표제지
목차
발간사 5
서문 7
요약 9
제1장 서론 39
1. 연구배경 39
2. 연구목적 41
3. 연구범위와 방법 42
1) 연구의 범위 42
2) 연구방법 43
4. 보고서의 구성과 연구의 틀 45
1) 연구보고서의 구성 45
2) 연구수행 체계도 46
5. 제1차년도(2008년) 연구의 성과 46
제2장 부동산시장 분석에 관한 선행연구와 방법론 49
1. 선행연구 현황 49
1) 주요 선행연구 50
2) 선행연구와의 차별성 52
2. 부동산시장 분석관련 개념 및 이론 고찰 55
1) 토지시장 개념 및 토지가격 이론 56
2) 부동산시장 참여자의 선택행위에 대한 재해석 : 행태경제이론 64
3) 부동산경기순환이론 67
3. 부동산시장 분석방법론 69
1) 부동산시장압력지수(RPI; Real Estate Market Pressure)의 개발 69
2) 부동산시장 참여자 심리분석: 설문조사 75
제3장 부동산시장 분석모형의 수정 81
1. 부동산 시장지표분석 모형의 수정과 토지시장압력 분석모형의 개발 81
1) 주택시장압력 분석모형의 수정 81
2) 토지시장압력 분석모형의 개발 92
3) 부동산시장압력지수의 산정 102
2. 부동산시장압력 전망을 위한 모형 개발 104
1) 부동산시장압력 전망방법 104
2) 주택시장압력지수(HPI) 전망 104
3) 토지시장압력지수(LPI) 전망 107
4) 부동산시장압력지수(RPI) 전망 109
3. 부동산시장 참여자 심리분석 모형의 보정 109
1) 구성지수의 종류 109
2) 주택부문 구성지수의 작성 110
3) 토지부문 구성지수의 작성 113
4) 개별 구성지수의 종합 115
제4장 부동산시장 진단 및 전망을 위한 응용시스템의 확장 121
1. 응용시스템 확장의 기본방향과 목표시스템 121
2. 응용시스템 확장의 주요 내용 124
1) 부동산시장 정보DB 확장 124
2) 자료수집시스템의 기능 확대 126
3) 부동산시장분석시스템의 기능 확대 128
4) 부동산정보서비스시스템의 개발 137
3. 응용시스템의 유지관리 방안 144
1) 응용시스템의 운영과 유지관리 144
2) 보안체계 147
제5장 K-REMAP을 이용한 부동산시장 진단과 전망 151
1. 부동산시장 진단 및 전망 결과의 생성방식 151
1) 부동산시장 관련 지수의 개요와 신규 개발의 필요성 151
2) 부동산시장 진단 및 전망 지수의 모색 157
2. 부동산시장 진단 및 전망 지수의 산정 159
1) 부동산시장압력 진단지수 산정 159
2) 부동산시장압력 전망지수 167
3) 부동산시장 참여자 심리분석 176
3. 부동산시장 진단 및 전망 지수를 활용한 시장의 위기 진단 192
1) 부동산시장의 위기와 진단 192
2) K-REMAP을 이용한 부동산시장 동향진단과 전망 195
제6장 K-REMAP의 활용도 제고 방안 199
1. K-REMAP의 유용성과 활용방향 199
1) K-REMAP의 유용성 199
2) K-REMAP 활용의 기본방향 202
2. K-REMAP의 활용방안 203
1) K-REMAP 활용을 위한 접근방향 : 부동산시장 선진화와 안정 203
2) 기능적 측면에서의 활용 204
3) 이용자 측면에서의 활용 206
제7장 연구의 결론과 향후 과제 209
1. 정책적 기여도 209
1) 부동산시장 조기경보시스템(EWS) 지원 209
2) 부동산시장 동향분석 정책레포트 제공 211
3) 맞춤형 정책기반 제공 212
2. 연구의 특징과 한계 214
3. 정책건의와 향후 연구계획 215
1) 정책건의 215
2) 향후 연구계획 217
4. 맺음말 218
참고문헌 219
SUMMARY 223
부록 225
[부록 1] 부동산 참여자 심리조사 설문지 225
[부록 2] K-REMAP 용어 설명 246
[부록 3] 부동산시장 참여자 심리지수 유형과 체계 250
[부록 4] K-REMAP 구축 대상지역 : 전국 86개 기초자치단체 251
판권기 2
[표 1-1] 연구의 범위 43
[표 2-1] 주요 선행연구와의 차별성 요약 54
[표 2-2] 용도지역에 따른 구분 57
[표 2-3] 지목에 따른 구분 58
[표 2-4] 부동산시장의 확장과 침체 압박의 사례 69
[표 2-5] 부동산시장압력 분석모형의 하위부문ㆍ요인별 구성 71
[표 2-6] 부동산시장 참여자 조사지역 및 권역구분 78
[표 2-7] 설문조사 표본 및 조사주기 79
[표 3-1] 주택시장압력지수 구성변수 목록 82
[표 3-2] 주택시장압력지수의 구성변수 수정 85
[표 3-3] 주택시장압력지수 구성변수의 평활화(smoothing) 86
[표 3-4] 통계공표가 늦는 구성변수에 대한 결측값 보정방법 87
[표 3-5] 토지시장 관련 통계 92
[표 3-6] 거시 및 금융 관련 통계 93
[표 3-7] 토지시장압력지수(LPI) 구성변수 97
[표 3-8] 토지시장압력지수 구성변수의 평활화(smoothing) 98
[표 3-9] 통계공표에 시차가 발생하는 구성변수에 대한 결측값 보정 방법 99
[표 3-10] 전체 토지거래량과 주거용건축물 토지거래량 비교 102
[표 4-1] 주요 DB 유지 및 추가 목록 125
[표 4-2] 부동산시장압력분석 절차와 내용 131
[표 4-3] 부동산정보서비스시스템의 일반국민 대상 정보제공 내용 138
[표 4-4] 부동산정보서비스시스템의 유관기관 대상 정보제공 내용 141
[표 4-5] 설문조사 시스템의 서비스 구성 143
[표 4-6] 시스템 운영 및 유지관리방안 145
[표 4-7] 백업 대상 및 유형의 정의 147
[표 5-1] 부동산심리 진단지수 176
[표 5-2] 부동산심리 전망지수 176
[표 5-3] 주택시장 진단지수 177
[표 5-4] 주택시장 전망지수 177
[표 5-5] 주택매매가격 진단지수 178
[표 5-6] 주택매매가격 전망지수 178
[표 5-7] 주택전세가격 진단지수 179
[표 5-8] 주택전세가격 전망지수 179
[표 5-9] 주택거래 진단지수 180
[표 5-10] 주택거래 전망지수 180
[표 5-11] HCSI 진단지수 180
[표 5-12] HCSI 전망지수 180
[표 5-13] HCSI-주택매매가격 진단지수 181
[표 5-14] HCSI-주택매매가격 전망지수 181
[표 5-15] HCSI-주택전세가격 진단지수 182
[표 5-16] HCSI-주택전세가격 전망지수 182
[표 5-17] HCSI-주택거래 전망지수 182
[표 5-18] HBSI 진단지수 183
[표 5-19] HBSI 전망지수 183
[표 5-20] HBSI-주택매매가격 진단지수 184
[표 5-21] HBSI-주택매매가격 전망지수 184
[표 5-22] HBSI-주택전세가격 진단지수 185
[표 5-23] HBSI-주택전세가격 전망지수 185
[표 5-24] HBSI-주택매매거래 진단지수 185
[표 5-25] HBSI-주택매매거래 전망지수 185
[표 5-26] HBSI-주택전세거래 진단지수 186
[표 5-27] HBSI-주택전세거래 전망지수 186
[표 5-28] 토지시장 진단지수 187
[표 5-29] 토지시장 전망지수 187
[표 5-30] 토지가격 진단지수 188
[표 5-31] 토지가격 전망지수 188
[표 5-32] 토지거래 진단지수 188
[표 5-33] 토지거래 전망지수 188
[표 5-34] LCSI 진단지수 189
[표 5-35] LCSI 전망지수 189
[표 5-36] LBSI 진단지수 190
[표 5-37] LBSI 전망지수 190
[표 5-38] LBSI-토지가격 진단지수 191
[표 5-39] LBSI-토지가격 전망지수 191
[표 5-40] LBSI-토지거래 진단지수 191
[표 5-41] LBSI-토지거래 전망지수 191
[표 5-42] 부동산시장압력지수의 위기단계 구분 195
[표 5-43] 부동산시장 진단지수 및 전망지수의 위기단계 구분 196
[그림 1-1] K-REMAP 구성도(분석모형과 응용시스템) 42
[그림 1-2] 연구범위 및 분석방법론 개략도 45
[그림 1-3] 연구수행 체계도 46
[그림 2-1] 개념 및 이론 검토의 틀 55
[그림 2-2] 토지에 대한 조작적 정의와 토지시장의 구성 60
[그림 2-3] 부동산시장의 4사분면 모형 70
[그림 2-4] 부동산시장압력지수 작성 흐름도 74
[그림 3-1] 매수매도지수 경험분포함수 87
[그림 3-2] (-)미분양주택수 경험분포함수 88
[그림 3-3] (-)주택착공면적(-27) 경험분포함수 88
[그림 3-4] 주택매매가격변동률 경험분포함수 89
[그림 3-5] (-)주택담보대출금리 경험분포함수 90
[그림 3-6] 통화량(M²) 경험분포함수 90
[그림 3-7] 경기동행지수변동률 경험분포함수 91
[그림 3-8] 주택시장압력지수(HPI) 91
[그림 3-9] 토지거래면적 경험분포함수 99
[그림 3-10] 건축허가면적 경험분포함수 100
[그림 3-11] 지가변동률 경험분포함수 100
[그림 3-12] 토지시장압력지수(LPI) 101
[그림 3-13] 부동산시장압력지수(RPI) 작성결과 103
[그림 3-14] 부동산시장 참여자 심리지수 작성을 위한 설문조사 및 결과분석 Process 120
[그림 4-1] 목표시스템 구성도 123
[그림 4-2] 데이터 표준화 과정 126
[그림 4-3] 데이터 검증관리기능 구성 127
[그림 4-4] 데이터 갱신주기관리 기능 구성 128
[그림 4-5] 권역별 현황조회 화면 129
[그림 4-6] 수도권 정보조회 화면 130
[그림 4-7] 부동산시장압력 진단분석 단계 131
[그림 4-8] 부동산시장압력 전망분석 단계 132
[그림 4-9] 부동산시장일괄분석 단계 133
[그림 4-10] 부동산시장일괄분석 분석결과 조회(범례별 단계) 133
[그림 4-11] 토지시세자료에 의한 가격변동분석 과정 134
[그림 4-12] 핫스팟ㆍ콜드스팟 분석 구성(토지부문) 135
[그림 4-13] 설문조사관리 및 설문조사 결과분석 구성 136
[그림 4-14] 권역별 지도보기 기능 137
[그림 4-15] 부동산정보서비스시스템 구성도 138
[그림 4-16] 부동산정보서비스(일반국민) 메인화면 140
[그림 4-17] 부동산시장정보서비스(일반국민) 주요 화면 140
[그림 4-18] 유관기관 제공 부동산기상도 화면 142
[그림 4-19] 부동산정보서비스(유관기관) 주요 화면 142
[그림 4-20] 설문조사 메인 화면 143
[그림 4-21] 데이터베이스의 유지관리 방안 146
[그림 4-22] 시스템 및 정보 보안방안 148
[그림 5-1] 서울 강남4구 주택시장압력지수 진단 결과 159
[그림 5-2] 서울 비강남권 주택시장압력지수 진단 결과 160
[그림 5-3] 인천 주택시장압력지수 진단 결과 160
[그림 5-4] 경기도 주택시장압력지수 진단 결과 161
[그림 5-5] 비수도권 주택시장압력지수 진단 결과 161
[그림 5-6] 서울 강남4구 토지시장압력지수 진단 결과 162
[그림 5-7] 서울 비강남권 토지시장압력지수 진단 결과 163
[그림 5-8] 인천 토지시장압력지수 진단 결과 163
[그림 5-9] 경기도 토지시장압력지수 진단 결과 164
[그림 5-10] 비수도권 토지시장압력지수 진단 결과 164
[그림 5-11] 서울 강남4구 부동산시장압력지수 진단 결과 165
[그림 5-12] 서울 비강남권 부동산시장압력지수 진단 결과 166
[그림 5-13] 인천 부동산시장압력지수 진단 결과 166
[그림 5-14] 경기도 부동산시장압력지수 진단 결과 167
[그림 5-15] 비수도권 부동산시장압력지수 진단 결과 167
[그림 5-16] 서울 강남4구 주택시장압력지수 전망 결과 168
[그림 5-17] 서울 비강남권 주택시장압력지수 전망 결과 169
[그림 5-18] 인천 주택시장압력지수 전망 결과 169
[그림 5-19] 경기도 주택시장압력지수 전망 결과 170
[그림 5-20] 비수도권 주택시장압력지수 전망 결과 170
[그림 5-21] 서울 강남4구 토지시장압력지수 전망 결과 171
[그림 5-22] 서울 비강남권 토지시장압력지수 전망 결과 171
[그림 5-23] 인천 토지시장압력지수 전망 결과 172
[그림 5-24] 경기도 토지시장압력지수 전망 결과 172
[그림 5-25] 비수도권 토지시장압력지수 전망 결과 173
[그림 5-26] 서울 강남4구 부동산시장압력지수 전망 결과 173
[그림 5-27] 서울 비강남권 부동산시장압력지수 전망 결과 174
[그림 5-28] 인천 부동산시장압력지수 전망 결과 174
[그림 5-29] 경기도 부동산시장압력지수 전망 결과 175
[그림 5-30] 비수도권 부동산시장압력지수 전망 결과 175
[그림 5-31] K-REMAP 진단지수(2009.9) 197
[그림 5-32] 부동산기상도(2009.9) 198
[그림 7-1] K-REMAP의 정책적 기여도 213