표제지
목차
Ⅰ. 서론 12
1. 연구 배경과 목적 12
2. 연구 범위와 방법 14
Ⅱ. 사회적 재난을 만든 법과 제도 21
1. 세입자를 보호하지 못하는 법과 제도 21
2. 사회적 재난을 만든 정부 정책 27
Ⅲ. 피해 가구 설문조사 및 등기본등본 연계 분석 결과 47
1. 응답자 및 가구 특성 47
2. 임대차 정보와 특별법 관련 실태 52
3. 선순위 권리관계와 피해 72
4. 지원대책 이용 실태 및 의견 101
Ⅳ. 피해 실태와 제도 개선에 대한 피해자 의견 113
1. 개요 113
2. 피해 실태 114
3. 특별법에 대한 평가와 개선 방안 127
4. 전세사기ㆍ깡통전세 예방을 위한 제도 개선 156
5. 피해자들이 겪고 있는 오해와 혼란 180
Ⅴ. 전세사기ㆍ깡통전세 대응 및 예방을 위한 개선 방안 187
1. 해외사례 187
2. 특별법 개정 및 전세사기ㆍ깡통전세 피해자 지원 개선 방안 190
3. 전세사기ㆍ깡통전세 예방 대책 195
참고문헌 207
[부록 1] 설문조사 조사표 208
[부록 2] 전세사기 특별법 제정 배경과 내용 및 개정 방향 221
[부록 3] 전세 피해 구제 제도 보완 방안 235
[부록 4] 특별법 제정 전후 피해자 대책위 요구사항 반영 여부 245
표 Ⅰ-1. 설문조사 문항 17
표 Ⅱ-1. 권리로서 규정되어 있지 않은 '주택임대차보호법'의 임차권 24
표 Ⅱ-2. 소액보증금 기준과 최우선변제 보증금의 변화 26
표 Ⅱ-3. 가계대출과 주택담보대출 변화(2011~2022년) 28
표 Ⅱ-4. 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 현황 및 대위변제금액 변화(2018~2022년) 33
표 Ⅱ-5. 윤석열 정부가 발표한 전세사기 관련 대책의 주요 내용 36
표 Ⅱ-6. 특별법 제3조에 의한 네 가지 피해자 결정 요건 및 적용 제외 요건 41
표 Ⅱ-7. 피해자등 신청건에 대한 결정 현황(2023년 9월 20일 기준) 42
표 Ⅱ-8. 전세사기피해자 지원대책의 세부 내용 42
표 Ⅱ-9. 특별법상 피해자등 지원대책의 실적(2023년 9월 20일 기준) 43
표 Ⅱ-10. 대출지원 프로그램의 요건 및 지원 내용 44
표 Ⅱ-11. 전국ㆍ수도권ㆍ비수도권의 분기별 임차권등기명령 신청 부동산 수(2020~2023년 3분기) 46
표 Ⅲ-1. 가구 특성 48
표 Ⅲ-2. 가구주 특성 49
표 Ⅲ-3. 취약가구 여부 50
표 Ⅲ-4. 월평균 가구 총소득 50
표 Ⅲ-5. 피해 관련 실태 51
표 Ⅲ-6. 피해주택 현재 거주 여부 52
표 Ⅲ-7. 퇴거 위험 유무 54
표 Ⅲ-8. 피해주택 이외 주택 거주 시 현재 상태 55
표 Ⅲ-9. 피해주택 이외 주택 거주 시 현재 점유형태 55
표 Ⅲ-10. 주택유형 56
표 Ⅲ-11. 집의 위반건축물 여부 57
표 Ⅲ-12. 피해자 신청 여부 및 상태 58
표 Ⅲ-13. 피해자로 결정받지 못한 이유 59
표 Ⅲ-14. 피해자 신청서를 제출하지 않은 이유 59
표 Ⅲ-15. 주택의 인도ㆍ전입신고ㆍ확정일자 60
표 Ⅲ-16. 전입신고 이후 주민등록 유지 여부 60
표 Ⅲ-17. 전세보증금 61
표 Ⅲ-18. 임대인의 파산ㆍ회생 절차 개시 여부 63
표 Ⅲ-19. 경ㆍ공매 절차 개시 여부 63
표 Ⅲ-20. 경ㆍ공매 절차 완료 여부 64
표 Ⅲ-21. 경ㆍ공매 매각기일 지정 및 배당요구 64
표 Ⅲ-22. 법원 확정판결 또는 지급명령 여부 65
표 Ⅲ-23. 동일임대인에 의한 복수 피해 여부 65
표 Ⅲ-24. 동일임대인에 의한 피해임차인 규모 66
표 Ⅲ-25. 임대인 등에 대한 수사 개시 여부 68
표 Ⅲ-26. 임대인 등의 전세사기 의도 판단 68
표 Ⅲ-27. 전세사기 의심 이유 69
표 Ⅲ-28. 임대인 다주택 보유 여부 70
표 Ⅲ-29. 임대인 주택보유 규모 71
표 Ⅲ-30. 임대인 국세 및 지방세 체납 여부 72
표 Ⅲ-31. 피해사실 인지 경로 74
표 Ⅲ-32. 보증금반환보증ㆍ보험 가입 여부 75
표 Ⅲ-33. 보증금반환보증ㆍ보험 가입자 76
표 Ⅲ-34. 보증금반환보증ㆍ보험에 가입하지 않은 이유 76
표 Ⅲ-35. 계약 당시 권리관계 확인 여부 78
표 Ⅲ-36. 계약 당시 선순위 근저당권 유무 79
표 Ⅲ-37. 선순위 근저당권이 있음에도 계약한 이유 81
표 Ⅲ-38. 임차인의 대항력 발생 조건에 대한 인지 여부 82
표 Ⅲ-39. 계약 당시 전세가율 80% 이상 여부 83
표 Ⅲ-40. 보증금 회수 가능성에 대한 전망 85
표 Ⅲ-41. 보증금을 회수하지 못할 것으로 생각하는 이유 86
표 Ⅲ-42. 최우선변제 임차인 해당 여부 88
표 Ⅲ-43. 후순위 임차인 해당 여부 90
표 Ⅲ-44. 임차권등기 및 전세권 설정 여부 91
표 Ⅲ-45. 최초 임대차계약 이후 임대인 변경 및 신탁ㆍ수탁 여부 92
표 Ⅲ-46. 피해가 발생한 집의 민간임대주택 등록 여부 93
표 Ⅲ-47. 피해가 발생한 집의 (가)압류 등기 설정 여부 94
표 Ⅲ-48. 임대인 외에 피해 발생에 법적ㆍ도덕적 책임이 있는 주체 95
표 Ⅲ-49. 전세사기ㆍ깡통전세 피해가 대규모로 발생하는 데 영향을 미친 요인 96
표 Ⅲ-50. 전세자금 마련을 위한 대출ㆍ차입 여부 97
표 Ⅲ-51. 전세자금대출ㆍ차입금 규모 98
표 Ⅲ-52. 전세자금대출 금리 99
표 Ⅲ-53. 필요한 지원대책 102
표 Ⅲ-54. 특별법 지원대책 중 필요한 사항 103
표 Ⅲ-55. 전세피해지원센터 이용 경험 104
표 Ⅲ-56. 전세피해지원센터에서 받은 지원 104
표 Ⅲ-57. 전세피해지원센터에 대한 평가 105
표 Ⅲ-58. 전세피해지원센터가 도움이 되지 않는 이유 106
표 Ⅲ-59. 개인회생ㆍ파산ㆍ신용회복절차 고려 107
표 Ⅲ-60. 선구제 후회수 방안에 대한 의견 108
표 Ⅲ-61. 선구제 후회수 시 손실 가능성 인지 여부 109
표 Ⅲ-62. 선구제 후회수 방안이 필요한 이유 109
표 Ⅲ-63. 금융지원대책 관련 개선 필요 사항 110
표 Ⅲ-64. 긴급지원주택 관련 개선 필요 사항 110
표 Ⅲ-65. 전세사기ㆍ깡통전세 예방을 위해 필요한 개선책 111
표 Ⅴ-1. 전국ㆍ서울 주택유형별 법원경매 매각률과 매각가율(2020~2021년) 201
표 Ⅴ-2. 전국ㆍ서울 주택유형별 법원경매 매각률과 매각가율(2022~2023년 상반기) 201
그림 Ⅰ-1. 조사안내문 부착 15
그림 Ⅰ-2. 피해자들의 농성ㆍ집회 현장 17
그림 Ⅰ-3. 피해가 발생한 집의 분포(전국) 18
그림 Ⅰ-4. 피해가 발생한 집의 분포(수도권ㆍ대전ㆍ부산ㆍ대구) 19
그림 Ⅱ-1. 1980년대 조선일보 기사에 언급된 전세사기 문제 22
그림 Ⅱ-2. 보증금 미반환 피해를 입은 임차인의 법적 회수 절차 22
그림 Ⅱ-3. 전세자금대출 개념도 28
그림 Ⅱ-4. 전세자금대출 잔액 변화(2015~2023년 상반기) 30
그림 Ⅱ-5. 전세자금반환보증 신청 절차도 30
그림 Ⅱ-6. 임차인의 대항력을 표준계약서의 특약을 통해 보강하겠다는 정부 대책 38
그림 Ⅱ-7. 정부의 전세사기 방지 6대 법률 주요 내용 39
그림 Ⅱ-8. 2023년 4월 개정된 '주택임대차보호법'의 신구법 조항 비교 39
그림 Ⅱ-9. 전국ㆍ수도권ㆍ비수도권의 월별 임차권등기명령 신청 부동산 수(2020~2023년 9월) 46
그림 Ⅲ-1. 가구 특성 48
그림 Ⅲ-2. 가구주 특성 49
그림 Ⅲ-3. 피해 관련 실태 51
그림 Ⅲ-4. 퇴거 위험이 있거나 법적 절차가 진행중인 가구 비율 54
그림 Ⅲ-5. 주택유형 56
그림 Ⅲ-6. 피해자 신청여부 및 이유 59
그림 Ⅲ-7. 전세보증금 규모 62
그림 Ⅲ-8. 임대인 파산ㆍ회생 및 집 경ㆍ공매 절차 개시 여부 63
그림 Ⅲ-9. 동일임대인에 의한 피해임차인 규모 66
그림 Ⅲ-10. 전세사기 의심 이유 69
그림 Ⅲ-11. 특별법 제3조 제2항에 의한 피해자 적용 제외 요건 72
그림 Ⅲ-12. 피해사실 인지 경로 74
그림 Ⅲ-13. 보증금반환보증ㆍ보험 가입 여부(민간임대 등록 여부별) 75
그림 Ⅲ-14. 보증금반환보증ㆍ보험에 가입하지 않은 이유 77
그림 Ⅲ-15. 계약 당시 권리관계 확인 여부(전세자금대출ㆍ차입 유무별) 78
그림 Ⅲ-16. 계약 당시 선순위 근저당권 유무(지역별) 80
그림 Ⅲ-17. 선순위 근저당권이 있음에도 계약한 이유 81
그림 Ⅲ-18. 임차인의 대항력 발생 조건에 대한 인지 여부(지역별) 82
그림 Ⅲ-19. 계약 당시 전세가율 80% 이상인 비율 83
그림 Ⅲ-20. 계약 당시 전세가율이 80% 이상이었음에도 계약한 이유 84
그림 Ⅲ-21. 피해가 발생한 집의 마지막 매매가격 대비 전세가율 84
그림 Ⅲ-22. 보증금 전액 회수 불가능 전망(지역별) 86
그림 Ⅲ-23. 보증금을 회수하지 못할 것으로 생각하는 이유 87
그림 Ⅲ-24. 보증금을 회수하지 못할 것으로 생각하는 이유(지역별) 87
그림 Ⅲ-25. 최우선변제 임차인 해당 여부(지역별) 89
그림 Ⅲ-26. 최우선변제 임차인 해당 여부(전세자금대출ㆍ차입 유무별) 89
그림 Ⅲ-27. 후순위 임차인 해당 여부(지역별) 90
그림 Ⅲ-28. 임차권등기명령 및 전세권설정 여부(지역별) 91
그림 Ⅲ-29. 최초 임대차계약 이후 임대인 변경 및 신탁ㆍ수탁 여부(지역별) 92
그림 Ⅲ-30. 피해가 발생한 집의 민간임대주택 등록 여부(지역별) 93
그림 Ⅲ-31. 피해가 발생한 집의 (가)압류 등기 설정 여부(지역별) 94
그림 Ⅲ-32. 임대인 외에 피해 발생에 법적ㆍ도덕적 책임이 있는 주체 95
그림 Ⅲ-33. 전세사기ㆍ깡통전세 피해가 대규모로 발생하는 데 영향을 미친 요인 96
그림 Ⅲ-34. 전세자금 마련을 위한 대출ㆍ차입을 받은 가구 비율(가구주 연령별) 97
그림 Ⅲ-35. 전세자금대출 규모 99
그림 Ⅲ-36. 전세자금 마련을 위해 돈을 빌린 곳 100
그림 Ⅲ-37. 전세자금대출 관련 어려움 100
그림 Ⅲ-38. 이용한 지원대책 101
그림 Ⅲ-39. 필요한 지원대책 102
그림 Ⅲ-40. 특별법 지원대책 중 필요한 사항 103
그림 Ⅲ-41. 특별법 피해자 요건 중 개선이 필요한 점 108
그림 Ⅲ-42. 전세사기ㆍ깡통전세 예방을 위해 필요한 개선책 112
그림 Ⅳ-1. 전세사기피해주택의 사례 113
그림 Ⅳ-2. 개별 세대에 붙어 있는 행정안내문 115
그림 Ⅳ-3. 경매 및 강제 퇴거에 저항하는 임차인들의 집단행동 사례 118
그림 Ⅳ-4. 피해주택의 하자 122
그림 Ⅳ-5. 임대인 잠적으로 관리되지 않고 방치된 집 123
그림 Ⅳ-6. 전기ㆍ수도요금 체납으로 인한 단전ㆍ단수 안내문 124
그림 Ⅳ-7. 부산 수영구 전세사기ㆍ침수 피해 건물의 관리 미비 상황 125
그림 Ⅳ-8. 부산 수영구 전세사기ㆍ침수 피해 건물 사례 126
그림 Ⅳ-9. 피해자들의 특별법 개정 요구 130
그림 Ⅴ-1. 법률로 보장되어 있는 세입자의 기본 권리 188
그림 Ⅴ-2. '선순위 채권 매입 + 경매권 실행' 프로그램 구조도 192
그림 Ⅴ-3. 런던시가 홈페이지에 공개하는 악성 임대인ㆍ중개사 명단 206
표 1. 특별법의 주요 내용 236
표 2. 선순위 채권 매입 + 경매권 실행 프로그램 주요 내용 239
그림 1. '선순위 부실채권 매입 + 경매권 실행 유예' 프로그램 구조도 238
그림 2. '선순위 채권 매입 + 경매권 실행' 프로그램 구조도 240
그림 3. 경매절차 개선을 통한 임차인의 피해 주택 우선매수 241