표제지
제출문
요약 및 정책건의
목차
제1장 연구의 개요 43
1. 연구의 배경 및 목적 45
2. 연구의 방법 및 체계 50
제2장 주택 임대료수준 공표의 필요성 53
1. 주택임대시장 구조의 변화 55
1) 전세가격의 상승 55
2) 월세전환의 증가 57
2. 정보의 비대칭성 해소 60
3. 전·월세 안정화대책의 효과성 제고 63
제3장 선진국의 임대료수준 공표사례 67
1. 독일의 단순 및 표준임대료표 69
1) 임대료표의 도입배경 및 목적 69
2) 임대료표의 구분 70
3) 표준임대료표의 작성방법 74
4) 임대료표의 법률적 효력 83
2. 영국 런던의 임대료지도 86
1) 런던 임대료지도의 공표배경 86
2) 런던 임대료지도의 내용 87
3) 런던 임대료지도에 대한 평가 90
3. 미국 질로우(민간부동산정보업체) Zestimate 92
1) 질로우의 주택가격 및 임대료정보 공개 92
제4장 임대료수준 공표관련 기초자료의 문제점 97
1. 전·월세 실거래가 자료의 현황 99
2. 전·월세 실거래가 자료의 한계 103
1) 「주택임대차보호법」상의 소액보증금인 경우 자료누락의 가능성 103
2) 소액보증금 누락에 의한 임대료수준 과다추정 우려 104
3) 주요 항목의 데이터 누락으로 정보활용에 제한 106
4) 임대료에 영향을 미치는 주택특성 조사항목의 부족 107
5) 기재항목별 입력기준 불명확 및 일관성이 결여된 자료형태 108
3. 주택임대료 분석을 위한 공공자료의 현황 및 문제점 109
1) 건축행정시스템(세움터) 109
2) 월세계약 신고자료 112
제5장 지역별·주택유형별 임대료수준 분석 및 임대료표(안) 115
1. 임대료표(안) 작성 프로세스 117
2. 임대료추정을 위한 자료의 구축 및 특성분석 120
1) 임대료추정을 위한 자료의 구축 120
2) 분석자료 특성분석 결과 128
3) 자치구별·주택유형별 임대료특성 133
3. 자치구별·주택유형별 헤도닉 가격모형에 의한 임대료수준 분석 137
1) 주택유형별 헤도닉 가격모형 설정 137
2) 자치구별·주택유형별 헤도닉 가격모형 분석결과 140
4. 자치구별·주택유형별 임대료표(안) 146
1) 임대료 추정방법 임대료표(안) 작성방법 146
2) 자치구별·주택유형별 임대료표(안) 147
5. 임대료표 작성상의 한계 152
제6장 주택 임대료수준 공표 및 활용방안 155
1. 임대주택·임대료 데이터베이스 구축 및 임대료표 작성 157
2. 표준임대료표 작성·공표를 위한 정책적 과제 159
1) 독일의 표준임대료표 작성관련 정책적 환경 159
2) 표준임대료표 작성·공표를 위한 정책적 과제 161
3. 표준임대료 수준 공표를 위한 추진전략 163
1) 임대료관련 행정기초자료의 정비 및 보완 164
2) 주택특성 및 품질 확인을 위한 주택상태조사 실시 168
3) GIS를 활용한 생활환경·입지 데이터의 구축 169
4) 국가 차원의 새로운 제도의 도입 170
4. 임대주택·임대료 데이터베이스와 임대료표의 활용방안 172
1) 주택특성별·주거서비스별 임대료수준을 가늠하는 자료 172
2) 주기적인 임대료표 작성과정에서 임대주택시장을 모니터링하는 수단으로 활용 173
3) 지역별로 주택가격에 영향을 미치는 주요 요인을 파악하는 것이 가능 173
4) 시세연동형 공공임대 및 사회주택의 최초임대료 및 계약임대료 결정을 위한 기초자료로 사용 173
5) 주택개량의 종합적 추진을 위한 기초자료로 사용 174
6) 주거비 보조제도의 효과성을 제고하는 수단으로 활용 175
참고문헌 177
부록 179
1. 자치구별 아파트 임대료 헤도닉 가격모형 분석결과 181
2. 자치구별 연립·다세대주택 임대료 헤도닉 가격모형 분석결과 186
3. 자치구별·주택유형별 임대료표(안) 191
판권기 217
〈표 1-1〉 서울시 주택 월세전환율(2016년 4/4분기 현재) 45
〈표 2-1〉 주택건설 인허가실적 57
〈표 2-2〉 전·월세거래 통계현황 58
〈표 2-3〉 공공임대주택 공급량 추이 63
〈표 2-4〉 서울형 주택바우처 보조실적 63
〈표 3-1〉 쾰른시의 2012년 단순임대료표 71
〈표 3-2〉 독일의 임대료 데이터베이스(Mietdatenbank) 구축항목 75
〈표 3-3〉 베를린 표준임대료표의 입지 평가기준 77
〈표 3-4〉 베를린시의 건축년도별 추가지표 79
〈표 3-5〉 베를린시의 개별주택 설비지표 80
〈표 3-6〉 표준임대료표에 건축년도별 추가지표를 적용한 임대료산정 예시 81
〈표 3-7〉 표준임대료표에 개별주택 설비지표를 적용한 임대료산정 예시 82
〈표 3-8〉 표준임대료표에 건축년도별 추가지표와 개별주택 설비지표를 동시에 적용한 임대료산정 예시 82
〈표 3-9〉 영국 국세청 평가사무소(VOA)의 임대정보 수집항목 89
〈표 3-10〉 질로우의 주택관련 데이터 출처 및 내용 95
〈표 4-1〉 아파트 보증금별 자료분포 103
〈표 4-2〉 연립·다세대주택 보증금별 자료분포 104
〈표 4-3〉 주택유형별 월별 평균전세가격 비교(2014년 7월 ~ 2016년 6월) 105
〈표 4-4〉 주택유형별 월별 평균월임대료 비교(2015년 7월 ~ 2016년 6월) 105
〈표 4-5〉 2015년 전·월세 실거래가 자료의 주택유형별 방수 기재현황 106
〈표 4-6〉 건축행정시스템(세움터)의 주요 정보 109
〈표 4-7〉 서울시 권역별 월세계약 신고자료 수집 현황(2016년 8월~2016년 9월) 112
〈표 4-8〉 서울시 월세계약 신고자료 수집양식 113
〈표 5-1〉 자료별 임대료 영향요인 활용가능성 검토 117
〈표 5-2〉 임대료수준 분석자료의 구성 121
〈표 5-3〉 분석을 위한 임대주택 및 임대료정보 구축형태 122
〈표 5-4〉 임대료에 영향을 미치는 변수 구축방법 123
〈표 5-5〉 서울시 주택유형별 전월세 전환율 125
〈표 5-6〉 아파트 단위면적당 전세전환보증금의 분위별 가격분포 현황 126
〈표 5-7〉 연립·다세대주택 단위면적당 전세전환보증금의 분위별 가격분포 현황 127
〈표 5-8〉 아파트 점유형태별 가구 및 최종 분석자료 표본수 128
〈표 5-9〉 연립·다세대주택 점유형태별 가구 및 최종 분석자료 표본수 129
〈표 5-10〉 확정일자별·주택유형별 표본분포 130
〈표 5-11〉 전용면적별·주택유형별 표본분포 131
〈표 5-12〉 건축연한별·주택유형별 표본분포 131
〈표 5-13〉 층수 구간별·주택유형별 표본 분포 131
〈표 5-14〉 반경 500m 이내 지하철역수별·주택유형별 표본분포 132
〈표 5-15〉 점유형태별·주택유형별 표본분포 132
〈표 5-16〉 아파트 방수별 표본분포 132
〈표 5-17〉 아파트단지의 규모 132
〈표 5-18〉 자치구별 평균 전환임대료 : 아파트 133
〈표 5-19〉 자치구별 평균 전환임대료 : 연립·다세대주택 135
〈표 5-20〉 아파트 전세전환임대료 및 설명변수 간의 상관분석 결과 138
〈표 5-21〉 연립·다세대주택 전세전환임대료 및 설명변수 간의 상관분석 결과 138
〈표 5-22〉 자치구별·주택유형별 헤도닉 가격모형 분석에 사용된 최종 변수 139
〈표 5-23〉 서울시 아파트 임대료 헤도닉 가격모형 분석결과(서울시, 도심권, 동북권) 142
〈표 5-24〉 서울시 아파트 임대료 헤도닉 가격모형 분석결과(서북권, 서남권, 동남권) 143
〈표 5-25〉 연립·다세대주택 임대료 헤도닉 가격모형 분석결과(서울시, 도심권, 동북권) 145
〈표 5-26〉 연립·다세대주택 임대료 헤도닉 가격모형 분석결과(서북권, 서남권, 동남권) 145
〈표 5-27〉 용산구 아파트 참고임대료표(안) 147
〈표 5-28〉 용산구 연립·다세대주택 참고임대료표(안) 147
〈표 5-29〉 성동구 아파트 참고임대료표(안) 148
〈표 5-30〉 성동구 연립·다세대주택 참고임대료표(안) 148
〈표 5-31〉 마포구 아파트 참고임대료표(안) 149
〈표 5-32〉 마포구 연립·다세대주택 참고임대료표(안) 149
〈표 5-33〉 강서구 아파트 참고임대료표(안) 150
〈표 5-34〉 강서구 연립·다세대주택 참고임대료표(안) 150
〈표 5-35〉 강남구 아파트 참고임대료표(안) 151
〈표 5-36〉 강남구 연립·다세대주택 참고임대료표(안) 151
〈표 5-37〉 아파트 임대료 헤도닉 가격모형 분석결과 : 결과가 상이한 자치구 153
〈표 5-38〉 연립·다세대주택 임대료 헤도닉 가격모형 분석결과 : 결과가 상이한 자치구 154
〈표 6-1〉 임대주택 및 임대료 데이터베이스의 필수항목 157
〈표 6-2〉 베를린시의 가구원수별 가구수 160
〈표 6-3〉 베를린시의 소유권자별 주택수 160
〈표 6-4〉 표준임대료표 작성을 위한 주택상태조사 실시방안 168
〈그림 1-1〉 연구의 체계도 51
〈그림 2-1〉 m²당 평균 전세가격 추이 55
〈그림 2-2〉 주택 전세가격지수 추이 56
〈그림 2-3〉 매매가격 대비 전세가격의 비율 추이 57
〈그림 2-4〉 주택임대차 거래자료의 데이터베이스화 현황 59
〈그림 2-5〉 저렴한 임대주택과 주거복지정책의 방향 62
〈그림 3-1〉 독일 베를린의 2015년 표준임대료표 73
〈그림 3-2〉 독일의 표준임대료표 작성에 참여하는 이해관계자 74
〈그림 3-3〉 독일 지방정부의 임대료 데이터베이스(Mietdatenbank) 구축체계 75
〈그림 3-4〉 베를린 표준임대료표의 입지 구분현황 78
〈그림 3-5〉 런던 임대료지도 88
〈그림 3-6〉 런던의 우편구역 89
〈그림 3-7〉 질로우 웹사이트 93
〈그림 3-8〉 질로우의 주택가치(zestimate) 및 임대료 추정치(rent zestimate) 산정과정 96
〈그림 4-1〉 서울부동산정보광장 홈페이지 99
〈그림 4-2〉 아파트 전·월세 실거래가 검색 결과(예) 100
〈그림 4-3〉 연립·다세대주택 전·월세 실거래가 검색 결과(예) 101
〈그림 4-4〉 단독·다가구주택 전·월세 실거래가 검색 결과(예) 101
〈그림 4-5〉 전·월세 실거래가 원자료의 구조 106
〈그림 4-6〉 임대료에 영향을 미치는 특성항목의 부족 107
〈그림 4-7〉 연립·다세대주택의 건축물대장 110
〈그림 4-8〉 단독·다가구주택의 건축물대장 111
〈그림 5-1〉 서울시 지역별·주택유형별 임대료표(안) 작성 프로세스 119
〈그림 5-2〉 분석자료의 클리닝(Cleaning) 과정 124
〈그림 5-3〉 아파트 전세전환보증금 현황 134
〈그림 5-4〉 아파트 월세전환임대료 현황 134
〈그림 5-5〉 연립·다세대주택 전세전환보증금 현황 136
〈그림 5-6〉 연립·다세대주택 월세전환임대료 현황 136
〈그림 6-1〉 표준임대료표 작성·공표과정(안) 158
〈그림 6-2〉 표준임대료표 작성·공표를 위한 정책적 과제 162
〈그림 6-3〉 표준임대료표 작성·공표를 위한 추진과제 163
〈그림 6-4〉 임대주택·임대료 데이터베이스 구축체계 163
〈그림 6-5〉 임대료관련 행정기초자료의 개선·보완방안 165
〈그림 6-6〉 부동산거래 전자계약의 절차 167
〈그림 6-7〉 GIS를 활용한 생활환경 데이터의 구축(예시) 170
〈그림 6-8〉 주택개량사업의 지원대상 선정 및 공사절차 개념도 174