표제지
목차
연구요약 5
제1장 서론 17
1. 연구배경 및 목적 18
1.1. 연구배경 및 필요성 18
1.2. 연구목적 및 내용 20
2. 연구방법 및 구성 21
2.1. 연구범위 및 방법 21
2.2. 연구 구성 및 체계 23
3. 선행연구 동향 및 검토 24
3.1. 선행연구 동향 24
3.2. 기존 연구와의 차별성 26
제2장 정책형 리츠 개념 및 이론적 고찰 27
1. 용어 정의 28
1.1. 정책형 리츠 28
1.2. 공공성 및 사회적 편익 30
2. 공공투자사업 의사결정 체계 관련 이론적 고찰 32
2.1. 조사개요 32
2.2. KDI 공공기관 사업 예비타당성 조사 34
2.3. LH 주택사업 36
2.4. 주택도시기금 도시재생 뉴딜사업(투ㆍ융자 심사) 38
2.5. 소결 40
제3장 정책형 리츠 대내외 시장환경 동향 및 여건 진단 42
1. 내부 환경 43
1.1. LH 경영실적 및 중장기 재무계획 43
1.2. 사회적 가치 47
1.3. 공사법 50
2. 외부 환경 52
2.1. 거시경제 및 금리 52
2.2. 대체투자 54
2.3. 리츠 시장규모 57
2.4. 제반법률 및 정책 60
3. 소결 64
제4장 국내외 정책형 리츠 현황 및 사례분석 66
1. 국내 정책형 리츠 운용실황 및 특성 67
1.1. 일반현황 67
1.2. 유형 및 분류 70
1.3. 순기능 73
1.4. 시장 리츠 대비 특성 75
2. 해외 정책형 리츠의 공공성과 사회적 편익 선도 사례분석 및 시사점 77
2.1. 분석의 틀 77
2.2. 공공 주도형 선진국 사례 및 성공요인 78
2.3. 종합분석 및 시사점 도출 89
제5장 정책형 리츠 사업의 일반의식 수준 및 추진실태 92
1. 조사개요 93
1.1. 조사목적 및 방법 93
1.2. 조사항목 및 내용 96
1.3. 응답자 특성 98
2. 실증분석 결과 100
2.1. 정책형 리츠 사업에 대한 시장인식 및 선호도 100
2.2. 정책형 리츠 사업의 공공성 수준 실태 111
2.3. 정책형 리츠 활성화를 위한 제도 개선 125
3. 소결 139
제6장 정책형 리츠 사업의 공공성 요인 상대적 중요도 평가 142
1. 분석모형 및 방법론 143
1.1. 조사설계 143
1.2. AHP 분석기법 및 절차 146
1.3. 공공성 지표 선정 및 구성 149
1.4. 응답자 특성 153
2. 실증분석 결과 155
2.1. 일관성 검증 155
2.2. 계층별 상대적 중요도 우선순위 결정 157
2.3. LH 리츠 사업의 공공성 평가 대안별 비교 170
3. 소결 180
제7장 결론 184
1. 연구요약 및 시사점 185
1.1. 연구요약 및 의의 185
1.2. 기대효과 및 활용방안 188
2. 정책 제언 및 향후 과제 190
2.1. 제도 개선방안 190
2.2. 연구 한계점 및 향후 과제 194
참고문헌 196
[부록] 정책형 리츠 사업의 공공성 지표 평가 설문조사 206
판권기 3
[표 1-1] 선행연구 동향 및 검토(최근순 정렬) 25
[표 2-1] 정책형 리츠 개념 정의 28
[표 2-2] 공공기관 사업 예비타당성 조사 평가부문별 가중치 35
[표 2-3] 공공투자 관련 여타 사업 의사결정 체계 비교 40
[표 3-1] 2018~22년 중장기 재무전망 46
[표 3-2] 공공기관 경영평가 제도 개편 전ㆍ후 사회적 가치 지표 배점 47
[표 3-3] 국내외 주요 기관별 2019년 경제성장률 전망 52
[표 3-4] 기관투자자별 중장기 자산배분 운용계획(~2023년) 56
[표 3-5] LH 리츠 사업 총괄현황 58
[표 3-6] 최근 3년간 정부 리츠산업 육성 및 공모 활성화 지원책 61
[표 3-7] 정책형 리츠를 둘러싼 대내외 시장환경 동향 및 여건 진단 64
[표 4-1] 정책형 리츠 사업계획 전망 69
[표 4-2] 정책 목적에 따른 리츠 유형 70
[표 4-3] CMT 리츠 인적 자본 현황 83
[표 4-4] Ascendas 리츠 투자자산 유형별 특징 86
[표 4-5] 해외 선진국 리츠 사례개황 및 공공성 부문 종합분석 비교 89
[표 5-1] 설문조사 설계 93
[표 5-2] 분야별 조사항목 및 내용 96
[표 5-3] 수익-위험군별 부동산 투자전략 유형 분류 및 특징 109
[표 5-4] 소속기관에 따른 LH 리츠 사업의 공공성 중요도와 수행성과 차이 검증 118
[표 5-5] 정책사업의 부동산 투자기구 결정 시 장ㆍ단점 검토 123
[표 5-6] 정책형 리츠 사업에 관한 일반 전문가 인식 및 투자 선호특성 요약 140
[표 6-1] AHP 설문조사 설계 143
[표 6-2] AHP 설문조사 항목 및 내용 144
[표 6-3] 정책형 리츠 사업의 공공성 요인 선정 및 분류 체계 151
[표 6-4] CR값에 따른 일관성 판단 기준 및 해석 156
[표 6-5] 정책형 리츠 사업의 공공성 요인별 전체 종합 중요도 및 우선순위 166
[표 6-6] 정책형 리츠 사업의 공공성 요인별 민관 종합 중요도 및 우선순위 167
[표 6-7] LH 리츠 공공성 지수 평가 모형별 시뮬레이션 결과 178
[표 6-8] 심층 전문가 대상 정책형 리츠 사업 전체 종합 중요도 및 달성도 우선순위 요약 181
[그림 1-1] 본 과제의 연구대상 범위 21
[그림 1-2] 연구 진행과정 및 수행절차 23
[그림 2-1] 공공성 및 사회적 편익 개념 변화 30
[그림 2-2] 정책형 리츠가 지향해야 할 가치 31
[그림 2-3] 공공투자사업 의사결정 체계의 이론적 틀 32
[그림 2-4] 공공기관 사업 예비타당성 조사 절차 및 평가항목 34
[그림 2-5] LH 주택사업 투자의사결정 평가항목 36
[그림 2-6] LH 주택사업 투자의사결정 구조 및 판단기준 37
[그림 2-7] 도시재생사업 기금 금융지원 상품 38
[그림 2-8] 주택도시기금 투ㆍ융자 심사 과정 39
[그림 3-1] LH 영업실적 추이 43
[그림 3-2] LH 부채증감 지표 추이 44
[그림 3-3] 분야별 사업계획 45
[그림 3-4] 사회적 가치 항목별 LH 주요 사업 실천과제 48
[그림 3-5]「한국토지주택공사법」 신ㆍ구조문 대비표 50
[그림 3-6] 판교 알파돔시티 6-4블록 공모상장 리츠 출자 실패사례 51
[그림 3-7] 거시경제지표 및 금리 추이 53
[그림 3-8] 기관투자자 적립금 및 대체투자 비중 추이 54
[그림 3-9] 기관투자자 운용자산별 수익률 및 스프레드 추이 55
[그림 3-10] 부동산 간접투자상품별 시장규모 추이 57
[그림 3-11] LH 리츠 운용규모 및 시장점유율 추이 59
[그림 3-12] 역대 정부의 리츠 법ㆍ제도 연혁 및 변천과정 60
[그림 3-13] 국토교통 7대 신산업 육성 분야 62
[그림 3-14] 정책형 리츠 추진과제 및 기본방향 65
[그림 4-1] 정책형 리츠 순자산 추이 68
[그림 4-2] 임대주택 리츠 기금 출자 승인실적 추이 69
[그림 4-3] 민관 사업주체별 리츠 투자자산 유형 71
[그림 4-4] 정책형 리츠 그룹핑 과정 예시 71
[그림 4-5] 정책형 리츠 유형과 사업의 전략적 패턴 매칭 사례 72
[그림 4-6] 경제 주체별 정책형 리츠 순기능 73
[그림 4-7] 시장 리츠 대비 정책형 리츠 항목별 경쟁력 평가 75
[그림 4-8] 해외 선진국 리츠 공공성 선도 사례선정을 위한 유형화 분류 77
[그림 4-9] Link 리츠 사업구조 및 성장동력 78
[그림 4-10] Link 리츠 비전 달성을 위한 전략적 우선순위 79
[그림 4-11] Link Together Initiatives 정책 및 주요 프로그램 80
[그림 4-12] CMT 리츠 지역별 자산 분포 81
[그림 4-13] CMT 리츠 임차인 업종별 구성 82
[그림 4-14] CMT 그룹 포트폴리오 이니셔티브 및 마케팅 프로모션 83
[그림 4-15] CMT 리츠 환경 및 에너지 자원의 지속가능성 이행 추이 84
[그림 4-16] Ascendas 리츠 사업구조 및 건물 내부 85
[그림 4-17] Ascendas 리츠 지역 및 투자자산 유형별 분포 86
[그림 4-18] Ascendas 리츠 임대차 계약현황 87
[그림 4-19] Ascendas 리츠 고객 중심 이벤트 및 활동 88
[그림 4-20] 국내외 리츠 공공성 선도 사례 비즈니스 모델 차이점 91
[그림 5-1] 온라인 설문조사(일반 전문가용) 테스트 화면 94
[그림 5-2] 일반 전문가 응답자 구성 및 분포 98
[그림 5-3] 정부가 추진 중인 국정과제 우선순위 100
[그림 5-4] 정책형 리츠에 대한 인지도 102
[그림 5-5] 정책형 리츠 공공성 도입 필요성 103
[그림 5-6] 정책형 리츠 적정 시장 점유율 104
[그림 5-7] 정책형 리츠 향후 전망 105
[그림 5-8] 정책형 리츠 대내외 목적 106
[그림 5-9] 정책형 리츠 도입기능 및 투자대상 107
[그림 5-10] 정책형 리츠 기대수익률 108
[그림 5-11] 정책형 리츠 투자전략 110
[그림 5-12] 정책형 리츠 사업단계별 공공성 수준(1계층) 111
[그림 5-13] 정책형 리츠 속성별 공공성 수준 112
[그림 5-14] 정책형 리츠 부문별 공공성 수준(2계층) 113
[그림 5-15] 정책형 리츠 구성항목별 공공성 수준(3계층) 114
[그림 5-16] LH 리츠 사업유형별 공공성 중요도 115
[그림 5-17] LH 리츠 사업유형별 공공성 수행성과 116
[그림 5-18] LH 리츠 사업유형별 전체 IPA 분석결과 117
[그림 5-19] 그룹 간 LH 리츠 사업유형별 IPA 분석결과 118
[그림 5-20] LH 리츠 사업 종합평가 점수 분포 119
[그림 5-21] LH 리츠 사업 전체 및 소속기관별 종합평가 비교 120
[그림 5-22] 정책 사업수단으로 리츠 투자기구 효율성 121
[그림 5-23] 리츠 찬성이유 122
[그림 5-24] 반대 시 리츠 대안으로 이상적인 도관체 123
[그림 5-25] 정책형 리츠 제도 우선과제 125
[그림 5-26] 정책형 리츠 문제 해결방안 126
[그림 5-27] 정책형 리츠 세부 추진과제별 맞춤형 지원 종합대책 127
[그림 5-28] 정책형 리츠 설립 시 핵심 고려요인 128
[그림 5-29] 정책형 리츠 상품설계 시 공공성 강화 단계 129
[그림 5-30] 공공 리츠 바람직한 사업구조 130
[그림 5-31] 정책형 리츠 공공 출자 비중 방향 131
[그림 5-32] 정책형 리츠 활성화를 위한 인센티브 부여 찬반의견 132
[그림 5-33] 인센티브 제공 시 민간 참여의향 133
[그림 5-34] 공공성 진작을 위한 인센티브 방안 유형별 선호도 134
[그림 5-35] 인센티브 방안 유형별 효과 135
[그림 5-36] 정책형 리츠 사업추진 시 LH 중점 수행 역할 138
[그림 6-1] 온라인 설문조사(심층 전문가용) 테스트 화면 145
[그림 6-2] 쌍대비교를 위한 비율 척도 및 AHP 설문지 예시 147
[그림 6-3] AHP 단계별 분석절차 148
[그림 6-4] 변수 선정을 위한 분석의 틀 149
[그림 6-5] 정책형 리츠 사업의 공공성 지표 AHP 계층트리 구조 150
[그림 6-6] 심층 전문가 응답자 구성 및 분포 153
[그림 6-7] AHP 평가 시 일관성 불충분 실패 사례 155
[그림 6-8] 정책형 리츠 사업의 공공성 요인 대분류 항목 간 중요도(1계층) 157
[그림 6-9] 정책형 리츠 사업의 공공성 요인 중분류 항목 간 중요도(2계층) 160
[그림 6-10] 정책형 리츠 사업의 공공성 요인 소분류 항목 간 중요도(3계층) 163
[그림 6-11] 소속기관에 따른 정책형 리츠 사업의 공공성 요인별 종합 중요도 및 우선순위 169
[그림 6-12] 정책형 리츠 사업의 공공성 수준 측정 및 해석 예시 170
[그림 6-13] 시뮬레이션 사업 선정 및 개요 171
[그림 6-14] 정책형 리츠 사업의 공공성 지수 종합평점 산정 171
[그림 6-15] 공공임대주택리츠 사업 구성항목별 전체 공공성 지표 평가 173
[그림 6-16] 소속기관별 공공임대주택리츠 사업 공공성 지표 순위(강ㆍ약점) 174
[그림 6-17] 도시재생리츠 사업 구성항목별 전체 공공성 지표 평가 176
[그림 6-18] 소속기관별 도시재생리츠 사업 공공성 지표 순위(강ㆍ약점) 177
[그림 6-19] 정책형 리츠 사업의 공공성 요인별 전체 IPA 분석결과 182
[그림 7-1] 연구 기대효과 및 활용방안 188
[그림 7-2] 정책형 리츠 공공성 도입 시 차별적 인센티브 부여 방안 191
[그림 7-3] 모자(母-子) 리츠 투자구조 실행안 192
[그림 7-4] 연구 한계점 및 향후 과제 195