표제지
목차
연구 요약 3
제1장 서론 16
1.1. 연구 배경 및 목적 17
1.2. 연구의 범위 및 방법 18
1.3. 연구의 구성 18
제2장 공유재산 현황 및 위탁개발제도 20
2.1. 서울시 공유재산 현황 21
2.1.1. 국공유지 관리 정책 21
2.1.2. 서울시 공유재산 현황 22
2.2. 공유재산의 위탁개발제도 24
2.2.1. 위탁개발제도 24
2.2.2. 위탁개발 사업구조 27
2.2.3. 위탁개발사업의 위험 28
2.2.4. 위탁개발에 따른 위탁수수료 30
2.2.5. 위탁개발사업의 추진절차 31
제3장 공공사업의 민간자본 활용사례 37
3.1. 부동산개발 자금조달방식 38
3.1.1. 부동산개발 방식 38
3.1.2. 민간재원 활용방향 및 조달방식 40
3.1.3. 민간투자사업 42
3.2. 부동산간접투자(REITs) 활용 공공임대주택 공급 사례 44
3.2.1. 부동산간접투자 44
3.2.2. 부동산간접투자 현황 45
3.2.3. 부동산간접투자의 구조 47
3.2.4. REITs 활용 공공임대주택 공급 사례 48
3.3. 펀드활용 지하철9호선 관리운영권 획득 사례 51
3.4. 한국자산관리공사(KAMCO)의 위탁개발 사례 53
3.5. 시사점 58
제4장 시유지 개발사업의 민간자본 활용방안 60
4.1. 위탁개발 시 민간자본 참여의 한계점 61
4.1.1. 사업의 장기화 62
4.1.2. 자금회수의 장기화 63
4.1.3. 재위탁 문제 63
4.1.4. 재산의 소유권 64
4.1.5. 자본이득 미획득 65
4.1.6. 사업의 수익성 65
4.2. 시유지 개발사업의 민간자본 활용방안 66
4.2.1. 소규모 개발사업의 민간자본 활용방안 67
4.2.2. 중대규모 개발사업의 민간자본 활용방안 69
4.2.3. 서울시 공유재산 개발 및 활용 방향 : 종합자산관리기관 선정 73
제5장 결론 75
참고문헌 83
판권기 86
[표 2-1] 서울시 공유재산 현황 23
[표 2-2] 공유재산의 구분과 종류 25
[표 2-3] 신탁개발과 위탁개발 제도 비교 26
[표 2-4] 위탁개발 사업의 위험 29
[표 2-5] 위탁개발 시의 위탁수수료 31
[표 2-6] 타당성 조사 및 지방재정투융자 심사 34
[표 3-1] 부동산개발 방식 39
[표 3-2] 자금조달방식별 특징 및 장단점 42
[표 3-3] 민간투자사업의 사례분석을 통한 자금조달 구조 43
[표 3-4] 연도별 리츠 설립 현황 45
[표 3-5] 우리나라 리츠 운용 현황('14.4 기준) 46
[표 3-6] 자산규모별 리츠 현황 46
[표 3-7] 투자자산 유형별 리츠 현황('14.4 기준) 47
[표 3-8] 공공임대 리츠 자금조달 기본구조 49
[표 3-9] 공공임대 리츠 시범사업 49
[표 3-10] 공공임대 리츠 1, 2호 자금조달계획 50
[표 3-11] 공공임대 리츠 1, 2호 금리 경쟁입찰 결과 50
[표 3-12] 공공임대 리츠 1, 2호에 대한 자금조달 규모 추정 51
[표 3-13] 서울시 지하철9호선 관리운영권 재구조화에 의한 자금조달 규모 52
[표 3-14] 시민펀드 만기별 수익률 53
[표 3-15] KAMCO 공유지 위탁개발 사례 1 : 대구 시민회관 리노베이션(위탁기간 20년) 55
[표 3-16] KAMCO 공유지 위탁개발 사례 2 : 광주 남구 종합청사 리모델링(위탁기간 22년) 56
[표 3-17] KAMCO 공유지 위탁개발 사례 3 : 동대문 글로컬타워(위탁기간 20년) 57
[표 4-1] 소규모 개발사업의 민간자금 조달 방안 68
[표 4-2] 중대규모 개발사업의 민간자금 조달 방안 71
[표 5-1] 위탁개발제도 개요 77
[표 5-2] 수탁기관의 자금조달 측면에서의 제도상 제약점 78
[표 5-3] 소규모 개발사업의 자금조달 및 시민펀드 구조 80
[표 5-4] 중대규모 개발사업의 자금조달 및 사업구조 81
[그림 1-1] 연구수행 흐름도 19
[그림 2-1] 국공유지 관리정책 변화 22
[그림 2-2] 서울시 공유지 관리 체계 24
[그림 2-3] 공유지 위탁개발 사업구조 27
[그림 2-4] 공유지 위탁개발 사업의 위탁기간 28
[그림 2-5] 공유지 위탁개발 사업추진절차 32
[그림 3-1] 부동산개발의 구조 1 : 신탁 및 펀드 39
[그림 3-2] 부동산개발의 구조 2 : LH 민간합동 개발방식 SPC 사례 일반구조 40
[그림 3-3] 부동산간접투자의 기본구조 47
[그림 3-4] 공공임대리츠 사업의 기본구조 48
[그림 3-5] 서울시메트로9호선(주)의 재구조화 구조 52
[그림 3-6] 캠코의 공유재산 위탁개발 추진 기본구조 54
[그림 4-1] 위탁개발사업의 재위탁 구조 64
[그림 4-2] 소규모 개발사업 '공유재산개발펀드(시민펀드)' 자금조달 구조 69
[그림 4-3] 차입을 통한 위탁개발 시 채무누적 개념도 70
[그림 4-4] 서울시 공유재산 현물출자 방식에 의한 사업구조 71
[그림 4-5] 현물출자 방식의 공공성, 수익성, 운영기간과의 관계도 73
[그림 4-6] 서울시 공유재산 개발 및 활용 업무 분장 74