표제지
연구진
연구요약
목차
제1장 서론 22
1.1. 연구배경 및 목적 22
1.1.1. 연구배경 22
1.1.2. 연구개발 목표 23
1.2. 연구내용 및 방법 24
1.2.1. 연구내용 24
1.2.2. 연구방법 25
제2장 인구·사회구조 변화 현황 및 전망 28
2.1. 인구구조의 변동추이 28
2.1.1. 저출산 고령화 28
2.1.2. 인구성장 정체 32
2.1.3. 수도권 인구 집중 33
2.1.4. 외국인 인구 증가 37
2.2. 가구구조의 변동추이 38
2.2.1. 1인가구 급증 38
2.2.2. 부부가구 증가 및 3인·4인가구 비율 감소 42
2.2.3. 가구유형의 다양화 46
2.3. 사회구조 변화 현황과 메가 트랜드 파악 50
2.3.1. 유비쿼터스 사회 도래 50
2.3.2. 녹색성장 추구 54
2.2.3. 액티브 에이징 출현 60
2.3.4. 삶의 질 중시 66
2.3.5. 문화마케팅 75
2.3.6. 사회 양극화 심화 80
제3장 인구사회구조에 대응하는 정책제도 분석 및 전망 85
3.1. 주택도시 정책제도 변천과정 및 현안 85
3.1.1. 주택도시 정책제도 변화 경향 및 추이 85
3.1.2. 주택도시 정책제도의 동향 및 현안 89
3.2. 인구사회구조 변화 대응 주택도시 정책제도 현황분석 93
3.2.1. 인구사회구조 변화 대응 주택도시 정책제도 현황 93
3.2.2. 인구사회구조 변화 대응 주택도시 정책제도 분석 125
3.3. 인구사회구조에 대응하는 주택도시 정책제도 향후 전망 129
3.3.1. 규제완화를 통한 주택의 안정적 공급 129
3.3.2. 다양한 소득계층을 위한 주택유형 공급 130
3.3.3. 수급일치를 위한 도심내 적정한 주택유형 공급 131
3.3.4. 주택물량 공급에서 주택의 질적 향상 중시 131
제4장 주택제품 개발방식 및 환경 분석 134
4.1. 주택제품 개발 동향 및 제품 특성 134
4.1.1. 주택제품 개발방식 134
4.1.2. 주택제품 유형 및 특성 139
4.2. 공사의 경영전략 및 사업영역 141
4.2.1. 경영전략 비교 142
4.2.2. 사업영역 및 향후 방향 비교 143
4.3. 주택수요 변화에 대응하는 주택시장 분석 143
4.3.1. 주택수요 변화와 주택시장 변화추이 144
4.3.2. 주택정책 및 제도 변화와 주택시장 147
제5장 현황파악 및 주택개발 방향수립을 위한 조사연구 151
5.1. 새로운 주택유형에 대한 국내 사례 151
5.1.1. 실버타운 151
5.1.2. 서비스드 레지던스 157
5.1.3. 레지던스 161
5.1.4. 타운하우스 164
5.1.5. 동호인 주택 166
5.2. 새로운 주택유형에 대한 현장조사 170
5.2.1. 현장조사 개요 170
5.2.2. 레지던스 170
5.2.3. 서비스드 레지던스 176
5.2.4. 실버타운 182
5.2.5. 타운하우스 191
5.3. 다원적 관계자 의견조사 195
5.3.1. 의견조사 개요 195
5.3.2. 부동산개발회사 196
5.3.3. 주택건설사 및 설계사무소 199
5.3.4. 주택개발 관련 전문가 204
5.3.5. 정책 담당자 213
5.4. 새로운 주택개발 및 공급을 위한 전제사항 221
제6장 주택수요 변화에 따른 공사의 제품개발 방향 설정 224
6.1. 인구사회구조 변화에 대응하는 주택제품 224
6.1.1. 인구가구구조 변화와 주택제품 224
6.1.2. 사회구조 변화와 주택제품 225
6.2. 정책제도 및 시장변화에 따른 공사의 사업방향 226
6.2 1. 정책제도 변화와 공사의 제품개발 방향 226
6.2.2. 주택시장 변화와 공사의 제품개발 방향 227
6.2.3. 공사의 사업영역과 제품개발 방향 228
6.3. 변화를 고려한 공사의 제품개발 방향 228
6.3.1. 공사주택의 목표 수요계층 228
6.3.2. 공사주택의 개발 및 공급 방향 229
제7장 세부연구과제도출 및 추진계획 수립 232
7.1. 복합과제의 연구방향 수립 232
7.1.1. 인구사회구조 변화추세 및 SWOT 분석 232
7.1.2. 연구목표 및 추진방향 233
7.2. 세부과제도출 및 복합과제의 Action Plan 235
7.2.1. 세부연구과제도출 및 Action Plan 235
7.2.2. 세부연구과제별 추진계획 237
참고문헌 243
부록 249
부록-1. 주택도시정책 관련 법제도 250
부록-2. 실버타운 평면 사례 259
부록-3. 실버타운 공동시설 사례 261
부록-4. 타운하우스 평면 사례 262
부록-5. 서비스드 레지던스 면담조사지 264
부록-6. 레지던스 면담조사지 265
부록-7. 실버타운 면담조사지 266
부록-8. 부동산개발회사 면담조사지 267
부록-9. 주택건설사 면담조사지 268
부록-10. 설계사무소 면담조사지 269
부록-11. 중앙정부 주택정책 담당자 면담조사지 270
부록-12. 서울시 주택정책 담당자 면담조사지 271
부록-13. 전문가 설문지 273
판권기 276
〈표 2-1〉 연령계층별 인구 및 구성비 추이 29
〈표 2-2〉 고령화 속도 국제비교 30
〈표 2-3〉 노령화지수 변화추이 30
〈표 2-4〉 시도별 고령인구 구성비 추이 31
〈표 2-5〉 고령인구의 경제활동 참가율 31
〈표 2-6〉 60세 이상 인구의 생활비 마련방법 32
〈표 2-7〉 총조사 인구 및 인구성장률 추이 32
〈표 2-8〉 인구성장률 국제비교 추이 33
〈표 2-9〉 시도별 장래 인구분포 추이 34
〈표 2-10〉 시도별 시도간 전입·출 추이 34
〈표 2-11〉 수도권 연령별 인구 추이 36
〈표 2-12〉 외국인 등록인구 비율 37
〈표 2-13〉 외국인 주민의 유형별 분류 및 비율 38
〈표 2-14〉 전체 1인가구수 및 비율 추이 38
〈표 2-15〉 연령별 1인가구수 추이 40
〈표 2-16〉 지역별 1인가구수 변화 추이 41
〈표 2-17〉 부부가구, 3인·4인가구 수 및 전체가구 대비 비율 추이 42
〈표 2-18〉 연령별 부부가구 수 44
〈표 2-19〉 지역별 부부가구 수 45
〈표 2-20〉 주택유형별 부부가구 수 45
〈표 2-21〉 한부모 가구의 구성비 추이 46
〈표 2-22〉 한부모 가구의 유형 및 추이 47
〈표 2-23〉 시도별 한부모 가구 구성비 추이 48
〈표 2-24〉 한부모 가구의 주거형태별 가구 수 48
〈표 2-25〉 외국인과의 혼인 건수 및 구성비 49
〈표 2-26〉 외국인과의 혼인 유형별 건수 및 구성비 49
〈표 2-27〉 시도별 외국인과의 혼인 구성비 추이 49
〈표 2-28〉 2005년 지역별 국제결혼 비율 50
〈표 2-29〉 국외 환경규제 내용정리 55
〈표 2-30〉 국외 기후변화관련법 제정 동향 56
〈표 2-31〉 친환경 건축물관련 제도 정리 57
〈표 2-32〉 지역별 신·재생에너지 소비 현황 58
〈표 2-33〉 그린에너지 산업 분야 59
〈표 2-34〉 그린에너지 산업 발전전략 59
〈표 2-35〉 과거 시니어와 액티브 시니어의 특성 62
〈표 2-36〉 14대 고령친화산업 부문 및 전략품목 63
〈표 2-37〉 8대 고령친화산업의 시장규모 추정(모태산업 대비) 64
〈표 2-38〉 고령친화 여가산업 시장전망 64
〈표 2-39〉 고령친화 주택산업 시장전망 65
〈표 2-40〉 친환경농산물 시장규모 전망 69
〈표 2-41〉 유니버설 디자인의 7가지 원리 72
〈표 2-42〉 문화·여가활동 비율 75
〈표 2-43〉 전통적 마케팅과 문화마케팅의 비교 76
〈표 2-44〉 문화마케팅 분류 76
〈표 2-45〉 최저주거기준 미달가구 80
〈표 2-46〉 연도별 공공임대주택 재고 및 비율 81
〈표 2-47〉 전세가격별 전세주택의 분포(2005) 81
〈표 2-48〉 소득계층별 주거비 부담 82
〈표 2-49〉 소득계층별 PIR(중위수) 82
〈표 2-50〉 소득계층별 RIR(중위수) 82
〈표 2-51〉 소득분위별 연평균 소득증가율(1992~2006) 83
〈표 3-1〉 주요 주택도시 정책 및 제도 87
〈표 3-2〉 인구사회구조 변화 대응 주택도시정책 변화 특성 89
〈표 3-3〉 중앙정부와 서울시의 최근 주택도시 정책제도 현안 92
〈표 3-4〉 장기전세주택 정책제도 주요내용 94
〈표 3-5〉 준사업승인제도에 의한 단지형 다세대 주택 정책제도 주요내용 97
〈표 3-6〉 초소형임대주택 정책제도 주요내용 99
〈표 3-7〉 신혼부부용 주택공급 정책 제도 주요내용 100
〈표 3-8〉 노인 주거복지 정책제도 주요내용 102
〈표 3-9〉 토지임대부·환매조건부 분양주택의 주요내용 104
〈표 3-10〉 9.19 지분형 임대주택의 주요내용 107
〈표 3-11〉 주상복합개발방식의 주요내용 109
〈표 3-12〉 결합개발방식의 주요내용 111
〈표 3-13〉 도시및주거환경정비법에 의한 개발방식의 주요내용 112
〈표 3-14〉 뉴타운 개발방식의 주요내용 114
〈표 3-15〉 입체환지방식의 주요내용 116
〈표 4-1〉 건설사 주택 브랜드 비교 135
〈표 4-2〉 건설사별 제공 서비스 136
〈표 4-3〉 건설사별 주택상품 개발조직 138
〈표 4-4〉 주택건설사의 주택유형별 브랜드 139
〈표 4-5〉 주택건설사별 주택제품의 특성 140
〈표 4-6〉 공공 및 민간건설기업의 경영 목표와 전략 141
〈표 4-7〉 경영전략 비교 142
〈표 4-8〉 공공 및 민간기관의 주요사업영역과 향후 방향 143
〈표 4-9〉 1인가구의 변화 추이 146
〈표 4-10〉 도시근로자 평균임금 대비 소득 분위별 소득 격차 147
〈표 4-11〉 분양가상한제 적용기준 148
〈표 4-12〉 2008년 상반기 주요 부동산정책 149
〈표 5-1〉 입지유형별 실버타운 특성 153
〈표 5-2〉 주거유형별 실버타운 특성 153
〈표 5-3〉 사업방식별 실버타운 특성 154
〈표 5-4〉 실버타운의 변화추이 155
〈표 5-5〉 실버타운 운영 현황 156
〈표 5-6〉 서비스드 레지던스와 호텔 비교 158
〈표 5-7〉 서비스드 레지던스 운영 현황 159
〈표 5-8〉 타운하우스의 사례 165
〈표 5-9〉 사업대상지역에 따른 동호인 주택의 분류 166
〈표 5-10〉 공급에 따른 동호인 주택의 분류 167
〈표 5-11〉 수요에 따른 동호인 주택의 분류 168
〈표 5-12〉 동호인 주택의 사례 169
〈표 5-13〉 현장조사 대상 170
〈표 5-14〉 고시원형 레지던스 개요 171
〈표 5-15〉 고시원형 레지던스 운영자 면담조사 174
〈표 5-16〉 서비스드 레지던스 개요 177
〈표 5-17〉 서비스드 레지던스 관리자 면담조사 180
〈표 5-18〉 도시형 실버타운 개요 182
〈표 5-19〉 도시근교형 실버타운 개요 183
〈표 5-20〉 실버타운의 이용료 184
〈표 5-21〉 실버타운의 시설 현황 185
〈표 5-22〉 실버타운의 서비스 현황 186
〈표 5-23〉 실버타운 이용자 특성 및 장·단점 187
〈표 5-24〉 실버타운 선호 시설 및 서비스 188
〈표 5-25〉 운영상 애로사항 및 건의사항 189
〈표 5-26〉 타운하우스 개요 192
〈표 5-27〉 타운하우스 개발자·운영관리자 면담조사 194
〈표 5-28〉 의견조사 대상 196
〈표 5-29〉 부동산개발회사의 면담조사(I) 197
〈표 5-30〉 부동산개발회사의 면담조사(II) 198
〈표 5-31〉 건설사별 주택제품 개발요소 199
〈표 5-32〉 건설사별 문제점 및 건의사항 200
〈표 5-33〉 건설사별 신사업 및 전망 201
〈표 5-34〉 건설사별 브랜드 및 마케팅 전략 202
〈표 5-35〉 설계사무소의 면담조사 내용 203
〈표 5-36〉 인구가구구조 항목별 변화 추세 205
〈표 5-37〉 사회구조 항목별 변화 추세 206
〈표 5-38〉 인구사회구조 변화 대응형 주택개발에 대한 의견 207
〈표 5-39〉 주택개발시 고려해야 할 주택성능 208
〈표 5-40〉 주택시장에 영향을 미치는 주택유형·성능 209
〈표 5-41〉 복합 주거서비스에 대한 전망 210
〈표 5-42〉 다양한 주택개발을 위한 정책제도 211
〈표 5-43〉 다양한 주택개발을 위한 주택공사의 역할 212
〈표 5-44〉 서울시 공무원 면담조사 결과(I) 216
〈표 5-45〉 서울시 공무원 면담조사 결과(II) 217
〈표 5-46〉 중앙정부 공무원 면담조사 결과(I) 220
〈표 5-47〉 중앙정부 공무원 면담조사 결과(II) 221
〈표 7-1〉 SWOT 분석 233
〈표 7-2〉 핵심과제및 세부과제 235
〈표 7-3〉 1인가구 주택의 개발인프라 구축(과제1) 추진계획 237
〈표 7-4〉 1인가구 수요특성을 고려한 주택개발 및 설계(과제2) 추진계획 238
〈표 7-5〉 1인가구 주택을 위한 생활서비스 및 운영시스템 개발(과제3) 추진계획 238
〈표 7-6〉 1인가구 주택의 브랜드 개발 및 마케팅 전략 수립(과제4) 추진계획 239
〈표 7-7〉 고령자 서비스드 주택의 개발인프라 구축(과제5) 추진계획 239
〈표 7-8〉 고령자 수요특성을 고려한 주택개발 및 설계(과제6) 추진계획 240
〈표 7-9〉 고령자 서비스드 주택의 지원서비스 및 관리시스템 개발(과제7) 추진계획 240
〈표 7-10〉 고령자 서비스드 주택의 시범사업 및 공급전략 수립(과제8) 추진계획 241
〈표 7-11〉 주거성능 개선을 위한 기술적 연구(과제9) 추진계획 241
[그림 1-1] 연구흐름도 26
[그림 2-1] 연령계층별 인구 구성비 추이 29
[그림 2-2] 총조사 인구 및 인구성장률 변화 추이 32
[그림 2-3] 인구성장률 국제비교 추이 33
[그림 2-4] 수도권 및 특별광역시 전출·입 합산 추이 35
[그림 2-5] 연령별 수도권 인구 증가·감소율 비교추이 36
[그림 2-6] 외국인 등록인구 증가 추이 37
[그림 2-7] 1인가구수 및 전체 인구 대비 비율 변화추이 39
[그림 2-8] 연령별 1인가구 비율 변화 추이 40
[그림 2-9] 지역별 1인가구 증가율 42
[그림 2-10] 부부가구 및 3인·4인가구 비율 변화 추이 43
[그림 2-11] 전체 가구수 대비 연령별 부부가구 비율 비교 추이 44
[그림 2-12] 지역별 부부가구 변화 추이 44
[그림 2-13] 주택유형별 부부가구 비율 46
[그림 2-14] 한부모 가구 변화추이 47
[그림 2-15] 지역별 국제결혼 현황('05년) 50
[그림 2-16] 컴퓨터와 인간과의 관계 변화 51
[그림 2-17] IT 관련 중앙정부 정책 52
[그림 2-18] 홈네트워크 53
[그림 2-19] U-City 개념도 53
[그림 2-20] 녹색성장의 개념 58
[그림 2-21] 고령화 사회의 일반적인 특징 60
[그림 2-22] Active Aging의 구성요소 61
[그림 2-23] 시니어 소비자의 특징 62
[그림 2-24] 14대 고령 친화산업의 시장규모 추정 63
[그림 2-25] 고령 친화산업 박람회 65
[그림 2-26] 생명보험 가입율 66
[그림 2-27] 생명보험 상품별 가입율 67
[그림 2-28] 웰빙 트랜드의 형성과정 68
[그림 2-29] 연도별 친환경농산물 출하량 68
[그림 2-30] 대한민국 LOHAS 인증 제도 70
[그림 2-31] 친환경상품 시장규모 70
[그림 2-32] 로하스 아파트의 발전단계 71
[그림 2-33] 로하스 개념이 도입된 친환경 시스템 72
[그림 2-34] 장애물 없는 생활환경 인증제도 74
[그림 2-35] 소득 5분위배율 추이 83
[그림 3-1] 적용대상지역 95
[그림 3-2] 인센티브 활용 개요도 95
[그림 3-3] 용적률 완화 개념도 95
[그림 3-4] 결합개발 사업방식 개념도 110
[그림 3-5] 입체환지 개념도 115
[그림 3-6] 인구사회구조 변화에 따른 주택도시 정책제도 유형분석 126
[그림 4-1] 건설사 주택브랜드 전용 웹사이트 137
[그림 4-2] 총인구와 주택가격 변화 추이 144
[그림 4-3] 인구와 주택가격지수 비교(30~34세) 145
[그림 4-4] 인구와 주택가격지수 비교(35~39세) 145
[그림 4-5] 인구와 주택가격지수 비교(40~44세) 145
[그림 4-6] 인구와 주택가격지수 비교(45~49세) 145
[그림 4-7] 인구와 주택가격지수 비교(50~59세) 146
[그림 4-8] 인구와 주택가격지수 비교(60~69세) 146
[그림 4-9] 저소득층의 소득변화 추이(1986-2007년) 147
[그림 5-1] 실버타운의 개념도 152
[그림 5-2] 실버타운(유료양로시설)의 지역별 분포현황 156
[그림 5-3] 서비스드 레지던스 개념도 157
[그림 5-4] 서비스드 레지던스 객실 형태(예시) 160
[그림 5-5] 레지던스 분포 현황 163
[그림 5-6] 개발이 요구되는 주택유형 순위 207
[그림 6-1] 인구가구구조 변화와 주택제품 224
[그림 6-2] 사회구조 변화와 주택제품 225
[그림 6-3] 정책제도 변화와 주택도시제품 226
[그림 6-4] 주택시장 변화와 주택제품 227
[그림 6-5] 공사 사업영역과 주택제품 228
[그림 6-6] 공사주택의 목표 수요계층 229
[그림 6-7] 공사주택의 개발 및 공급방향 229
[그림 7-1] 변화추세 및 새로운 주택 232
[그림 7-2] 연구목표 및 추진방향 234
[그림 7-3] 복합과제의 Action Plan 236
[사진 2-1] 유니버설 디자인 사례 73
[사진 2-2] 건강, 웰빙, 로하스, 유니버셜 디자인관련 박람회 및 전시회 74
[사진 2-3] 체험존 77
[사진 2-4] 스타벅스 문화이벤트 78
[사진 2-5] 민들레영토 문학공간 78
[사진 2-6] 2002 월드컵 마케팅 78
[사진 2-7] 헤이리 예술마을 79
[사진 2-8] 자이갤러리 복합문화공간 80
[사진 4-1] 힐스테이트 갤러리 137
[사진 5-1] 서비스드 레지던스의 부대시설(예시) 161
[사진 5-2] 레지던스의 객실 형태(예시) 163
[사진 5-3] 레지던스의 부대시설(예시) 164
[사진 5-4] 고시원형 레지던스 시설 현황 172
[사진 5-5] 서비스드 레지던스 시설 현황 178
[사진 5-6] 타운하우스 시설 현황 193