표제지
머리말
목차
요약 9
Ⅰ. 서론 36
1. 연구의 배경 36
2. 연구의 목적 및 구성 38
Ⅱ. 부동산투자의 현황 및 수단 40
1. 국민연금의 부동산투자 40
2. 국내 투자부동산 (오피스빌딩) 현황 46
3. 부동산 간접투자 제도 및 현황 51
3.1 부동산투자회사(REITs) 제도 51
3.2 미국의 리츠시장 현황 54
3.3 한국의 부동산 간접투자 시장 57
3.4 리츠 제도의 국가 간 비교 62
Ⅲ. 투자성과의 측정(Performance Measurement) 65
1. 공정가치 평가의 국제적 기준 65
1.1 IVS(International Valuation Standards) 기준 65
1.2 RICS(Royal Institution of Chartered Surveyors) 기준 67
1.3 Revised GIPS 69
2. 부동산 실물자산의 가치평가 72
2.1 관련 용어 정의 72
2.2 가치평가 방법론 76
3. 부동산 간접운용상품의 가치평가 78
4. 공정가치 평가 체계 83
4.1 해외사례 83
4.1.1 미국식 체계 84
4.1.2 영국식 체계 88
4.2 정책적 제언 91
Ⅳ. 투자성과의 평가(Performance Evaluation) 95
1. 부동산 벤치마크 지수 개요 95
2. 직접투자 벤치마크 지수 97
2.1 감정평가에 기초한 지수 97
2.1.1 NCREIF(National Council of Real Estate Investment Fiduciaries; 미국) 97
2.1.2 IPD(Investment Property Databank;영국) 109
2.2 거래가격에 기초한 지수 119
2.2.1 헤도닉 회귀모형 지수(Hedonic Regression) 119
2.2.2 반복매매가격 지수(Repeat Sales Price Indexes) 123
2.3 부동산지수의 평가평활 문제 126
3. 간접투자 벤치마크 지수 131
4. 직접투자지수와 간접투자지수의 비교 132
5. 국민연금 부동산투자의 벤치마크 지수 설정 135
5.1 성과평가를 위한 벤치마크 지수의 정의 및 목적 136
5.2 성과평가를 위한 벤치마크 지수의 요건 139
5.3 유사군 지수(Peer Universe Index) 대 수동적 시장지수(Passive Market Index) 141
5.4 벤치마크 지수와 수익률 비교 시 고려해야 할 요소 142
5.5 벤치마크 지수 선정시 고려해야 할 요소 144
5.6 벤치마크 지수 선정에 관한 정책적 제언 146
Ⅴ. 결론 및 시사점 153
[부록 1] NCREIF 지수의 자산별 / 종류별 현황 156
참고 문헌 161
판권기 167
[표 Ⅱ-1] 국민연금기금 대체투자 추이 41
[표 Ⅱ-2] 국내 부동산 투자 약정 현황 42
[표 Ⅱ-3] 보유 부동산 지분증권 내역 43
[표 Ⅱ-4] 보유 부동산 기초자산별 투자 현황 44
[표 Ⅱ-5] 전국 오피스 시장 규모 47
[표 Ⅱ-6] 국내리츠의 종류 및 부동산펀드 58
[표 Ⅱ-7] 국내 리츠 상품 현황 60
[표 Ⅱ-8] 국내 리츠의 배당률 수익 61
[표 Ⅱ-9] 국내 부동산 간접투자기구의 개요 62
[표 Ⅱ-10] 한-일 리츠의 비교 (2006년 기준) 64
[표 Ⅲ-1] REITs 평가의 고려 요소 80
[표 Ⅳ-1] NCREIF Property Index의 성장세 100
[표 Ⅳ-2] NCREIF Property Index 값 101
[표 Ⅳ-3] NPI 데이터베이스 구성요소 108
[표 Ⅳ-4] 리츠와 다른 투자자산과의 상관관계 134
[표 Ⅳ-5] 리츠와 다른 투자자산과의 상관관계 134
[표 Ⅳ-6] IPD 발표 국내부동산투자성과-2006년 12월 148
[그림 Ⅱ-1] 대형오피스(11층 이상) 시장 현황 48
[그림 Ⅱ-2] 서울지역 프라임 오피스빌딩 임대료 추이 49
[그림 Ⅱ-3] 서울지역 프라임 오피스빌딩 공실률 추이 50
[그림 Ⅱ-4] 리츠 회사의 기본구조 52
[그림 Ⅱ-5] 리츠 회사의 이해 관련자 53
[그림 Ⅱ-6] 공모된 지분형 리츠의 수, 총자본액 54
[그림 Ⅱ-7] 공모를 통해 증자한 리츠의 수 및 총 증자액 55
[그림 Ⅱ-8] 리츠와 주식의 수익률 비교 57
[그림 Ⅱ-9] 국내 리츠의 설정 현황 59
[그림 Ⅱ-10] 투자자산별 한국-미국-일본 비교 63
[그림 Ⅳ-1] NPI 분기별 수익률의 변화 104
[그림 A-1] 자산 종류별 자산가치 및 편입 부동산 수 156
[그림 A-2] 자산 종류별 수익률 변화 (1984년 - 2006년) 156
[그림 A-3] 지역별 자산가치 및 편입 부동산 수 158
[그림 A-4] 지역별 수익률 변화 (1984년 - 2006년) 159