[표지]
제출문
연구진
목차
제1장 과업 목적 및 가이드라인 수립 방향 9
1. 경제자유구역 추진현황 9
2. 과업의 배경 및 목적 11
3. 과업의 범위 및 방향 12
(1) 과업의 범위 12
(2) 검토 부분 및 세부 검토 내용 12
제2장 사업성 검토 주요 내용 및 평가방법 13
1. 사업시행자(기관) 이행능력 13
(1) 사업시행자 이행능력의 개념 및 검토기준(안) 13
(2) 사업시행자의 시공능력 13
(3) 사업시행자 재무능력 19
2. 개발계획 및 관리운영계획의 적정성 31
(1) 검토 항목 31
(2) 검토항목의 개념 및 정의 32
(3) 검토항목 평가방법 35
3. 사업비 산정 및 경제성 분석의 적정성 38
(1) 사업비 산정의 적정성 38
(2) 수요 추정의 적정성 49
(3) 경제성 분석의 적정성 54
4. 재무적 적정성 64
(1) 수익성 분석을 위한 전제 64
(2) 수익성 분석 기법 66
(3) 사업의 재무성 평가 68
(4) 재무안정성 평가 81
(5) 수익성 평가 종합 89
제3장 사업성 검토서 작성 가이드라인 및 검증체계 91
1. 사업성 검토서 작성 가이드라인 91
(1) 사업성 검토서 목차(안) 및 주요 검토 내용 91
(2) 검토서 작성 방식 94
2. 사업성 검증 방식 108
(1) 사업시행자 이행능력 108
(2) 개발계획 및 관리운영계획의 적정성 110
(3) 사업비 산정 및 경제성 분석의 적정성 112
(4) 수익성 평가(재무적 적절성) 116
〈표 1-1〉 경제자유구역 개발현황('15.11월기준) 10
〈표 1-2〉 경제자유구역 외국인투자 유치 실적('15.11월말 기준) 10
〈표 2-1〉 재무비율의 분류 및 정보내용 21
〈표 2-2〉 KDI 재무비율 22
〈표 2-3〉 주요 재무비율 및 계산식 25
〈표 2-4〉 재무비율 평가기준 26
〈표 2-5〉 ○○사의 최근 5년간 요약 재무상태표 27
〈표 2-6〉 ○○사의 최근 5년간 요약 손익계산서 28
〈표 2-7〉 ○○사의 요약 현금흐름표 28
〈표 2-8〉 ○○사의 최근 5년간 이자보상배율 29
〈표 2-9〉 ○○사의 최근 5년간 부채상환계수 29
〈표 2-10〉 ○○사의 최근 5년간 부채비율 30
〈표 2-11〉 ○○사의 최근 5년간 총차입금의존도 30
〈표 2-12〉 재무비율 종합평가점수 30
〈표 2-13〉 개발계획 적정성의 평가점수 산정방법 36
〈표 2-14〉 개발사업 관리운영계획 적정성의 평가점수 산정방법 37
〈표 2-15〉 조성원가 산정표(경제자유구역개발지침, 2009년)에 따른 원가항목 40
〈표 2-16〉 지역별·지목별 보상배율 44
〈표 2-17〉 기존 조사 및 유사 사례와 2012년도 『조성비추정자료』(LH공사)의 단가 비교 45
〈표 2-18〉 부지조성 공사비 집계표(예시) 46
〈표 2-19〉 일반국도 건설 평균 단가(2013년 기준) 46
〈표 2-20〉 시설부대경비 기준단가(건설부문 요율, 2013년 기준) 47
〈표 2-21〉 경제성 분석과 재무성 분석의 비교 56
〈표 2-22〉 경제성 분석과 재무성 분석에 적용되는 총사업비 차이 내역 56
〈표 2-23〉 재무성 평가 방법의 장단점 비교 68
〈표 2-24〉 총사업비 내역 70
〈표 2-25〉 경제성 분석과 재무성 분석의 비교 71
〈표 2-26〉 재무성 분석에 적용되는 총사업비 내역 71
〈표 2-27〉 한국토지주택공사 최근 3년간 낙찰률 72
〈표 2-28〉 한국산업단지공단의 연도별 분양률 추이 73
〈표 2-29〉 분양수입의 추정 예시 74
〈표 2-30〉 사업비 지출 흐름의 추정 예시 75
〈표 2-31〉 사업비 지출 흐름의 추정 예시 76
〈표 2-32〉 분양수입 흐름의 추정 예시 78
〈표 2-33〉 재무성 분석 결과 1(경제성 분석과 유사) 79
〈표 2-34〉 재무성 분석 결과 2(낙찰률과 정부지원금을 고려) 80
〈표 2-35〉 수익성 평가 지표로 본 사업의 재무성 평가 80
〈표 2-36〉 주요 재무비율 및 계산식 82
〈표 2-37〉 추가 재원조달 위험 평가 지표 84
〈표 2-38〉 DSCR 분석을 위한 추정 현금흐름표(예시) 85
〈표 2-39〉 단순 DSCR 계산 결과(예시) 86
〈표 2-40〉 추가 재원조달 위험 및 평가 86
〈표 2-41〉 분양가능성을 점수로 환산하여 평가 88
〈표 2-42〉 재무비율과 분양가능성을 동시에 점수로 환산하여 평가 89
〈표 2-43〉 수익성 평가 종합 90
〈그림 2-1〉 경제자유구역 개발계획의 경제성분석 비용 항목 57
〈그림 2-2〉 누적 현금 흐름의 추정 81