표제지
제출문
참여기관 및 연구진
목차
I. 서론 8
01. 과업의 배경 및 목적 9
1. 과업의 배경 9
2. 과업의 목적 11
02. 과업의 내용 11
1. 공간적 범위 11
2. 내용적 범위 11
03. 과업 추진 프로세스 13
II. 공공기여의 의미와 타 지자체 선행사례 분석 15
01. 공공기여의 의미와 사례분석 개요 17
1.1. 공공기여의 원칙과 목적 17
1.2. 공공기여의 방식 및 수단 18
1.3. 타 지자체 선행사례 및 연구 분석의 개요 19
02. 타지자체 사례분석 20
1. 서울시 사례 20
2. 안양시 사례 29
3. 수원시 사례 33
4. 고양시 사례 36
03. 사례분석의 시사점 도출 39
도시계획변경의 기준을 설정할 시의 고려할 사항 39
공공기여의 총량의 기준을 설정할 시의 고려할 사항 39
III. 사전협상 공공기여 제도적용 범위 및 기준설정 43
01. 사전협상 제도의 개념 및 주요내용 45
1. 제도의 필요성 및 개념 설정 45
02. 제도의 적용범위 및 기준설정 48
1. 제도의 적용범위 48
2. 제도 적용대상 기준 50
03. 도시계획변경 기준 설정 54
1. 도시계획변경 타당성 검토 기준 54
04. 공공기여총량기준 설정 58
1. 공공기여총량기준 설정 방식 검토 58
2. 공공기여 총량 기준 61
3. 준공업지역내 공동주택 도입시(자율적공동개발구역) 공공시설 부담기준 보완 66
05. 공공기여 부담방식의 다양화 70
1. 공공기여 부담방식 설정 (배분기준) 70
2. 공공기여 환산 기준 신설 72
06. 용적률 체계 보완 74
1. 용적률 적용 체계 74
2. 계획유도항목 등 계획기준 77
V. 제도화 방안 79
01. 관련법규 검토 81
1. 도시계획변경 공공기여제 적용 대상 규모 설정 기준 81
2. 공공기여 총량기준의 설정 84
02. 제도화 방안 검토 87
1. 주요협상기준(검토) 87
2. 조례·지침반영 93
03. 제도적용 예시 103
1. 검토부지의 도시계획변경 공공기여제도 적용 예시 103
VI. 결론 109
01. 결론 111
VI. 부록 115
01. 공공기여총량 설정 근거자료 117
02. 회의록 124
03. 부천시 도시관리계획 변경 사전협상제도 운영지침(안) 149
〈표 2-1〉 현행 도시계획상 공공기여 방식 및 수단 18
〈표 2-2〉 타지자체 선행사례 및 연구에 대한 분석의 개요 19
〈표 2-3〉 용도지역 변경시 공공기여 총량기준 23
〈표 2-4〉 도시계획시설 폐지(복합화)시 공공기여 총량기준 23
〈표 2-5〉 용적률 적용체계 24
〈표 2-6〉 장기전세주택 설칫 용적률 적용 체계 25
〈표 2-7〉 준공업지역내 공동주택 허용기준 26
〈표 2-8〉 준공업지역내 공동주택 허용기준 27
〈표 2-9〉 토지이용계획표 28
〈표 2-10〉 용도지역 상향 요건 30
〈표 2-11〉 기반시설 부담 총량 기준 30
〈표 2-12〉 소형분양주택 건설비율별 가산용적률 산식 31
〈표 2-13〉 지침 변경 내용 32
〈표 2-14〉 공공기여 이행 협약 37
〈표 2-15〉 타지자체 사례 종합분석 41
〈표 3-1〉 공공기여제 적용대상 53
〈표 3-2〉 입지요건 55
〈표 3-3〉 공공기여 기준 설정 방식 59
〈표 3-4〉 부천시 기존 개발사례의 순부담률 비교분석 결과 요약 61
〈표 3-5〉 공공기여 기준 62
〈표 3-6〉 부천시 토지특성조사 자룔를 통한 지가차이 비교 67
〈표 3-7〉 사업성 검토 시뮬레이션 개요 68
〈표 3-8〉 사업성 검토 시뮬레이션 결과 요약 68
〈표 3-9〉 공공기여 총량기준 개선안 69
〈표 3-10〉 용적률 적용기준 75
〈표 3-11〉 계획유도항목 인센티브 기준 77
〈표 4-1〉 오정구청앞 군부대 사례의 공공기여량 105
〈표 4-2〉 오저구청앞 군부대 사례의 용적률 체계 105
〈표 4-3〉 중동 1155번지 사례의 공공기여량 107
〈표 4-4〉 중동 1155번지 사례의 공공기여량 환산 107
〈표 4-5〉 용적률 체계 107
〈표 부록-1〉 부천시 기존 개발사례의 순부담률 비교분석 118
〈표 부록-2〉 부천시/서울시 공공기여율 기준 비교 120
〈표 부록-3〉 사업성 검토 시뮬레이선 120
〈표 부록-4〉 공업지역내 공동주택 건립 사례분석 121
〈표 부록-5〉 공업지역내 공동주택 건립 사업성 검토 시뮬레이션 121
〈표 부록-6〉 부천시/서울시 지목 별 표준지 공시지가비교 122
〈표 부록-7〉 부천시/서울시 지목 별 표준지 공시지가비교 결과 종합 122
〈표 부록-8〉 부천시 토지특성조사 자료 개요 123
〈표 부록-9〉 지가비교 결과 123
〈그림 1-1〉 부천시 행정구역도 12
〈그림 1-2〉 과업추진 프로세스 13
〈그림 1-3〉 과업추진 경위 14
〈그림 2-1〉 서울시 도시계획변경 사전협상제도의 개념 21
〈그림 2-2〉 서울시 도시계획변경 사전협상제도 협상조직 운영 체계 21
〈그림 2-3〉 서울시 도시계획변경 사전협상제도 협상운영 절차 22
〈그림 2-4〉 서울시 도시계획변경 사전협상제도 대상지 추진 현황 25
〈그림 2-5〉 화이트코리아 부지 위치도 28
〈그림 2-6〉 화이트코리아 부지 토지이용계획도 28
〈그림 2-7〉 백석 Y-City 복합시설 조감도 36
〈그림 2-8〉 고양시"KT 방송통신 시설"전경 38
〈그림 3-1〉 제도의 개념설정도 45
〈그림 3-2〉 제도의 내용 46
〈그림 3-3〉 제도의 적용범위 48
〈그림 3-4〉 제도 적용 프로세스 50
〈그림 3-5〉 타당성 검토 기준 54
〈그림 3-6〉 용도지역 변경시 공공기여 종량 기준 예시도 63
〈그림 3-7〉 도시계획시설 폐지(복합화) 및 개발범위 확대 시 총량 기준 예시도 64
〈그림 3-8〉 공공기여 부담방식 설정 70
〈그림 4-1〉 협상조직도 89
〈그림 4-2〉 협상절차도 92
〈그림 4-3〉 오정구청앞 군부대 위치도 103
〈그림 4-4〉 중동 1155번지 위치도 106