표제지
목차
주요 내용 및 정책제안 4
요약 5
CHAPTER 1. 연구의 개요 27
1. 연구 배경과 목적 28
1) 연구 배경 28
2) 연구 목적 30
2. 연구 범위 31
1) 공간적 범위 31
2) 시간적 범위 31
3) 연구 대상 범위 32
3. 연구 틀 33
1) 연구의 흐름 33
2) 연구추진 방법 36
4. 선행연구 검토와 차별성 38
1) 선행연구 현황 38
2) 선행연구와 본 연구와의 차별성 39
CHAPTER 2. 주거-공장 혼재형 난개발 42
1. 비시가화지역의 난개발 43
1) 난개발의 개념 정의 43
2) 비시가화지역 내 난개발의 유형 47
2. 주거-공장 혼재형 난개발 지표 50
1) 주거-공장 혼재형 난개발 지표의 설정 50
2) 분석방법 55
3. 주거-공장 혼재형 난개발 현황 57
1) 계획관리지역 내 개별입지공장 현황 57
2) 토지이용 혼합지수(LUM) 현황 60
3) 개별입지공장 개소 - 토지이용 혼합지수(LUM) 62
CHAPTER 3. 주거-공장 혼재지 정비사업의 필요성 69
1. 주거-공장 혼재형 난개발의 위험성 70
2. 난개발 지역 현장 방문 및 실태조사 74
1) A시 00면 개별입지공장 밀집지역 74
2) B시 00면 일대 개별입지공장 밀집지역 78
3. 소결 85
1) 주거-공장 혼재형 난개발이 왜 비시가화지역에 발생하는가? 85
2) 주거-공장 혼재형 난개발 정비 사업이 왜 필요한가? 88
CHAPTER 4. 정비 관련 제도 및 사업 사례 91
1. 정비 관련 제도 현황 92
1) 개요 92
2) 산업시설 정비 93
3) 주택 정비 99
4) 도시개발 107
2. 주거-공장 혼재 관련 정비사업 사례 116
1) 화성 양감 준산업단지 116
2) 화성 하저 준산업단지 119
3) 화성 북양 준산업단지(해제) 121
4) 화성 구장 준산업단지(해제) 123
5) 김포 옹정 준산업단지(해제) 124
3. 정비사업 관련 제도 평가 126
1) 산업입지법의 준산업단지 제도의 한계 126
2) 도시정비법의 정비사업의 한계 127
CHAPTER 5. 난개발 훼손지역 치유를 위한 정비모델 설정 129
1. 주거-공장 혼재지 난개발 정비 모델 130
1) 기본방향 130
2) 기존 정비제도의 한계와 새로운 모델에서의 시사점 131
3) 공장 혼재지 정비-개발 결합형 사업 모델 134
4) 공장 혼재지 정비-개발 결합형 사업 모델의 시행 방안 136
2. 공장 혼재지 정비-개발 결합형 사업 모델 적용 시뮬레이션 143
1) 기본방향 143
2) 대상지 선정 143
3) 대상지 현황 144
4) 계획방향 154
5) 토지이용구상 156
6) 사업성 분석 160
3. 기존 사업방식과의 사업성 비교 분석 168
1) 개요 168
2) 산업입지법을 이용한 준산업단지 정비사업 시행 시 168
3) 도시정비법을 이용한 환지 방식 재개발사업 시행 시 171
4. 시나리오 변화에 따른 정비모델 사업성 변화 175
1) 개요 175
2) 정비구역(1구역)의 계획요소를 변경하였을 경우 175
3) 결합구역(주택 및 산업구역) 계획요소 변경 시 178
CHAPTER 6. 제도 개선 방안 183
1. 기본방향 184
2. 법령 개정 사항 186
1) 사업대상지의 지정요건 186
2) 시행자 요건 191
3) 인센티브 194
4) 사업시행자 의무 198
3. 법ㆍ제도화 방안 203
CHAPTER 7. 결론 205
1. 연구의 종합 206
2. 연구의 한계 및 향후 과제 215
참고문헌 216
SUMMARY 223
판권기 226
표 1-1. 선행연구 검토 40
표 2-1. 국토계획법의 제정 배경 44
표 2-2. 난개발의 개념 및 구성요소 46
표 2-3. 비시가화지역 난개발 유형 49
표 2-4. 난개발의 개념과 관련지표 현황 51
표 2-5. 용도지역별 개별입지공장 및 계획입지공장의 현황 58
표 2-6. 개별입지공장이 300개 이상 입지한 읍면동 지역 63
표 2-7. 전국 및 시도 별 개별입지공장 개소 및 LUM 분석 결과 64
표 3-1. 비시가화지역 난개발로 인한 피해 사례1 71
표 3-2. 비시가화지역 난개발로 인한 피해 사례2 72
표 3-3. 비시가화지역 난개발로 인한 피해 사례3 73
표 3-4. 공장의 종류 86
표 3-5. 계획관리지역 내 허용되는 공장의 종류 86
표 3-6. 비시가화지역에 대한 관리제도 요약 89
표 4-1. 준산업단지 지정대상 요건 94
표 4-2. 준산업단지 정비계획의 내용 95
표 4-3. 준산업단지 지정현황 96
표 4-4. 공장입지유도지구 지정 현황 98
표 4-5. 주거환경개선사업을 위한 정비계획의 입안대상지역 100
표 4-6. 주거환경개선사업의 시행자 요건 101
표 4-7. 도시정비법의 주요 사업의 현황 103
표 4-8. 재개발사업을 위한 정비계획의 입안대상지역 104
표 4-9. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 도시정비사업 106
표 4-10. 산업유통개발진흥지구의 지정 제안 가능한 대상지 요건 108
표 4-11. 개발진흥지구 지정 현황 110
표 4-12. 산업유통 지구단위계획이 수립 가능한 대상지 111
표 4-13. 도시 외 지역의 지구단위계획구역 지정 시 보전관리지역 포함 비율 111
표 4-14. 도시 외 지역의 지구단위계획구역의 면적 기준 112
표 4-15. 개발진흥지구와 중복 지정 시 요건 112
표 4-16. 산업유통형 지구단위계획의 구성요소 113
표 4-17. 지구단위계획수립지침 상 도시지역, 도시지역 외 인센티브 비교 114
표 4-18. 비도시지역 내 지구단위계획 지정 현황 115
표 4-19. 화성 양감 준산업단지 개요 116
표 4-20. 화성 양감 준산업단지 토지이용계획 117
표 4-21. 건축물에 관한 도시관리계획 결정사항 예시(가구1의 복합용지) 118
표 4-22. 건축물에 관한 도시관리계획 결정사항 예시(가구1의 공장용지) 118
표 4-23. 화성 하저 준산업단지 개요 119
표 4-24. 화성 하저 준산업단지 토지이용계획 120
표 4-25. 공장용지의 건축물에 관한 도시관리계획 결정사항 예시 120
표 4-26. 화성 북양 준산업단지 개요 121
표 4-27. 화성 북양 준산업단지 토지이용계획 122
표 4-28. 북양지구 준산업단지 실시계획 승인 취소 및 사업시행자 지정 취소 감독처분 내용 및 사유 122
표 4-29. 북양지구 준산업단지지정 해제 사유 122
표 4-30. 구장 준산업단지 개요 123
표 4-31. 구장 준산업단지 토지이용계획 123
표 4-32. 김포 옹정 준산업단지 개요 124
표 4-33. 김포 옹정 준산업단지 토지이용계획 125
표 5-1. 새로운 정비사업 모델 구축방안 133
표 5-2. 시뮬레이션 대상지 선정기준 143
표 5-3. 대상지 개요 144
표 5-4. 대상지 주변 현황 145
표 5-5. 경사분석표 146
표 5-6. 표고분석표 146
표 5-7. 생태자연도 현황 147
표 5-8. 용도지역현황 147
표 5-9. 지목 현황 148
표 5-10. 소유자 현황 148
표 5-11. 공시지가 현황표 149
표 5-12. 토지형상 분석표 149
표 5-13. 건축물 용도 현황표 150
표 5-14. 노후도 현황표 151
표 5-15. 층수 현황표 151
표 5-16. 대상지 및 인접지역의 사업체 및 종사자 수 변화 154
표 5-17. 토지이용계획(안) 대안의 설정 156
표 5-18. 토지이용계획 면적표 157
표 5-19. 토지ㆍ건축물 사업전후 비교표 158
표 5-20. 건축물 세부비교 158
표 5-21. 기반시설 사업전ㆍ후 비교표 159
표 5-22. 정비구역(주거)의 비용 및 수익분석 161
표 5-23. 결합개발구역(주거)의 비용 및 수익분석 164
표 5-24. 결합개발구역(산업)의 비용 및 수익분석 166
표 5-25. 준산업단지 토지이용계획 169
표 5-26. 환지방식 재개발사업의 토지이용계획 171
표 5-27. 환지방식 재개발사업의 사업 비용 172
표 5-28. 환지방식 재개발사업의 환지전 평가금액 173
표 5-29. 환지방식 재개발사업의 환지 후 평가금액 173
표 5-30. 환지방식 재개발사업의 비례율 및 권리가액 산정방식 173
표 5-31. 환지방식 재개발사업의 비례율 및 권리가액 174
표 5-32. 환지방식 재개발사업의 평균부담율 산정방식 174
표 5-33. 환지방식 재개발사업의 평균부담율 174
표 5-34. 정비구역 내 존치 시설의 비율을 달리하는 경우의 사업성 변화 177
표 5-35. 공공기여율을 달리 정하는 경우 179
표 5-36. 공공기여율을 달리 정하는 경우 180
표 5-37. 결합구역 내 계획관리지역 비율을 달리 정하는 경우 181
표 5-38. 결합구역 내 계획 요소(공공기여율, 면적, 계획관리지역 편입율) 변화에 따른 사업성 결과 182
표 6-1. 주거-공장 혼재지 정비사업의 지정을 위한 난개발 지표 요건(안) 188
표 6-2. 주거-공장 혼재지 정비사업의 지정을 위한 용도지역 요건(안) 190
표 6-3. 주거-공장 혼재지 정비사업의 지정 시 주민 동의 요건(안) 191
표 6-4. 주거-공장 혼재지 정비사업의 사업자 요건(안) 193
표 6-5. 주거-공장 혼재지 정비사업의 용도지역 조정 요건(안) 195
표 6-6. 주거-공장 혼재지 정비사업의 지구단위계획 지정 요건(안) 196
표 6-7. 주거-공장 혼재지 정비사업의 지정 요건(안) 198
표 6-8. 주거-공장 혼재지 정비사업의 공공기여 및 정비기금 조성 요건(안) 199
표 6-9. 관련 법령에서의 이주대책 관련 기준 201
표 6-10. 주거-공장 혼재지 정비사업의 지정 요건(안) 202
표 6-11. 주거-공장 혼재지 정비사업의 지정 요건(안) 203
그림 1-1. 연구 틀 35
그림 2-1. 난개발의 개념 요소 45
그림 2-2. (좌) 무질서한 상태(우) 질서 정연한 상태 54
그림 2-3. 계획관리지역 내 개별입지공장 개소 수 59
그림 2-4. 토지이용현황 기반 혼재도(LUM) 61
그림 3-1. A시 00면 일대의 토지이용현황 75
그림 3-2. A시 00면 일대의 용도지역 현황 75
그림 3-3. A시 00면 일대의 항공사진 76
그림 3-4. A시 00면 일대 개별입지공장 현황 76
그림 3-5. B시 00면 일대의 토지이용현황 79
그림 3-6. B시 00면 일대의 용도지역 현황 79
그림 3-7. B시 00면 일대의 항공사진 80
그림 3-8. 취락 주변으로 입지한 개별 공장 81
그림 3-9. 취락과 공장과 축사 혼재 입지 81
그림 3-10. 마을주변 도로 현황 82
그림 3-11. 00대로 인근 산간 지역까지 공장입지한 형태 83
그림 4-1. 화성 양감 준산업단지 도시관리계획 결정(변경)도 118
그림 4-2. 하저준산업단지지정(변경) 및 실시계획지형도면고시도 120
그림 5-1. 공장 혼재지 정비-개발 결합형 사업 모델의 구조 136
그림 5-2. (2단계) 대상지 인근 유휴부지(결합구역)에 대한 신규 조성사업 시행 139
그림 5-3. (3단계) 공장주변의 주택, 제조업소 등을 신규조성지역(결합구역)으로 이주 140
그림 5-4. (4단계) 정비구역 환경 개선 및 도시서비스기능 입지 141
그림 5-5. 난개발 정비 사업모델의 흐름도 142
그림 5-6. 대상지 항공사진 144
그림 5-7. 검토 대상지 위치도 145
그림 5-8. 경사분석도 146
그림 5-9. 표고분석도 146
그림 5-10. 생태자연도 147
그림 5-11. 용도지역현황도 147
그림 5-12. 지목 현황도 148
그림 5-13. 소유자 현황도 148
그림 5-14. 공시지가 현황도 149
그림 5-15. 토지형상 분석도 149
그림 5-16. 건축물 용도 현황도 150
그림 5-17. 노후도 현황도 151
그림 5-18. 층수 현황도 151
그림 5-19. 동선 현황 152
그림 5-20. 도로규모별 현황 152
그림 5-21. 연도별 사업체 및 종사자 수 153
그림 5-22. 대상지 내 환경피해 우려 지역 155
그림 5-23. 토지이용계획도 157
그림 5-24. 새로운 정비방식에 따른 사업성 분석 결과 167
그림 5-25. 초기(안)의 존치 주택 175
그림 5-26. 초기(안)의 존치 주택 176
그림 5-27. 초기(안)의 공공기여 178