표제지
목차
연구요약 5
제1장 서론 17
1. 연구 배경 및 목적 18
2. 연구 내용 및 범위 19
제2장 행복주택사업 추진현황과 사업비 구조 21
1. 행복주택사업의 추진현황 22
1.1. 행복주택의 사업개요와 재원조달구조 22
1.2. 행복주택사업의 추진실적 26
2. 행복주택사업의 추정사업비 분석 28
2.1. 추정사업비 분석개요 28
2.2. 추정사업비 분석결과 33
3. 행복주택의 사업비 특징과 시사점 42
제3장 민간부문을 활용한 사업다각화 방안 44
1. 민간부문의 참여 필요성 및 여건 45
1.1. 민간부문의 참여 필요성 45
1.2. 민간부문의 참여여건 분석 51
2. 민간부문의 참여유형 및 사례분석 56
2.1. 공공주택사업에 대한 민간참여유형 56
2.2. 민간참여에 대한 국내외 사례분석 65
3. 민간부문 활용을 위한 사업구조 개선방안 81
3.1. 택지유형별 민간참여 대안 81
3.2. 민간참여를 위한 유인방안 82
제4장 사업개선 대안별 시뮬레이션 분석 91
1. 분석 개요 92
2. 수익구조 개선을 위한 대안 설정 94
2.1. 분석의 기본가정 및 가상지구 구상 94
2.2. 사업비 절감을 위한 대안 모색 97
2.3. 현금유입 증대를 위한 대안 모색 104
2.4. 재무요인 변경에 따른 대안 모색 110
2.5. 시장참여자 구성에 따른 대안 모색 112
2.6. 대안별 시나리오 도해 113
3. 대안별 현금흐름 시뮬레이션 분석 114
3.1. 기본가정 114
3.2. 대안별 현금흐름 분석 결과 116
4. 시나리오별 현금흐름 시뮬레이션 분석 122
4.1. 시나리오 정의 및 분석 122
4.2. 시나리오 비교를 통한 시사점 133
제5장 결론 135
참고문헌 139
판권기 2
[표 2-1] 행복주택의 공급용지별 공급계획 23
[표 2-2] 행복주택의 계층별 입주자격 24
[표 2-3] 행복주택 재원분담 기준(2014년 기준) 25
[표 2-4] 국민주택기금 금리인하 효과(행복주택 1호 기준) 25
[표 2-5] 30개 지구 특성별 분석 유형 구분 28
[표 2-6] LH 행복주택사업지구의 유형별ㆍ지역별 현황(지구수, 호수) 29
[표 2-7] 행복주택과 여타유형 혼합공급 지구 현황 30
[표 2-8] 대지면적별 지구 분포 31
[표 2-9] 주택호수별 지구 분포 31
[표 2-10] 주택면적별 주택분포 32
[표 2-11] 지역별 부대복리시설 면적 32
[표 2-12] 분석대상 전체지구 재원조달 구조 33
[표 2-13] 분석대상 전체지구 사업비 구조 33
[표 2-14] 분석대상 전체지구 손익구조 33
[표 2-15] 지역별 재원조달 비교 분석 34
[표 2-16] 지역별 사업비 비교 분석 35
[표 2-17] 지역별 손익구조 비교 분석 35
[표 2-18] 사업유형별 재원조달 비교 분석 36
[표 2-19] 사업유형별 사업비 비교 분석 37
[표 2-20] 사업유형별 손익구조 비교 분석 37
[표 2-21] 단지규모별 재원조달 비교 분석 38
[표 2-22] 단지규모별 사업비 비교 분석 39
[표 2-23] 단지규모별 손익구조 비교 분석 39
[표 2-24] 혼합유형 및 건축구조별 재원조달 비교 분석 40
[표 2-25] 혼합유형 및 건축구조별 사업비 비교 분석 41
[표 2-26] 혼합유형 및 건축구조별 손익구조 비교 분석 41
[표 3-1] LH의 부채현황(2014년6월 기준) 45
[표 3-2] 주요공기업 부채규모 및 부채비율(2014년 6월 기준) 46
[표 3-3] LH의 원리금 상환 전망 46
[표 3-4] 새정부 출범 이후 부동산대책의 주요내용 48
[표 3-5] 임대주택유형별 재정 및 기금지원현황 49
[표 3-6] 장기공공임대주택 민간부문 참여가능 유형 56
[표 3-7] 민간투자대상 사회기반시설 유형 59
[표 3-8] 민간투자사업의 대상시설별 현황 60
[표 3-9] 수익형 민자사업과 임대형 민자사업의 비교 61
[표 3-10] 공공임대리츠의 자금조달 기본구조 65
[표 3-11] 공공임대리츠 제도개선 추진 현황 67
[표 3-12] 공공임대리츠 공동투자협약 신청현황 67
[표 3-13] 공공임대리츠 시범사업 추진현황 68
[표 3-14] 공공임대리츠 시범사업 자금조달현황 68
[표 3-15] 민간토지 임차부 임대주택의 건설방식 69
[표 3-16] 도시재생 연계 행복주택 사업모델 70
[표 3-17] 민간임대주택의 유형별 특징 72
[표 3-18] 준공공임대주택 사업자에 대한 세제ㆍ금융지원 내용 73
[표 3-19] 일본 미나미아오야마 공공임대사업 개요 74
[표 3-20] 일본 시노자키 역세권 개발사업 개요 76
[표 3-21] 호주 Bonnyrigg Living Community 사업개요 77
[표 3-22] 호주 Bonnyrigg Living Community의 특수목적회사 78
[표 3-23] 민간활용 국내외 사례와 시사점 79
[표 3-24] 민간투자사업의 참여 주체별 시각 87
[표 4-1] 분석대상 가상지구 공급계획 94
[표 4-2] 행복주택 사례지구 공급평형별 평균면적 내역 95
[표 4-3] 기본안 사업면적 및 공급면적 적용기준 95
[표 4-4] 상업업무시설 면적 95
[표 4-5] 주택건설기준 등에 관한 규정에서의 주차장 설치기준 96
[표 4-6] LH 주택/빌딩 보상사례 98
[표 4-7] 기반시설 표준조성비 99
[표 4-8] 분석을 위한 행복주택 건설공사비 적용기준 101
[표 4-9] 공공건설임대주택 표준건축비 101
[표 4-10] 분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 102
[표 4-11] LH 최근 5년간 상가분양사례 104
[표 4-12] 공약에서 제시된 행복주택 임대조건(평균평형 13.6평) 105
[표 4-13] 임대주택 유형별 표준임대조건 106
[표 4-14] LH의 30개 행복주택 승인지구 공급면적당 평균 지역별 임대료 106
[표 4-15] 주거비물가지수 및 임대조건 인상률 107
[표 4-16] 연간 임대료 상승률 107
[표 4-17] 법인세법에 따른 내용연수 109
[표 4-18] 임대주택 유형별 정부지원기준 비교 110
[표 4-19] 국민주택기금 융자 기준 비교 111
[표 4-20] 대안별 시나리오 적용을 위한 기본 대안 113
[표 4-21] 국고채 기간별 금리 114
[표 4-22] 연도별 지가상승률 추이 114
[표 4-23] 연도별 물가상승률 115
[표 4-24] 사업용지확보 방법에 따른 현금흐름 비교(기본안 대비) 116
[표 4-25] 수선유지비 정부보조에 따른 현금흐름 비교(기본안 대비) 117
[표 4-26] 분양주택 물량 공급에 따른 현금흐름 비교(기본안 대비) 117
[표 4-27] 임대조건변경에 따른 현금흐름 비교(기본안 대비) 118
[표 4-28] 임대료 인상률 변경에 따른 현금흐름 비교(기본안 대비) 118
[표 4-29] 임대운영기간 단축시 재정반환에 따른 현금흐름 비교(기본안 대비) 119
[표 4-30] 정부지원조건의 조정에 따른 현금흐름 비교(기본안 대비) 120
[표 4-31] 민간투자 및 용지확보방식에 따른 현금흐름 비교(기본안 대비) 120
[표 4-32] 대안별 분석결과 종합 122
[표 4-33] 〈시나리오 1〉의 현금흐름 및 수익성 평가 123
[표 4-34] 〈시나리오 2〉의 현금흐름(경상가액) 및 사업성 평가 124
[표 4-35] 〈시나리오 3〉의 현금흐름(경상가액) 및 사업성 평가 126
[표 4-36] 〈시나리오 4〉의 현금흐름(경상가액) 및 사업성 평가 127
[표 4-37] 〈시나리오 5〉의 현금흐름(경상가액) 및 사업성 평가 129
[표 4-38] 〈시나리오 6〉의 현금흐름(경상가액) 및 사업성 평가 131
[표 4-39] 〈시나리오 7〉의 현금흐름(경상가액) 및 사업성 평가 132
[표 4-40] 시나리오별 현금흐름 비교 133
[그림 1-1] 분석 체계도 19
[그림 2-1] 행복주택의 개념 23
[그림 2-2] 행복주택 사업지구 현황(2014.12.19 기준) 26
[그림 2-3] 행복주택 입주자 모집 계획 27
[그림 3-1] LH의 재무상태 추이 45
[그림 3-2] 공공주택지구 조성사업의 공동시행방식 52
[그림 3-3] 공공주택건설사업의 공동시행방식 52
[그림 3-4] 민간투자사업 연도별 추이 53
[그림 3-5] 최근 기준금리 및 단기부동자금 추이 54
[그림 3-6] 기업형 임대사업 추진전략 55
[그림 3-7] 인프라펀드의 사업구조 58
[그림 3-8] 민간투자사업의 사업구조 61
[그림 3-9] 공동사업방식의 사업구조 63
[그림 3-10] PFV의 사업구조 65
[그림 3-11] 공공임대리츠의 사업구조 66
[그림 3-12] 근린재생형 도시재생사업과 행복주택 연계모델(안) 71
[그림 3-13] 일본 미나미아오야마 복합개발의 사업구조 74
[그림 3-14] 일본 사노자키 역세권개발의 사업구조 76
[그림 3-15] 호주 Bonnyrigg Living Community의 사업구조 78
[그림 3-16] 공공임대리츠의 투자협약 구조 85
[그림 3-17] SOC투자사업의 보증 구조 및 역할 89
[그림 4-1] 시뮬레이션 분석 흐름도 93
[그림 4-2] 〈S1 : 기본안〉의 현금흐름 123
[그림 4-3] 〈S2 : 재정지원〉의 현금흐름 125
[그림 4-4] 〈S3 : 운영비 지원〉의 현금흐름 126
[그림 4-5] 〈S4 : 수익제고〉의 현금흐름 128
[그림 4-6] 〈S5 : 임대조건상향〉의 현금흐름 130
[그림 4-7] 〈S6 : 민간참여 1〉의 현금흐름 131
[그림 4-8] 〈S7 : 민간참여 2〉의 현금흐름 133