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표제지

국문초록

목차

제1장 서론 12

제1절 연구의 배경과 목적 12

제2절 연구의 범위와 방법 15

제3절 연구의 구성과 흐름도 16

제2장 재정비사업의 변천 및 선행연구 검토 18

제1절 도시재정비사업의 등장 18

1. 신·구도시의 변천 과정 18

2. 도시 및 주거환경정비법에 관한 이론 23

3. 도시재정비 촉진을 위한 특별법에 관한 이론 27

제2절 선행연구 검토 34

1. 도시정비사업 개선을 통한 활성화 연구 34

2. 주민참여에 관한 연구 42

3. 선행연구의 시사점 48

제3장 재정비사업의 현황과 개선방안 50

제1절 재정비사업의 일반적 현황 50

1. 일반적 고찰 50

2. 재정비사업의 참여자 53

3. 정비사업을 위한 공공제도 64

제2절 재정비사업의 문제점과 개선방안 69

1. 제도상의 문제점 69

2. 구조상의 문제점 75

3. 재정비사업의 개선방안 87

제4장 사업구도 개선을 통한 활성화 방안 91

제1절 재정비 사업구도 실태와 개선방안 91

1. 재정비 사업구도 현황과 문제점 91

2. 재정비 사업방식의 전환 99

제2절 재정비 사업방식 전환과 사례분석 109

1. 일본의 임대주택제도 109

2. 사례지역의 현황과 사업구도 전환계획 116

3. 사업구도 전환의 소결 132

제5장 결론 및 정책건의 136

제1절 연구결과의 요약 및 시사점 136

제2절 연구의 한계 및 향후 연구과제 139

참고문헌 141

ABSTRACT 147

표목차

〈표 2-1〉 우리나라 도시의 건설과 법령의 변천 22

〈표 2-2〉 도정법 개정법률 주요 내용 26

〈표 2-3〉 도촉법 개정법률 주요 내용(2012. 2.1) 33

〈표 3-1〉 추정분담금 산정방법 67

〈표 3-2〉 재정비사업의 제도상 개선방안 88

〈표 3-3〉 재정비사업의 구조상 개선방안 90

〈표 4-1〉 제도개선의 사업성 증진 92

〈표 4-2〉 조합원 이익의 산출 93

〈표 4-3〉 경기도 재정비지구 현황 (2013년 4월) 98

〈표 4-4〉 임대주택사업의 유형 104

〈표 4-5〉 일본의 임대주택 변화 110

〈표 4-6〉 일본의 임대주택 개발운영방식 112

〈표 4-7〉 일본의 임대주택 관리방식 113

〈표 4-8〉 서브리스의 장단점 114

〈표 4-9〉 일본의 주요 임대주택관리업체 115

〈표 4-10〉 한국과 일본의 임대주택시장 비교 116

〈표 4-11〉 김포지구 개요 및 주요 추진현황 119

〈표 4-12〉 김포지구 SWOT 분석 120

〈표 4-13〉 사우2구역 가옥주 및 임대주택 건설계획 122

〈표 4-14〉 사우2구역 주택규모별 건설계획 123

〈표 4-15〉 사우2구역의 SWOT 분석 124

〈표 4-16〉 사례지역 분양가격 대비표 125

〈표 4-17〉 사례지역 주택가격 대비표 125

〈표 4-18〉 한국형 서브리스 관련 용어 127

〈표 4-19〉 사우2구역 사업구도 다변화 주택 건설계획 예상표 1 127

〈표 4-20〉 사우2구역 사업구도 다변화 주택 건설계획 예상표 2 128

그림목차

[그림 1-1] 연구의 흐름도 17

[그림 2-1] 주택재개발 관련법 체계 28

[그림 2-2] 도시재정비사업의 추진 절차 31

[그림 3-1] 저층주거지 월평균 소득 비교 53

[그림 3-2] 주택재개발사업 시행 구조도 54

[그림 3-3] 각 기관의 재정비사업 참여단계 60

[그림 3-4] 자금의 흐름 64

[그림 3-5] 공공관리자 사업절차 개선 66

[그림 3-6] 조합의 설립과정 76

[그림 4-1] 재정비사업의 원가구성 91

[그림 4-2] 불경기로 인한 아파트 분양가의 변동 93

[그림 4-3] 부동산 PF의 리스크 준거 틀 비교 95

[그림 4-4] 부동산 PF의 리스크 분담구조 비교 96

[그림 4-5] 서울시 뉴타운·재개발의 현황(1998~2011) 97

[그림 4-6] 공공임대주택 건설현황 105

[그림 4-7] 자가, 전세, 월세 구성비 추이(1980~2010) 106

[그림 4-8] 가구원 수별 가구 추이(2010~2035) 108

[그림 4-9] 김포지구 공간구조 기본구상도 118

[그림 4-10] 김포지구 주요지표 설정 121

[그림 4-11] 서브리스 구조도 129

[그림 4-12] SPC 기업형 임대주택사업 구조도 130

[그림 4-13] 조합 주도형 임대방식 1안 131

[그림 4-14] 조합 주도형 임대사업 방식 2안 132

초록보기

 본 연구는 현재 재정비사업이 제대로 진행되지 못하고 기존의 선행연구도 근본적인 방안을 제시하지 못하여 해법이 없어 보이는 정비사업을 살리기 위해 사업방식의 전환에 초점을 맞추었다. 또한, 사업이 지지부진한 이유를 주민의 입장에서 살펴보고 문제점을 분석하여 시사점을 제시하였다.

2003년 「도시 및 주거환경정비법」 이후 재개발이 본격적으로 시작되고, 2007년 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 시행 이후에는 뉴타운 및 재개발사업이 전국으로 확산하였으나, 2008년 글로벌 금융위기 이후에는 거의 모든 정비사업이 출구전략이라는 이름으로 사라져 가고 있다. 그동안 재정비사업의 사업구도는 일반분양의 사업성에 맞추다 보니 부동산가격이 상승하지 않거나 불경기에 접어들면 사업을 전혀 진행하지 못하였다.

이런 문제점을 해결하고자 본 논문의 3장에서는 재정비사업의 문제점과 개선방안을 제시하고, 4장에서 사업방식을 전환하기 위하여 일반분양을 임대분양으로 바꾸는 데 초점을 맞추고 일본의 선진임대정책을 분석하고 사례지역에 적용해 보았다.

연구의 결과를 정리하면 다음과 같다.

첫째, 재정비사업의 사업방식이 다양해야 한다.

현행의 일반분양에만 의존하는 분양방식의 문제점은, 임대수요는 있는데 분양이 되지 않는 지역이거나, 불경기로 아파트 가격이 하락하는 상황에서는 사업이 위험에 처할 수 있다. 그러므로 조합이 일반분양을 지양하고 민간임대주택사업을 하여 수익을 창출할 수 있도록 사업방식을 전환해야 한다. 그러려면 주택기금의 지원과 세제를 완화하고 리츠·펀드를 통하여 부동산투자를 할 수 있도록 수익을 보장해야 한다. 또한, 임대상품을 다양화하여 임차인의 욕구에 적극 대응하는 전략을 세워야 한다.

둘째, 재정비사업의 법 제도상의 문제점을 개선하여야 한다.

그동안 많은 개선책에도 불구하고 법제상 많은 문제점이 사업을 가로막고 있다. 지자체는 추진위원회를 구성하려는 조직에 주민의 연락처를 주도록 법을 개선해야 한다. 또한, 기반시설의 주민부담, 일몰제의 문제점, 경기도 공공관리제의 불합리성 등등 주민의 처지에서 불편하고 비용이 많이 드는 것을 개선해야 한다.

셋째, 재정비사업의 구조상의 문제점을 개선해야 한다.

조합은 규모가 큰 부동산을 소유하고 막대한 자금이 소요되는 거대한 기업체이다. 그러므로 이 조직을 이끄는 임원이나 조직을 지탱하는 시스템은 현대적이고 전문적이어야 하며 저비용으로 최고의 효율적인 사업을 추구해야 한다.

넷째, 지속가능한 재정비사업이 되어야 한다.

도시는 생성되고 발전하고 쇠퇴하고 재생한다. 단기간 내에 모든 도시의 공간을 완벽하게 건설하기보다는 먼 훗날까지 꾸준히 계획되고 실행되는 도시재생사업이 되어야 한다. 물리적이고 경제적인 개선사업뿐만 아니라 사회적인 측면도 고려하여 역사와 문화가 존속하여야 한다.

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