표제지
목차
Ⅰ. 서론 10
Ⅱ. 주택 매매가 통계의 신뢰성 문제와 개선 과제 14
1. 실거래가와 호가의 특성과 한계 14
2. 아파트 매매가격지수와 실거래가 비교 22
3. 주택통계 개선 방안 42
Ⅲ. 주택 매매건수 및 매매가의 변화 44
1. 매매건수의 변화 44
2. 전국 시도별 매매가의 변화 48
3. 수도권 시군구별 매매가의 변화 57
Ⅳ. 전월세건수 및 전월세가의 변화 64
1. 전월세건수의 변화 64
2. 전국 시도별 전세가의 변화 67
3. 수도권 시군구별 전세가의 변화 75
4. 전국 시도별 월세가의 변화 81
5. 수도권 시군구별 월세가의 변화 88
Ⅴ. 서울 아파트 가격과 최근의 시장 동향 94
1. 서울 아파트의 매매건수와 매매가의 월간 동향 94
2. 서울 구별 대표 아파트의 매매건수와 매매가 변화 101
3. 서울 구별 대표 아파트의 전세가 변화 110
Ⅵ. 임대차3법 개정 전후 전월세 시장 동향 및 개선 과제 113
1. 실거래가 자료의 전세 비중 감소 원인 113
2. 전세가격과 전세가율 변화 120
3. 계약갱신청구권 비율 변화 126
4. 주택임대차 보호제도 개선 과제 129
Ⅶ. 깡통전세 위험지역 분석 및 개선 과제 131
1. 전세가율 분석을 통해 살펴본 깡통전세 문제 현황 134
2. 과거 정부의 세입자 보호 정책 부족과 깡통전세 145
3. 윤석열 정부 깡통전세 대책의 한계 150
4. 깡통전세 문제 대응을 위한 개선 과제 153
참고문헌 159
표 Ⅰ-1. 서울ㆍ수도권ㆍ전국 주택유형별 매매 및 전월세 건수(2006~2022년) 13
표 Ⅱ-1. 주간 아파트 매매가격지수 비교 18
표 Ⅱ-2. 서울 주요 아파트의 월별 호당 매매가(2021년 9월~2022년 12월) 25
표 Ⅱ-3. 서울 강남구 은마 76.8㎡의 기관별 시세와 실거래가 사례 비교(2022년) 26
표 Ⅱ-4. 서울 마포구 마포래미안푸르지오 84.9㎡의 기관별 시세와 실거래가 사례 비교(2022년) 26
표 Ⅲ-1. 전국 시도별 전체 주택 매매건수(2006~2022년) 45
표 Ⅲ-2. 서울 구별 아파트 매매건수(2006~2022년) 46
표 Ⅲ-3. 전국 시도별 전체 주택 호당 매매가(2006~2022년) 49
표 Ⅲ-4. 전국 시도별 전체 주택 호당 매매가 변화율(2006~2022년) 50
표 Ⅲ-5. 전국 시도별 전체 주택 3.3㎡당 매매가(2006~2022년) 52
표 Ⅲ-6. 전국 시도별 전체 주택 3.3㎡당 매매가 변화율(2006~2022년) 53
표 Ⅲ-7. 전국 시도별 아파트 호당 매매가(2006~2022년) 54
표 Ⅲ-8. 전국 시도별 아파트 호당 매매가 변화율(2006~2022년) 55
표 Ⅲ-9. 전국 시도별 아파트 3.3㎡당 매매가(2006~2022년) 56
표 Ⅲ-10. 전국 시도별 아파트 3.3㎡당 매매가 변화율(2006~2022년) 56
표 Ⅲ-11. 서울 구별 전체 주택 호당 매매가(2006~2022년) 58
표 Ⅲ-12. 서울 구별 전체 주택 호당 매매가 변화율(2006~2022년) 58
표 Ⅲ-13. 서울 구별 전체 주택 3.3㎡당 매매가(2006~2022년) 60
표 Ⅲ-14. 서울 구별 전체 주택 3.3㎡당 매매가 변화율(2006~2022년) 60
표 Ⅲ-15. 서울 구별 아파트 호당 매매가(2006~2022년) 62
표 Ⅲ-16. 서울 구별 아파트 호당 매매가 변화율(2006~2022년) 62
표 Ⅲ-17. 서울 구별 아파트 3.3㎡당 매매가(2006~2022년) 63
표 Ⅲ-18. 서울 구별 아파트 3.3㎡당 매매가 변화율(2006~2022년) 63
표 Ⅳ-1. 전국 시도별 전월세건수(2011~2022년) 64
표 Ⅳ-2. 월세 유형별 보증금 비율 66
표 Ⅳ-3. 전국 시도별 전체 주택 호당 전세가(2011~2022년) 67
표 Ⅳ-4. 전국 시도별 전체 주택 호당 전세가 변화율(2011~2022년) 68
표 Ⅳ-5. 전국 시도별 전체 주택 3.3㎡당 전세가(2011~2022년) 70
표 Ⅳ-6. 전국 시도별 전체 주택 3.3㎡당 전세가 변화율(2011~2022년) 71
표 Ⅳ-7. 전국 시도별 아파트 호당 전세가(2011~2022년) 72
표 Ⅳ-8. 전국 시도별 아파트 호당 전세가 변화율(2011~2022년) 73
표 Ⅳ-9. 전국 시도별 아파트 3.3㎡당 전세가(2011~2022년) 74
표 Ⅳ-10. 전국 시도별 아파트 3.3㎡당 전세가 변화율(2011~2022년) 74
표 Ⅳ-11. 서울 구별 전체 주택 호당 전세가(2006~2022년) 76
표 Ⅳ-12. 서울 구별 전체 주택 호당 전세가 변화율(2006~2022년) 76
표 Ⅳ-13. 서울 구별 전체 주택 3.3㎡당 전세가(2006~2022년) 77
표 Ⅳ-14. 서울 구별 전체 주택 3.3㎡당 전세가 변화율(2006~2022년) 77
표 Ⅳ-15. 서울 구별 아파트 호당 전세가(2006~2022년) 79
표 Ⅳ-16. 서울 구별 아파트 호당 전세가 변화율(2006~2022년) 79
표 Ⅳ-17. 서울 구별 아파트 3.3㎡당 전세가(2006~2022년) 80
표 Ⅳ-18. 서울 구별 아파트 3.3㎡당 전세가 변화율(2006~2022년) 80
표 Ⅳ-19. 전국 시도별 전체 주택 호당 월세보증금(2011~2022년) 81
표 Ⅳ-20. 전국 시도별 전체 주택 호당 월세보증금의 변화율(2011~2022년) 82
표 Ⅳ-21. 전국 시도별 전체 주택 호당 월세(2011~2022년) 82
표 Ⅳ-22. 전국 시도별 전체 주택 호당 월세의 변화율(2011~2022년) 83
표 Ⅳ-23. 전국 시도별 전체 주택 호당 월세전환가(2011~2022년) 84
표 Ⅳ-24. 전국 시도별 전체 주택 호당 월세전환가 변화율(2011~2022년) 85
표 Ⅳ-25. 전국 시도별 전체 주택 3.3㎡당 월세전환가(2011~2022년) 86
표 Ⅳ-26. 전국 시도별 전체 주택 3.3㎡당 월세전환가 변화율(2011~2022년) 87
표 Ⅳ-27. 서울 구별 전체 주택 호당 월세전환가(2006~2022년) 89
표 Ⅳ-28. 서울 구별 전체 주택 호당 월세전환가 변화율(2006~2022년) 89
표 Ⅳ-29. 서울 구별 전체 주택 3.3㎡당 월세전환가(2006~2022년) 90
표 Ⅳ-30. 서울 구별 전체 주택 3.3㎡당 월세전환가 변화율(2006~2022년) 90
표 Ⅳ-31. 서울 구별 아파트 호당 월세전환가(2006~2022년) 92
표 Ⅳ-32. 서울 구별 아파트 호당 월세전환가 변화율(2006~2022년) 92
표 Ⅳ-33. 서울 구별 아파트 3.3㎡당 월세전환가(2006~2022년) 93
표 Ⅳ-34. 서울 구별 아파트 3.3㎡당 월세전환가 변화율(2006~2022년) 93
표 Ⅴ-1. 서울 아파트의 월별 매매건수(2006~2022년) 94
표 Ⅴ-2. 서울 구별 아파트의 월별 매매건수(2021년 9월~2022년 12월) 96
표 Ⅴ-3. 서울 구별 아파트의 월별 호당 매매가(2021년 9월~2022년 12월) 98
표 Ⅴ-4. 서울 구별 아파트의 월별 3.3㎡당 매매가(2021년 9월~2022년 12월) 99
표 Ⅴ-5. 서울 구별 대표 아파트의 월별 매매건수(2021년 9월~2022년 12월) 102
표 Ⅴ-6. 서울 구별 대표 아파트 호당 매매가(2011~2022년) 103
표 Ⅴ-7. 서울 구별 대표 아파트 호당 매매가 변화폭(2011~2022년) 104
표 Ⅴ-8. 서울 구별 대표 아파트의 월별 호당 매매가(2021년 9월~2022년 12월) 106
표 Ⅴ-9. 서울 구별 대표 아파트 3.3㎡당 매매가(2011~2022년) 108
표 Ⅴ-10. 서울 구별 대표 아파트 3.3㎡당 매매가 변화폭(2011~2022년) 109
표 Ⅴ-11. 서울 구별 대표 아파트 호당 전세가(2011~2022년) 111
표 Ⅴ-12. 서울 구별 대표 아파트 호당 전세가 변화폭(2011~2022년) 112
표 Ⅵ-1. 인구주택총조사의 전국ㆍ서울 전체 주택 및 아파트 전월세 비중 변화(1985~2020년) 115
표 Ⅵ-2. 전국ㆍ서울 전체 주택 및 아파트 월세건수 변화(2011~2022년) 117
표 Ⅵ-3. 전국ㆍ서울 전체 주택 및 아파트 월세계약 신고 대상 비중 변화(2011~2022년) 117
표 Ⅵ-4. 전국ㆍ서울 전체 주택 및 아파트의 전세건수 변화(2011~2022년) 117
표 Ⅵ-5. 서울 전체 주택 전월세계약 중 계약갱신청구권 사용 비율(2021년 9월~2022년 12월) 127
표 Ⅵ-6. 서울 아파트 전월세계약 중 계약갱신청구권 사용 비율(2021년 9월~2022년 12월) 127
표 Ⅵ-7. 서울 전체 주택 전월세 갱신계약 중 임대료 인상률 5% 이하 및 하락 비율(2021년 9월~2022년 12월) 128
표 Ⅵ-8. 서울 아파트 전월세 갱신계약 중 임대료 인상률 5% 이하 및 하락 비율(2021년 9월~2022년 12월) 129
표 Ⅵ-9. 서울 전체 주택 및 아파트 전월세 갱신계약 중 전세에서 월세로 전환된 비율(2021년 9월~2022년 12월) 129
표 Ⅶ-1. 전국 시도별 전체 주택의 전세가율(2011~2022년) 135
표 Ⅶ-2. 전국 시도별 아파트의 전세가율(2011~2022년) 135
표 Ⅶ-3. 서울 구별 아파트의 전세가율(2011~2022년) 136
표 Ⅶ-4. 전국 시도별 공동주택 전세가율(2020~2022년) 138
표 Ⅶ-5. 전국 시도별 아파트 전세가율(2020~2022년) 138
표 Ⅶ-6. 전국 시도별 연립ㆍ다세대주택의 전세가율(2021~2022년) 139
표 Ⅶ-7. 전세가율 80% 이상 공동주택 단지 비율이 가장 높은 수도권 시군구 10개(2020~2022년) 140
표 Ⅶ-8. 전세가율 80% 이상 공동주택 단지 비율이 가장 높은 비수도권 시군구 10개(2020~2022년) 140
표 Ⅶ-9. 전세가율 80% 이상 아파트 단지 비율이 가장 높은 수도권 시군구 10개(2020~2022년) 141
표 Ⅶ-10. 전세가율 80% 이상 아파트 단지 비율이 가장 높은 비수도권 시군구 10개(2020~2022년) 142
표 Ⅶ-11. 전세가율 80% 이상 연립ㆍ다세대주택 단지 비율이 가장 높은 수도권 시군구 10개(2020~2022년) 142
표 Ⅶ-12. 전세가율 80% 이상 연립ㆍ다세대주택 단지 비율이 가장 높은 비수도권 시군구 10개(2020~2022년) 143
표 Ⅶ-13. 가계대출과 주택담보대출 변화(2011~2022년 3분기) 145
표 Ⅶ-14. 주택도시보증공사 전세보증금 반환보증 현황 및 대위변제금액 변화(2018~2022년) 147
표 Ⅶ-15. 전국 시도별 임차권등기명령 신청 건수(2010~2022년) 148
표 Ⅶ-16. 전국ㆍ서울 주택유형별 법원경매 매각율과 매각가율(2020~2022년) 149
표 Ⅶ-17. 우선변제 대상 임차인 범위와 우선변제 금액 범위 152
그림 Ⅱ-1. 영국 주택 구매 과정과 주택가격지수를 설명한 Eurostat(2013) 자료 16
그림 Ⅱ-2. 캐나다의 주택가격지수 19
그림 Ⅱ-3. 케이스-실러 지수와 FHFA지수 20
그림 Ⅱ-4. 미국 가격지수의 방법론 보고서 21
그림 Ⅱ-5. 서울 대표 아파트 호당 매매가 분포(2006~2022년) 24
그림 Ⅱ-6. 한국부동산원 전국주택가격동향조사의 아파트 매매가격 문제 27
그림 Ⅱ-7. 전국 아파트 월별 호당 매매가 및 ㎡당 매매가 평균 비교(2006~2022년) 29
그림 Ⅱ-8. 서울 아파트 월별 호당 매매가 및 ㎡당 매매가 평균 비교(2006~2022년) 30
그림 Ⅱ-9. 인천 아파트 월별 호당 매매가 및 ㎡당 매매가 평균 비교(2006~2022년) 31
그림 Ⅱ-10. 경기 아파트 월별 호당 매매가 및 ㎡당 매매가 평균 비교(2006~2022년) 32
그림 Ⅱ-11. 주간 아파트 매매가격지수 간 비교(2006~2022년) 33
그림 Ⅱ-12. 전국 주간 아파트 매매가격지수 비교(2006~2022년) 35
그림 Ⅱ-13. 서울 주간 아파트 매매가격지수 비교(2006~2022년) 37
그림 Ⅱ-14. 전국 월간 아파트 매매가격지수 비교(2006~2022년) 39
그림 Ⅱ-15. 서울 월간 아파트 매매가격지수 비교(2006~2022년) 41
그림 Ⅲ-1. 전국 전체 주택 매매건수(2006~2022년) 45
그림 Ⅲ-2. 서울 전체 주택 매매건수(2006~2022년) 46
그림 Ⅲ-3. 서울 아파트 매매건수(2006~2022년) 47
그림 Ⅲ-4. 전국ㆍ수도권ㆍ서울 전체 주택 호당 매매가(2006~2022년) 49
그림 Ⅲ-5. 전국ㆍ수도권ㆍ서울 전체 주택 호당 매매가 변화율(2006~2022년) 50
그림 Ⅲ-6. 전국ㆍ수도권ㆍ서울 전체 주택 3.3㎡당 매매가(2006~2022년) 52
그림 Ⅲ-7. 전국ㆍ수도권ㆍ서울 전체 주택 3.3㎡당 매매가 변화율(2006~2022년) 53
그림 Ⅳ-1. 전국 전체 주택 전월세건수(2006~2022년) 65
그림 Ⅳ-2. 서울 전체 주택 전월세건수(2006~2022년) 65
그림 Ⅳ-3. 임차유형별 구성비 변화(2011~2022년) 66
그림 Ⅳ-4. 전국 .ㆍ수도권ㆍ서울 전체 주택 호당 전세가(2011~2022년) 68
그림 Ⅳ-5. 전국ㆍ수도권ㆍ서울 전체 주택 호당 전세가 변화율(2006~2022년) 69
그림 Ⅳ-6. 전국ㆍ수도권ㆍ서울 전체 주택 3.3㎡당 전세가(2011~2022년) 70
그림 Ⅳ-7. 전국ㆍ수도권ㆍ서울 전체 주택 3.3㎡당 전세가 변화율(2011~2022년) 71
그림 Ⅳ-8. 전국ㆍ수도권ㆍ서울 전체 주택 호당 월세전환가(2011~2022년) 84
그림 Ⅳ-9. 전국ㆍ수도권ㆍ서울 전체 주택 호당 월세전환가 변화율(2011~2022년) 85
그림 Ⅳ-10. 전국ㆍ수도권ㆍ서울 전체 주택 3.3㎡당 월세전환가(2011~2022년) 86
그림 Ⅳ-11. 전국ㆍ수도권ㆍ서울 전체 주택 3.3㎡당 월세전환가 변화율(2011~2022년) 87
그림 Ⅴ-1. 서울 아파트 월별 매매건수(2018~2022년) 95
그림 Ⅴ-2. 서울 아파트 월별 호당 매매가(2006~2022년) 100
그림 Ⅴ-3. 서울 아파트 월별 3.3㎡당 매매가(2006~2022년) 100
그림 Ⅵ-1. 전국ㆍ서울 점유형태 변화(1985~2020년) 114
그림 Ⅵ-2. 실거래가 자료의 전국ㆍ서울 전체 주택 전월세 비중 변화(2011~2022년) 115
그림 Ⅵ-3. 실거래가 자료의 전국ㆍ서울 아파트 전월세 비중 변화(2011~2022년) 116
그림 Ⅵ-4. 전국 전체 주택 전세건수 월별 변화(2020년과 2022년 비교) 118
그림 Ⅵ-5. 서울 전체 주택 전세건수 월별 변화(2020년과 2022년 비교) 119
그림 Ⅵ-6. 전국 아파트 전세건수 월별 변화(2020년과 2022년 비교) 119
그림 Ⅵ-7. 서울 아파트 전세건수 월별 변화(2020년과 2022년 비교) 120
그림 Ⅵ-8. 전국 전체 주택 및 아파트 호당 전세가 월별 변화(2020~2022년) 121
그림 Ⅵ-9. 서울 전체 주택 및 아파트 호당 전세가 월별 변화(2020~2022년) 121
그림 Ⅵ-10. 전국 전체 주택 및 아파트 3.3㎡당 전세가 월별 변화(2020~2022년) 122
그림 Ⅵ-11. 서울 전체 주택 및 아파트 3.3㎡당 전세가 월별 변화(2020~2022년) 122
그림 Ⅵ-12. 전국 전체 주택 및 아파트 호당 매매가 월별 변화(2020~2022년) 123
그림 Ⅵ-13. 서울 전체 주택 및 아파트 호당 매매가 월별 변화(2020~2022년) 124
그림 Ⅵ-14. 전국 전체 주택 및 아파트 3.3㎡당 매매가 월별 변화(2020~2022년) 124
그림 Ⅵ-15. 서울 전체 주택 및 아파트 3.3㎡당 매매가 월별 변화(2020~2022년) 125
그림 Ⅵ-16. 전국 전체 주택 및 아파트 전세가율 월별 변화(2020~2022년) 125
그림 Ⅵ-17. 서울 전체 주택 및 아파트 전세가율 월별 변화(2020~2022년) 126
그림 Ⅶ-1. 국토교통부의 2017년 1월 12일 보도자료 표지 132
그림 Ⅶ-2. 전세가율 100%까지 보증을 허용하는 허그 홈페이지의 설명 132
그림 Ⅶ-3. 전세가와 평균 매매가가 일치하는 동시 진행 의심 사례 143
그림 Ⅶ-4. 깡통전세 문제를 예방할 필요가 있었던 인천 부평구 ◯◯ 아파트 단지 144
그림 Ⅶ-5. 전세자금대출잔액 변화(2012~2021년) 146
그림 Ⅶ-6. 전국ㆍ서울의 임차권등기명령 신청 건수(2010~2022년) 148
그림 Ⅶ-7. 2022년 7월 발표된 전세사기 대책의 주요 내용 151
그림 Ⅶ-8. OECD 국가의 보증금 규제 154
그림 Ⅶ-9. 런던시가 홈페이지에 공개하는 악성 임대인ㆍ중개사 명단 158
부록표 1. 수도권 시군구별 전체 주택 호당 매매가(2006~2022년) 161
부록표 2. 수도권 시군구별 전체 주택 호당 매매가 변화율(2006~2022년) 163
부록표 3. 수도권 시군구별 전체 주택 3.3㎡당 매매가(2006~2022년) 165
부록표 4. 수도권 시군구별 전체 주택 3.3㎡당 매매가 변화율(2006~2022년) 167
부록표 5. 수도권 시군구별 단독ㆍ다가구주택 호당 매매가(2006~2022년) 169
부록표 6. 수도권 시군구별 단독ㆍ다가구주택 호당 매매가 변화율(2006~2022년) 171
부록표 7. 수도권 시군구별 단독ㆍ다가구주택 3.3㎡당 매매가(2006~2022년) 173
부록표 8. 수도권 시군구별 단독ㆍ다가구주택 3.3㎡당 매매가 변화율(2006~2022년) 175
부록표 9. 수도권 시군구별 아파트 호당 매매가(2006~2022년) 177
부록표 10. 수도권 시군구별 아파트 호당 매매가 변화율(2006~2022년) 179
부록표 11. 수도권 시군구별 아파트 3.3㎡당 매매가(2006~2022년) 181
부록표 12. 수도권 시군구별 아파트 3.3㎡당 매매가 변화율(2006~2022년) 183
부록표 13. 수도권 시군구별 연립ㆍ다세대주택 호당 매매가(2006~2022년) 185
부록표 14. 수도권 시군구별 연립ㆍ다세대주택 호당 매매가 변화율(2006~2022년) 187
부록표 15. 수도권 시군구별 연립ㆍ다세대주택 3.3㎡당 매매가(2006~2022년) 189
부록표 16. 수도권 시군구별 연립ㆍ다세대주택 3.3㎡당 매매가 변화율(2006~2022년) 191
부록표 17. 수도권 시군구별 전체 주택 호당 전세가(2011~2022년) 193
부록표 18. 수도권 시군구별 전체 주택 호당 전세가 변화율(2011~2022년) 195
부록표 19. 수도권 시군구별 전체 주택 3.3㎡당 전세가(2011~2022년) 197
부록표 20. 수도권 시군구별 전체 주택 3.3㎡당 전세가 변화율(2011~2022년) 199
부록표 21. 수도권 시군구별 아파트 호당 전세가(2011~2022년) 201
부록표 22. 수도권 시군구별 아파트 호당 전세가 변화율(2011~2022년) 203
부록표 23. 수도권 시군구별 아파트 3.3㎡당 전세가(2011~2022년) 205
부록표 24. 수도권 시군구별 아파트 3.3㎡당 전세가 변화율(2011~2022년) 207
부록표 25. 수도권 시군구별 전체 주택 호당 월세보증금(2011~2022년) 209
부록표 26. 수도권 시군구별 전체 주택 호당 월세보증금의 변화율(2011~2022년) 211
부록표 27. 수도권 시군구별 전체 주택 호당 월세(2011~2022년) 213
부록표 28. 수도권 시군구별 전체 주택 호당 월세의 변화율(2011~2022년) 215
부록표 29. 수도권 시군구별 전체 주택 호당 월세전환가(2011~2022년) 217
부록표 30. 수도권 시군구별 전체 주택 호당 월세전환가 변화율(2011~2022년) 219
부록표 31. 수도권 시군구별 전체 주택 3.3㎡당 월세전환가(2011~2022년) 221
부록표 32. 수도권 시군구별 전체 주택 3.3㎡당 월세전환가 변화율(2011~2022년) 223
부록표 33. 수도권 시군구별 아파트 호당 월세전환가(2011~2022년) 225
부록표 34. 수도권 시군구별 아파트 호당 월세전환가 변화율(2011~2022년) 227
부록표 35. 수도권 시군구별 아파트 3.3㎡당 월세전환가(2011~2022년) 229
부록표 36. 수도권 시군구별 아파트 3.3㎡당 월세전환가 변화율(2011~2022년) 231