표제지
목차
주요 내용 및 정책제안 6
요약 7
CHAPTER 1. 연구 개요 28
1. 연구 배경 및 목적 29
1) 연구 배경 29
2) 연구 목적 30
2. 연구 범위 및 방법 31
1) 연구 범위 31
2) 연구 방법 31
3. 연구 기대효과 32
4. 선행연구와 차별성 33
1) 개발이익 또는 계획이익 관련 선행연구 33
2) 선행연구와 차별성 34
CHAPTER 2. 계획이익과 개발이익 35
1. 토지 관련 사상과 이론 36
1) 토지 관련 역사와 사상 36
2) 토지관련 이론과 계획이익 39
2. 계획이익의 이론 44
1) 계획이익 관련 이론 소개 44
2) 계획이익의 시각 48
3) 계획이익의 제안과 적용 49
4) 계획이익의 한계 51
3. 개발이익과 개발이익 환수 54
1) 토지 이용 규제와 이익환수 기제 54
2) 개발 이익의 개념 57
3) 개발이익 환수제도의 종류 59
4) 개발이익 환수 수단으로서 개발부담금의 특징 63
5) 개발이익 산정 방식 64
6) 개발부담금 제도의 연혁 및 운영 현황 66
7) 개발이익 환수 현황 69
4. 계획이익 개념의 필요성 70
1) 계획이익(Planning Gain)과 개발이익(Development Gain)과의 관계 70
2) 계획이익 조정의 필요성 72
CHAPTER 3. 계획이익 조정의 현황과 문제점 74
1. 계획이익 조정의 현황 75
1) 사전협상제도 도입 75
2) 사전협상제도의 주요 특징 78
2. 계획이익 조정수단으로서 사전협상제도의 문제점 84
1) 개발이익환수와 기부채납과의 혼재 84
2) 개발사업과 기부채납과의 연관성 부족 85
3) 기부채납의 대상인 공공시설의 범위 확장 86
4) 기부채납 부과시설의 지역적 확장 87
CHAPTER 4. 계획이익 조정의 국내외 사례 88
1. 계획이익 조정의 국내 사례: 서울시 사전협상제도를 중심으로 89
1) 사전협상을 위한 제도 마련 89
2) 사전협상 운영 체계 91
3) 사전협상절차 92
4) 서울시의 공공기여를 통한 계획이익 공유 방안 94
5) 사전협상 운용을 위한 진행 과정 95
6) 서울시 사전협상제도 운용 사례 98
7) 계획이익 조정수단으로써 사전협상제도의 주요 정책적 시사점 115
2. 계획이익 조정의 해외 사례: 영국 119
1) 영국의 계획이익환수 제도 체계 119
2) 계획의무와 지역기반시설부담금 125
3) 시사점 136
3. 계획이익 조정의 해외사례: 네덜란드 137
1) 계획이익 환수체계 137
2) 계획이익 조정 협상 138
3) 시사점 140
CHAPTER 5. 계획 이익 조정을 위한 정비 방안 마련 141
1. 계획이익 조정체계 정비를 위한 정책 방향 142
1) 개발이익 개념의 재정립 142
2) 계획이익 조정을 위한 사회적 합의 144
3) 계획이익 추정을 위한 계량화 작업 145
4) 표준화된 가이드라인 마련 145
5) 도시행정 및 도시계획분야의 전문 인력 양성 145
6) 감시와 평가 기능 도입 146
2. 부담금 기반의 계획이익 조정 방안 146
1) 계획이익을 개발부담금으로 부과하는 방안 148
2) 시행령에 부과대상 사업으로 근거를 마련 148
3. 개발행위허가 기반의 계획이익 조정 방안 148
1) 사전협상제도의 활용과 제도 보완 148
2) 계획이익 환수와 기부채납과의 구분 149
3) 개발사업과 기부채납과의 연계성 제고 150
4) 기부채납 대상범위의 특정 150
5) 지구단위계획 구역 밖의 기반시설 확보 150
CHAPTER 6. 결론 151
참고문헌 154
SUMMARY 162
[부록] 서울시 사전협상 주요 대상지 지가 변동률 165
판권기 168
표 1-1. 선행연구와 차별성 34
표 2-1. 개발이익환수 방법에 따른 개발이익환수제도 구분 63
표 2-2. 개발이익환수 제도의 주요 변천 내용 69
표 2-3. 개발부담금 징수 실적 70
표 3-1. 공공기여량 산정기준 82
표 4-1. 사전협상 대상지 90
표 4-2. 공공기여 제공범위 및 방법 91
표 4-3. 용도지역 변경에 따른 공공기여율 예시(서울시) 94
표 4-4. 사용료 징수 기준 공공기여율 예시(서울시) 94
표 4-5. 협상대상지 선정 기준 96
표 4-6. 강동 서울승합 부지 개요 99
표 4-7. 토지소재지 기본정보(강동 서울승합) 99
표 4-8. 토지이용계획(강동 서울승합) 99
표 4-9. 마포 홍대역사 부지 개요 103
표 4-10. 토지소재지 기본정보(마포 홍대역사) 103
표 4-11. 토지이용계획(마포 홍대역사) 104
표 4-12. 용산 관광버스터미널 부지 개요 107
표 4-13. 토지소재지 기본정보(용산 관광버스터미널) 108
표 4-14. 토지이용계획(용산 관광버스터미널) 108
표 4-15. 강남 GBC 부지 개요 111
표 4-16. 토지소재지 기본정보(강남 GBC 부지) 111
표 4-17. 토지이용계획(강남 GBC 부지) 111
표 4-18. 영국의 개발가치 부과금과 관련한 유형 121
그림 2-1. 토지 조세에 따른 시장 효과 40
그림 2-2. 토지 이용 규제에 따른 토지 시장의 변화 42
그림 2-3. 지가 변동 요인과 개발이익의 개념 58
그림 2-4. 개발부담금과 여타 부담금의 목적 차이 63
그림 2-5. 개발부담금과 여타 부담금의 수혜자 차이 64
그림 2-6. 개발부담금 산정의 개념 64
그림 2-7. 개발부담금 산정식 65
그림 3-1. 도시계획변경 사전협상제도의 도입배경 76
그림 3-2. 개발 패러다임의 전환 78
그림 3-3. 강남 GBC부지 변화 80
그림 3-4. 공공기여 81
그림 3-5. 서울시 공공기여 기준 82
그림 3-6. 협력적 도시계획 절차 마련 83
그림 3-7. 사전협상제도 추진 경위 84
그림 4-1. 서울시 사전협상 운영 체계 92
그림 4-2. 사전협상 절차 93
그림 4-3. 사전협상 신청 대상지(30개소) 97
그림 4-4. 사전협상 대상지 선정(16개소) 97
그림 4-5. 사전협상 대상지(현재) 98
그림 4-6. 토지이용계획 도면(강동 서울승합) 100
그림 4-7. 강동 서울승합 부지 위치 및 현황 101
그림 4-8. 강동 서울승합 부지 공공기여 계획 102
그림 4-9. 토지이용계획 도면(마포 홍대역사) 104
그림 4-10. 마포 홍대역사 부지 위치 및 현황 105
그림 4-11. 마포 홍대역사 부지 공공기여 계획 107
그림 4-12. 토지이용계획 도면(강동 서울승합) 108
그림 4-13. 용산 관광버스터미널 부지 위치 및 현황 109
그림 4-14. 용산 관광버스터미널 부지 공공기여 계획 110
그림 4-15. 토지이용계획 도면(강남 GBC) 112
그림 4-16. 강남 GBC 부지 현황 및 종합개발계획 112
그림 4-17. 강남 GBC 부지 공공기여계획(안) 114
그림 4-18. 개발사업 실행가능성 검토 127
그림 4-19. 지역기반시설부담금의 계획과 집행 134
부그림목차
부그림 1. 공시지가 변화율(서울, 4개자치구, 전국) 165
부그림 2. 강동 서울승합부지와 지역의 공시지가 변화율 추이 166
부그림 3. 마포 홍대역사부지와 지역의 공시지가 변화율 추이 166
부그림 4. 용산 관광버스터미널부지와 지역의 공시지가 변화율 추이 167
부그림 5. 강남 한전부지와 지역의 공시지가 변화율 추이 167