[표지]
제출문
참여연구진
목차
CHAPTER Ⅰ. 과업의 개요 13
1. 과업명 13
2. 과업기간 13
3. 과업의 배경 및 목적 13
4. 과업의 범위 14
5. 과업의 주요내용 14
1) 부동산산업 실태 조사체계 기반 구축 14
2) 부동산서비스산업 발전방안 세부추진 연구 15
6. 과업수행 방법 15
7. 과업의 체계 16
CHAPTER Ⅱ. 부동산산업 분류 현황 및 실태조사의 필요성 17
1. 부동산산업의 개념 및 종류 17
1) 기존 부동산산업의 개념 17
2) 부동산산업의 종류 18
2. 부동산산업을 둘러싼 여건 변화와 부동산산업의 융복합화 24
1) 부동산산업을 둘러싼 여건의 변화 24
2) 부동산산업의 융복합화 25
3. 부동산산업의 변화와 개념 재정립 26
1) 부동산서비스의 특성 및 변화 26
2) 부동산산업 개념 재정립 필요성 27
4. 관련 기존 조사 현황 및 한계 27
1) 서비스업 조사 27
2) 전국사업체조사 34
3) 통계청 조사 자료의 한계 38
CHAPTER Ⅲ. 부동산산업의 실태 분석 41
1. 사용자료 현황 41
2. 부동산산업의 최근 실태 분석 42
1) 전통적 부동산산업 42
2) 부동산 융복합산업 52
3) 부동산 연관산업 54
4) 시사점 및 한계 56
CHAPTER Ⅳ. 부동산산업 실태 시범조사 57
1. 조사 개요 57
2. 조사항목 57
1) 공간정보산업 시범 통계조사 사례 57
2) 부동산산업 실태 시범조사 58
3. 표본설계 60
1) 부동산 전통산업 60
2) 부동산 융복합산업 62
4. 오차 관리 62
5. 시범 실태조사 결과 64
1) 부동산 전통산업 65
2) 부동산 융복합산업 81
CHAPTER Ⅴ. 부동산산업 실태조사 기반 구축 방안 87
1. 국제 부동산 산업분류체계 및 주요 선진국 분류체계 비교 87
1) 미국 87
2) 국제연합(UN)-ISIC 97
3) 유럽 연합(EU)-NACE 99
4) 주요 선진국 분류체계의 시사점과 국내 부동산산업 분류체계 개선 방안 102
2. 부동산산업 특수분류체계 구축 방안 105
1) 한국표준산업분류(KSIC) 105
2) 타산업 특수분류 현황 106
3) 부동산산업의 분류 원칙 111
4) 부동산산업 특수분류체계(안) 113
3. 산업특수분류 등록 방안 114
1) 타산업 특수분류 현황 114
2) 공간정보산업 특수분류조사 추진 절차 검토 115
3) 특수분류 등재를 위한 향후 추진계획 116
CHAPTER Ⅵ. 부동산산업 실태 조사를 위한 조사설계 119
1. 실태조사 체계 구축의 목적 119
2. 부동산산업 실태조사 모집단 구축 방안 119
1) 한국표준산업분류와 연계를 통한 모집단 도출 119
2) 기업체 단위(금융분야 부동산 융복합 산업) 모집단 설정 121
3) 표본규모 설정 122
3. 조사항목 검토 124
CHAPTER Ⅶ. 부동산산업 발전방안 세부추진 연구 129
1. 부동산산업의 현황 및 발전 방향 129
1) 주요 선진국의 부동산산업 트렌드 129
2) 국내 부동산 산업 분야의 스타트업 기업 실태 및 활성화 방안 제시 151
2. 부동산 임대관리업 발전 방안 158
1) 우리나라 주택 임대차 시장의 현황 158
2) 임대차시장 구조변화와 문제점 161
3) 주거용 임대관리업의 전망 162
4) 해외사례(일본) 166
5) 주거용 부동산 임대관리업 발전방안 171
6) 비주거용 부동산 임대관리업 발전방안 172
3. 부동산 금융 및 개발 활성화 방안 173
1) 부동산 금융투자산업의 특성 173
2) 건설과 융합한 개발 공급 활성화 방안 174
3) 부동산금융업의 현황 및 활성화방안 179
4. 부동산산업 관련 전문인력 육성방안 187
1) 검토 배경 187
2) 부동산산업 전문자격제도 운영 실태 187
3) 외국 사례 및 시사점 193
4) 부동산산업 전문 인력 양성 방안 198
5. 부동산산업의 투명성 제고 방안 211
1) 부동산산업에서 투명성의 의의 211
2) 부동산 특성과 직업윤리 213
3) 부동산 금융 분야 214
3) 부동산 감정평가 분야 218
4) 부동산 개발 분야 220
5) 부동산 관리 분야 221
6) 부동산 중개업 224
7) 부동산 투명성지수 향상을 위한 실행방안 226
6. 부동산산업 발전을 위한 제도개선 방안 229
1) 부동산산업 융복합의 개요 및 필요성 229
2) 부동산산업 관련 현행 규제의 문제점 231
3) 부동산산업 발전을 위한 규제 완화 방안 232
4) 부동산종합서비스 인증제 추진방안 234
7. 부동산산업 관련 세제 현황 및 개선방안 240
1) 부동산산업관련 세제 현황 240
2) 부동산 거래세 현황 241
3) 부동산보유세 현황 243
4) 부동산산업 관련 세제 개선방안 250
8. 부동산산업 일자리 확대 방안 252
1) 부동산산업 환경의 변화 252
2) 부동산산업 일자리 특징 257
3) 부동산산업 일자리 변화 전망 261
4) 부동산산업 일자리 창출 정부 정책 방향 262
참고문헌(REFERENCE) 271
부록(APPENDIX) 277
부록 Ⅰ. 타산업 실태조사 현황 277
1. 공간정보산업 실태조사 현황 277
2. 공간정보산업 실태조사 관련 프로세스 278
3. 로봇산업 스크린 조사 280
4. 타 특수분류 산업 표본 설계 282
부록 Ⅱ. 시범 실태조사 조사표 289
〈표 2-1〉 한국은행 산업연관표 18
〈표 2-2〉 통계청 한국 표준산업 분류의 부동산업(9차 개정) 19
〈표 2-3〉 부동산산업의 유형과 제도 24
〈표 2-4〉 서비스업조사 조사대상 28
〈표 2-5〉 서비스업 조사항목 28
〈표 2-6〉 조사업무 흐름 30
〈표 2-7〉 서비스업조사 표본추출 방식 32
〈표 2-8〉 국가통계포털에서 제공 중인 정보항목 33
〈표 2-9〉 마이크로데이터 서비스 제공 정보 34
〈표 2-10〉 마이크로데이터 서비스 제공 정보 37
〈표 3-1〉 (주)한국기업데이터 자료의 특성 41
〈표 3-2〉 전통적 부동산산업 매출액 추이 43
〈표 3-3〉 부동산 산업별 통계(2014년 기준) 44
〈표 3-4〉 부동산산업 매출액 및 전산업 내 비중 46
〈표 3-5〉 부동산산업 매출액의 서비스 산업 내 비중 비교 46
〈표 3-6〉 부동산산업 종사자 및 전산업 내 비중 47
〈표 3-7〉 부동산산업 종사자수의 서비스 산업 내 비중 비교 48
〈표 3-8〉 부동산산업 영업이익 및 전산업 내 비중 48
〈표 3-9〉 부동산산업 영업이익의 서비스 산업 내 비중 비교 49
〈표 3-10〉 부동산산업 총자산 및 전산업 내 비중 50
〈표 3-11〉 서비스산업 내 자산 및 비중 50
〈표 3-12〉 부동산산업 총자본 및 전산업 내 비중 51
〈표 3-13〉 서비스산업 내 자본 및 비중 52
〈표 3-14〉 부동산 및 임대업 내 융복합 분석(대분류 기준) 53
〈표 3-15〉 전산업 및 '부동산 및 임대업'의 연관산업 거래 건수 및 비중 54
〈표 3-16〉 부동산 및 임대업 내 연관산업 분석(대분류 기준) 55
〈표 4-1〉 비례배분과 제곱근비례할당을 이용한 표본설계 61
〈표 4-2〉 부동산 융복합산업 조사대상 업체(목표) 62
〈표 4-3〉 부동산실태 시범조사 결과 64
〈표 4-4〉 부동산 전통산업 표본의 특성 65
〈표 4-5〉 부동산 전통산업 업체별 주사업·부사업 현황 66
〈표 4-6〉 재무현황 항목별 응답 현황 67
〈표 4-7〉 전체 인력 현황 및 부동산 관련 인력 현황 68
〈표 4-8〉 사업체별 부동산 관련 인력 비율의 평균 69
〈표 4-9〉 부동산 관련 전문인력 현황 70
〈표 4-10〉 주요 구매처 문항 응답 현황 70
〈표 4-11〉 주요 판매처 문항 응답 현황 71
〈표 4-12〉 임대부동산 유형별 비중 72
〈표 4-13〉 임대부동산 유형별 매출액 비중 72
〈표 4-14〉 부동산 유형별 평균 임대기간 73
〈표 4-15〉 개발 및 공급 부동산 유형별 비중 74
〈표 4-16〉 개발 및 공급 부동산 유형별 매출액 비중 75
〈표 4-17〉 개발 및 공급 부동산 평균 분양률 75
〈표 4-18〉 개발 및 공급 부동산 평균 분양 완료 기간 76
〈표 4-19〉 자금 조달 방식 76
〈표 4-20〉 관리 부동산 유형별 비중 77
〈표 4-21〉 관리 부동산 유형별 매출액 비중 77
〈표 4-22〉 관리 부동산 유형별 관리 비중 78
〈표 4-23〉 관리서비스 종류별 비중 79
〈표 4-24〉 관리업무 수행시 어려움 79
〈표 4-25〉 투자자문한 부동산 유형별 비중 79
〈표 4-26〉 부동산 유형별 평균 거래 건수 및 취급 비중 80
〈표 4-27〉 업무영역별 업무수행 비중 80
〈표 4-28〉 부동산 유형별 감정평가 비중 81
〈표 4-29〉 부동산 융복합산업 표본의 특성 82
〈표 5-1〉 SIC 내 부동산산업 분류 88
〈표 5-2〉 부동산 산업 하위 항목으로 분류되지 않은 부동산(real estate) 직간접 관련 업종 89
〈표 5-3〉 2017 NAICS에 따른 부동산산업 분류 91
〈표 5-4〉 SIC와 NAICS 비교 92
〈표 5-5〉 부동산산업 분류체계의 주요시기 및 주요항목 전환매핑(Conversion Mapping) 93
〈표 5-6〉 2016년 9월 1일 이전 부동산산업 관련 GICS 분류 체계 96
〈표 5-7〉 2016년 9월 1일 이후 부동산산업 관련 GICS 분류 체계 97
〈표 5-8〉 ISIC Rev. 3.1 버전에서의 부동산산업 관련 분류 체계(~2008) 99
〈표 5-9〉 ISIC Rev. 4 버전에서의 부동산산업 관련 분류 체계(2008~) 99
〈표 5-10〉 NACE Rev. 1.1 버전에서의 부동산산업 관련 분류 체계(~2008) 101
〈표 5-11〉 NACE Rev. 2 버전에서의 부동산산업 관련 분류 체계(2008~) 102
〈표 5-12〉 한국과 주요 선진국의 부동산산업 분류체계 비교 102
〈표 5-13〉 주요 산업 특수분류 체계 현황 106
〈표 5-14〉 산업특수분류 체계 현황 107
〈표 5-15〉 특수분류 체계 유형 구분 108
〈표 5-16〉 부동산산업 특수분류체계(안) 113
〈표 5-17〉 부동산산업 특수분류체계 구성 113
〈표 5-18〉 특수분류 작성 체크리스트 114
〈표 5-19〉 국가승인통계 추진 일정표 118
〈표 6-1〉 부동산산업 특수분류(안)와 한국표준산업분류 연계표 120
〈표 6-2〉 융복합 부동산산업(금융분야) 특수분류(안)와 한국표준산업분류 연계표 121
〈표 6-3〉 전통적 부동산산업 목표허용오차별 적정 표본 수 122
〈표 6-4〉 기타 금융업의 모집단 선정 대상 사업체 수 123
〈표 6-5〉 부동산 정보유통업의 예상 모집단 124
〈표 6-6〉 타분야 산업특수분류 통계조사 항목 비교 125
〈표 6-7〉 부동산산업 통계조사 항목 126
〈표 6-8〉 기존 통계청 조사와 조사항목 비교 127
〈표 7-1〉 일본 미쓰이 부동산 종합부동산 본부조직 134
〈표 7-2〉 미국 Cushman & Wakefield의 종합부동산 서비스 분야 예시, 2016년 기준 140
〈표 7-3〉 부동산 산업 분야 주요 스타트업 기업 리스트(해외) 144
〈표 7-4〉 부동산 산업 분야 주요 스타트업 기업 리스트(국내) 151
〈표 7-5〉 연도별 6월 누계 기준 월세비중 159
〈표 7-6〉 서울시 임대차시장의 거래량 비교 160
〈표 7-7〉 에코세대의 주거비용 지불의사 164
〈표 7-8〉 임대주택사업 및 주택임대관리업의 환경 변화 166
〈표 7-9〉 주택임대관리업 주요 기업 168
〈표 7-10〉 일본 사례의 시사점 170
〈표 7-11〉 부동산 금융투자상품의 특성 174
〈표 7-12〉 개발형태에 따른 부동산 개발공급업 174
〈표 7-13〉 용도에 따른 부동산 개발공급업 175
〈표 7-14〉 부동산개발업 등록 현황(2015년 12월 기준) 176
〈표 7-15〉 부동산개발업의 시장규모와 고용 현황(2012년 기준) 176
〈표 7-16〉 부동산금융업의 유형 179
〈표 7-17〉 국내 금융기관 주택담보대출 현황 179
〈표 7-18〉 보금자리론 판매현황 180
〈표 7-19〉 공모형 복합부동산개발사업의 진행현황 180
〈표 7-20〉 PF 대출 잔액 181
〈표 7-21〉 부동산관련자산 담보부 채권(ABS) 발행 현황 181
〈표 7-22〉 부동산산업 관련 자격제도 현황 188
〈표 7-23〉 부동산산업 관련 국가전문자격 운영실태 비교 191
〈표 7-24〉 미국 감정평가사 자격 단계별 교육 요건 194
〈표 7-25〉 영국 주택관리사 자격요건 및 시험내용 196
〈표 7-26〉 부동산산업 전문 인력 교육훈련 현황 198
〈표 7-27〉 부동산산업 전문 인력 교육훈련기관 현황 198
〈표 7-28〉 국제 부동산 투명성 지수(2016) 211
〈표 7-29〉 부동산 시장의 투명화를 위해 필요한 조치들 228
〈표 7-30〉 부동산 세제 분류 240
〈표 7-31〉 부동산 취득 관련 조세 241
〈표 7-32〉 부동산 양도 관련 조세 242
〈표 7-33〉 부동산 거래과세액 추이(2000~2012) 243
〈표 7-34〉 부동산 보유 관련 조세 243
〈표 7-35〉 재산세 세율 체계 244
〈표 7-36〉 재산세 과세표준 산정 245
〈표 7-37〉 종합부동산세 과세표준 산정 246
〈표 7-38〉 종합부동산세 세율 체계 246
〈표 7-39〉 지역자원시설세(부동산분) 과세표준 및 세율 248
〈표 7-40〉 부동산 보유과세액 추이(2000~2012) 249
〈표 7-41〉 부동산보유세 과세 현황(2005~2012) 250
〈표 7-42〉 중개업자 1인당 평균거래 건수(2013년 상반기) 253
〈표 7-43〉 전체 사업체 종사자 수 동향 257
〈표 7-44〉 부동산업 업종별 일자리 특징 종합 261
〈그림 1-1〉 연구 흐름도 16
〈그림 2-1〉 부동산산업 간 연관도 23
〈그림 2-2〉 조사업무 흐름도 36
〈그림 2-3〉 서비스업 조사 문항 중 주사업-부사업 관련 항목(문항 7) 38
〈그림 3-1〉 서비스산업 부문별 부가가치 비중(2015년) 43
〈그림 4-1〉 부동산 전통산업 업체별 주사업·부사업 현황 67
〈그림 4-2〉 사업체별 부동산 관련 인력 비율의 평균 69
〈그림 4-3〉 임대부동산 유형별 비중 72
〈그림 4-4〉 임대부동산 유형별 매출액 비중 73
〈그림 4-5〉 부동산 유형별 평균 임대기간 73
〈그림 4-6〉 개발 및 공급 부동산 유형별 비중 74
〈그림 4-7〉 개발 및 공급 부동산 유형별 매출액 비중 75
〈그림 4-8〉 자금 조달 방식 76
〈그림 4-9〉 관리 부동산 유형별 비중 77
〈그림 4-10〉 관리 부동산 유형별 매출액 비중 78
〈그림 4-11〉 관리 부동산 유형별 관리 비중 78
〈그림 5-1〉 GICS 분류 체계 95
〈그림 5-2〉 전통적 부동산산업, 융복합 부동산산업, 부동산 연관산업의 개념도 112
〈그림 5-3〉 부동산산업 통계조사 흐름도 117
〈그림 7-1〉 부동산 서비스산업의 다각화 및 조직 내 융복합 사업분야 예시 131
〈그림 7-2〉 일본 미쓰이 부동산 종합부동산 서비스 사업구조 133
〈그림 7-3〉 EQR 6대 투자 지역 및 지역별 NOI 비중(2016년 12월 31일 기준) 137
〈그림 7-4〉 미국 Cushman & Wakefield의 기업 거버넌스 구조 141
〈그림 7-5〉 향후 융·복합 부동산산업 변화 방향 155
〈그림 7-6〉 부동산 서비스의 흐름 157
〈그림 7-7〉 전월세 거래량 추이 158
〈그림 7-8〉 지역별 전월세 보증금 및 월세 비율 추이 159
〈그림 7-9〉 주택유형별 전월세 보증금 및 월세 비율 추이 160
〈그림 7-10〉 임대차시장의 구조변화와 개선 필요성 161
〈그림 7-11〉 임대주택사업의 환경 변화 162
〈그림 7-12〉 가구원수 변화 추이 163
〈그림 7-13〉 가구원수별 점유 형태 163
〈그림 7-14〉 에코세대의 주택수요 164
〈그림 7-15〉 평균적 에코세대의 주택 수요 164
〈그림 7-16〉 은퇴가구의 자산 포트폴리오 165
〈그림 7-17〉 베이비부머의 개인적 은퇴준비(2010) 166
〈그림 7-18〉 2000년대 일본 주택시장 환경과 정책, 산업 변화 167
〈그림 7-19〉 임대주택관리업체 신용평가(임대주택관리협회) 168
〈그림 7-20〉 주요기업 주택임대관리업 사업방식 169
〈그림 7-21〉 임대주택관리회사의 영업구조 169
〈그림 7-22〉 수탁개발 서브리스 방식 169
〈그림 7-23〉 일반적인 건물 관리 체계도 172
〈그림 7-24〉 부동산 금융투자산업 173
〈그림 7-25〉 부동산투자회사(리츠) 총자산 182
〈그림 7-26〉 부동산집합투자(펀드) 총자산 183
〈그림 7-27〉 글로벌 금융위기 이후 사모펀드 규제동향 184
〈그림 7-28〉 공동주택의 관리방식에 따라 필요한 전문가 활용 196
〈그림 7-29〉 부동산산업 전문 인력 육성을 위한 종합계획 단계별 추진 로드맵(안) 200
〈그림 7-30〉 전문자격사 제도 단계적 개선방안 202
〈그림 7-31〉 부동산거래 관련 분쟁건수 추이와 부동산 중개사고 금액 추이 212
〈그림 7-32〉 일반국민과 공인중개사 집단 간 인식실태 비교 213
〈그림 7-33〉 기존 부동산산업의 기능 편중 현상 230
〈그림 7-34〉 부동산산업의 융복합 유형 230
〈그림 7-35〉 부동산시장 유형별 특징 231
〈그림 7-36〉 부동산산업의 수직·수평적 격차 232
〈그림 7-37〉 부동산 종합서비스 구조도 235
〈그림 7-38〉 부동산산업 내(within) 종합서비스 236
〈그림 7-39〉 부동산산업 간(between) 네트워크형 종합서비스 237
〈그림 7-40〉 타 산업연계(among) 부동산종합서비스 237
〈그림 7-41〉 인증제 평가기준 238
〈그림 7-42〉 인증제 추진 절차 238
〈그림 7-43〉 부동산 거래과세액 추이(2000~2012) 242
〈그림 7-44〉 부동산 보유과세액 추이(2000~2012) 249
〈그림 7-45〉 중개업자 연간수입 추정(2016년) 253
〈그림 7-46〉 2010년~2035년 가구원수별 장래가구 추계 254
〈그림 7-47〉 부동산 업종별 사업체수·종사자수 증가량 및 증가율 258
〈그림 7-48〉 부동산산업 업종별 사업체 규모와 급여수준업종별 고용친화도 및 탄성력 259
〈그림 7-49〉 부동산 업종별 사업체 규모와 급여수준 259
〈그림 7-50〉 부동산업 일자리 부족률 260
〈그림 7-51〉 업종별 양질의 일자리 창출 전략 264
〈그림 7-52〉 부동산산업 일자리 창출 전략별 제도개선 방안 265
〈그림 7-53〉 전략별업종별 제도개선 방안 269