Vorwort V
Autorenverzeichnis VII
Im Einzelnen haben bearbeitet IX
Literaturverzeichnis XIX
Verzeichnis der Musterklauseln XXV
Kapitel 1 ESG - Grundlagen 1
A. Überblick/Einfuhrung 1
B. Internationaler Kontext 3
C. Europarechtliche Grundlagen und Regelungsinstrumente 5
D. Europäische Vorgaben zum Thema Nachhaltigkeit 8
I. Vorbemerkung 8
II. Green Deal 9
III. Offenlegungs-VO 14
1. Ziel 14
2. Fondstypen 15
3. Fazit 16
IV. Taxonomie-VO 16
1. Delegierte Verordnungen und technische Annexe 21
2. Delegierte Verordnung (EU) 2021/2139 der Europäischen Kommission vom 04.06.2021 22
3. Ergänzung der Taxonomie-VO durch weitere Delegierte Verordnung 27
V. Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) 32
E. ESG in der Umsetzung 35
F. Das »S« und »G« in »ESG« 37
I. Erste Ansätze bei »S« 40
II. Unbekannter Faktor »G« 40
G. Deutsche Gesetze 41
H. ESG-Strategien in Deutschland 42
I. Deutsche Nachhaltigkeitsstrategie Weiterentwicklung 2021 42
II Programm für die energetische Gebäudesanierung 44
II I. Novellierung des Baugesetzbuches und der Landesbauordnungen 45
I. Stilblüten der europäischen Nachbarn 49
Kapitel 2 Modelle der Vertragsgestaltung 51
A. Ausgangssituation 51
I. Gesetzliche Anforderungen 51
1. Grundsätzliches 51
2. Nachhaltigkeitsanforderungen 53
a) Gesetzliche Anforderungen 53
b) Art. 8 und Art. 9 -Fonds 54
c) Rechtsfolgen bei Verstößen 58
II. Finanzierungs-und Fördervorgaben 59
III. Selbstverpflichtungen 61
IV. Anforderungen des Markts/Bauherrenwünsche 63
B. Grundlagen der Vertragsgestaltung 65
I. Festlegung von Anforderungen (»ESG-Grundlagenfestlegung«)/»Ziel« 65
1. Grundlagen 65
2. Festlegung von Anforderungen 67
a) Ausgangssituation: Neubau, Bestand, Ankauf 67
b) ESG-Strategie 68
c) ESG-Strategie und Zielkonflikte 70
d) Begriff und Gefahren der dynamischen Zielsetzung eines taxonomiekonformen Bauvorhabens 72
e) ESG- Team 75
f) ESG- Spezialist 75
g) Projektorganisation, Klärung Beteiligte und Unternehmereinsatzformen 76
h) Juristische Begleitung 80
i) Keine gesetzlich zwingende Anforderung für das Bauvorhaben 82
j) Greenwashing 82
II. Konkrete Ziele vereinbaren (»Weg«) 83
III. Vertrag mit dem ESG-Spezialisten 85
IV Abgestimmte Verträge 86
V Zusammenfassung 87
Kapitel 3 Projektverträge 88
A. Architektenvertrag 92
I. Die Rahmenbedingungen 92
1. Nachhaltigkeit in Wirtschaft und Gesellschaft 92
2. Hohe Ansprüche an Architekten 94
3. Das Thema: ESG 96
4. Die Systematik der EU Taxonomie-Verordnung 98
5. Das »S« in ESG 99
6. Unbekannter Faktor »G« 100
7. Nationale Anstrengungen und ein »Generationenvertrag« 101
8. Bewertung und Nachweisführung durch Zertifizierung 102
9. ESG als Treiber nachhaltiger Investitionen:transparent berichten 103
10. Strategische Positionierung und Zielsetzung: Kategorien für Finanzprodukte 106
11. »Green-Washing« 107
12. Privater Nachhaltigkeits-Standard 109
II. Die Aufgabe des Auftraggebers 110
1. Der Bauherr gibt (nicht nur) den Startschuss 110
2. Unverzichtbare Bedarfsplanung 111
3. Die ESG-Strategie und die Frage nach dem eigenen Wirken 112
4. Umweltmanagement in Unternehmen 116
5. Der ESG-Spezialist für die Bauwende 117
a) CSO im Unternehmen 118
b) ESG-Spezialist in Bauprojekten 119
6. Projektfindungsvertrag 120
7. Das Team, die Organisation von Fachleuten 120
8. (Digitale) Newcomer und deren »Tools« 121
a) Die Stadt als Rohstofflager und Madaster GermanyGmbH 121
b) Zirkuläres Bauen und Concular GmbH 121
c) Steuerung von Baustoffströmen und N1 Circular GmbH 122
d) Gebäudelebenszyklus und die ÖKOBAUDAT 122
e) Kehrtwende in der BauWirtschaft mithilfe des UMI 123
9. Digitalisierungs-Experte 123
10. Prüfen und entscheiden: Analysen und Bilanzen 124
11. Nachhaltigkeitsberatung und Leichtbaustrategie 126
12. Zielfindungsphase im Architektenvertrag 127
a) Leistungsziele 127
b) Planungsgrundlage 129
c) Negative Folgen unzureichender Vorbereitung 130
13. Wie konkret muss der Leistungsinhalt bestimmt sein? 131
a) »Einmal Art. 8-Produkt, bitte!« 132
b) Vorgabe einer ESG-konformen oder taxonomiekonformen Planung 133
14. Gibt es noch kostenlose Akquiseleistungen? 134
III. Die Vertragsgestaltung mit Architekten 136
1. Vertragsgestaltung durch altbekannte Leistungsbilder 136
2. Bezugnahme auf die Leistungsphasen der HOAI-Leistungsbilder 137
a) Das Verlassen der Zielfindungsphase 137
aa) Haus aus dem Drucker 138
bb) Modulares Bauen ist nicht Plattenbau 2.0 139
b) Besondere Leistungen der Grundlagenermittlung 141
c) Die Vorplanung zur Projekt- und Planungsvorbereitung 142
d) Die besonderen Leistungen der Vorplanung 144
aa) Geteiltes Wissen mittels BIM 145
bb) Datenquelle »digitaler Zwilling« 145
e) Die entscheidende Phase: Der Entwurf 146
f) Besondere Leistungen während der Entwurfsphase 149
g) Der nächste Schritt: Die dauerhaft genehmigungsfähige Planung 149
aa) Innovationen und zu nehmende Hürden oder Grenzen 150
bb) Einfach experimentell: Der Gebäudetyp-e 151
h) Die besonderen Leistungen in der Genehmigungsphase 152
i) Für mehr Planungstiefe: Die Ausfuhrungsplanung 152
j) Besondere Leistungen im Rahmen der Ausfuhrungsplanung 154
k) Vorbereitung der Vergabe 154
aa) Anforderungen an Bauprodukte und deren Qualitätsprüfung 155
bb) Anforderungen an Baustellenbetrieb und Qualitätssicherung 156
cc) Anforderungen an die Dokumentation des Unternehmens 156
1) Mitwirkung bei der Vergabe 157
m) Die Realisierungsphase und Objektüberwachung 157
n) Die Objektbetreuung 159
o) Besondere Leistungen in der Objektbetreuungsphase 159
p) Die Betriebsphase und eine Leistungsphase 10? 159
q) Es schlägt die Stunde der Planer 160
3. Implementierung in den Verträgen 160
4. Vereinbarung der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit 162
IV. Neue Anforderungen an den Architektenvertrag 165
1. Das Streben nach Verbesserung 165
2. Moderne Arbeitsweisen 169
3. Die Chancen erkennen 170
4. Einzelne Aspekte der Vertragsgestaltung mit Musterklauseln 171
a) Stufenweise Beauftragung 172
b) »Vorleistungspflicht« des Auftraggebers 172
c) Die Präambel 173
d) Gemeinsame Werte-Charta 174
e) Dieselbe Sprache sprechen 175
f) Ziele vereinbaren 177
aa) Ein wesentlicher Beitrag zu Umwekzielen 178
bb) Die DNSH-Kriterien 179
cc) Technische Bewertungskriterien für dasBaugewerbe 181
dd) Wesentlicher Beitrag zum Umweltziel Klimaschutz bei einem
Neubau + DNSH-Kriterien 182
ee) Einzuhaltende Mindeststandards 184
g) Leistungspflichten des Planers 185
h) Hauptleistungs-und Nebenpflichten 188
i) Ganzheitliche Betrachtung erforderlich 190
j) Zusammenarbeit mit anderen Beteiligten 193
k) Kommunikation als Schlüssel zum Projekterfolg 195
1) Flache Hierarchien und außergerichtliche Streitbeilegung 196
m) Schnittstellenbestimmen 197
n) Dokumentation ist unerlässlich 198
o) Rechtsdienstleistungen 199
p) Bauen im Bestand und die Einhaltung der a.a.R.d.T 201
q) Innovation und a.a.R.d.T 202
V. ESG und Vergaberecht 203
1. Strategische Ziele und die Rolle desöffentlichen Auftraggebers 203
2. Das Regelungsregime 203
3. Berücksichtigung im Vergabeverfahren 204
a) EU-weite Vergabeverfahren 204
aa) Leistungsbeschreibung 205
bb) Eignungskriterien 205
cc) Zuschlagskriterien 206
dd) Auftragsausführung 206
ee) Umwelt- und Gütezeichen 207
ff) Integrale Planung 207
b) Unterschwellenvergaben 208
c) Vergaben des Bundes 208
4. Kulturwandel auf allen Ebenen erforderlich 208
B. Bauvertrag 209
I. Vorangestellte Klauseln/Vorbemerkung 209
1. Vorbemerkung 210
2. ESG-Ziele 212
3. Einhaltung der Taxonomie-VO als Hauptleistungspflicht 213
4. Zertifizierung als Ziel 214
5. Dynamische ESG-Klausel 215
6. Mitwirkung des Auftraggebers 216
II. Klauseln zur Planungsschnittstelle 217
III. Schlüsselfertigklausel/Komplettheitsklausel - Grundsätze 219
1. Unwirksame Komplettheitsklausel (AGB) 221
2. Komplettheitsklausel bei taxonomiekonformenBauvorhaben 224
IV. Klausel zur Zertifizierungsfähigkeit als Hauptleistungspflicht 225
V. Ergänzende Klauseln zum Leistungsumfang 227
VI. Klauseln zur Haftungsbeschränkung/Verringerung der geschuldeten Beschaffenheit 229
VII. Prüflings- und Hinweispflicht in Bezug auf Pläne 229
VIII. Klausel zur Dokumentation als Hauptleistungspflicht 230
IX. Klausel zum Leistungsbestimmungsrecht des Auftraggebers und Mehrvergütung 235
X. Klausel zur Mehrvergütung aufgrund geänderter und zusätzlicher Leistungen
oder Leistungen im Sinne von §§ 650b Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und 2 BGB 236
XI. Klauseln zu Fälligkeit/Vertragstermine 237
XII. Klausel zu ESG-Spezialist 237
XIII. Klausel zum Kernplanungsteam des Auftragnehmers 238
XIV. Klausel zur Selbstausfuhrung 239
XV. Klausel zur Koordinationspflicht 240
XVI. Klausel zur Pflicht zur Bedenkenanmeldung 241
XVII. Klausel Schulungen 242
XVIIL Klausel Berichtspflicht 243
XIX. Klauseln Audits/Stichproben 244
XX. Klauseln Erhöhtes Schadensrisiko 244
XXI. Klauseln zur Streitbeilegung 245
XXII. Klauseln zum Datenraum 246
XXIII. Klausel Gewährleistungsrechte 246
XXIV. Bonus-/Malus-Regelungen 247
C. Kaufvertrag 247
I. Einleitung 247
II. ESG Due Diligence 248
1. Environment 249
2. Social 251
3. Governance 252
4. KPls 253
5. Bemerkung 254
III. Klauselvorschläge 255
1. Vorangestellte Klauseln/Vorbemerkung 255
2. Beschaffenheitsvereinbarung/Beschaffenheitsgarantien 255
3. Datenaustausch und Haftung 256
4. Compliance 258
D. Mietvertrag 259
I. Einleitung 259
II. Klauselvorschläge 260
1. Vorangestellte Klauseln/Vorbemerkung 260
2. Datenaustausch 262
3. Ansprechpartner für Nachhaltigkeitsthemen und Nachhaltigkeitsdialog 265
4. Nachhaltigkeitshandbuch 267
5. Energiemonitoring und -management 268
6. Regelmäßige Ermittlung von CO2-Emissionen 269
7. Einsparungsziele 270
8. Nebenkosten 272
9. Allgemeine Nutzung und Bewirtschaftung des Objekts 273
10. Reinigung 273
11. Abfall 274
12. Förderung nachhaltiger Energien 275
13. Konkrete energiesparende Maßnahmen 276
14. Modernisierungs- bzw. Baumaßnahmen des Vermieters 278
15. Zertifizierung 281
16. Ausstattungs- und Baumaßnahmen des Mieters 284
17. Schönheitsreparaturen und Endrenovierung 286
18. Nachhaltigkeitsausschuss 287
19. Social- und Governance-Aspekte 288
E. Bewirtschaftungsvertrag 288
I. Einleitung 288
II. Klauselvorschläge 289
1. Vorangestellte Klauseln/Vorbemerkung 289
2. Mindeststandards 291
3. Nachhaltige Bewirtschaftung 292
4. Einhaltung externer Vertragsvereinbarungen 294
5. Datenfteigabe und Haftung 295
6. Compliance 298
Stichwortverzeichnis 299