표제지
목차
주요 내용 및 정책제안 4
요약 5
CHAPTER 1. 서론 23
1. 연구 배경 및 목적 24
2. 연구 범위 및 방법 31
3. 연구 틀 및 주요 개념 34
4. 선행연구 검토 및 차별성 39
CHAPTER 2. 부동산자산 양극화 관련 논의 47
1. 양극화의 개념 48
1) 기본 가정 및 불평등 지표와의 차이 48
2) 양극화 측정방식 51
3) 정리 56
2. 불평등의 주요 기제로서 부동산자산과 주택의 역할 57
1) 전 세계적인 자산 격차의 확대 57
2) 현대 사회 불평등에서 부동산자산과 주택의 중요성 59
3) 주택 소유에 따른 계층화 논의 61
3. 부동산자산 양극화 관련 이슈 65
1) 주택의 금융화와 주택에 기반한 자산 극대화 행위 65
2) 최근 주택 소유의 양극화와 관련한 주요 이슈 68
4. 소결 74
CHAPTER 3. 부동산자산 양극화의 변화 양상 76
1. 부동산자산 양극화 현황과 변화 추이 77
1) 분석개요 77
2) 부동산자산 및 관련 변수의 양극화 추이 78
3) 세부 항목별 양극화 기여도 영향 분석 83
4) 경제 여건 변화와 양극화 추이 88
2. 시점별 부동산자산 분포 변화와 양극화 비교 93
1) 분석의 개요 93
2) 부동산 시장 국면별 양극화 양상 비교 95
3. 소결 102
CHAPTER 4. 부동산자산 기준 계층의 특성과 이동요인 104
1. 분석의 개요 105
2. 중위계층의 특성과 계층 결정 요인 107
1) 부동산자산 중위계층의 특성 107
2) 부동산자산 계층 결정요인 분석 113
3. 주요 특성별 중위계층 구성의 시점 간 비교 117
4. 부동산자산 중산층의 계층 이동 영향 요인 122
1) 분석 모형 122
2) 계층이동 양상 123
3)/4) 부동산자산 기준 계층 이동 영향요인 분석 127
5. 소결 130
CHAPTER 5. 경제 여건 변화와 양극화 전망 135
1. 분석의 개요 136
2. 주요 경제 여건 변화가 양극화 지수에 미치는 영향 137
1) 분석 모형 137
2)/3) 분석 결과 140
3. 주택 소유자의 행태 변화와 양극화 심화 가능성 검토 144
1) 분석 구조 144
2) 응답자 기초 특성 146
3) 여건 변화에 따른 행태 변화 분석 결과 149
4) 보유주택수 별 주택보유 여건 차이 검토: 행태 분석 결과에 대한 이해 167
4. 소결 174
CHAPTER 6. 결론 및 향후 과제 176
1. 주요 이슈 검토 결과와 정책적 시사점 177
2. 연구의 학술적 기여도 180
3. 연구의 한계 및 향후 과제 183
SUMMARY 186
참고문헌 188
[부록 1] 주택 소유 현황 분석 202
[부록 2] 주요 가구 특성변수의 양극화 수준의 시점간 비교 205
[부록 3] 중위계층 구분 기준에 따른 부동산자산 중위계층 주요 특성 211
[부록 4] 소득기준 계층의 이동 양상 212
[부록 5] VECM 일반적 분석 모형 및 사후검정 213
판권기 215
표 1-1. 통계조사 특징 비교 32
표 1-2. 심층인터뷰(In-depth interview) 명단(익명처리) 33
표 1-3. 설문조사 주요 특성 34
표 1-4. 주요연구 별 소득 기준 중산층 정의 37
표 1-5. 주요연구 별 자산 기준 중산층 정의 38
표 1-6. 주요 선행연구 46
표 2-1. 소득불평등도 지수의 공리 49
표 2-2. 불평등 지표와 양극화 지표 비교를 위한 사례 50
표 2-3. Duclos at al(2004)이 제시한 양극화지수 공리 51
표 2-4. MRP 지수값과 의미 55
표 2-5. 소득기반 주택취득 모델과 주택 기반 자산 극대화 추구 모델의 비교 67
표 3-1. 소득과 자산 양극화 지수 비교 79
표 3-2. 소득원천별 양극화지수 추이 81
표 3-3. 부동산자산 관련 양극화 지수 추이 82
표 3-4. 자산원천별 상대적 양극화 기여도 84
표 3-5. 소득 원천별 양극화 기여도 86
표 3-6. 우리나라 기준순환일 및 국면지속기간(제6순환기 이후) 89
표 3-7. 양극화 지수 변화와 경기순환국면 91
표 3-8. 부동산자산 누적확률분포 상대 비교 96
표 3-9. 부동산자산 누적확률분포 상대 비교 99
표 4-1. 가구주 연령별 계층 내 분포 107
표 4-2. 가구주 연령별 계층 내 분포 108
표 4-3. 가구주 연령별 계층 내 분포 108
표 4-4. 점유유형별 중위계층 내 분포 109
표 4-5. 거주주택 면적별 중위계층 내 분포 110
표 4-6. 소득분위별 중위계층 내 분포 111
표 4-7. 거주주택 면적별 중위계층 내 분포 111
표 4-8. 거주주택 외 부동산 소유 여부별 중위계층 내 분포 112
표 4-9. 분석 기초통계 115
표 4-10. 부동산자산 중위계층의 영향요인 분석 116
표 4-11. 가구주 연령별 중위계층 내 분포 117
표 4-12. 가구주 연령 내에서 부동산자산 중위계층의 비중 변화 118
표 4-13. 점유유형별 중위계층 내 분포 119
표 4-14. 거주주택 면적별 중위계층 내 분포 119
표 4-15. 소득분위별 중위계층 내 분포 120
표 4-16. 거주주택 면적별 중위계층 내 분포 121
표 4-17. 거주주택 외 부동산 소유 여부별 중위계층 내 분포 122
표 4-18. 계층 이동 양상 구분 기준 123
표 4-19. 부동산자산 기준 중위계층의 계층이동 비율 124
표 4-20. 부동산자산 기준과 소득 기준 중위계층 계층이동 비율 124
표 4-21. 부동산자산 기준과 총부채 증감 기준 중위계층 계층이동 비율 125
표 4-22. 부동산자산 기준 계층이동별 주택점유형태 변화 126
표 4-23. 부동산자산 기준 계층이동별 거주지역 변화 126
표 4-24. 부동산자산 기준 계층이동별 가구주 교육수준 127
표 4-25. 부동산자산 기준 계층이동별 가구주 평균 연령 127
표 4-26. 부동산 중위계층의 계층이동 영향요인 분석 129
표 4-27. 소득 중위계층의 계층이동 영향요인 분석 129
표 4-28. 부동산자산 기준 중위계층의 위기 시점별 가구 특성 변화 131
표 4-29. 생애첫 부동산 구매자 중 30대의 비율 추이 132
표 4-30. 생애첫 부동산 구매자 중 미성년자의 비율 추이 133
표 5-1. 분석에 활용된 변수의 출처와 특징 137
표 5-2. VECM 추정 결과 141
표 5-3. 여건 변화 충격시 기간별 부동산자산 양극화 지수 변화 142
표 5-4. 응답자 할당 항목별 구성 147
표 5-5. 연령에 따른 응답자 구성비 147
표 5-6. 소유 주택 유형별 응답자 구성비 148
표 5-7. 소유주택 규모별 응답자 구성비 148
표 5-8. 소유주택의 현재 활용 현황별 응답자 구성비 148
표 5-9. 1주택보유자가 보유주택을 매각하고자 하는 주택담보대출 이자율 수준 149
표 5-10. 2주택보유자가 보유주택을 1채 매각하고자 하는 주택담보대출 이자율 수준 150
표 5-11. 2주택보유자가 보유주택을 모두 매각하고자 하는 주택담보대출 이자율 수준 151
표 5-12. 3주택보유자가 보유주택을 매각하여 1주택자가 되고자 하는 주택담보대출 이자율 수준 152
표 5-13. 3주택보유자가 보유주택을 모두 매각하고자 하는 주택담보대출 이자율 수준 153
표 5-14. 현재 대비 8%p 금리 인상시 보유주택을 매각할 의사가 있는 응답자 비율 154
표 5-15. 1주택보유자가 보유주택을 매각하고자 하는 주택가격 하락 수준(현재가격 대비) 156
표 5-16. 2주택보유자가 보유주택을 1채 매각하고자 하는 주택가격 하락 수준(현재가격 대비) 157
표 5-17. 2주택보유자가 보유주택을 모두 매각하고자 하는 주택가격 하락 수준(현재가격 대비) 157
표 5-18. 3주택자가 보유주택을 매각하여 1주택자가 되고자 하는 주택가격 하락 수준(현재가격 대비) 158
표 5-19. 3주택자가 보유주택을 모두 매각하고자 하는 주택가격 하락 수준(현재가격 대비) 159
표 5-20. 현재대비 주택가격 30%이상 하락시 보유주택을 매각할 의사가 있는 응답자 비율 160
표 5-21. 1주택보유자가 보유주택을 매각하고자 하는 주택가격 하락 수준(구매가격 대비) 162
표 5-22. 2주택보유자가 보유주택을 1채 매각하고자 하는 주택가격 하락 수준(구매가격 대비) 163
표 5-23. 2주택보유자가 보유주택을 모두 매각하고자 하는 주택가격 하락 수준(구매가격 대비) 163
표 5-24. 3주택보유자가 보유주택을 매각하여 1주택자가 되고자 하는 주택가격 하락 수준(구매가격 대비) 164
표 5-25. 3주택보유자가 보유주택을 모두 매각하고자 하는 주택가격 하락 수준(구매가격 대비) 165
표 5-26. 현재대비 주택가격 30%이상 하락시 보유주택을 매각할 의사가 있는 응답자 비율 166
표 5-27. 주택보유수에 따른 타인자본 유형별 비중 168
표 5-28. 1주택자와 다주택자의 실거주주택 주택담보대출 부담 이자율 수준 170
표 5-29. 보유주택수 별 월소득 대비 주택담보대출 원리금 상환액 비율 171
표 5-30. 보유주택수 별 실거주주택 구매가격과 시세, 시세차익 172
그림 1-1. 자산 불평등 관련 기사 분석 결과(키워드 분석, 연도별 언론 보도 건수 추이) 25
그림 1-2. 2019년 자산 및 소득 지니계수 25
그림 1-3. 유럽 가구당 순이자소득의 계층별 변화(2007-2019) 29
그림 1-4. 연구 흐름도 35
그림 1-5. 양극화 개념도 36
그림 1-6. 선행연구와의 차별성 45
그림 2-1. 분포변화와 소득불평등 및 양극화 50
그림 2-2. Wolfson 지수 도출을 위한 개념도 52
그림 2-3. 주요 국가의 2010년대 소득불평등과 자산불평등 수준 58
그림 2-4. 주요 국가 소득 상위 10% 계층의 소득점유율과 자산상위 10% 계층의 자산 점유율 58
그림 2-5. 주요국의 자가 소유율과 상위 10%계층의 자산 점유율 60
그림 2-6. 리사 앳킨스 외(2020)의 계층구분도 63
그림 2-7. 계층구분에 있어 부동산자산과 주택의 중요성 증가 배경 64
그림 2-8. 임차인 대비 주택소유자의 자산 수준 69
그림 2-9. 임차인 대비 주택소유자의 자산 수준 71
그림 3-1. 부동산자산 양극화 80
그림 3-2. 소득원천별 양극화지수 추이(1999-2020년) 81
그림 3-3. 부동산자산 관련 양극화 지수 추이 83
그림 3-4. 부동산자산 원천별 상대적 양극화 기여도 85
그림 3-5. 소득원천별 상대적 양극화 기여도 87
그림 3-6. 경기 순환 국면과 양극화 지수 추이 90
그림 3-7. 부동산 시장 여건과 양극화 지수 추이 93
그림 3-8. 부동산자산 누적확률 분포 시점간 상대 비교 97
그림 3-9. 부동산자산 확률분포의 구간별 상대적 비교 98
그림 3-10. 부동산자산 양극화 양상과 구체적인 이동 분해 98
그림 3-11. 부동산자산 누적확률 분포 시점간 상대 비교 100
그림 3-12. 부동산자산 확률분포의 구간별 상대적 비교 100
그림 3-13. 부동산자산 양극화 양상과 구체적인 이동 분해 101
그림 4-1. 4장의 분석의 구조 106
그림 4-2. 거주지역별 계층 내 분포 107
그림 4-3. 가구주 연령별 계층 내 분포 108
그림 4-4. 점유유형별 중위계층 내 분포 109
그림 4-5. 거주주택 면적별 중위계층 내 분포 110
그림 4-6. 소득 분위별 중위계층 내 분포 111
그림 4-7. 부채 보유 여부별 중위계층 내 분포 112
그림 4-8. 거주주택 외 부동산 소유 여부별 중위계층 내 분포 112
그림 4-9. 가구주 연령별 중위계층 내 분포 117
그림 4-10. 가구주 연령별 중위계층 내 분포 118
그림 4-11. 점유유형별 중위계층 내 분포 119
그림 4-12. 거주주택 면적별 중위계층 내 분포 120
그림 4-13. 소득 분위별 중위계층 내 분포 120
그림 4-14. 부채 보유 여부별 중위계층 내 분포 121
그림 4-15. 거주주택 외 부동산 소유 여부별 중위계층 내 분포 122
그림 4-16. 주택금융 이용가능성 비교 132
그림 5-1. 5장의 분석의 구조 137
그림 5-2. 이자율과 부동산자산 양극화지수 변화 138
그림 5-3. 주택매매가격과 부동산자산 양극화지수 변화 138
그림 5-4. 자가점유율과 부동산자산 양극화지수 변화 139
그림 5-5. 이자율, 주택매매가격 증가 시 부동산자산 양극화 변화 142
그림 5-6. 1주택자의 의사결정과 고려사항 145
그림 5-7. 다주택자의 의사결정과 고려사항 145
그림 5-8. 금리 인상에 따른 1주택보유자의 주택처분 의사 비율 149
그림 5-9. 금리 인상에 따른 2주택보유자의 주택처분 의사 비율 151
그림 5-10. 금리 인상에 따른 3주택보유자의 주택처분 의사 비율 153
그림 5-11. 이자율 변화에 따른 주택소유 상태변화 종합 154
그림 5-12. 이자율 인상 수준 별 무주택자가 되기를 선택하는 응답자 비율 155
그림 5-13. 주택가격 하락에 따른 1주택보유자의 주택처분 의사 비율(현재가격 대비) 156
그림 5-14. 주택가격 하락에 따른 2주택보유자의 주택처분 의사 비율(현재가격 대비) 158
그림 5-15. 주택가격 하락에 따른 3주택자의 주택처분 의사 비율(현재가격 대비) 159
그림 5-16. 주택가격 하락에 따른 주택소유 상태변화 종합(현재 가격 대비 하락 가정시) 160
그림 5-17. 현재 대비 주택가격 하락 수준에 따라 무주택자 되기를 선택하는 응답자 비율 161
그림 5-18. 주택가격 하락에 따른 1주택보유자의 주택처분 의사 비율(구매가격 대비) 162
그림 5-19. 주택가격 하락에 따른 2주택자의 주택처분 의사 비율(구매가격 대비) 164
그림 5-20. 주택가격 하락에 따른 3주택보유자의 주택처분 의사 비율(구매가격 대비) 165
그림 5-21. 주택가격 하락에 따른 주택소유 상태변화 종합(구입 가격 대비 하락 가정시) 166
그림 5-22. 구입가 대비 주택가격 하락 수준에 따라 무주택자 되기를 선택하는 응답자 비율 167
그림 5-23. 주택보유수에 따른 타인자본 유형별 비중 비교 168
그림 5-24. 실거주여부에 따른 주택별 대출 비율 분포 169
그림 5-25. 보유주택 수에 따른 실거주주택의 주택담보대출 이자율 분포 170
그림 5-26. 월 소득대비 실거주주택에 소요되는 월 대출 상환금액(보유주택수 별) 171
그림 5-27. 소득 대비 전체 보유 주택에 소요되는 월 대출 상환금액(보유주택수 별) 171
그림 5-28. 보유주택수 별 평균 실거주주택 주택 구매 가격 분포 172
그림 6-1. 분석결과 종합과 정책적 시사점 180
그림 6-2. 연구의 학술적 기여 183
표 1. 개인별 주택소유 총지분율 합 추이 202
표 2. 주택소유 총지분율 별 소유자 수 총합 203
표 3. 주택소유 총지분율 별 소유자가 전체 주택소유자에서 차지하는 비중 203
표 4/표 5. 연도별 개인보유 주택수와 소유주택 중 가장 가격이 높은 주택 가격의 상관계수 204
표 5/표 6. 순부동산자산 누적확률분포 상대 비교 205
표 6/표 7. 소득 누적확률분포 상대 비교 207
표 7/표 8. 소득 누적확률분포 상대 비교 209
표 8/표 9. 가구주 연령별 계층 내 분포 211
표 9/표 10. 점유유형별 중위계층 내 분포 211
표 10/표 11. 가구주 연령별 계층 내 분포 211
표 11/표 12. 점유유형별 중위계층 내 분포 211
표 12/표 13. 소득 기준과 부동산자산 기준 중위계층 계층이동 비율 212
그림 1. 거주주택 면적별 중위계층 내 분포 204
그림 2. 순부동산자나자산 누적확률분포 상대 비교 205
그림 3. 순부동산자산 확률분포의 구간별 상대적 비교 206
그림 4. 순부동산자산 양극화 양상과 구체적인 이동 분해 206
그림 5. 자산 누적확률분포 상대 비교 207
그림 6. 소득 누적확률분포 상대 비교 208
그림 7. 소득 누적확률분포 상대 비교 208
그림 8. 소득 누적확률분포 상대 비교 209
그림 9. 소득 누적확률분포 상대 비교 210
그림 10. 소득 누적확률분포 상대 비교 210