표제지

목차

인사말 / 진성준 5

인사말 / 박상혁 7

[발제] 분양가상한제의 정책 목표와 개선 방향 / 김남근 9

Ⅰ. 집값 하향 안정화 정책으로 운용될 수 있는 분양가상한제 운용 9

Ⅱ. 분양가상한제의 변천과정과 그 정책적 목표 10

1. 1977~1988년 분양가 상한 획일적 규제 10

2. 1989~1999년 소위 "원가연동제" 10

3. 1999~2007년 분양가자율화 시대 11

4. 2007~2014년 기본형건축비 분양가상한제 11

5. 2015-2018년 HUG에 의한 탄력적 분양가규제 12

Ⅲ. 3기 신도시 부담가능 주택 공급을 위한 분양가상한제 개선 방향 12

1. 공공택지 분양가상한제의 정책목표: 부담가능한 가격(affordable price)의 주택공급 13

2. 부담가능한 주택가격이란? 13

3. 3기 신도시 사전청약, 부담가능한 가격인가? 14

4. 버블 주변시세 반영한 사전분양가 → 분양가상한제 산정시 재산정되어야 15

Ⅳ. 부담가능한 주택공급을 위한 분양가상한제 산정방식 개선방향 16

1. 분양가상한제 분양가 산정방식 16

2. 실제 건축비용과 차이가 큰 국토부 고시 "기본형건축비" 17

3. 2007년 분양가상한제 부활 당시 "기본형건축비"의 산정 연혁 19

4. 공사현장의 실건축비나 표준건축비 수준에서 분양가상한제 건축비를 책정해야 19

Ⅴ. 재건축 고가분양가 부작용 막기 위한 분양가상한제 개선 방향 20

1. 재건축에서 분양가상한제의 정책목표: 주변 집값 상승 견인을 차단하고 주변 집값 안정에 기여 20

2. 재건축에서는 택지비 산정방식 개선이 더 중요 21

3. 택지비 산정기준 시점을 사업시행인가 시점으로 22

4. 택지비를 사업계획승인을 기준으로 산정할 경우 분양가 낮아져 22

Ⅵ. 분양가상한제와 전매제한 및 환매조건 23

1. 로또청약 논란 23

2. 거주의무기간 및 전매제한 기간 23

3. 공공분양은 환매 등기 민간분양은 우선매수권 부기등기 24

4. 환매 또는 우선매수 가격에 시세차익을 일부 반영 25

Ⅶ. 맺음말 : 고분양가 막을 분양가심의 절차 개선 26

[별지] 사례분석: 서초 원베일리 아파트 27

[토론 1] 개발 이익의 사회적 환수에 기반한 분양가상한제 / 최은영 33

[토론 2] (제목없음) / 박천규 36

[토론 3] (제목없음) / 김덕례 38

[토론 4] (제목없음) / 장우철 44

[참고자료] 50

판권기 52

[발제] 분양가상한제의 정책 목표와 개선 방향 / 김남근 15

〈표 1〉 사전청약 1차 지구별 부담가능한 주택 가격 15

〈표 2〉 분양가 상한제 적용 주택의 분양가격 구조 16

〈표 3〉 2020년 서울주택도시공사(SH) 5개 일반분양 단지 건축비 분석 18

〈표 4〉 SH공사 5개 일반분양 단지 건축비 내역 추정액 18

[토론 1] 개발 이익의 사회적 환수에 기반한 분양가상한제 / 최은영 34

표 1. 서울ㆍ수도권ㆍ전국의 아파트 매매가의 변화(2006~2021년 상반기) 34

표 2. 서울ㆍ수도권ㆍ전국의 아파트 호당 매매가의 변화율(2006~2021년 상반기) 34

별지표목차

〈표 1〉 택지비와 건축비 조정에 따른 평형별 일반 분양가 감소액(추정) 28

〈표 2〉 감정평가 방법에 따른 택지비 감소액(추정) 29

〈표 3〉 감정평가 방법에 따른 가구ㆍ평형별 일반분양가 감소액 30

〈표 4〉 2020년 서울도시공사(SH) 5개 일반 분양 단지 건축비 분석 30

〈표 5〉 SH공사 평균건축비 적용시 서초 원베일리 건축비 31

〈표 6〉/〈표 5〉 SH공사 평균건축비 적용시 평형별 일반분양가 감소액(추청) 31

〈표 7〉/〈표 6〉 사업시행인가고시일 기준 [2017년 9월 13일] 추정 택지비 단가 31

〈표 8〉/〈표 7〉 감정평가 신청일 기준 택지비 단가(정상지가상승분 반영) 32

〈표 9〉/〈표 8〉 감정평가 신청일 기준 추정 택지비 단가(정기예금이자율 반영) 32

별지도표목차

〈도표 1〉 원베일리 24평형 분양가 심의 확정액과 거품제거 분양가 추정액 비교 28