표제지
목차
발간사 4
주요 내용 및 정책제안 6
요약 7
제1장 연구의 개요 및 목적 27
1. 연구의 배경 및 목적 28
1) 연구의 배경 28
2) 연구의 목적 30
2. 연구의 수행체계 31
1) 연구범위 31
2) 연구방법 32
3. 선행연구와의 차별성과 3차년도 연구의 특징 33
제2장 부동산시장 종합적 분석 체계의 구상과 적용 38
1. 부동산시장의 종합적 분석체계의 구상 39
1) 기본방향 39
2) 부동산시장의 연계구조 41
3) 미시적ㆍ지역적 분석과 거시적 분석의 매개변수 설정 46
4) 부동산시장의 진화적 패턴과 공간적 패턴을 반영한 분석 48
2. 부동산시장 종합적 분석체계의 적용 50
1) 시스템다이내믹스 분석 적용: 주거지 재생의 파급효과 50
2) 확률분석 적용 : 자가전환거래 54
3) 기초통계 분석 적용 : 차입제약가구 57
4) 공간분석 적용 : 주택수요 평가 62
3. 종합 및 시사점 65
1) 결론 및 정책 제언 65
2) 연구의 한계와 향후 과제 67
제3장 부동산시장 거시계량모형 구축 70
1. 임대차시장구조모형(K-MEM'15R) 구축 71
1) 2차연구 부동산시장 거시계량모형 개선의 성과와 한계 71
2) 주택시장의 매커니즘 고찰과 모형 개발 방향 73
3) 임대차시장구조모형(K-MEM'15R) 개발 85
4) 정책파급효과분석 91
2. 동태적확률일반모형(K-DSGE'15)의 구축 99
1) 동태적확률일반균형모형의 개발 동향 99
2) 동태적확률일반균형모형(K-DSGE'15)의 개발 방향 101
3) 동태적확률일반균형모형(K-DSGE'15) 개발 102
3. 종합 및 시사점 123
1) 결론 및 정책 제언 123
2) 연구의 한계 및 향후 과제 126
제4장 부동산시장패널조사의 개선과 활용 128
1. 부동산시장패널조사의 개요와 추진경과 129
2. 부동산시장패널조사의 개선과 2015년도 추진방안 132
3. 부동산시장패널조사의 주요 결과와 활용방안 136
1) 전월세 재계약 여부 및 의향 행태 136
2) 전세금 상승 대비 및 자가전환 행태 137
3) 타지주택 활용 행태 139
4) 주택담보대출 이용 행태 142
5) 분양 및 이주계획 행태 142
6) 주택 매도 행태 145
7) 적정 주택가격에 대한 인식 행태 146
4. 종합 및 시사점 147
1) 결론 및 정책제언 147
2) 연구의 한계와 향후 과제 148
제5장 지역간 주택 거래의 공간적 특성 분석 149
1. 분석의 개요와 방법 150
1) 분석 개요 150
2) 분석방법론 153
2. 지역간 주택거래의 공간적 특성 분석 158
1) 주택매매거래의 주요 흐름 탐색 158
2) 전세거래의 주요 흐름 탐색 174
3. 종합 및 시사점 190
1) 결론 및 정책 제언 190
2) 연구의 한계와 향후 과제 195
제6장 결론 및 향후 과제 196
1. 연구의 결론 및 정책 제언 197
1) 부동산시장 종합적 분석체계의 구상 및 사례분석의 정책적 함의 197
2) 거시계량모형의 구축 및 시뮬레이션 결과의 정책적 함의 200
3) 부동산시장패널조사의 활용과 정책적 함의 202
4) 지역간 주택거래의 공간적 특성 분석의 정책적 함의 203
2. 연구의 한계와 향후 과제 204
참고문헌 206
SUMMARY 211
[부록 1] 임대차시장 구조모형 관련 행태식 추정결과 213
[부록 2] 모수의 베이지언 추정치 218
[부록 3] 모형의 경제 블록별 구조식 220
[부록 4] 구조 충격에 대한 주요 경제변수 충격반응함수(IRF) 226
[부록 5] 2015년 1월 부동산시장 소비자 심리조사 232
[부록 6] 2015년도 부동산시장 패널조사 251
판권기 283
〈표 1-1〉 각 연구분야별 분석방법론 33
〈표 1-2〉 각 연차별 선행연구와의 연구내용 비교 34
〈표 2-1〉 부동산시장의 종합적 분석체계 구상의 기본방향 40
〈표 2-2〉 서울 주거지재생 사업의 파급효과 52
〈표 2-3〉 주거지재생으로 인한 전세가격 상승이 거시경제에 미치는 파급효과 53
〈표 2-4〉 연도별 거래주체별 주택매매거래량 55
〈표 2-5〉 연도별 자가전환거래 추이 분석 56
〈표 2-6〉 자가전환거래 증가가 거시경제에 미치는 파급효과 56
〈표 2-7〉 지역별 차입제약 변화 60
〈표 2-8〉 연령별 차입제약 변화 60
〈표 2-9〉 점유형태별 차입제약 변화 61
〈표 2-10〉 소득계층별 차입제약 변화 61
〈표 2-11〉 차입제약 변화가 거시경제에 미치는 파급효과 62
〈표 2-12〉 광주, 전남 주택시장권역별 신규주택수요 분석 64
〈표 3-1〉 K-MEM'14의 부문별 주요 변수 72
〈표 3-2〉 점유형태 관련 행태식(K-MEM'15R) 86
〈표 3-3〉 주택시장 및 거시경제 관련 행태식(K-MEM'15R) 89
〈표 3-4〉 모형의 적합도(K-MEM'15R) 92
〈표 3-5〉 사용자비용격차의 1%p 상승에 따른 파급효과(K-MEM'15R) 95
〈표 3-6〉 투자수익률격차의 0.5%p 상승에 따른 파급효과(K-MEM'15R) 96
〈표 3-7〉 평균 투자수익률의 1%p 상승에 따른 파급효과(K-MEM'15R) 97
〈표 3-8〉 기대가격상승률의 1%p 상승에 따른 파급효과(K-MEM'15R) 98
〈표 3-9〉 리스크 프리미엄의 0.5%p 상승에 따른 파급효과(K-MEM'15R) 99
〈표 3-10〉 K-DSGE'15 변수 목록 및 설명 110
〈표 3-11〉 캘리브레이션 모수(K-DSGE'15) 112
〈표 4-1〉 부동산시장패널조사 개요 130
〈표 4-2〉 부동산시장패널조사 연차별 추진경과 130
〈표 4-3〉 2014년도 부동산시장패널조사 조사항목 131
〈표 4-4〉 2014년도 부동산시장패널조사 조사성공률 132
〈표 4-5〉 조사방식별 특성 비교 133
〈표 4-6〉 2015년도 부동산시장패널조사 개요 134
〈표 4-7〉 2015년 부동산시장패널조사 조사항목(개선) 135
〈표 4-8〉 최근 재계약 여부 136
〈표 4-9〉 향후 계약만료 후 재계약 의향 137
〈표 4-10〉 전세금 상승에 대한 대비책 138
〈표 4-11〉 전세가격 상승시 주택구입의사 및 구입을 고려하는 전세가율 139
〈표 4-12〉 타지주택 보유여부 140
〈표 4-13〉 타지주택의 활용 140
〈표 4-14〉 타지주택의 임대형태 141
〈표 4-15〉 타지주택 임대보증금의 활용(복수응답) 141
〈표 4-16〉 주택담보대출 이용가구 특성 142
〈표 4-17〉 1년내 분양신청계획 유무 143
〈표 4-18〉 1년내 이주계획(구체적 이주 계획 비율) 143
〈표 4-19〉 이사계획 중인 주택유형 144
〈표 4-20〉 이사계획중인 점유형태 144
〈표 4-21〉 이주시 현재 주택 처리방안 145
〈표 4-22〉 1년내 보유주택 매도를 계획하고 있는 이유 145
〈표 4-23〉 매도하려는 주택이 팔리지 않을 경우 대응 146
〈표 5-1〉 지역간 주택거래 구분 152
〈표 5-2〉 전체 매매거래의 주요 흐름과 OD 쌍 158
〈표 5-3〉 아파트 매매거래의 주요 흐름과 OD 쌍 160
〈표 5-4〉 단독주택 매매거래의 주요 흐름과 OD 쌍 160
〈표 5-5〉 다세대주택 매매거래의 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 161
〈표 5-6〉 연립주택 매매거래의 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 161
〈표 5-7〉 다가구주택 매매거래의 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 162
〈표 5-8〉 주택가격 1분위 매매거래의 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 164
〈표 5-9〉 주택가격 2분위 매매거래의 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 165
〈표 5-10〉 주택가격 3분위 매매거래의 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 166
〈표 5-11〉 주택가격 4분위 매매거래의 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 166
〈표 5-12〉 주택면적 60㎡ 이하 매매거래의 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 168
〈표 5-13〉 주택면적 60㎡~85㎡ 매매거래의 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 168
〈표 5-14〉 주택면적 85㎡ 초과 매매거래의 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 169
〈표 5-15〉 ㎡당 매매가격 1분위 거래의 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 170
〈표 5-16〉 ㎡당 매매가격 2분위 거래의 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 170
〈표 5-17〉 ㎡당 매매가격 3분위 거래의 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 171
〈표 5-18〉 ㎡당 매매가격 4분위 거래의 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 171
〈표 5-19〉 청ㆍ장년층 매매거래의 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 172
〈표 5-20〉 중년층 매매거래의 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 173
〈표 5-21〉 노년층 매매거래의 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 173
〈표 5-22〉 전체 전세거래의 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 175
〈표 5-23〉 아파트 전세거래의 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 176
〈표 5-24〉 단독주택 전세거래의 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 176
〈표 5-25〉 다세대주택 전세거래의 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 177
〈표 5-26〉 연립주택 전세거래의 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 178
〈표 5-27〉 다가구주택 전세거래의 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 178
〈표 5-28〉 보증금 규모 1분위 거래의 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 180
〈표 5-29〉 보증금 규모 2분위 거래의 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 181
〈표 5-30〉 보증금 규모 3분위 거래의 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 181
〈표 5-31〉 보증금 규모 4분위 거래의 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 182
〈표 5-32〉 주택면적 60㎡ 이하 전세거래의 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 183
〈표 5-33〉 주택면적 60㎡~85㎡ 전세거래의 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 184
〈표 5-34〉 주택면적 85㎡ 초과 전세거래의 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 184
〈표 5-35〉 ㎡당 보증금 규모 1분위 전세거래의 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 185
〈표 5-36〉 ㎡당 보증금 규모 2분위 전세거래의 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 186
〈표 5-37〉 ㎡당 보증금 규모 3분위 전세거래의 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 187
〈표 5-38〉 ㎡당 보증금 규모 4분위 전세거래의 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 187
〈표 5-39〉 청ㆍ장년층의 전세거래 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 188
〈표 5-40〉 중년층의 전세거래 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 189
〈표 5-41〉 노년층의 전세거래 주요 흐름과 상위 1%의 OD 쌍 190
〈그림 1-1〉 주택매매거래량과 주택가격변동률 추이 29
〈그림 2-1〉 미시적ㆍ지역적 차원의 연계구조 43
〈그림 2-2〉 거시적 차원의 연계구조 : 부동산부문 45
〈그림 2-3〉 거시적 차원의 연계구조 : 총수요부문 45
〈그림 2-4〉 거시적 차원의 연계구조 : 임대차시장을 포함한 주택시장 46
〈그림 2-5〉 K-MEM'14에서 주택거래가 외생처리된 거시적 차원의 구조도 47
〈그림 2-6〉 주택시장권역 구분 : 수도권 49
〈그림 2-7〉 주거지재생 효과 분석을 위한 Stock-Flow Diagram 51
〈그림 2-8〉 서울 주거지재생 사업의 파급효과 52
〈그림 2-9〉 광주, 전남 주택시장권역 구분 결과 63
〈그림 3-1〉 K-MEM'15R 구축 방향 76
〈그림 3-2〉 주택점유형태별 사용자비용 추이 비교 79
〈그림 3-3〉 전세와 보증부월세 투자수익률 추이 비교 84
〈그림 3-4〉 점유형태 변화분석 구조도(K-MEM'15R) 86
〈그림 3-5〉 K-MEM'15R 구조도 88
〈그림 3-6〉 주요변수의 실제값과 추정값 비교(K-MEM'15R)(계속) 92
〈그림 3-7〉 K-DSGE'15 구조도 105
〈그림 3-8〉 시계열 자료 추이(K-DSGE'15) 111
〈그림 3-9〉 수요충격에 대한 주요 경제변수의 IRF(K-DSGE'15) 114
〈그림 3-10〉 비용충격에 대한 주요 경제변수의 IRF(K-DSGE'15) 114
〈그림 3-11〉 통화정책충격에 대한 주요 경제변수의 IRF(K-DSGE'15) 115
〈그림 3-12〉 주택가격 충격에 대한 주요 경제변수의 IRF(K-DSGE'15) 116
〈그림 3-13〉 신용량충격에 대한 주요 경제변수의 IRF(K-DSGE'15) 116
〈그림 3-14〉 칼만 필터에 의한 구조적 충격 추이(K-DSGE'15) 117
〈그림 3-15〉 경기변동 역사적 분산분해 I(K-DSGE'15) 119
〈그림 3-16〉 경기변동 역사적 분산분해 II(K-DSGE'15) 119
〈그림 3-17〉 2년간에 대한 표본외 전망(K-DSGE'15) 120
〈그림 3-18〉 GDP 무조건부 전망(K-DSGE'15) 121
〈그림 3-19〉 금리 변동 조건부 GDP 전망(K-DSGE'15) 122
〈그림 3-20〉 LTV 모수값 변화에 따른 주요 경제변수 IRF(K-DSGE'15) 123
〈그림 4-1〉 현재 살고 있는 지역에서 적정한 분양가(85㎡ 아파트 신규분양) 146
〈그림 5-1〉 지역간 주택거래 분석의 사례지역(수도권) 151
〈그림 5-2〉 출발지 중심의 공간 가중행렬 개념 155
〈그림 5-3〉 도착지 중심의 공간 가중행렬의 개념 156
〈그림 5-4〉 결합 공간 가중행렬의 개념 156
〈그림 5-5〉 주택매매가격의 분포 163
〈그림 5-6〉 전세보증금의 분포 179