[표지]
연구진
요약 및 정책건의
목차
I. 연구의 개요 20
1. 배경 및 목적 21
1.1. 연구의 배경 21
1.2. 연구의 목적 22
2. 방법과 주요 내용 23
2.1. 연구의 방법 23
2.2. 연구의 범위 24
2.3. 연구의 주요 이슈 25
II. 현행 용도지역제의 실태와 한계 26
1. 서울시 용도지역제의 일반 현황 27
1.1. 도시관리 운영체계 내에서의 용도지역제 27
1.2. 서울의 용도지역 지정 현황 28
2. 서울시 용도지역제 관련 기존 연구의 검토 29
2.1. 선행 연구의 주요 흐름 29
2.2. 선행 연구와의 차별성 31
2.3. 선행 연구에서 제시된 용도지역제의 주요 문제점 32
3. 한계 1 : 총량밀도 중심의 단순화된 규제방식(control system) 38
3.1. 위계 및 특성이 다양한 지역을 동일한 용도지역으로 관리 38
3.2. 용도, 용적률, 건폐율이 일괄적으로 연동되어 적용 39
3.3. 총량밀도 중심의 규제 한계 사례 : 명동 중심상업지역 사례 40
4. 한계 2 : 개발형태(form)에 대한 제어 수단이 미흡 43
4.1. 밀도중심의 규제로서 형태 제어가 미흡 43
4.2. 형태관리 문제의 사례 : 방배동 44
5. 한계 3 : 용도지역 간 허용용도(use)의 차별성이 부재 45
5.1. 용도 간 허용용도 차이 미흡 45
5.2. 주거와 비주거의 혼재 사례 : 창신동 45
5.3. 용도지역 간 개발용도의 역전현상 사례 : 당산동 46
6. 용도지역제 운용상 문제 47
6.1. 경직된 용도지역제 운용으로 유연한 대응이 곤란 47
6.2. 지역주민의 의견 반영 절차 협소 47
6.3. 지구단위계획을 용도 상향 수단으로 사용 49
III. 제도 개선 노력의 검토 50
1. 주거지역의 종 세분화 52
1.1. 종 세분화 추진과정 52
1.2. 전반적인 개발밀도의 하향조정에 기여 53
1.3. 높이 등 형태관리 효과가 미흡 54
1.4. 종 일반주거지역은 여전히 모호성이 상존 55
1.5. 1종, 2종 일반주거지역의 잦은 용도상향 요구 55
2. 상업지역의 지구단위계획 56
2.1. 계획적 측면 56
2.2. 개발 현황 측면 60
3. 제도 개선 노력의 평가 61
3.1. 주거지역의 종 세분화 한계 61
3.2. 전체 공간구조 관리의 수단으로 지구단위계획의 한계 62
3.3. 맞춤형 용도지역제를 위한 정확한 용도별 특성 규명 필요 62
IV. 해외사례 검토 64
1. 해외사례 1 : 뉴욕의 맥락 조닝(contextual zoning)과 리조닝 65
1.1. 뉴욕시의 조닝(Zoning) 도입과 발전 65
1.2. 뉴욕시 조닝 발전의 주요 이슈 66
1.3. 도시의 다양한 용도에 대응 : 용도지역 세분화 67
1.4. 운영방법의 유연성 확보와 주민참여 실현 69
2. 해외사례 2 : 시카고와 샌디에이고의 모듈러 조닝(modular zoning) 72
2.1. 모듈러 조닝의 개념 72
2.2. 샌디에이고의 모듈러 조닝 사례 72
2.3. 시카고의 모듈러 조닝 사례 75
3. 해외사례 3 : 덴버의 형태기반 코드(form-based code) 76
3.1. 형태기반 코드의 개념 76
3.2. 덴버의 형태기반 코드 사례 78
4. 해외사례 4 : 일본의 용도지역제 79
4.1. 도시계획구역 및 용도지역제의 도입배경 79
4.2. 일본 용도지역 관련 주요 변천 80
4.3. 용도지역의 현황 및 사례 81
4.4. 일본 용도지역 관련 주요 변화 86
5. 해외사례의 시사점 88
5.1. 기성시가지에서는 지역적 특성을 고려한 세밀한 관리가 필요 88
5.2. 용도와 밀도 분리·조합 방식, 형태 중심의 조닝 기법이 부상 88
5.3. 조닝 제도의 유연한 운영과 주민참여의 확대 89
V. 용도지역제의 개편 방향 및 이슈별 대안 도출 91
1. 용도지역제의 개편 방향 93
2. 주요 이슈의 도출 94
3. 상업지역의 특성을 살리는 용도지역제의 대안 모색 95
3.1. 용도지역제의 한계와 상업지역의 양상 95
3.2. 상업지역의 개발현황과 유형 구분 98
3.3. 대안의 검토 1 : 현행 제도의 개선 103
3.4. 대안의 검토 2 : 모듈러 조닝의 적용 가능성 105
3.5. 상업지역의 모듈러 조닝 적용 대안의 검증 113
3.6. 지구단위계획의 결과와 모듈러 조닝 적용의 비교 검토 118
3.7. 용도지역제와 지구단위계획의 역할 분담 119
4. 주거지역의 맥락 유지 119
4.1. 격자형 주거지의 형태 변화로 본 주거지역의 맥락 변화 119
4.2. 주거지역에서 맥락 유지 방안의 모색 122
5. 바람직한 용도혼합 124
5.1. 용도혼합의 논란 124
5.2. 주거지역에서 용도혼합의 상황 125
5.3. 대안 검토 1 : 주거환경 저해 용도의 분리 방안 125
5.4. 대안 검토 2 : 용도혼합을 유도하며 충돌 방지 126
VI. 결론 및 정책제언 129
1. 결론 131
1.1. 상업지역 특성에 따른 맞춤형 용도지역제 131
1.2. 정온한 주거지역을 위한 형태 관련 규제수단이 필요 132
1.3. 바람직한 용도혼합을 위한 방안 133
1.4. 용도지역제와 지구단위계획의 역할 재설정 134
2. 정책제언 134
2.1. 현행법이 허용하는 범위에서 단계적으로 접근 134
2.2. 주민 참여형 용도지역제를 위한 제도적 기반을 마련 135
2.3. 현재 수립 중인 생활권 계획과 연계하여 추진 136
참고문헌 138
Abstract 140
판권기 144
표 2-1. 서울의 용도지역 현황 28
표 2-2. 서울시 용도지역제 관련 기존 연구 30
표 2-3. 용도지역별 건폐율·용적률 규제 사항 34
표 2-4. 용도지역별 허용 35
표 2-5. 용도지역제에 대한 민원 유형 37
표 2-6. 상업지역에서 용적률·건폐율 규정 현황 40
표 2-7. 명동지역 지구단위계획 수립 전 적용된 토지이용규제 41
표 3-1. 일반주거지역에서 신축 주택의 층수 분포 54
표 3-2. 2000년 이후 용도지역 변경실태(800건) 55
표 3-3. 지구중심 및 중심 외 지역의 지구단위계획 구역에서의 허용용적률 58
표 4-1. 뉴욕 상업지역의 세분화 67
표 4-2. 샌디에이고 상업지역의 종 세분 예 73
표 4-3. 샌디에이고 상업지역의 허용용도 사례 74
표 4-4. 샌디에이고 상업지역의 개발밀도 및 형태 규정 사례 74
표 4-5. 시카고 모듈러 조닝 코드의 형태 75
표 4-6. 시카고 조닝의 세분 코드 76
표 4-7. 시카고 조닝의 밀도 규정 76
표 4-8. 형태기반 코드의 구성 요소 및 내용 77
표 4-9. 용도지역제의 변천 80
표 4-10. 용도지역에 의한 건축물 용도제한의 개요 84
표 5-1. 2030 서울 도시기본계획 내 중심지별 현황 98
표 5-2. 변수 구분 99
표 5-3. 상업지역 군집분석 결과 101
표 5-4. 상업지역 군집분석에 사용한 주요 데이터 102
표 5-5. 상업지역의 구분 103
표 5-6. '서울특별시 용도지역 관리방향 및 조정기준' 내 상업지역의 입지기준 104
표 5-7. 서울의 용도지구 지정 현황 및 목적 105
표 5-8. 모듈의 설정 - 8개의 용도(use) 107
표 5-9. 모듈의 설정 (용적률)에 따른 대상지구 분류 108
표 5-10. 모듈의 설정(5개의 용적률 - 높이) 109
표 5-11. 모듈의 설정(5개 용적률 - 높이)별 일반상업지역 분류 109
표 5-12. 상업지역의 용도와 용적률 모듈러 조닝 적용 예시 111
표 5-13. 모듈러 조닝과 지구단위계획 비교 118
표 5-14. 주거지역에서 주거용도와 비주거용도의 비율 124
표 5-15. 제2종 근린생활시설의 종류 125
표 5-16. 제2종 근린생활시설의 재분류 126
표 5-17. 소음진동에 관한 규제 사항 127
그림 2-1. 도시계획 관리체계 내에서의 용도지역제 27
그림 2-2. 주변 환경이나 지역특성을 고려하지 않은 고층고밀 개발 33
그림 2-3. 현행 용도지역제의 한계 재정리 38
그림 2-4. 서울시 여러 일반상업지역의 도시 조직 39
그림 2-5. 명동지역 필지크기 현황 41
그림 2-6. 명동 중심상업지역의 용적률 계획과 높이 계획 42
그림 2-7. 서울시 주거유형별 재고량 변화 43
그림 2-8. 방배동 용도지역 현황과 돌출개발 현황 44
그림 2-9. 창신동 용도지역과 사업체 분포 45
그림 2-10. 창신·숭인동 봉제공장의 현황 46
그림 2-11. 당산동 사용 용도 역전 현상 47
그림 2-12. 도시관리계획 수립 절차 48
그림 2-13. 연도별 용도지역 변경 면적 및 건수 현황 49
그림 3-1. 토지이용규제 개선을 위한 노력 51
그림 3-2. 서울시 주거지역 종 세분화 과정 53
그림 3-3. 연도별 주거지역 개발밀도 변화 53
그림 3-4. 상업지역과 지구단위계획 56
그림 3-5. 도심, 광역중심, 지역중심의 허용용적률 계획 현황 57
그림 3-6. 지구중심 및 중심 외 지역의 지구단위계획 구역에서의 허용용적률 분포 현황 58
그림 3-7. 비지구단위계획 구역에서의 허용용적률 분포 현황 59
그림 3-8. 전체 상업지역의 허용용적률 계획 현황 59
그림 3-9. 위계별 상업지역 내 건물 용적률의 평균(유통상업지역 제외) 60
그림 3-10. 접도 폭에 따른 상업지역 건축물 개발밀도(유통상업지역 제외) 61
그림 4-1. 3개의 용도지역으로 구분한 초기 뉴욕시 조닝지도 65
그림 4-2. 여건변화에 대응한 뉴욕시 Zoning의 발전 과정 66
그림 4-3. Tower-on-the-base 개념의 개발 68
그림 4-4. ULURP 과정 69
그림 4-5. 뉴욕시의 도시계획 체계와 197-a 계획의 위상 70
그림 4-6. 리조닝 절차 71
그림 4-7. 모듈러 조닝의 기본 코드 예시 72
그림 4-8. 샌디에이고의 모듈러 조닝 코드 예시 73
그림 4-9. 형태기반 코드의 위계를 결정하는 스마트 코드 예시 77
그림 4-10. 덴버의 형태기반 조닝 코드 예시 78
그림 4-11. 덴버의 형태기반 코드 요소 79
그림 4-12. 도시계획제도의 구성 82
그림 4-13. 일본 지역지구의 구성 82
그림 4-14. 도쿄도 구부 용도지역 지정 현황(2006) 83
그림 4-15. 2004년 도쿄도의 용도지역 변경 사항(단, 적색이 변경지역임) 87
그림 5-1. 이슈별 주요 사항 94
그림 5-2. 다양한 성격의 서울 상업지역 현황 95
그림 5-3. 건물 용도에 따른 건폐율-층수, 획지면적-용적률 관계 96
그림 5-4. 모듈의 설정 - 8개의 용도(use) 107
그림 5-5. 모듈의 설정(용적률) 109
그림 5-6. 모듈러 조닝 적용 시 건폐율 적용 예시 112
그림 5-7. 시뮬레이션 사례 대상지의 선정 113
그림 5-8. 신촌 상업지역 개발 현황 114
그림 5-9. 신촌 상업지역의 현행 용도지역에 따른 개발 예상 모의실험 114
그림 5-10. 신촌 상업지역의 모듈러 조닝에 따른 개발 예상 모의실험 115
그림 5-11. 신촌 상업지역의 현행 용도지역에 따른 개발 예상 모의실험 115
그림 5-12. 쌍문 상업지역 현황 116
그림 5-13. 쌍문 상업지역의 현행 용도지역에 따른 개발 예상 모의실험 117
그림 5-14. 쌍문 상업지역의 모듈러 조닝에 따른 개발 예상 모의실험 117
그림 5-15. 지구단위계획으로 관리해야 할 규제 요소들(신촌 상업지역 시뮬레이션) 119
그림 5-16. 격자형 주거지의 위치 120
그림 5-17. 방배동(좌측), 망원동(우측)의 필지 변화 양상 121
그림 5-18. 방배동 일반주거지역에서 아파트 건설 사례 122
그림 5-19. 주거지역 맥락 보전에 대한 주민 합의 형성의 필요성 123