[표지]
[참여연구진]
요약
목차
01. 연구개요 22
1. 연구배경 및 목적 23
1) 서울시 노후저층주거지에서 주택개량을 위한 '신축'은 제한적 23
2) 중앙정부와 서울시 차원에서 저층주거지 재생을 위한 지속적인 노력 24
3) 체감가능한 저층주거지 재생을 위한 '리모델링활성화구역' 활용방안 필요 25
2. 연구범위 및 내용 26
1) 연구범위 26
2) 연구내용과 방법 29
02. 리모델링활성화구역 관련 제도 및 정책 검토 32
1. 관련 법·제도 검토 33
1) 저층주거지 주택개량 관련 제도 및 정책 변화 33
2) 저층주거지 주택개량 관련 지원 법·제도 34
3) 리모델링활성화구역의 지정 및 활용 35
2. 서울시 저층주거지 리모델링활성화구역 정책 37
1) 리모델링활성화구역의 지정 현황 37
2) 리모델링활성화구역 지정 및 건축위원회 심의지침 마련 운영 37
3) 서울시는 도시재생활성화지역 중심으로 리모델링활성화 추진계획 38
4) 주택개량을 위한 건축행위 제도 및 정책적 지원 방안 마련 39
3. 리모델링활성화구역 관련 제도·정책의 특징과 이슈 40
1) 리모델링활성화구역과 타 제도 간 연계성 미약 40
2) 저층주거지에서 실질적으로 적용 가능한 인센티브는 미흡 40
3) 리모델링활성화구역에 대한 자치구 차원의 관리·운영 부실 문제 발생 42
03. 저층주거지 리모델링활성화구역 실태 44
1. 개발여건 및 현황 45
1) 저층주거지 리모델링활성화구역 개황 45
2) 개발여건 48
3) 개발 현황 54
2. 주택개량 현황 60
1) 저층주거지 리모델링활성화구역에서 주택개량은 집수리 위주로 추진 60
2) 허가·신고대상 건축행위도 신축 위주이며 증축은 미미 62
3) 신고·허가 절차를 밟지 않고 증개축·대수선 등을 추진하는 사례 상당수 64
3. 주민 특성 66
1) 리모델링활성화구역은 노년층, 1인 가구, 소형주택 비율이 높은 고밀거주지 66
2) 물리적 여건과 밀집하고 있는 주택유형에 따라 인구 및 가구특성에 차이 67
4. 개발여건과 주민특성에 관한 이슈 69
1) 대수선·집수리에 대한 지원 방안 필요 69
2) 지역특성에 따라 적용할 수 있는 다양한 주택개량수단 및 지원 확대 필요 69
3) 건축규제 완화 적용의 어려움 해소 필요 70
4) 가옥주와 세입자 모두의 사회·경제적 특성이 고려된 리모델링 지원 방안 필요 70
5) 물리적 현황과 주민 특성을 동시에 고려한 복지서비스 연계 지원 방안 필요 70
04. 리모델링사업 추진 실태와 가능성 72
1. 사업 추진 실태 73
1) 조사개요 73
2) 리모델링사업 추진 과정 74
3) 공공지원 정책에 대한 의식 77
2. 사업 추진 가능성 검토 80
1) 건축규제 완화 적용 대상 및 주택개량방식별 물량 산출 80
2) 1단계: 기존 용적률만 고려 81
3) 2단계: 기존 용적률+물리적 여건 고려 83
4) 3단계: 2단계+구조체 고려 85
5) 4단계: 3단계+건축물 용도 고려 86
6) 주택개량방식 및 건축규제 완화 적용 가능성 검토 종합 87
3. 사업 추진 이슈 87
1) 개발여건을 고려한 지역맞춤형 리모델링활성화구역 운영기준 필요 87
2) 주민에게 실질적인 리모델링사업 지원 방안 필요 88
3) 고령층 맞춤형 지원 방안 강화 필요 89
4) 공공지원체계의 지속적인 유지 필요 89
05. 저층주거지 리모델링활성화구역 개선방안 90
1. 개선과제 91
1) 저층주거지 리모델링활성화구역의 역할 재정립 91
2) 저층주거지 리모델링활성화구역의 지역특성별 맞춤형 추진 91
3) 제도 실행력을 강화하기 위한 재생사업 연계 및 집단적 리모델링 추진 91
4) 사업 추진 및 관리 지원체계 구축 92
5) 리모델링활성화구역의 실효성 제고를 위한 근거법·제도 개선 92
2. 저층주거지 리모델링활성화구역의 역할 재정립 93
1) 저층주거지 맞춤형 건축규제 완화기준 정비 93
2) 대수선·집수리 리모델링에 대한 지원시스템 결합 95
3) 저층주거지 리모델링활성화구역 내 지원 가능한 주택개량 수단 확대 96
4) 건축규제 완화 적용 대상 유형 구분과 주택개량 지원방식 차별화 96
3. 지역특성별 맞춤형 리모델링사업 추진 97
1) 주거환경 개선의 시급성, 정책적 시급성, 지역관리특성에 따른 기준으로 유형화 97
2) 유형별 리모델링활성화사업 추진 방향 98
3) 제도화 100
4. 제도의 실행력 강화를 위한 연계 및 집단적 추진 101
1) 다른 실행력 있는 사업과 지원 정책을 패키지로 추진 101
2) 주택개량 실효성을 제고하기 위한 집단적 리모델링사업 우선 지원 추진 101
5. 사업 추진 및 관리 지원체계 구축 103
6. 근거법·제도 개선 104
1) 단기적 제도 개선방안 104
2) 장기적 제도 개선방안 105
참고문헌 108
부록 109
Abstract 146
Contents 148
판권기 150
[뒷표지] 151
[표 1-1] 서울시 저층주거지 노후저층주택의 용적률과 물리적 여건 비율 23
[표 1-2] 서울시 전체 리모델링활성화구역 지정 현황 26
[표 1-3] 저층주거지 리모델링활성화구역의 분석대상지 선정 기준 27
[표 2-1] 건축법에 의한 리모델링활성화구역 관련 항목 36
[표 2-2] 리모델링활성화구역 관련 서울시 지침 38
[표 2-3] 2017년~2018년 서울시 저층주거지 리모델링활성화 추진계획(안) 주요 내용 39
[표 2-4] 리모델링활성화계획의 건축기준 완화 항목 적용 현황 41
[표 2-5] 리모델링활성화구역 내 증축 사례(상업지역) 43
[표 3-1] 서울시 저층주거지 리모델링활성화구역 개황 45
[표 3-2] 리모델링활성화구역별 도시관리계획 현황 46
[표 3-3] 리모델링활성화구역별 입지 현황 47
[표 3-4] 리모델링활성화구역별 건축연한 분포 48
[표 3-5] 리모델링활성화구역별 접도조건 분포 50
[표 3-6] 리모델링활성화구역별 대지여건 52
[표 3-7] 기반시설 및 대지여건에 의한 구분 53
[표 3-8] 15년 이상 건축물의 평균 용적률과 조례용적률 도달률 분포 55
[표 3-9] 15년 이상 건축물의 평균 지상층수와 층수별 분포 56
[표 3-10] 15년 이상 건축물의 건축물 용도별 비율 57
[표 3-11] 15년 이상 건축물의 건축물 구조 분포 58
[표 3-12] 구역 지정 후 허가·신고대상 건축행위 발생 건수 및 전체 건물 대비 비율 62
[표 4-1] 집수리 유형 기준 74
[표 4-2] 집수리 유형별 응답자(건축주) 연령 74
[표 4-3] 기존 용적률만 고려 시 주택개량방식별 건축물 비율 83
[표 4-4] 기존 용적률과 물리적 요건의 건축물 비율 84
[표 4-5] 기존 용적률과 물리적 요건 고려 시 주택개량방식별 건축물 비율 84
[표 4-6] 3단계 주택개량방식별 건축물 비율: 2단계에 건축물 구조 반영 시 85
[표 4-7] 4단계 주택개량방식별 건축물 비율: 3단계에 건축물 용도 반영 시 86
[표 4-8] 주택개량방식 및 건축규제 완화 적용 가능성 검토 종합 87
[표 5-1] 저층주거지 리모델링활성화구역 개선방안의 제도 개선사항 종합 106
[그림 1-1] 주거재생을 위한 주요 정책 흐름그림 24
[그림 1-2] 연구의 목적 25
[그림 1-3] 서울시 리모델링활성화구역 분포 27
[그림 1-4] 연구 대상지: 저층주거지 리모델링활성화구역 28
[그림 1-5] 연구의 흐름 30
[그림 2-1] 저층주거지 주택개량 관련 제도 및 정책 변화 33
[그림 2-2] 리모델링사업의 범위 35
[그림 2-3] 서울시 리모델링활성화구역의 행정 운영체계 42
[그림 2-4] 시기별 서울시 리모델링활성화구역 건축행위 현황 43
[그림 3-1] 기반시설(도로) 현황: 장수마을(좌), 산새마을(우) 49
[그림 3-2] 대지면적 여건 비교: 성안마을(좌), 시흥동2(우) 51
[그림 3-3] 리모델링활성화구역별 접도조건 & 대지면적 분포 53
[그림 3-4] 15년 이상 건축물의 평균 건폐율과 조례건폐율 초과 비율 54
[그림 3-5] 접도조건(좌)과 대지면적(우)별 조례건폐율 초과 비율 54
[그림 3-6] 15년 이상 건축물의 건축연한별(좌) 및 건축물 용도별(우) 건축물 구조 분포 59
[그림 3-7] 건축물 구조 사례 59
[그림 3-8] 리모델링활성화구역별 집수리 현황 60
[그림 3-9] 리모델링사업 사례 61
[그림 3-10] 리모델링활성화구역별 건축행위 비율 63
[그림 3-11] 건축행위별 물리적 여건 현황 63
[그림 3-12] 허가·신고 대상 건축행위 사례 64
[그림 3-13] 리모델링활성화구역별 위반 건축물 비율 65
[그림 3-14] 위반 건축물 사례 65
[그림 3-15] 구역별 인구밀도 66
[그림 3-16] 구역별 노령화지수 및 고령인구비율 66
[그림 3-17] 구역별 주택유형 비율(거처 수 기준) 68
[그림 3-18] 구역별 노령화지수 및 1·2인 가구 비율 68
[그림 3-19] 구역별 주거면적 비율 68
[그림 3-20] 주거환경개선사업구역 행촌, 다산2 건축물 용도 현황 69
[그림 4-1] 리모델링사업 추진 계기 75
[그림 4-2] 리모델링사업 세부내용 75
[그림 4-3] 리모델링 비용 범위 76
[그림 4-4] 리모델링 비용 조달 방법 76
[그림 4-5] 전문가 진단 여부 77
[그림 4-6] 공사업체 선정 방법 77
[그림 4-7] 리모델링활성화구역 인지 여부 78
[그림 4-8] 융자지원 인지 여부 78
[그림 4-9] 리모델링사업에 대한 주민의 공공지원 희망사항 79
[그림 4-10] 저층주거지 리모델링활성화구역에서 가능한 개발방식 81
[그림 4-11] 조례용적률 130% 이내에서 용적률 완화가 가능한 기존 용적률 범위 82
[그림 4-12] 2단계 기존 용적률과 물리적 여건 고려 시 건축규제 완화 적용 대상 84
[그림 4-13] 3단계에서 구역별 건축규제 완화 대상 및 용적률 완화 대상 비율 88
[그림 5-1] 저층주거지 재생을 위한 리모델링활성화구역 개선과제 92
[그림 5-2] 건축규제 완화 적용 대상 유형 구분 97
[그림 5-3] 저층주거지 리모델링활성화구역 유형화 98
[그림 5-4] 리모델링활성화구역 유형 구분 및 세분화 100
[그림 5-5] 제도의 실행력 강화를 위한 연계 및 집단적 추진 103
[그림 5-6] 사업 추진 및 관리 지원체계 구축 104