표제지
목차
요약 3
01. 서론 26
1.1. 과업의 배경 및 목적 27
1.2. 과업의 범위 27
1.3. 과업 수행 방법 28
1.4. 과업 추진 절차 29
02. 개발여건 분석 및 전망 31
2.1. 일반 현황 조사 32
1) 청주시 위치 및 일반현황 32
2) 자연환경 34
3) 인문ㆍ사회환경 36
4) 공원 및 녹지 39
5) 상ㆍ하수도 40
6) 지가변동률 41
7) 제조업 비중 42
8) 산업단지 현황 43
2.2. 지역특성 및 개발계획 44
1) 입지여건 44
2) 자연환경 47
3) 인문ㆍ사회 환경 49
2.3. 상위계획 및 관련 정책 검토 54
1) 제4차 국토종합계획 수정계획(2011~2020) 54
2) 지역발전 5개년 계획(2014~2018) 56
3) 지역산업발전계획(2014~2018) 60
4) 충청북도 종합계획(2011~2020) 63
5) 2030년 청주도시기본계획 65
6) 상위계획의 부합성 검토 74
2.4. 관련 법규 검토 75
1) 산업입지 및 개발에 관한 법률 75
2) 산업단지 인ㆍ허가 절차 간소화를 위한 특례법 77
3) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 79
4) 산업단지 지원에 관한 운영지침 79
5) 산업단지계획 통합기준 79
6) 산업입지의 개발에 관한 통합지침 82
7) 환경영향평가법 83
8) 도시교통정비 촉진법 83
2.5. 사례 분석 84
1) 아산 테크노밸리 84
2) 파주 LED 일반산업단지 85
3) 대덕 테크노밸리 86
2.6. 현황종합분석 87
1) 분석 종합 87
2) SWOT분석 88
03. 시장환경 및 수요분석 90
3.1. 개발 투자 환경 91
1) 세계 경제 91
2) 국내 경제 여건 및 전망 94
3.2. 부동산시장 97
1) 건설경기 동향 97
2) 토지 시장 98
3) 주택 시장 102
4) 상업용 부동산 시장 105
3.3. 산업입지 동향 107
1) 산업입지 여건 변화 및 전망 107
2) 산업단지 분양동향 108
3.4. 유치업종 선정 113
1) 유치업종 선정기준 113
2) 유치업종 적합성 검토 113
3) 유치업종 검토결과 118
3.5. 계획원단위 및 지표설정 119
1) 기본방향 119
2) 계획지표 설정 119
3) 계획원단위 및 인구추정 120
3.6. 수요조사 123
1) 개요 123
2) 입주의향서 제출현황 123
04. 개발계획 검토 125
4.1. 계획구역의 설정 126
1) 기본방향 126
2) 구역설정의 내용 126
4.2. 개발기본계획 127
1) 토지이용계획 127
2) 교통시설 계획 128
3) 공원ㆍ녹지계획 131
4) 산업 및 유치업종계획 133
5) 단지조성계획 134
6) 공급처리계획 135
4.3. 예상 사업비 152
1) 추정 사업비 152
05. 사업 타당성 분석 154
5.1. 재무성 분석의 개요 155
1) 재무성 분석 155
2) 재무성 분석 방법 155
3) 재무성 분석 고려사항 158
5.2. 재무성 분석 전제 161
5.3. 비용 162
1) 비용 항목 162
2) 조성원가 172
5.4. 수입 173
1) 수입 항목 173
2) 용지별 분양가 173
3) 분양 수입 176
5.5. 수지 분석 결과 177
1) 수지 분석 결과 177
2) 재무성 분석 178
5.6. 재무적 타당성 180
1) 재무적 타당성 분석 결과 180
5.7. 민감도 분석 180
1) 민감도 분석의 필요성 180
2) 민감도 분석의 내용 181
3) 민감도 분석 결과 181
5.8. 재무성 분석 결과 검토 의견 183
1) 재무성 분석 결과 183
06. 출자법인 설립 및 운영계획 185
6.1. 적정 참여 비율 187
1) 출자 관련 규정 검토 187
2) 사업 방식 비교 검토 190
3) 출자 규모 및 비율 191
4) 출자 계획(안) 192
5) 출자자 검토 193
6.2. 운영조직 및 인력체계 구상 195
1) 법인 설립 계획 195
2) 운영조직 196
3) 단계별 인력 운용계획 198
4) 다른 기관과의 중복 기능 여부 검토 200
6.3. 재원조달 방안 201
6.4. 연도별 재원조달 계획 203
1) 재원조달 요구액 검토 203
2) 연도별 재원조달 계획 204
3) 자기자본 조달계획 205
4) 타인자본 상환 계획 205
07. 정책성 분석 207
7.1. 주민복리에 미치는 효과 208
1) 조사 개요 208
2) 조사 결과 209
7.2. 지역경제에 미치는 효과 218
1) 분석 개요 218
2) 분석 결과 221
7.3. 지방재정에 미치는 영향 225
08. 종합검토 230
[부록] 서오창테크노밸리 조성사업 주민의견 조사 235
표 1. 분야별 과업 수행 방법 28
표 2. 행정구역 현황 33
표 3. 청주시 기후현황 35
표 4. 인구현황 36
표 5. 주택현황 37
표 6. 토지이용현황 38
표 7. 용도지역현황 38
표 8. 청주시 공원 현황 39
표 9. 청주시 녹지 현황 39
표 10. 청주시 상수도 급수 현황 40
표 11. 청주시 하수도 급수 현황 40
표 12. 청주시 제조업체 현황 42
표 13. 청주시 산업단지 현황 43
표 14. 표고 분석 47
표 15. 경사 분석 47
표 16. 생태자연도 48
표 17. 용도지역 현황도 49
표 18. 지목별 현황 50
표 19. 소유자별 현황 51
표 20. 산지 현황 52
표 21. 농업진흥지역 현황 53
표 22. 충청북도 지역행복생활권별 발전구상 58
표 23. 발전축 설정 67
표 24. 생활권 및 개발방향 설정 68
표 25. 생활권별 인구배분계획 69
표 26. 사회적 인구증가에 따른 인구 예측 70
표 27. 예측연도별 총인구 및 계획인구 71
표 28. 단계별 개발총량(변경) 72
표 29. 시가화 예정용지 생활권별 개발총량 73
표 30. 상위계획 부합성 검토 74
표 31. 아산 테크노밸리 사업개요 84
표 32. 아산 테크노밸리 참여 주체별 출자액과 역할 분담 85
표 33. 파주 LED 일반산업단지 사업 개요 85
표 34. 대덕 테크노밸리 사업개요 86
표 35. 대덕 테크노밸리 참여 주체별 출자액과 역할 분담 86
표 36. 현황 분석 종합 87
표 37. 세계경제성장률 전망(IMF, 2017.7 발표) 91
표 38. 국내외 경제 여건 96
표 39. 부문별 건설투자, 건설기성액 및 수주액 변화율 97
표 40. 2018년 상반기 지역별 매매가격 변화 102
표 41. 전국 주택공급 추이 104
표 42. 부동산 시장 여건 106
표 43. 산업입지 변화전망 107
표 44. 산업단지 개발ㆍ분양 현황 108
표 45. 유형별 산업단지 개발ㆍ분양현황 108
표 46. 전국산업단지 시도별현황(2018년 11월 기준) 109
표 47. 청주시 산업단지 분양현황 110
표 48. 충청북도 업종현황 111
표 49. 상위 및 관련계획 상 부합업종 113
표 50. 주변 산업단지 입주 업종 현황 114
표 51. 장래성장 유망업종 115
표 52. 업종별 환경오염 실태 분류 115
표 53. 폐수배출시설 적합업종 검토 116
표 54. 지역특화업종 117
표 55. 유치업종 검토결과 118
표 56. 계획지표 설정 119
표 57. 계획원단위 120
표 58. 산업시설용지 종사자 추정 121
표 59. 복합용지 종사자 추정 122
표 60. 지원시설 종사자 추정 122
표 61. 입주의향서 제출현황 123
표 62. 토지이용계획표 127
표 63. 도로계획 총괄(안) 129
표 64. 주차장계획(안) 129
표 65. 공원계획(안) 131
표 66. 녹지계획(안) 131
표 67. 업종배치구상(안) 133
표 68. 국내외 문헌 및 타 산업단지 상근인구 급수량 원단위 135
표 69. 생활용수 원단위 산정 136
표 70. 국내외 문헌 및 타 산업단지 이용인구 급수량 원단위 136
표 71. 이용인구 원단위 산정 136
표 72. 공업용수 원단위 산정 137
표 73. 생활용수량 산정 138
표 74. 공업용수량 산정 138
표 75. 용수량 산정 139
표 76. 생활오수 원단위 산정 140
표 77. 공장 폐수화율 산정 140
표 78. 공장폐수 원단위 산정 142
표 79. 오수량 변동부하율 142
표 80. 생활오수량 산정 143
표 81. 공장 폐수량 변동부하율 143
표 82. 공장 폐수량 산정 143
표 83. 지하수 유입량 산정 144
표 84. 계획 오ㆍ폐수 발생량 산정 144
표 85. 산업시설용지 열수요 예측 146
표 86. 지원 및 기타시설용지 열수요 예측 146
표 87. 산업시설용지 전력수요예측 148
표 88. 지원 및 기타시설용지 전력수요예측 149
표 89. 통신수요 산정 151
표 90. 총 사업비 152
표 91. 분석기법의 장ㆍ단점 158
표 92. 재무성 검토 전제사항 161
표 93. 비용 항목 162
표 94. 용지비 163
표 95. 지구내 표준지 공시지가 현황 164
표 96. 토지의 적정가격 추정 164
표 97. 건물 가격의 추정 165
표 98. 영업시설 등 보상액의 추정 165
표 99. 수목보상, 실농보상액의 추정 165
표 100. 분묘이전비 추정 165
표 101. 항목별 추정치 합계 166
표 102. 부담금 167
표 103. 측량비 167
표 104. 설계비 168
표 105. 공사비 169
표 106. 폐수종말처리시설 설치비 170
표 107. 기타비용 170
표 108. 총 사업비 171
표 109. 가처분 면적 172
표 110. 산업단지용지 조성원가 172
표 111. 유상공급 면적 173
표 112. 청주테크노 폴리스 분양가 현황과 비교 174
표 113. 오송바이오폴리스 분양가 현황과 비교 174
표 114. 조성원가에 적정 이윤을 고려한 분양가 175
표 115. 용지별 분양가 176
표 116. 분양수입 176
표 117. 연차별 사업수지 177
표 118. 추정 손익계산서 178
표 119. 추정 현금흐름표 179
표 120. 재무적 타당성 검토 결과 180
표 121. 민감도 분석 결과(FNPV) 181
표 122. 민감도 분석 결과(PI) 182
표 123. 민감도 분석 결과(FIRR) 182
표 124. 할인율에 따른 재무성 민감도 분석 결과 182
표 125. 재무성 분석 결과 183
표 126. 지방재정법 제18조 187
표 127. 지방출자출연법 제2조 187
표 128. 지방출자출연법 제4조 188
표 129. 지방출자출연법 제7조 188
표 130. 지방출자출연법 시행령 제7조 188
표 131. 산업입지 및 개발에 관한 법률 제16조 189
표 132. 산업입지 및 개발에 관한 법률 시행령 제19조 189
표 133. 사업 방식 비교 검토 190
표 134. 청주시 적정 출자 비율 191
표 135. SPC 지방자치단체 출자비율 사례 192
표 136. 출자법인의 자본금 구성(안) 193
표 137. 출자자 역할(안) 193
표 138. 조직편제구성(안) 196
표 139. 용인 테크노밸리 조성사업 197
표 140. 의정부 복합문화 창조도시 조성사업 198
표 141. 청주시 출자ㆍ출연기관 현황 200
표 142. 재원조달 요구액 검토 203
표 143. 연도별 재원조달 계획 204
표 144. 자기자본 조달 계획 205
표 145. 타인자본 상환 계획 205
표 146. 설문조사 대상 성별 현황 209
표 147. 설문조사 대상 나이 현황 209
표 148. 설문조사 대상 거주 지역 현황 210
표 149. 설문조사 대상 거주 기간 현황 211
표 150. 설문조사 대상 직업 현황 212
표 151. 서오창테크노밸리 조성 사업 인지도 213
표 152. 서오창테크노밸리 조성시 청주시 주민복리증진 도움 정도 214
표 153. 주민복리 효과 215
표 154. 우선 투자 분야 216
표 155. 파급효과 분석 비용 기준 218
표 156. 산업연관분석을 통해 도출된 생산유발계수 및 부가가치유발계수 219
표 157. 전산업에 대한 고용유발 및 취업유발 계수 220
표 158. 조성사업에 대한 파급효과 분석 결과 221
표 159. 건설/건축 등에 대한 파급효과 분석 결과 222
표 160. 전국, 충북, 인근 일반산업단지 산업용지의 주요실적 223
표 161. 운영 단계에 대한 파급효과 분석 결과 224
표 162. 출자에 따른 배당수익 225
표 163. 청주시 예산현황(2018년 본예산 기준) 225
표 164. 연도별 재정자립도 226
표 165. 연도별 재정자주도 226
표 166. 통합재정수지 연도별 현황 226
표 167. 청주시 중기재정계획 227
표 168. 출자 타당성 검토 결과 232
그림 1. 과업 추진 절차 29
그림 2. 청주시 위치 및 행정구역 32
그림 3. 표고분석도 34
그림 4. 경사분석도 34
그림 5. 수계현황도 34
그림 6. 청주시 연도별 평균기온 및 강수량 35
그림 7. 청주시 인구현황 36
그림 8. 청주시 지가변동률 비교 41
그림 9. 청주시 제조업체 현황 42
그림 10. 위치도 44
그림 11. 광역교통여건 및 주요시설 접근성 45
그림 12. 사업대상지 주변 산업단지 및 교통여건 45
그림 13. 사업대상지 인력수급 및 정주여건 46
그림 14. 생태자연도 48
그림 15. 용도지역 현황도 49
그림 16. 지지목별 현황도 50
그림 17. 토지소유자별 현황도 51
그림 18. 산지 현황도 52
그림 19. 농업진흥지역 현황도 53
그림 20. 제4차 국토종합계획 수정계획의 기본틀 54
그림 21. 충청권 공간구상도 55
그림 22. 지역발전 5개년계획의 비전 및 추진전략 56
그림 23. 충청북도 지역발전계획 목표 및 추진전략 57
그림 24. 충북의 지역행복생활권 58
그림 25. 충청북도 지역발전계획 공간발전 구상 59
그림 26. 지역산업발전계획 비전 및 추진전략 60
그림 27. 2014~2018 지역산업발전계획 대표산업 61
그림 28. 충청북도 산업계획 비전 및 추진전략 62
그림 29. 충청북도 종합계획 비전 및 추진전략 63
그림 30. 충청북도 발전계획도 64
그림 31. 청주시 광역적 도시공간구조 66
그림 32. 발전축 구상 67
그림 33. 생활권 구상도 68
그림 34. 생활권 구상도 69
그림 35. 세계경제성장률 전망 92
그림 36. 선진국과 신흥개도국의 교역량 전망 93
그림 37. 경제성장률 및 실질 GDP 94
그림 38. 2017~2021년 국내 경제전망 95
그림 39. 지가지수 및 변동률 98
그림 40. 지가지수 실질지가지수 98
그림 41. 지역별 토지 거래량 비중(필지) 99
그림 42. 지역별 순수토지 거래량 비중(필지) 99
그림 43. 지역별 1~5월 누적 토지거래량 99
그림 44. 시도별 지가변동률 100
그림 45. '18년 상반기(5월 기준)산업단지의 지가변동률 101
그림 46. 지역별 주택 매매거래량 추이 103
그림 47. 지역별 주택 매매거래량 비중 추이 103
그림 48. 전국 주택 공급 추이(연도별 1~5월 누적기준) 104
그림 49. 오피스 매매거래량 추이 105
그림 50. 상가 매매거래량 추이 106
그림 51. 지구계 설정도 126
그림 52. 진입도로 가로망 계획도 128
그림 53. 내부 교통처리계획 구상 130
그림 54. 공원ㆍ녹지계획도(안) 132
그림 55. 상수공급계획도(안) 139
그림 56. 하수관거 Flow chart 145
그림 57. 가스공급계획도(안) 147
그림 58. 전력공급계획도(안) 150
그림 59. 재무성 분석 결과 의사결정 방법 155
그림 60. 특수목적법인 구성(안) 195
그림 61. 조직 구성도(안) 197
그림 62. 단계별 조직 및 인력 계획 199
그림 63. 재원조달 방안 201
그림 64. 재원조달 계획 수립 절차 201
그림 65. 연도별 재원조달 계획 204
그림 66. 설문조사 대상 성별 현황 209
그림 67. 설문조사 대상 나이 현황 210
그림 68. 설문조사 대상 거주지역 현황 210
그림 69. 설문조사 대상 거주기간 현황 211
그림 70. 설문조사 대상 직업 현황 212
그림 71. 서오창테크노밸리 조성사업 사업인지도 213
그림 72. 주민복리증진 도움 정도 214
그림 73. 주민 복리 효과 215
그림 74. 우선 투자분야 216
그림 75. 파급효과분석 218
그림 76. 조성사업 경제적 파급효과 221
그림 77. 건축공사 단계 경제적 파급효과 222