도시는 생성이래 도사 안팎의 요구에 대응하며 변화를 추구하는 바 이를 재개발이라 정의할 수 있다. 재개발은 도시의 생존을 위한 생명활동이며, 사회·경제적 여건에 따라 각 시기별로 그리고 도시의 득성에 따라 다양한 형태와 방식을 취한다.
20세기 후반 이후 산업구조가 지식기반산업으로 재편됨에 따른 도시에 대한 변화 요구와 지구적 차원의 경쟁 심화에 따른 도시의 전략적 적응과정은 이전의 재개발과는 구별되는 다른 특징을 지니며 이를 도시재생이라 할 수 있다.
도시재생(reegeneration)은 경제적 물리적 사회적 문화적 변화를 통하여, 도시의 지속적인 성장을 도모하고 도시에서 발생하는 각종 문제의 해결을 시도하는 포괄적이고 종합적인 활동이다.
도시재생은 도시들이 지닌 문제들의 장기적인 해결과정이고, 도시는 자신들만의 문제의 구조와 우선 순위를 가지며, 그에 따라 도시재생의 작동 방식 또한 다를 수 밖에 없다.
현 단계에서 우리가 추진해야할 도시재생은 국가정책 수단으로서의 도시재생, 한국의 도시현실, 기존 재개발의 문제점 그리고 도시재생의 보편적 추세 등을 고려할 때 국토균형발전을 지향하는 지역중심의 종합적 재개발이라고 할 수 있다.
우리의 도시재생은 성장과 쇠퇴의 기조를 달리하고 있는 수도권과 비수도권을 구분하여 정책방향을 설정할 필요가 았다. 수도권은 세계도시를 지향해야하며, 비수도권은 자족성을 확보토록 해야 한다. 이를 위해 중앙정부는 수도권에서는 광역지자체간의 조정자 역할을, 비수도권에서는 국토균형발전에 입각하여 적극적 지원자 역할을 해야 할 것이다.
우리의 정비사업을 도시재생으로 발전시키는 것은 재개발의 패라다임의 전환이라 할만큼 획기적인 변화이다. 획기적인 전환인 만큼 도시재생을 국정의 중심에 두고 많은 정책적 노력을 기울여야 한다. 도시재생을 구현하기 위해서는 특히 공공부문이 획기적인 동력을 발휘해야 한다.
우선 도시재생에 대한 재정지원의 확대 및 재정운영 효율화, 도시재생전담조직 설치의 검토와 지역에서의 역량강화 등 공공부문의 역할이 막증하다. 그리고 규제위주인 현행 재개발관련 제도는 계획적 측면과 사업적 측면 양 측면 모두에 있어서 합리적인 개선이 필요하다. 지역중심의 종합적 재개발이 현 단계의 우리의 도시재생 임을 감안할 때 복지 프로그램의 도입은 무엇보다 중요하다. 정비사업시행자 중심의 지역복지네트워크 구성이야 말로 지역중심의 종합적 재개발로 가는 첩경이며, 이를 통해 지역사회와 주민은 물리적 개선을 넘어서서 지속적으로 삶의 질을 개선해 나갈 수 있는 역량을 키울 수 있기 때문이다.