표제지
목차
발간사 3
주요 내용 및 정책제안 5
요약 7
제1장 연구의 개요 및 목적 26
1. 연구의 배경 및 목적 27
1) 연구의 배경과 필요성 27
2) 연구의 목적 29
2. 연구의 범위 및 방법 29
1) 연구의 범위 29
2) 연구의 방법 30
3. 연구의 기대효과 31
1) 학술적 기여 31
2) 정책적 기여 32
4. 선행연구와의 차별성 32
1) 선행연구 현황 33
2) 선행연구와 이 연구와의 차별성 34
5. 연구 흐름도 35
제2장 부동산 간접투자상품시장 현황 36
1. 부동산 간접투자상품 개관 37
1) 개념과 유형 37
2) 부동산 간접투자상품시장의 구조 40
3) 우리나라 부동산 간접투자상품시장의 성장 42
4) 우리나라 부동산 간접투자상품의 특징 43
2. 리츠제도의 현황과 시사점 47
1) 리츠제도 개요 48
2) 리츠제도 관련 법(부동산투자회사법) 개정 50
3) 리츠시장 현황과 시사점 57
3. 부동산펀드제도의 현황과 시사점 78
1) 부동산펀드제도 개요 78
2) 부동산펀드제도 관련 법(자본시장법) 개정 81
3) 부동산펀드시장 현황과 시사점 87
제3장 부동산 간접투자상품시장의 효율성 100
1. 부동산 간접투자상품시장의 효율성 진단 101
1) 기존문헌 고찰 102
2) 연구방법론 111
3) 실증분석 결과 127
4) 효율성 진단결과가 갖는 시사점 152
2. 부동산 간접투자 상품 시장의 효율성 측정 156
1) 효율성 측정의 개념 및 연구방법론 156
2) 리츠의 효율성 측정 158
3) 부동산펀드의 효율성 측정 165
제4장 부동산 간접투자상품시장 활성화의 경제적 파급효과 168
1. 거시경제 파급효과 분석 169
1) 부동산 간접투자상품시장 효율화의 거시경제파급효과 분석방향 169
2) 부동산 간접투자상품시장과 부동산시장과의 연관성 분석 171
3) 부동산 간접투자상품시장 규모를 반영한 관련된 행태식 추정 174
4) 부동산 간접투자상품시장 효율화의 거시경제파급효과 분석결과 177
2. 국민경제 파급효과 분석 183
1) 분석모형 및 방법 183
2) 부동산산업의 분류 190
3) 파급효과 분석을 위한 계수의 산출 194
4) 국민경제파급효과 분석 195
제5장 결론 및 정책적 함의 207
1. 연구의 결론 209
1) 부동산 간접투자상품시장 효율성과 경제적 파급효과 분석 결과 209
2) 부동산 간접투자상품시장 활성화를 위한 제도개선 방안 210
2. 연구의 한계 및 향후 과제 223
참고문헌 224
SUMMARY 229
[부록 1] 주요국 리츠시장ㆍ제도 국제비교 232
[부록 2] 부동산 간접투자상품과 관련된 행태식 250
[부록 3] 국민경제 파급효과 254
판권기 293
〈표 1-1〉 선행연구와의 차별성 33
〈표 2-1〉 부동산 금융의 주요 상품 38
〈표 2-2〉 부동산 직접투자와 간접투자의 비교 39
〈표 2-3〉 부동산 간접투자상품 개요 41
〈표 2-4〉 투자자산별 수익률 비교 59
〈표 2-5〉 배당수익률 현황 60
〈표 2-6〉 누적 연평균 수익률 61
〈표 2-7〉 부동산투자회사 현황 62
〈표 2-8〉 부동산금융 분류 64
〈표 2-9〉 리츠투자자산 형태 구분 64
〈표 2-10〉/〈표 2-9〉 미국 리츠 Sector 별 비중 66
〈표 2-11〉/〈표 2-10〉 미국 공공시설 투자자 TOP10 67
〈표 2-12〉/〈표 2-11〉 일본 리츠 Sector 별 규모 및 숫자 증감 67
〈표 2-13〉/〈표 2-12〉 국내 상장리츠 69
〈표 2-14〉/〈표 2-13〉 상장/비상장리츠 평균존속기간 현황 69
〈표 2-15〉/〈표 2-14〉 스폰서의 종류 72
〈표 2-16〉/〈표 2-15〉 자본시장법상 집합투자기구(펀드)의 투자대상 79
〈표 2-17〉/〈표 2-16〉 부동산펀드의 법적 형태들 80
〈표 2-18〉/〈표 2-17〉 부동산펀드의 설정ㆍ설립주체와 집합투자규약 80
〈표 2-19〉/〈표 2-18〉 부동산펀드와 관련된 법 81
〈표 2-20〉/〈표 2-19〉 펀드설정액 연도별 현황 89
〈표 2-21〉/〈표 2-20〉 연도별 주식, 채권, 부동산펀드 설정액의 증감현황 90
〈표 2-22〉/〈표 2-21〉 연도별 부동산펀드 수 증가현황 및 순자산총액 증가현황 91
〈표 2-23〉/〈표 2-22〉 운용사별 부동산펀드의 수와 순자산총액 92
〈표 2-24〉/〈표 2-23〉 운용사별 부동산펀드의 수와 순자산총액(계속) 93
〈표 2-25〉/〈표 2-24〉 국내 공모형 부동산펀드의 설정현황 94
〈표 2-26〉/〈표 2-25〉 국내 공모 임대형 부동산펀드의 설정현황 94
〈표 2-27〉/〈표 2-26〉 국내 공모 대출형 부동산펀드의 설정현황 95
〈표 2-28〉/〈표 2-27〉 공모 및 사모 구분 펀드 설정액 현황 96
〈표 2-29〉/〈표 2-28〉 자산운용사별 공모 펀드의 설정액 현황 96
〈표 2-30〉/〈표 2-29〉 공모형 부동산펀드의 국내외 투자비중 현황 97
〈표 2-31〉/〈표 2-30〉 해외 공모 부동산펀드의 설정액 98
〈표 2-32〉/〈표 2-31〉 해외 부동산펀드의 순자산 총액 98
〈표 3-1〉 단위근 검정상장리츠 재무현황 116
〈표 3-2〉 상장리츠 주요지표 117
〈표 3-3〉 자본시장법상 펀드유형 118
〈표 3-4〉 신규펀드설정현황 119
〈표 3-5〉 펀드 유형별 투자자산별 비중 120
〈표 3-6〉 부동산펀드의 종류자료: 전국투자자교육협회 121
〈표 3-7〉 제로인의 부동산펀드의 유형 123
〈표 3-8〉 수익률 시계열의 기초통계량 127
〈표 3-9〉 리츠의 단위근 검정결과 131
〈표 3-10〉 ARIMA 모형 추정결과 135
〈표 3-11〉 GARCH-M 모형추정 결과 137
〈표 3-12〉 시변 GARCH-M 모형추정 결과 140
〈표 3-13〉 시변 GARCH-M 모형추정 결과(KOSPI지수 비교) 142
〈표 3-14〉 8개 부동산펀드의 실증연구 대상기간 143
〈표 3-15〉 수익률 시계열의 기초통계량 145
〈표 3-16〉 단위근 검정결과: 부동산펀드 146
〈표 3-17〉 ARIMA 모형 추정결과: 부동산펀드 148
〈표 3-18〉 GARCH-M 모형추정 결과 150
〈표 3-19〉 시변 GARCH-M 모형추정 결과 152
〈표 3-20〉 재무제표가 제공되는 부동산투자회사의 수 161
〈표 3-21〉 부동산투자회사의 효율성 측정에 사용된 변수들의 기초통계량 161
〈표 3-22〉 부동산투자회사 효율성 점수의 기술통계량 163
〈표 3-23〉 부동산투자회사의 비효율성 164
〈표 3-24〉 부동산펀드 효율성 측정에 사용된 변수들의 기술통계량 165
〈표 3-25〉 부동산펀드 효율성 점수의 기술통계량 166
〈표 3-26〉 부동산펀드의 비효율성 166
〈표 4-1〉 K-MEM'14 모형의 주요부문과 관련변수 170
〈표 4-2〉 주택가격과의 교차상관관계 분석결과 171
〈표 4-3〉 상업용건축물거래와의 교차상관관계 분석결과 172
〈표 4-4〉 비주택건축허가면적과의 교차상관관계 분석결과 172
〈표 4-5〉 그랜져인과관계 검정 결과(F 통계량) 173
〈표 4-6〉 부동산간접투자상품과 관련한 주요 행태식 177
〈표 4-7〉 모형의 적합도(2010년 1분기~2014년 4분기) 178
〈표 4-8〉 부동산펀드잔액 10% 증가에 따른 효과 180
〈표 4-9〉 리츠총자산 10% 증가에 따른 효과 181
〈표 4-10〉 부동산펀드와 리츠총자산의 10% 증가에 따른 효과 182
〈표 4-11〉 부동산 간접투자상품시장 활성화가 GDP에 미치는 효과 183
〈표 4-12〉 유선종ㆍ정은비(2014)의 부동산산업 분류 191
〈표 4-13〉 본 연구에서의 부동산산업 분류 193
〈표 4-14〉 부동산산업 및 관련산업 유발계수 195
〈표 4-15〉 효율화를 통해 개선 가능한 수익 규모 추정 196
〈표 4-16〉 리츠와 부동산펀드의 순수익 증가에 따른 파급효과 197
〈표 4-17〉 산업소분류별 민간소비지출의 비중 197
〈표 4-18〉 리츠시장 효율화에 따른 국민경제 파급효과: 요약 202
〈표 4-19〉 리츠시장 효율화에 따른 국민경제 파급효과 203
〈표 4-20〉 부동산펀드시장 효율화에 따른 국민경제 파급효과: 요약 204
〈표 4-21〉 부동산편드시장 효율화에 따른 국민경제 파급효과 205
〈표 4-22〉/〈표 4-11〉 부동산 간접투자상품시장 효율화에 따른 총효과 206
〈그림 1-1〉 연구흐름도 35
〈그림 2-1〉 부동산 직접투자ㆍ간접투자 개요 39
〈그림 2-2〉 부동산 간접투자기구 구조 42
〈그림 2-3〉 리츠와 부동산펀드 연도별 순자산총액 비교 43
〈그림 2-4〉 리츠의 연도별 평균 배당수익률 추이 44
〈그림 2-5〉 부동산펀드 수익률 추이 44
〈그림 2-6〉 리츠와 부동산펀드 유형별 비중 추이 45
〈그림 2-7〉 리츠의 자산규모별 구성 46
〈그림 2-8〉 부동산펀드 해외투자 추이 46
〈그림 2-9〉 부동산펀드 투자 주체 추이 47
〈그림 2-10〉 연도별 리츠수 58
〈그림 2-11〉 연도별 리츠 자산규모 58
〈그림 2-12〉 일본 리츠 수익률 61
〈그림 2-13〉 업리츠 구조 63
〈그림 2-14〉 미국 리츠의 규모별 개발사업 참여비율 66
〈그림 2-15〉 싱가포르 리츠 분포 68
〈그림 2-16〉 싱가포르 리츠 성장 70
〈그림 2-17〉 싱가포르 스폰서 리츠의 구조 및 스폰서 종류 72
〈그림 2-18〉 연도별 부동산펀드 수 증가현황 87
〈그림 2-19〉 연도별 부동산펀드 순자산총액 증가현황 88
〈그림 3-1〉 상장리츠 주가의 시계열 추세 128
〈그림 3-2〉 리츠의 자기상관(ACF) 및 편자기상관(PACF) 133
〈그림 3-3〉 시변 베타 추정 결과 138
〈그림 3-4〉 코스피 지수에 대한 시변 베타 추정 결과 141
〈그림 3-5〉 부동산임대관련 펀드의 가격추이 143
〈그림 3-6〉 부동산대출채권 펀드의 가격추이 144
〈그림 3-7〉 6개 종목의 ACF, PACF 147
〈그림 3-8〉 시변 베타 추정 결과: 부동산펀드 151
〈그림 3-9〉 효율성 개념도 163
〈그림 4-1〉 부동산간접투자 상품의 거시경제 파급경로 171
〈그림 4-2〉 부동산 간접투자상품시장을 고려한 총수요 부문 구조도 174
〈그림 4-3〉 주요변수의 실제값과 추정값 비교 179
〈그림 4-4〉 산업연관표의 기본구조 186
〈그림 4-5〉 국민경제 파급효과 분석 과정 188
〈부표 1-1〉 리츠제도 도입 국가 232
〈부표 1-2〉 해외(아시아지역) 리츠 시장규모 및 수익률 233
〈부표 1-3〉 도입시기 및 관련법 235
〈부표 1-4〉 리츠 규모 235
〈부표 1-5〉 상위 5개 리츠 236
〈부표 1-6〉 자격요건: 형식 및 절차 240
〈부표 1-7〉 자격요건: 법적 형태 및 최소주식자본 240
〈부표 1-8〉 자격요건: 주주(투자자) 요건 및 상장 의무 241
〈부표 1-9〉 자격요건: 자산 수준 및 사업 심사 242
〈부표 1-10〉 자격요건: 외부차입금(Leverage) 243
〈부표 1-11〉 자격요건: 수익 분배 의무 243
〈부표 1-12〉 자격요건: 제재 244
〈부표 1-13〉 리츠 관련 조세: 법인세 및 원천세 244
〈부표 1-14〉 리츠 관련 조세: 등록세 및 기타 주요 세금 245
〈부표 1-15〉 주주(투자자) 관련 조세: 내국인 주주(투자자) 246
〈부표 1-16〉 주주(투자자) 관련 조세: 외국인 주주(투자자) 247
〈부표 1-17〉 해외 리츠와 국내 투자자에 대한 과세 249
〈부표 3-1〉 부동산산업 및 관련산업 유발계수 254
〈부표 3-2〉 리츠 효율화에 따른 국민경제 파급효과 259
〈부표 3-3〉 펀드 효율화에 따른 국민경제 파급효과 264
〈부표 3-4〉 부동산 간접투자상품시장 효율화에 따른 국민경제 파급효과 270
〈부표 3-5〉 2010 기준년 상품분류 276
부도목차
〈부도 1-1〉 해외(아시아지역) 리츠 시가총액 비중 234
〈부도 1-2〉 수익률 237