표제지
목차
발간사 4
주요 내용 및 정책제안 6
요약 7
chapter I. 연구의 개요 28
1. 연구의 필요성 29
1) 비도시지역의 중요성과 체계적인 관리 29
2) 비도시지역의 체계적 관리를 위한 개발행위허가제의 역할 30
3) 개발행위허가제도의 개선의 필요성 31
2. 연구의 범위 및 방법 32
3. 연구의 흐름 35
4. 연구의 기대효과 36
chapter II. 비도시지역의 토지이용현황과 문제점 도출 38
1. 비도시지역의 토지이용현황 39
2. 비도시지역 개발행위 사례 분석 47
1) 사례지역 개요 47
2) 안성시 개발행위허가의 연도별 변화 51
3) 안성시 개발행위의 공간적 분포 양상 51
4)/3) 비도시지역의 개발행위 실태 조사 56
3. 비도시지역 토지이용상의 문제점과 과제 65
1) 비도시지역 내 도시적 토지이용의 확산 65
2) 토지이용의 혼재와 용도간 상충 68
3) 도시경관과 대비되는 자연경관의 훼손 72
4) 기반시설의 부족과 기반시설 확충의 어려움 73
5) 기개발지 보다 임야 또는 전답에 신규 개발수요가 집중 76
6) 부정형의 토지이용패턴과 개발계획의 부재 78
7) 개발 이후 관리의 어려움 78
8) 소결 79
chapter III. 비도시지역의 관리체계와 개발행위허가제도 81
1. 개발행위허가제도 82
1) 개발행위허가제도의 도입 배경 82
2) 개발행위허가제도의 특징 85
2. 비도시지역의 관리제도 86
1) 비도시지역 관리제도의 개요 86
2) 용도지역제 87
3) 도시기본계획 및 도시관리계획 88
4) 지구단위계획 89
5) 기반시설부담구역제도 90
6) 준산업단지 제도 93
7) 공장입지 유도지구 93
8) 농지이용계획 및 산지관리기본계획 96
9) 산지전용허가제도 97
10) 농지전용허가제도 98
3. 비도시지역의 관리체계에서 개발행위허가제도의 위상과 역할 100
1) 비도시지역 토지이용 관리체계의 구성 100
2) 비도시지역의 관리체계에서 개발행위허가제도의 위상과 역할 102
chapter IV. 도시계획 규제방식의 변화와 비도시지역의 새로운 변화 가능성 106
1. 검토 배경 107
2. 최근의 도시계획 규제방식의 변화 양상 108
1) 개발행위허가 시 연접개발제한규정의 폐지 108
2) 성장관리방안의 도입 111
3) 허용용도 기준을 불허용도 나열식으로 전환 115
3. 도시계획 규제방식 전환 양상과 장래의 변화 예측 120
1) 비도시지역 관련 정책 변화와 도시계획 규제방식의 전환 양상 120
2) 비도시지역 관련 정책 변화와 비도시지역의 개발 양상 예측 123
4. 해외의 관련 제도의 경향과 시사점 126
1) 미국의 비도시지역 관리제도와 개발행위허가제도 126
2) 일본의 비도시지역 관리제도와 개발행위허가제도 127
3) 프랑스의 비도시지역 관리제도와 개발행위허가제도 128
4) 독일의 비도시지역 관리제도와 개발행위허가제도 129
chapter V. 비도시지역의 합리적인 관리를 위한 개발행위허가제도의 역할과 개선방향 131
1. 비도시지역의 합리적 관리를 위한 과제 132
1) 비도시지역의 개발 양상과 문제점과 대응방향 132
2) 개발행위허가제도의 문제점과 대응방향 142
3) 관련 제도의 변화에 따른 대응방향 146
2. 비도시지역의 관련 제도의 체계적 연계 방안 149
1) '계획에 의한 개발행위허가제도'로의 탈바꿈 필요 149
2) 개발행위허가제도와 비도시지역의 관련 제도의 체계적 연계 150
3. 비도시지역의 관리방향 및 공간계획의 선 제시 154
1) 도시기본계획 및 도시관리계획 내 비도시지역 관련 내용의 확대 154
2) 성장관리방안의 도입과 기능 확대 156
4. 개발행위허가 기준의 차등화와 명확화 방안 마련 159
1) 성장관리방안 수립에 따른 허가 기준의 차등화 방안 마련 159
2) 항목별 중요도를 감안한 체크리스트의 도입 160
3) 유사 용도의 연접 개발의 유도 방안(소규모 집단화)의 강화 163
4) 농지 및 산지 전용 보다 기개발지를 활용한 개발 유도 166
chapter VI. 결론 및 정책 제언 168
1. 결론 및 정책 제언 169
참고문헌 174
SUMMARY 179
[부록 1] 해외의 비도시지역 관리제도와 개발행위허가제도 182
1. 미국 182
1) 미국의 비도시지역 관리와 관련된 계획체계 182
2) 미국의 비도시지역 관리를 위한 개별 정책 수단 184
3) 미국 비도시지역 관리 사례 분석 186
2. 일본 215
1) 일본의 법체계에 따른 용도지역 구분 215
2) 준도시계획구역의 개념 216
3) 개발허가제도 218
4) 준도시계획구역에서의 개발허가 225
3. 프랑스 227
1) 프랑스의 비도시지역 관리와 관련한 계획체계 227
2) 도시지역계획이 수립된 꼬뮌의 비도시지역 관리제도 227
3) 도시계획서가 없는 꼬뮌의 비도시지역 관리제도 233
4. 독일 234
1) 독일의 공간계획체계 234
2) 비도시지역의 관리와 관련된 법체계 239
3) 비도시지역의 용도지역, 지구, 구역 관리 체계 240
4/3) 비도시지역의 개발행위 245
[부록 2] 설문지 248
판권기 253
〈표 2-1〉 지역별 도시지역 및 비도시지역의 현황 40
〈표 2-2〉 도시지역 및 비도시지역의 지목 현황 41
〈표 2-3〉 연도별(2005~2012년) 개발행위허가 건수 42
〈표 2-4〉 연도별(2005~2012년) 개발행위허가 면적 43
〈표 2-5〉 전국 개발행위허가 실태 44
〈표 2-6〉 안성시 도시지역 및 비도시지역 인구 변화 47
〈표 2-7〉 안성시 용도지역 분포 48
〈표 2-8〉 안성시 용도지구 지정현황 50
〈표 2-9〉 사례1 : 임야 절토 후 대규모 단지 조성 57
〈표 2-10〉 사례2 : 공장 집단화 및 연접개발 58
〈표 2-11〉 사례3 : 주거단지 조성 59
〈표 2-12〉 사례4 : 임야 절토 후 대규모 단지 조성 60
〈표 2-13〉 사례5 : 임야 절토 후 대규모 단지 조성 61
〈표 2-14〉 사례6 : 임야 내 대규모 축사 조성 62
〈표 2-15〉 사례7 : 공장 집단화 및 연접개발 63
〈표 2-16〉 사례8 : 주택단지 조성 64
〈표 2-17〉 안성시 개발행위허가 필지에서 거리에 따른 필지분포의 변화 71
〈표 3-1〉 개발행위허가 관련 국토계획법 변화 연혁 (2003년 이후) 85
〈표 3-2〉 기반시설부담구역제도의 주요 내용 91
〈표 3-3〉 기반시설부담구역제도의 변천 92
〈표 3-4〉 국토계획법 상 비도시지역 관련 제도의 내용과 특징 종합 95
〈표 3-5〉 개발행위허가, 산지전용허가, 농지전용허가제도 비교 99
〈표 3-6〉 도시지역과 비도시지역의 토지이용규제체계 101
〈표 4-1〉 용도지역별 개발행위허가 규모 108
〈표 4-2〉 용도지역제 변화추이 116
〈표 4-3〉 계획관리지역 허용용도 규정의 변화내용 118
〈표 4-4〉 입지규제방식별 장단점 분석 119
〈표 4-5〉 비도시지역의 제도 변화와 토지이용규제체계의 변화 양상 (설문분석결과) 122
〈표 4-6〉 비도시지역의 제도 변화와 비도시지역의 개발 양상 (설문분석 결과) 125
〈표 4-7〉 미국, 일본, 프랑스, 독일의 비도시지역관리제도 비교 130
〈표 5-1〉 현재의 도시지역 / 비도시지역 토지이용규제 시스템 개념 152
〈표 5-2〉 현재의 도시지역 / 비도시지역 토지이용규제시스템 개선 대안 153
〈표 5-3〉 도시기본계획 및 도시관리계획 내 비도시지역 관련 내용의 확대 155
〈표 5-4〉 성장관리방안수립지침 중 지구지정 관련 규정 156
〈표 5-5〉 성장관리방안수립지침 중 계획 내용범위 관련 규정 157
〈표 5-6〉 현행 성장관리방안과 개선안 비교 158
〈표 5-7〉 메릴랜드 스마트성장 평가항목(예시) 162
〈그림 1-1〉 연구 흐름도 35
〈그림 2-1〉 연도별(2005~2012년) 개발행위허가 건수 변화도 43
〈그림 2-2〉 연도별(2005~2012년) 개발행위허가 면적 변화도 44
〈그림 2-3〉 Getis-ord Gi 분석결과 46
〈그림 2-4〉 안성시 용도지역 분포도 48
〈그림 2-5〉 안성시 표고 및 경사도 49
〈그림 2-6〉 안성시 지가 분포도 50
〈그림 2-7〉 안성시 연도별 개발행위허가건수 변화 51
〈그림 2-8〉 안성시 개발행위허가 밀집도 52
〈그림 2-9〉 안성시 지역별 개발행위허가 건수 Hot spot 53
〈그림 2-10〉 안성시 지역별 개발행위허가 면적 Hot spot 53
〈그림 2-11〉 안성시 개발행위허가 년도별 Hot spot 55
〈그림 2-12〉 안성시 현장조사 지역 위치도 56
〈그림 2-14〉 안성시 용도지역별 개발행위허가건수 65
〈그림 2-15〉 안성시 용도지역별 개발행위허가면적 66
〈그림 2-16〉 안성시 2003~2010년 개발행위허가 Hotspot(도시지역) 66
〈그림 2-17〉 안성시 2003~2010년 개발행위허가 Hotspot(비도시지역) 67
〈그림 2-18〉 안성시 2003~2010년 개발행위허가 Hotspot(개발진흥지구) 67
〈그림 2-19〉 안성시 2003~2010년 개발행위허가 Hotspot(국토계획구역) 67
〈그림 2-20〉 경기도 안성시 일대의 토지이용 혼재 사례 (2014.6.10 촬영) 68
〈그림 2-21〉 안성시 개발행위허가 필지 및 주변필지(10m Buffer) 토지이용 특성 69
〈그림 2-22〉 안성시 개발행위허가 필지에서 거리에 따른 필지분포의 변화① 70
〈그림 2-23〉 안성시 개발행위허가 필지에서 거리에 따른 필지분포의 변화② 70
〈그림 2-24〉 안성시의 자연경관 훼손사례 (2014.6.10. 촬영) 72
〈그림 2-25〉 안성시의 개발행위허가 필지와 교통접근성 관계 74
〈그림 2-26〉 안성시의 지목별 도로까지의 평균거리 74
〈그림 2-27〉 안성시의 필지유형별 IC까지의 거리 75
〈그림 2-28〉 안성시 일대의 개발이 중단된 나대지 (2014.6.10. 촬영) 76
〈그림 2-29〉 안성시 전체의 지목별 합계 77
〈그림 2-30〉 안성시 원곡면 성은리 일대의 지적도 및 항공사진 78
〈그림 2-31〉 안성시 일대의 제조업소의 확장 사례 (2014.6.10. 촬영) 79
〈그림 2-32〉 비도시지역의 개발행위 양상과 문제점 80
〈그림 3-1〉 국토이용관리법상 용도지역의 통폐합현황(1994년 1월 기준) 83
〈그림 3-2〉 우리나라 토지이용규제수단들과의 관계 100
〈그림 3-3〉 용도지역별 허용용도 및 최대용적률 103
〈그림 4-1〉 연접개발제한제도 개념도 109
〈그림 4-2〉 성장관리방안의 제도화개념 112
〈그림 4-3〉 비도시지역의 관리체계의 변화양상 122
〈그림 4-4〉 비도시지역의 관리제도 별 영향력 크기 123
〈그림 4-5〉 도시계획 이슈와 비도시지역의 변화 가능성 124
〈그림 5-1〉 비도시지역내 도시적 토지이용 확산 원인 및 대응책 133
〈그림 5-2〉 토지이용의 혼재와 용도간 상충 원인 및 대응책 135
〈그림 5-3〉 도시경관과 대비되는 자연경관의 훼손 원인 및 대응책 136
〈그림 5-4〉 기반시설 부족과 기반시설 확충 어려움 문제 원인 및 대응책 137
〈그림 5-5〉 임야 또는 전답에 신규 개발수요가 집중하는 원인 및 대응책 139
〈그림 5-6〉 부정형의 토지이용패턴과 개발계획의 부재 원인 및 대응책 140
〈그림 5-7〉 비도시지역의 개발양상의 문제점과 원인, 대응책 연계도 141
〈그림 5-8〉 현행 비도시지역의 개발행위허가제도의 문제점 설문결과 143
〈그림 5-9〉 개발행위허가제도의 개선 방향에 대한 찬반 의견 144
〈그림 5-10〉 개발행위허가제도의 문제점과 대응책 연계도 146
〈그림 5-11〉 장래의 비도시지역의 관리정책이 택하여야 하는 변화 방향 147
〈그림 5-12〉 장래의 비도시지역의 관리정책이 택하여야 하는 변화 방향 (응답자 그룹 별) 148
〈그림 5-13〉 비도시지역의 도시계획 이슈와 대응책 연계도 148
〈그림 5-14〉 현행 비도시지역 개발행위허가 시 허가 기준의 영향력 161
〈그림 5-15〉 건축물의 집단화 유도지역의 판단 기준 164
〈그림 5-16〉 소규모 집단화 검토의 예시 165
〈표 A-1〉 플로리다 주법 Chapter 163에서 정하고 있는 종합계획의 요소(Element) 188
〈표 A-2〉 팜비치 카운티 비도시지역의 토지이용계획 용도별 면적 198
〈표 A-3〉 멀트노머 카운티의 계획지역 208
〈표 A-4〉 West of Sandy River 비도시지역의 용도지역 210
〈표 A-5〉 멀트노머 카운티의 개발행위허가 유형 214
〈표 A-6〉 국토이용계획법상의 용도지역 구분 215
〈표 A-7〉 일본과 우리나라의 용도지역 비교 215
〈표 A-8〉 특정공작물의 구분 218
〈표 A-9〉 허가가 필요한 개발행위의 규모 219
〈표 A-10〉 시가화구역에서 개발행위 대상이 되는 개발구역면적 기준 219
〈표 A-11〉 시가화구역에서 개발허가가 필요하지 않은 행위 220
〈표 A-12〉 항목별 개발허가기준 223
〈표 A-13〉 각 용도지역의 면적 231
〈표 A-14〉 광역적 계획 (uberortliche Raumplanung) 238
〈표 A-15〉 지역적 계획 (ortliche Raumplanung) 239
〈그림 A-1〉 성장관리계층도(Managed Growth Tiers and Overlays) 190
〈그림 A-2〉 도시서비스 공급지역도 191
〈그림 A-3〉 팜비치 카운티 토지이용계획도 193
〈그림 A-4〉 팜비치 카운티의 토지이용계획 검색도 및 용도지역 지형도 193
〈그림 A-5〉 토지이용계획 검색도상 40번 지역 상세도 194
〈그림 A-6〉 40번 지역의 전체 토지이용계획 검색도 내의 위치 195
〈그림 A-7〉 40번 상세도의 개정 과정을 나타내고 있는 표 195
〈그림 A-8〉 팜비치 카운티의 용도지역도(Official Zoning Map) 196
〈그림 A-9〉 팜비치 카운티 16번 구역의 상세 용도지역도(Zoning District Map) 197
〈그림 A-10〉 비도시 근린 및 보존지역 198
〈그림 A-11〉 개발행위 허가를 위한 검토과정 199
〈그림 A-12〉 포틀랜드 대도시권의 도시성장경계(UGB) 및 도시/비도시 예정지(Reserve) 204
〈그림 A-13〉 멀트노머 카운티 동부 및 서부지역의 용도지역도 207
〈그림 A-14〉 멀트노머 카운티의 비도시계획지역 208
〈그림 A-15〉 멀트노머 카운티의 도시계획지역 209
〈그림 A-16〉 West of Sandy River 비도시 지역의 계획도(비도시 중심지역) 210
〈그림 A-17〉 도시계획구역과 준도시계획구역 216
〈그림 A-18〉 준도시계획구역 지정절차(도시계획법제5조2 217
〈그림 A-19〉 일본 지방자치법에 근거한 도시 구분 225
〈그림 A-20〉 개발허가의 흐름 226
〈그림 A-21〉 수립 중 및 승인된 도시지역계획(PLU) (2013.1.1기준) 228
〈그림 A-22〉 1999년 항공사진(좌)과 도시지역계획(우) 231
〈그림 A-23〉 Vivier au court 북서부 도시지역계획 용도지역지정 232
〈그림 A-24〉 Yonne 및 인근 지역의 건축제한구역(지도 내 색칠된 부분) 233
〈그림 A-25〉 독일 연방 행정구역 235
〈그림 A-26〉 지역계획 영역도, "Raumordnungsregionen 2012" 236
〈그림 A-27〉 공간계획의 개념적 구성도 237
〈그림 A-28〉 라이프찌히 시의 도시계획 제도 244
〈그림 A-29〉 건설법전 토지이용령(BauNVO) 에 의한 건설허가 근거조항 245