[표지]
목차
요약 3
01. 공공분양주택 공급방식 둘러싼 논란 재점화 4
1. '3기 신도시' 발표로 공공분양주택 새 모델 논의 활발 4
최근 서울시도 서민주거 안정 위해 공공분양주택의 새 모델 도입 검토 중 4
중산층에 저렴주택 공급 목적 도입…2000년 이후 임대·소유 중간형태 등장 5
2. 토지임대부·환매조건부 주택, 현실적인 한계에 직면 7
토지임대부: 토지 불로소득 차단 기능…공공 초기 재정부담·'로또분양' 문제 야기 7
환매조건부: '공공에 환매조건' 투기수요 차단…실수요자 외면해 적용에 한계 8
기존 공공분양주택 모델의 장점 활용, 단점 보완 가능한 대안 모색할 시점 9
02. 공공분양주택 공급, 자산기반복지 정책의 하나 11
1. 중·저소득층 대상 적정한 주거권 보장, 자산형성 지원 11
공공분양주택은 자가소유 지원 정책수단…스스로 자산 축적할 수 있도록 장려 11
공공분양주택 공급으로 정부의 부족한 공적 지원·연금 등 대체효과도 기대 12
2. 소득 5·6분위 자가소유 지원 목적의 정책 수단 '기능' 13
2018년 서울시 자가보유율은 48%, 자가점유율은 43%로 '전국 최저 수준' 13
소득 5·6분위 가구는 공공임대주택의 정책 대상에서 상대적으로 소외돼 13
서울의 비싼 주거비 부담 고려해 중산층 위한 현실성 있는 주거정책 필요 14
03. 선진국, 저렴주택 공급 위한 다양한 제도 시행 16
1. 영국 지분공유제: 부분 구매 부분 소유…초기부담 적어 16
지분공유제 : 주택의 소유권, 지분 형태로 나누어 단계적으로 매입 16
지분공유제 구조·운영방식: 일부 지분 구입하고 미취득 지분의 임대료 지불 18
영국 정부, 지분공유제 확대 위해 '지분구매 단위 세분화' 등 새로운 정책 발표 20
2. 미국 공동체토지신탁: 토지비용 분리해 저렴주택 공급 21
공동체토지신탁: 시장가격 아닌 '저렴성 공식'에 따라 상대적으로 낮은 집값 유지 21
공동체토지신탁 특징: 비영리·비과세조직, 토지임대, 영구적 사용·책임 등 22
3. 싱가포르 토지임대형 환매조건부: 과도한 시세차익 환수 24
싱가포르 주택시장: 공공주택시장이 84% 차지…주택 유형별 가격체계 차등 24
공공주택 공급: 신규주택 구입 1인당 최대 2회…의무 거주 이후 재판매 허용 25
환매조건부 분양제도: 일정 수준 이상 시세차익은 공공인 주택개발청이 환수 26
4. 각국의 제도 다르지만, 정책적 방향성에 '공통분모' 존재 27
주택구입 부담 완화…일정 수준 자본이익 인정하되 과도한 시세차익 환수 27
04. 도입 시기·지역별로 모델 간 비교우위 달라져 28
1. 지분공유제·토지임대형 환매조건부 포함 4개 모델 분석 28
기존 방식 구조 복합적으로 차용한 또 다른 형태의 대안적 모델이 등장 28
지분공유제: 주택 소유권 지분형태로 분할·공유…영·뉴질랜드 먼저 적용 29
토지임대형 지분공유제: 주택 분양 시 토지는 임대, 건물은 지분 공유 29
토지임대형 환매조건부: 토지는 임대, 건물은 소유하되 환매조건 부여 29
손익공유형 환매조건부: 환매조건 부여하되 일정 비율로 시세차익 공유 30
2. 수분양자 부담경감·손익공유에서 모델별로 구조적 차이 31
① 수분양자 비용부담 경감 측면 31
② 시세차익 발생·환수 구조 측면 32
③ 주택 매매가격 하락 시 발생하는 손실 공유 측면 33
3. 지분공유제, 수분양자 비용경감 등 기준에 전반적 부합 35
4개 모델 현실적용 결과 예측 위해 사례지역 2곳 대상 시뮬레이션 분석 수행 35
지분공유제 포함한 4개 모델별로 수분양자의 비용부담, 시세차익 비교 분석 36
수분양자의 비용부담: 전반적으로 토지임대형 지분공유제가 가장 작은 편 37
시세차익(차손) 발생: 지역, 시기, 기간별로 4개 모델 간 우위가 달라져 38
수분양자 비용 대비 시세차익(차손): 장기적 관점에서 지분공유제가 안정적 39
4개 모델 중 지분공유제가 수분양자 비용경감 등 기준에 전반적으로 부합 40
05. 공공분양주택 대안적 모델 도입 기본방향 제시 41
1. 합목적성·사회경제 부담·실현 가능성 위주로 적정성 판단 41
대안적 모델 도입 시 정책 본연의 목적에 맞는 수단인지 여부 검토 필요 41
지속가능한 대안이 되려면 도입에 따른 사회경제적 부담이 크지 않아야 42
법·제도적 실행여건과 더불어 현실에서의 적용가능성도 고려할 중요요소 42
2. 유연한 제도설계 등 '지분공유제 도입' 3개 선결과제 도출 43
① 유연한 제도설계로 수분양자의 비용부담 줄이고 과도한 시세차익 방지 43
② 시범사업 등 거쳐 시기적·지역적 특성 고려한 도입 기준·세부방안 구체화 44
③ '공공재정 큰 부담 안되게' 리츠 활용 등 효율적 사업구조·실행여건 마련 44
판권기 45
[뒷표지]