표제지
목차
주요 내용 및 정책제안 4
CHAPTER 1. 서론 9
1. 연구배경과 목적 10
1) 연구배경 10
2) 연구의 목적 12
2. 연구범위와 방법 13
1) 연구 범위 13
2) 연구방법 및 수행절차 13
3. 선행연구와의 차별성 15
4. 연구의 기대효과 17
CHAPTER 2. 뉴스테이 정책의 특징과 사회경제적 효과 18
1. 뉴스테이 정책의 도입배경과 특징 19
1) 정책도입 배경과 경과 19
2) 뉴스테이 정책의 특징 25
2. 뉴스테이 사업구조와 공급 실적 30
1) 뉴스테이 사업구조 30
2) 뉴스테이 공급 현황 31
3) 뉴스테이 공급 실적과 계획 41
3. 뉴스테이 공급 활성화를 위한 금융지원정책 현황과 한계 44
1) 금융지원 현황 44
2) 금융지원 정책의 한계 47
4. 뉴스테이의 사회경제적 효과 49
1) 건설산업에 미치는 효과 49
2) 주택시장에 미치는 효과 50
3) 뉴스테이 사업의 사회경제적 효과 51
CHAPTER 3. 뉴스테이의 사업성과 수익률 분석 54
1. 뉴스테이의 사업성 분석 55
1) 정책지원 확대의 배경 55
2) 사업성 제고를 위한 정책지원 현황 56
3) 뉴스테이의 사업성 분석 58
2. 뉴스테이 사업의 자본비용 분석 62
1) 가중평균 자본비용 개념 62
2) 뉴스테이 사업의 법인세율 및 재원조달구조 65
3) 타인자본비용(융자의 자본비용) 68
4) 우선주의 자본비용 72
5) 자기자본비용(보통주의 자본비용) 74
6) 뉴스테이 사업의 가중평균 자본비용 산출 77
3. 뉴스테이 사업의 수익률 및 위험 분석 82
1) 수익률 및 위험 분석의 개요 82
2) 뉴스테이 사업의 수익률 분석 86
3) 위험 분석 89
4. 뉴스테이의 사업성, 자본비용 및 수익률 분석의 시사점 100
CHAPTER 4. 부동산간접투자 상품시장과 뉴스테이 공급 활성화를 위한 과제 103
1. 부동산간접투자 상품 현황과 규모 104
1) 부동산간접투자 상품 관련 기본법 104
2) 부동산간접투자 상품현황과 규모 105
2. 뉴스테이 사업 활성화를 위한 부동산금융의 역할 109
1) 뉴스테이 사업 구조 109
2) 뉴스테이 사업 관련 금융시장 참여자 112
3. 뉴스테이 사업 활성화의 부동산금융관련 장애요인 122
1) 국내 부동산간접투자기구의 문제점 122
2) 국내 임대주택사업의 현금흐름 및 현금흐름 구조 상의 애로 126
3) 임대주택리츠 제도 및 구조상의 애로 128
4. 뉴스테이 공급 확대를 위한 정책과제: 재무적 투자자(FI) 유인 130
1) 리츠(REITs) 공모 활성화 130
2) 증대하고 있는 뉴스테이에 대한 관심을 투자로 전환 134
3) 뉴스테이 리츠의 대형화 139
CHAPTER 5. 뉴스테이 공급 확대를 위한 부동산간접투자기구 활성화 방안 142
1. 뉴스테이 사업 활성화를 위한 금융지원 대책 143
1) 부동산펀드 활용 방식의 뉴스테이 사업 활성화 143
2) 리츠 활용 방식의 뉴스테이 사업 활성화 대책 145
3) 허브리츠 채권 및 p-ABS 발행 148
2. 뉴스테이 사업 활성화를 위한 금융의 역할 150
1) 뉴스테이 자산의 금융상품화 (지분화와 유동화) 150
2) 재무적 투자자의 참여 확대를 위한 투자의 전제조건 개선 152
3) 다양한 리츠구조의 활용 154
3. 외국의 상장 리츠와 시사점 154
1) 싱가폴 리츠(S-REITs)의 개요와 시장 현황 154
2) 싱가폴 스폰서드 리츠(Sponsored REITs)의 구조와 특징 157
3) 호주 리츠(A-REITs) 시장 현황 163
4) 호주 스테이플드 리츠(Stapled REITs)의 구조와 특징 166
5) 해외 리츠구조의 도입가능성과 시사점 170
CHAPTER 6. 결론 및 정책제언 174
1. 연구의 결론 175
2. 정책제언 177
1) 정책제언 177
2) 향후과제 179
참고문헌 181
SUMMARY 189
[부록] 192
1. 싱가폴의 스테이플드 리츠 현황 및 운영사례 192
2. 스테이플드 리츠 호주 사례: Stockland 194
판권기 195
표 1-1. 선행연구 현황 및 차별성 16
표 2-1. LH 공모 1~4차 사업 추진 현황 (2015년) 33
표 2-2. 당초 뉴스테이 공급 계획(2015~2017) 42
표 2-3. 수정된 뉴스테이 공급 계획(2015~2017) 43
표 2-4. 수정된 사업 유형별 뉴스테이 공급 계획 43
표 2-5. 지구별 뉴스테이 공급계획 43
표 2-6. 민간임대주택사업 기금 및 조세지원 현황 45
표 3-1. 분석의 기본가정 60
표 3-2. 사업기간 연장에 따른 내부수익률 변화 60
표 3-3. 임대료 재산정 가정 60
표 3-4. 임대료 재산정에 따른 내부수익률 변화 61
표 3-5. 재산세 감면 가정 61
표 3-6. 재산세 감면에 따른 내부수익률 변화 61
표 3-7. 택지공급가액 할인 가정 62
표 3-8. 택지공급가액 할인에 따른 내부수익률 변화 62
표 3-9. 법인세율 65
표 3-10. 뉴스테이 사업의 유형별 재원조달 구조 66
표 3-11. 뉴스테이 사업의 유형별 자기자본 및 타인자본비중, 부채배율 67
표 3-12. 2011~2015년 국고채 금리(연기준) 69
표 3-13. 뉴스테이 사업의 유형별 평균 이자율(고정금리) 70
표 3-14. 2011~2015년 채무불이행 가산금리(연기준) 71
표 3-15. 임대주택 리츠 PF보증(P-ABS보증 포함) 보증료율 71
표 3-16. 뉴스테이 사업의 유형별 평균 타인자본비용 72
표 3-17. 뉴스테이 사업의 유형별 우선주 평균 요구수익률(우선주의 자본비용) 74
표 3-18. 주거용 건물 임대업의 업종베타(무부채)의 5개년 평균 76
표 3-19. 뉴스테이 사업의 유형별 평균 자기자본비용(보통주의 자본비용) 77
표 3-20. 뉴스테이 사업의 가중평균 자본비용 종합 78
표 3-21. 뉴스테이 사업의 기대수익률과 가중평균자본비용의 차이 80
표 3-22. 뉴스테이 사업손익분석 전제조건 예시 81
표 3-23. 2011~2015년 소비자물가지수 증감률(연기준) 82
표 3-24. 사업타당성 분석기법의 비교 84
표 3-25. 실물투자프로젝트의 경제성 평가 시 사용되는 위험분석 기법 85
표 3-26. 뉴스테이 사업 수익률 분석의 기본가정 87
표 3-27. 뉴스테이 사업의 수익률 및 위험분석 항목별 기본가정 88
표 3-28. 뉴스테이 사업의 수익률 분석 결과 및 평균 비교 89
표 3-29. 뉴스테이 사업의 수익률 및 위험의 주요 변동요인 90
표 3-30. 임대보증금 비중 변화 가정 93
표 3-31. 뉴스테이 사업의 임대보증금 비중과 기대수익률 97
표 4-1. 리츠와 부동산펀드의 개요 107
표 4-2. 인천도화 뉴스테이 사업 및 자금조달 구조 112
표 4-3. 부동산펀드 현황 (2016년 11월말 현재) 122
표 4-4. 간접투자기구의 상장규정 비교 123
표 4-5. 국가별 상장리츠의 규모 124
표 5-1. 스폰서의 종류 159
표 5-2. 싱가폴 리츠의 TOP 10 규모 및 수익률 161
표 5-3. A-REITs 수익률 (2016년 4월 기준) 165
표 5-4. 호주 A-REITs의 TOP 10 규모 및 수익률 168
부록표 1. 싱가폴 스테이플드 리츠 현황 192
그림 1-1. 연구범위와 대상 13
그림 1-2. 연구수행절차(공동연구의 틀) 14
그림 2-1. 기존 임대주택 유형 23
그림 2-2. 민간임대주택 유형구분 변화 27
그림 2-3. 토지임대형 뉴스테이(토지지원리츠 방식) 사업구조 31
그림 2-4. LH공모사업(사업절차) 32
그림 2-5. LH 공모사업(사업구조) 32
그림 2-6. 민간제안사업 사업절차 35
그림 2-7. 민간제안사업 사업추진방식(예) 37
그림 2-8. 정비사업연계형 추진절차 38
그림 2-9. 뉴스테이 연계형 정비사업(부동산리츠 방식) 38
그림 2-10. 뉴스테이 연계형 정비사업(부동산펀드 방식) 39
그림 2-11. 공급촉진지구 사업절차 41
그림 2-12. 母子리츠 사업구조 46
그림 2-13. 모의실험을 위한 부동산부문 구조도 52
그림 3-1. 뉴스테이 사업의 기대수익률과 가중평균자본비용의 차이 80
그림 3-2. 몬테카를로 시뮬레이션에 의한 NPV 확률 분포도 및 통계(예시) 86
그림 3-3. 전체 IRR이 자본비용(3.5%)보다 작을 확률(주택가격 상승률 1.5% 가정) 91
그림 3-4. 우선주 요구수익률 미확보 확률(주택가격 상승률 1.5% 가정) 92
그림 3-5. 전체 IRR이 자본비용(3.5%)보다 작을 확률(주택가격 상승률 1.0% 가정) 93
그림 3-6. 전체 IRR이 자본비용(3.5%)보다 작을 확률(주택가격 상승률 1.0% 가정) 94
그림 3-7. 우선주 요구수익률 미확보 확률(주택가격 상승률 1.0% 가정) 94
그림 3-8. 우선주 요구수익률 미확보 확률(주택가격 상승률 0% 가정) 95
그림 3-9. 전체 IRR이 자본비용(3.5%)보다 작을 확률(매입형, 주택가격상승률 1.5%) 96
그림 3-10. 전체 IRR이 매입형 자본비용(4.8%)보다 작을 확률(매입형, 주택가격상승률 1.5%) 96
그림 3-11. 우선주 요구수익률 미확보 확률(매입형, 주택가격상승률 1.5%) 98
그림 3-12. 우선주 요구수익률 미확보 확률(매입형, 주택가격상승률 1.0%) 98
그림 3-13. 우선주 요구수익률 미확보 확률(매입형, 주택가격상승률 0%) 98
그림 3-14. 현금흐름 기준 수익률 분포(건설형, 주택가격상승률 1.5%) 99
그림 3-15. 현금흐름 기준 수익률 분포(매입형, 주택가격상승률 1.5%) 99
그림 4-1. 리츠(위탁관리 및 CR리츠)의 구조 107
그림 4-2. 부동산펀드의 구조 108
그림 4-3. 연도별 리츠 수와 자산규모 증가 현황 109
그림 4-4. 연도별 부동산펀드 수와 순자산규모 증가 현황 109
그림 4-5. 민간임대리츠 사업 및 자금조달 구조 110
그림 4-6. 인천도화 뉴스테이 사업 및 자금조달 구조 112
그림 4-7. 아시아테평양지역 리츠 시가총액 비중 140
그림 5-1. 정비사업연계형 뉴스테이 145
그림 5-2. 토지지원 리츠사업의 구조 147
그림 5-3. 母子리츠 사업구조 148
그림 5-4. 뉴스테이 허브리츠 채권발행 구조도 149
그림 5-5. 뉴스테이 사업 금융상품화의 기본 구조 151
그림 5-6. 뉴스테이 리츠의 p-ABS 발행 구조 152
그림 5-7. S-REITs 성장과정과 상장 수 및 시가총액(Market Cap) 156
그림 5-8. S-REITs 1년 수익률 (지수기준) 157
그림 5-9. 스폰서드 리츠의 구조도 159
그림 5-10. A-REITs 상장 수 및 시가총액(Market Cap) 165
그림 5-11. A-REITs 12개월 평균 거래량 및 거래금액 166
그림 5-12. 스테이플드 리츠의 구조도 167