표제지
제출문
요약 및 정책건의
목차
01. 연구의 개요 36
1. 연구의 배경 및 목적 36
2. 주요 연구내용 40
02. 서울시 사회주택 정책환경 및 진단 44
1. 사회주택 관련 정책환경 44
2. 현행 사회주택 프로그램의 현황 및 평가 48
1) 사회주택 프로그램의 제도적 현황 48
2) 사회주택 관련 임대주택 프로그램 54
3) 사회주택에 대한 금융지원 57
4) 사회주택사업 지원에 대한 평가 62
03. 사회주택의 개념 및 위상 정립 68
1. 사회주택의 개념 및 특성 68
1) 사회주택의 의의 68
2) 사회주택 정책의 유형 70
3) 국가별 사회주택의 정의와 명칭 73
4) 최근 사회주택 정책의 경향 76
2. 사회주택의 정책적 위상과 공공성 79
1) 사회주택의 정책적 위상 79
2) 사회주택에 요구되는 공공성과 개념정의 83
3. 사회주택의 등록 및 모니터링 89
1) 영국의 사회주택 및 사회임대인 관리·감독 89
2) 사회주택 등록제/인증제를 통한 모니터링 94
04. 사회주택 소요계층 분석 및 거주자 지원방안 100
1. 사회주택 소요가구 추정 100
1) 자료 및 추정방법 100
2) 추정을 위한 가정과 변수설정 101
3) 사회주택 소요가구 규모의 추정 108
2. 사회주택 거주자 조사결과 110
1) 서울시 사회주택 거주환경 만족도 조사 110
2) 사회주택 거주자에 대한 심층면접조사 120
3. 사회주택 거주자에 대한 지원방안 133
1) 저소득층 거주자 임대료 보조방안 133
2) 복지서비스 연계방안 135
05. 사회주택 공급·운영자 지원방안 142
1. 사회주택 공급·운영자의 유형 142
2. 사회주택의 공급·운영자 조사결과 146
1) 조사개요 및 사업참여 현황 146
2) 사업자의 재무상태 148
3) 사업단계별 애로사항 및 문제점 151
4) 공공기관의 지원 158
5) 입주자 관련 사항 164
6) 추가·보완이 필요한 지원책 167
7) 정책적 시사점 174
3. 사회주택 공급·운영자에 대한 지원방안 178
1) 서울시 사회주택 프로그램의 입주자편익 178
2) 사회주택사업 지원 개선(안)과 입주자편익 비교 180
3) 사회주택사업의 사업성분석 184
06. 새로운 사회주택 공급모델 206
1. 선진국의 사회주택 모델 206
1) 선진국의 사회주택 지원체계 206
2) 주요 선진국의 사회주택 공급모델 208
2. 새로운 사회주택 모델의 개발 218
07. 사회주택 활성화를 위한 지원체계 224
1. 서울시 사회주택사업 지원주체별 역할 224
1) 현행 지원주체의 역할 및 기능 224
2) 영국의 사회주택 프로그램 지원기관 227
3) 주요 지원주체의 역할 재정립 233
4) 지원주체에 대한 업무평가 시행 239
2. 관련 법령 개정사항 및 제도 개선방안 241
1) 「서울특별시 사회주택 활성화 지원 등에 관한 조례」의 개정 241
2) 사회주택 관련 법률 개정방향 246
3) 주택트러스트 활성화를 위한 법률 및 제도 개선 249
08. 서울시 사회주택 5개년 기본계획 수립 256
1. 사회주택정책의 중·장기 비전 및 공급목표 설정 256
1) 사회주택 공급 활성화를 위한 중·장기 비전 256
2) 장기 공급목표 259
2. 추진전략 및 실행계획 수립 261
1) 추진전략 261
2) 실행계획 268
참고문헌 272
판권기 276
〈표 2-1〉 민간임대주택법 임대주택사업 개요 45
〈표 2-2〉 서울시 공공임대주택 공급계획 46
〈표 2-3〉 공공지원주택 공급계획 46
〈표 2-4〉 서울시 사회주택 프로그램의 발전과정 48
〈표 2-5〉 서울시 사회주택의 공급대상 및 공급주체 49
〈표 2-6〉 서울시 사회주택의 임대료 및 임대의무기간 49
〈표 2-7〉 서울시 사회주택 공급현황(2018년 12월 기준) 50
〈표 2-8〉 서울시 토지임대부 사회주택에 대한 지원 51
〈표 2-9〉 서울시 리모델링형 사회주택 유형별 기준공사비 52
〈표 2-10〉 서울시 리모델링형 사회주택에 대한 지원 52
〈표 2-11〉 서울시 사회주택사업 관련 리츠의 현황 54
〈표 2-12〉 서울시 사회주택 사업모델 및 문제점 54
〈표 2-13〉 중앙정부의 사회적주택 사업내용 55
〈표 2-14〉 집주인 임대주택사업의 주요 내용 56
〈표 2-15〉 서울시 공동체주택의 주요 내용 57
〈표 2-16〉 서울시 사회투자기금의 사회주택 지원 연혁 58
〈표 2-17〉 주택도시기금 사회임대주택 건설·매입자금 융자 59
〈표 2-18〉 주택도시보증공사(HUG) 및 주택금융공사(HF)의 사회주택 관련 보증상품 61
〈표 3-1〉 주택시장에 따른 공공임대·사회주택 정책의 유형 72
〈표 3-2〉 소득제한에 따른 공공임대 및 사회주택 정책의 유형 73
〈표 3-3〉 국가별 사회주택의 정의와 명칭 74
〈표 3-4〉 공공임대주택 지원 및 융자현황(2018년 기준) 81
〈표 3-5〉 서울시 사회주택과 공동체주택의 임대조건, 토지 및 금융지원 비교 83
〈표 3-6〉 영국 공영/사회주택의 현대적 설비기준 85
〈표 3-7〉 주요 국가별 사회주택의 입주자격 85
〈표 3-8〉 주요 국가별 사회주택의 임대료 책정방법 86
〈표 3-9〉 영국의 사회주택 및 사회임대인 관리·감독 : 재무적 기준(Economic Standards) 91
〈표 3-10〉 영국의 사회주택 및 사회임대인 관리·감독 : 임차인 서비스 기준(Consumer Standards) 92
〈표 3-11〉 영국 사회임대인의 정보와 서류 제출의무 94
〈표 4-1〉 가구원수별 적정주거수준의 가정 101
〈표 4-2〉 가구원수별 적정 잔여소득의 가정 102
〈표 4-3〉 헤도닉모형 변수의 기초통계량(서울 : N=6685) 103
〈표 4-4〉 log-전환임대료에 대한 헤도닉모형 추정결과 105
〈표 4-5〉 서울시 사회주택 소요가구 규모의 추정 109
〈표 4-6〉 거주자의 직전 거주 주택유형 110
〈표 4-7〉 거주자의 직전 거주 점유형태 111
〈표 4-8〉 거주자의 지불 월임대료 수준 111
〈표 4-9〉 사회주택의 주거전용면적(개인실 기준) 112
〈표 4-10〉 사회주택 입주신청 경로 113
〈표 4-11〉 사회주택 입주신청 시 불편사항 113
〈표 4-12〉 사회주택 입주 전후의 주택품질 변화 114
〈표 4-13〉 사회주택 입주 전후의 거주환경 변화 114
〈표 4-14〉 사회주택 입주 전후의 주거비부담 수준 변화 115
〈표 4-15〉 사회주택 입주 전후의 사회적 관계 변화 115
〈표 4-16〉 시설관리 수준에 대한 거주자의 만족도 116
〈표 4-17〉 운영관리 수준에 대한 거주자의 만족도 116
〈표 4-18〉 사회주택 공급 시 우선적으로 고려해야 할 사항 116
〈표 4-19〉 거주자의 커뮤니티 프로그램 참여 경험 117
〈표 4-20〉 거주자가 참여하는 커뮤니티 프로그램의 유형 117
〈표 4-21〉 거주자가 희망하는 커뮤니티 기능 118
〈표 4-22〉 거주자의 재계약 의사 여부 118
〈표 4-23〉 거주자의 재계약 희망 이유 119
〈표 4-24〉 거주자의 재계약 미희망 이유 119
〈표 4-25〉 거주자의 최대 희망 거주기간 120
〈표 4-26〉 사회주택 거주 추천 의향 120
〈표 4-27〉 거주자 심층면접조사의 방법 및 규모 121
〈표 4-28〉 거주자 심층면접조사 주요 조사내용 121
〈표 4-29〉 거주자 심층면접조사의 대상 122
〈표 4-30〉 사회주택 입주 전후의 주거변화 123
〈표 4-31〉 서울형 주택바우처 지원금액 133
〈표 4-32〉 서울형 주택바우처 개편(안) 134
〈표 4-33〉 기존 서울형 주택바우처와 신설 사회주택바우처 간의 소득기준 비교 134
〈표 5-1〉 국가별 사회주택 공급자의 유형 143
〈표 5-2〉 공급·운영자 심층면접조사의 방법 및 규모 146
〈표 5-3〉 공급·운영자 심층면접조사의 주요 내용 147
〈표 5-4〉 공급·운영자 심층면접조사의 대상 147
〈표 5-5〉 서울시 사회주택사업의 입주자편익(소득 3-6분위 계층, 10가구~14가구 기준) 179
〈표 5-6〉 서울시 사회주택사업의 입주자편익(소득 1-2분위 계층, 10가구~14가구 기준) 180
〈표 5-7〉 사회주택사업 지원 개선(안) 180
〈표 5-8〉 사회주택 입주자편익과 공공지원 수준의 비교(10가구~14가구 기준) 182
〈표 5-9〉 서울시 리모델링형 사회주택의 유형별 기준공사비 내역 183
〈표 5-10〉 사회주택 입주자편익과 리모델링비용 보조금의 비교(10가구~14가구 기준) 184
〈표 5-11〉 사회주택사업의 사업성분석을 위한 가정 185
〈표 5-12〉 토지임대부 방식의 사업성분석 : 토지임대료율 1%, 15년 간 2.0% 이차보전 187
〈표 5-13〉 토지임대부 방식의 사업성분석 : 토지임대료율 2%, 15년 간 2.0% 이차보전 188
〈표 5-14〉 토지임대부 방식의 사업성분석 : 토지임대료율 1%, 20년 간 2.0% 이차보전 190
〈표 5-15〉 토지임대부 방식의 사업성분석 : 토지임대료율 2%, 20년 간 2.0% 이차보전 191
〈표 5-16〉 토지임대부 방식의 사업성분석 : 토지임대료율 1%, 20년 간 3.0% 이차보전 193
〈표 5-17〉 토지임대부 방식의 사업성분석 : 토지임대료율 2%, 20년 간 3.0% 이차보전 194
〈표 5-18〉 토지임대부 방식의 사업성분석 : 토지임대료율 1%, 건설보조금(사업비의 1/8) 196
〈표 5-19〉 토지임대부 방식의 사업성분석 : 토지임대료율 2%, 건설보조금(사업비의 1/8) 197
〈표 5-20〉 매입방식의 사업성분석 : 보증대출 활용(대출금리 3.8%) 199
〈표 5-21〉 매입방식의 사업성분석 : 보증대출 활용(대출금리 3.8%)+매입보조금(3억 원) 200
〈표 6-1〉 선진국의 사회주택사업 시 공공지원(사업자의 자금조달) 206
〈표 6-2〉 일본 지역우량주택의 지원·보조내용 211
〈표 6-3〉 베를린의 사회주택 지원내용 및 임대료 214
〈표 6-4〉 스웨덴 예테보리시의 주거재생사업에서의 임대주택 구성 및 임대료 수준 214
〈표 7-1〉 「서울특별시 사회주택 활성화 등에 관한 조례」상의 지원주체 역할 224
〈표 7-2〉 서울시 사회주택사업에서의 지원주체별 역할 및 기능 226
〈표 7-3〉 영국 Homes England의 활동 및 프로그램 228
〈표 7-4〉 사회주택 공급 지원과 관련한 Homes England의 역할 229
〈표 7-5〉 서울시 사회주택사업의 지원주체별 역할 재정립 235
〈표 7-6〉 「서울특별시 사회주택 활성화 지원 등에 관한 조례」의 주요 개정(안) 244
〈표 7-7〉 주택임대차 관련 법률 및 제도의 개선방안 248
〈표 8-1〉 영국 사회주택 공급에서의 재원조달 비교 257
〈표 8-2〉 장기의 사회주택 공급(안) 비교 259
〈표 8-3〉 2019년~2028년 사회주택 공급목표 260
〈표 8-4〉 현재 사회주택사업 및 제도의 장·단기 개선사항 267
〈표 8-5〉 공급계획 1안에 따라 사회주택 공급 시의 소요예산 269
〈표 8-6〉 공급계획 2안에 따라 사회주택 공급 시의 소요예산 270
〈그림 1-1〉 연구의 배경 및 필요성 39
〈그림 1-2〉 연구의 체계 및 흐름도 41
〈그림 2-1〉 사회주택 관련 정책환경 44
〈그림 2-2〉 서울시 토지임대부 사회주택 공급 개념도 51
〈그림 2-3〉 기존 서울시 리모델링형 사회주택 공급방식 53
〈그림 2-4〉 사회적주택 운영절차 55
〈그림 2-5〉 현행 사회주택 사업에 대한 금융지원체계 62
〈그림 3-1〉 사회주택에 대한 정책결정 70
〈그림 3-2〉 J. Kemery의 단일적 체제와 이원적 체제의 개념도 71
〈그림 3-3〉 일본의 민간주택을 활용한 공적임대주택제도 78
〈그림 3-4〉 사회주택 정책의 일반적인 목표 79
〈그림 3-5〉 주거권 보호 측면에서 본 사회주택의 위치 80
〈그림 3-6〉 사회주택에 요구되는 공공성 84
〈그림 3-7〉 서울시 사회주택 입주자격 및 임대료 책정기준(안) 88
〈그림 3-8〉 영국의 사회임대인 및 사회주택 관리·감독기준 90
〈그림 3-9〉 서울형 공동체주택의 인증과 모니터링 96
〈그림 4-1〉 주거비 부담능력 부족가구의 규모 추정방법 101
〈그림 4-2〉 일본 지역우량임대주택의 임대료 저렴화조치 개념도 133
〈그림 4-3〉 거주자 지원서비스의 연계·제공방안 개념도 136
〈그림 5-1〉 사회체계에서 공(共)적 섹터의 위상 145
〈그림 6-1〉 사회주택 건설·운영 시의 비용과 공공지원 207
〈그림 6-2〉 영국 주택협회 및 주택트러스트의 사업구조 208
〈그림 6-3〉 영국 주택협동조합의 사업구조 209
〈그림 6-4〉 미국 뉴욕시 부담가능한 주택정책의 민간 지원구조 209
〈그림 6-5〉 일본의 공공시설 공급·운영방법 212
〈그림 6-6〉 일본 PFI사업의 기본구조 212
〈그림 6-7〉 독일의 사회주택 보조금 지급 및 자금조달구조 213
〈그림 6-8〉 새로운 사회주택 모델 ① : 등록 민간임대주택의 공공성 강화 219
〈그림 6-9〉 새로운 사회주택 모델 ② : 집주인 임대주택사업의 공공성 강화 219
〈그림 6-10〉 새로운 사회주택 모델 ③ : 매각 후 재임대(sale & lease-back) 220
〈그림 6-11〉 기존 프로그램의 변경 : 토지임대부 공동체주택의 사회주택화 221
〈그림 7-1〉 영국 규제기관(RSH : Regulator of Social Housing)의 역할 232
〈그림 7-2〉 민관협력 거버넌스를 위한 사회주택위원회 구성 236
〈그림 7-3〉 민간위탁과 민간협약 238
〈그림 7-4〉 사회주택사업 지원업무에 대한 평가의 개념도 240
〈그림 8-1〉 사회주택정책의 중·장기 비전과 목표 258
〈그림 8-2〉 사회주택 공급 활성화를 위한 정책방향 263