌스를 통한 기대치 제고 48
2.3.3. 반달리즘(vandalism)에 대한 대응 49
2.4. 참여의 기조 50
2.5. 참여의 내용 51
2.6. 참여의 구현 54
2.6.1. 프로세스 54
2.6.2. 정보제공 55
2.6.3. 의사결정 관련 56
2.6.4. 업무집행 관련 57
2.6.5. 평가 관련 60
2.7. 참여의 순기능과 역기능 61
2.7.1. 참여의 순기능 61
2.7.2. 참여의 역기능 63
2.8. 참여 필요성의 현실론 65
제3장 참여제도 분석 68
3.1. 제도 개요 68
3.2. 민법 69
3.3. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 72
3.4. 주택 임대차보호법 78
3.5. 임대주택법 80
3.6. 주택법 84
3.7. 표준 임대차계약서 92
3.8. 임대주택 표준관리규약 : 주공 94
3.8.1. 개요 94
3.8.2. 임차인 등의 권리 94
3.8.3. 임차인 등의 의무 95
3.8.4. 의결권의 행사 96
3.8.5. 배상책임 96
3.8.6. 임차인대표회의 97
3.8.7. 임차인대표회의와 협의사항 98
3.8.8. 관리주체의 업무 및 책임 99
3.8.9. 관리주체에 대한 회계감사 100
3.8.10. 관리비 수납 등 100
3.8.11. 공개행정과 관리참여 101
3.8.12. 공용부분의 구획 101
3.8.13. 공동생활의 질서유지 및 기타 102
3.9. 영구임대주택 관리운영 규정 103
3.10. 요약 121
3.10.1. 관리참여와 관련된 제도 121
3.10.2. 임차인대표회의의 지위 121
제4장 입주자 설문조사 결과 126
4.1. 조사 개요 126
4.2. 조사 결과 128
4.2.1. 빈도 분석 128
4.2.2. 결과 분석 133
제5장 외국의 운영사례 142
5.1. 일본 142
5.1.1. 법률체계 142
5.1.2. 공영주택법(公營住宅法) 142
5.1.3. 시영주택운영조례 : 히메지시(姬路市) 144
5.1.4. 임대주택 표준계약서 171
5.2. 영국 180
5.2.1. 법률체계 180
5.2.2. 지자체 운영지침 : 에버딘쉐어 지방정부 180
5.2.3. 임대주택 표준임대차 계약서 : 영국주택협회 193
5.2.4. 임차인 헌장 206
5.2.5. 시사점 208
제6장 입주자 관리참여 대안 210
6.1. 논리적 참여대안 210
6.1.1. 총괄 210
6.1.2. 의결부문의 참여대안 217
6.1.3. 집행부문의 참여전략 219
6.1.4. 평가부문의 참여대안 231
6.2. 법리적 참여대안 231
6.3. 설문조사 결과의 반영 측면 234
6.4. 현실론적 참여 요구 236
6.5. 종합적 대안 249
6.6. 새로운 대안 적용을 위한 선행요건 250
6.6.1. 임차인대표 제도 개선 250
6.6.2. 건전한 파트너십의 조성 257
6.6.3. 현실적인 관리여건 반영 258
제7장 결론 262
7.1. 현 실태에 대한 진단결과 262
7.2. 국내·외 제도 비교결과 264
7.3. 설문조사 결과 및 대안검토 결과 264
7.3.1. 임차인대표의 권리확장 사항 : 의결 264
7.3.2. 임차인대표의 권리확장 사항 : 집행업무 268
7.3.3. 임차인대표의 권리확장 사항 : 평가업무 268
7.4. 제도개선 대상으로 도출된 사항 269
7.4.1. 집행·의결·감사업무 참여 활성화 269
7.4.2. 임차인대표의 자질 향상 270
7.4.3. 시범단지 운영 270
7.4.4. 입주자로 구성된 "분쟁배심원제" 도입 270
7.5. 연구의 한계 271
참고문헌 272
부록 276
[부록 1] 설문지 276
[부록 2] 관리규약 282
[부록 3] 표준임대차계약서 300
〈표 1-1〉 입주자 관리참여정도에 따른 개념구분 37
〈표 1-2〉 본 연구와 선행연구와의 차이 40
〈표 2-1〉 단순협조차원의 제 관련용어의 의미 43
〈표 2-2〉 정책과정에서의 정보, 협의 및 역동적 참여대안의 예시 51
〈표 2-3〉 일본 맨션관리센터 웹페이지를 통한 정보제공 사례 55
〈표 2-4〉 의사결정과정에서의 관리참여 수단과 사례 56
〈표 2-5〉 업무집행과정에서의 관리참여 수단과 사례 58
〈표 2-6〉 분쟁해결을 위한 관리참여수단과 예시 59
〈표 2-7〉 관리평가의 기본 구도 예시 61
〈표 2-8〉 관리과정에서 입주자 참여시의 순기능 62
〈표 2-9〉 관리과정에서 입주자 참여시의 역기능 63
〈표 2-10〉 아파트 관리비리의 규모추정(단위: 백만원) 66
〈표 2-11〉 난방방식별, 단지규모별 국가 전체 연간 관리비 등의 현금흐름 규모 67
〈표 3-1〉 민법상의 입주자의 관리참여 관련내용 분석결과 71
〈표 3-2〉 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 입주자의 관리참여 관련내용 분석결과 78
〈표 3-3〉 민법상의 입주자의 관리참여 관련내용 분석결과 79
〈표 3-4〉 임대주택법상 입주자의 관리참여 관련내용 분석결과 83
〈표 3-5〉 주택법상 입주자의 관리참여 관련내용 분석결과 91
〈표 3-6〉 영구임대주택 운영 및 관리 기준 신·구 대비표 105
〈표 3-7〉 분양주택과 임대주택의 입주자대표회의 권한비교 122
〈표 3-8〉 법제별 임차권과 관리권에 관한 주요내용 125
〈표 4-1〉 지역별 표본비율 및 회수 127
〈표 4-2〉 임대유형별 평균 비교 134
〈표 4-3〉 임대주택 유형별 임차인대표회의 협의사항 추가에 대한 의견(%) 137
〈표 4-4〉 임대유형별 커뮤니티 프로그램 행사주체 찬성비율(%) 141
〈표 5-1〉 일본 히메지시영주택관리조례 148
〈표 5-2〉 임대주택 표준계약서 : 일본 국토교통성 175
〈표 5-3〉 임차인 참여 : 실행계획 183
〈표 5-4〉 영국의 표준 임대차계약서 193
〈표 6-1〉 관리참여의 기본구도 : 업무과정별 참여내용과 참여수단 213
〈표 6-2〉 의사결정단계에서의 관리참여의 기본구도 예시(1) : 관리규약 개정안의 제안 및 공동주택의 관리에 필요한 제규정의 제정·개정 214
〈표 6-3〉 의사결정단계에서의 관리참여의 기본구도 예시(2) : 공동주택단지 안에서 발생한 도난사고 등에 대한 대응조치 215
〈표 6-4〉 의사결정단계에서의 관리참여의 기본구도 예시(3) : 회계감사 216
〈표 6-5〉 의결업무에 있어서 참여대상(참여방식 : 예시) 217
〈표 6-6〉 관리소장 업무에 있어서 참여대상(참여방식 : 예시) 219
〈표 6-7〉 영선보수요원이 수행하는 정기점검사항에 있어서의 참여대상(참여방식 : 예시) 223
〈표 6-8〉 경비요원이 수행하는 경비업무에 있어서 참여대상(참여방식 : 예시) 228
〈표 6-9〉 청소요원이 수행하는 청소업무에 있어서 참여대상(참여방식 : 예시) 229
〈표 6-10〉 행정요원이 수행하는 행정업무에 있어서 참여대상(참여방식 : 예시) 230
〈표 6-11〉 평가업무 업무에 있어서 참여대상(참여방식 : 예시) 231
〈표 6-12〉 서울시 공동주택관리표준규약과 참여연대가 제시한 공동주택관리규약의 비교 237
〈표 6-13〉 임차인대표회의의 위상과 역할제고를 위한 법제보완방향 249
〈표 6-14〉 일본의 임대주택관리사 제도의 주요내용 254
〈표 6-15〉 임차인 대표자의 퇴출강화를 위한 제도적 보완책(예시) 256
[그림 1-1] 본 연구의 흐름도 36
[그림 2-1] 주민참여의 4가지 형태 44
[그림 2-2] 계획, 집행, 평가단계별 관리참여대상 53
[그림 2-3] 관리업무의 참여프로세스 예시 : 관리규약 개정 54
[그림 6-1] 임대주택 임차인대표제도 개선방안 257