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국문초록
목차
I. 서론 12
1. 연구의 배경 및 목적 12
2. 연구의 방법 16
3. 연구의 내용 및 구성 16
II. 이론적 고찰 및 선행연구 검토 18
1. 정부의 부동산정책 18
가. 주택정책의 의의 18
나. 정부의 주택정책 개입 이유 19
다. 주택정책 수단 비교 22
라. 주택정책수단 구분에 대한 검토 28
2. 역대 정부의 주택정책 유형 및 특성 30
가. 김영삼 정부 시기 30
나. 김대중 정부 시기 31
다. 노무현 정부 시기 32
라. 이명박 정부 시기 34
마. 박근혜 정부 시기 35
바. 문재인 정부 시기 37
3. 부동산규제 관련 선행연구 고찰 39
가. 주택정책 관련 선행연구 고찰 39
나. 금융정책 관련 선행연구 고찰 43
다. 조세정책 관련 선행연구 고찰 48
라. 공급정책 관련 선행연구 고찰 54
마. 기존 연구와의 차별성 55
III. 연구설계 57
1. 분석의 틀 57
2. 변수의 선정 및 조작적 정의 58
가. 변수선정 프로세스 58
나. 조사설계 및 분석방법 61
다. 분석방법 63
IV. 부동산 정책 실증분석 69
1. 논리적 일관성 검증 69
2. AHP 분석을 이용한 상대적 중요도 분석 71
가. 정책평가기준 중요도 분석 71
나. 전문가 집단별 정책평가기준 중요도 비교 분석 85
다. 전문가 집단별 최종 평가기준의 상대적 중요도 분석 결과 96
라. 최종 평가기준의 중요도 분석 결과 101
마. 역대 정부의 주택정책과 본 연구가 주는 시사점 105
V. 결론 110
1. 연구의 요약 및 시사점 110
2. 연구의 한계 및 향후 연구 방안 111
참고 문헌 113
설문지 115
ABSTRACT 123
〈표 1〉 김영삼 정부 부동산정책 31
〈표 2〉 김대중 정부 부동산정책 32
〈표 3〉 노무현 정부 부동산정책 33
〈표 4〉 이명박 정부 부동산정책 34
〈표 5〉 박근혜 정부 부동산정책 36
〈표 6〉 문재인 정부 부동산정책 38
〈표 7〉 역대 정부 부동산정책 비교표 39
〈표 8〉 우리나라 부동산정책의 유형별 수단 43
〈표 9〉 주택담보대출 관련 선행연구 정리 47
〈표 10〉 조세정책관련 선행 연구 정리 53
〈표 11〉 선행연구를 통한 변수체계 58
〈표 12〉 부동산정책의 상대적 중요도와 우선순위 연구에 관한 중요요인 선정 60
〈표 13〉 설문에 대한 개요 61
〈표 14〉 설문조사 설계 62
〈표 15〉 Satty의 쌍대비교 측도 66
〈표 16〉 난수지수 (random index) 68
〈표 17〉 응답 대상의 특성 총괄표 70
〈표 18〉 대분류 정책평가기준 중요도 분석 결과 72
〈표 19〉 전문가그룹 중분류 중 금융정책 간 중요도 분석 결과 73
〈표 20〉 조세정책 평가기준 중요도 분석 결과 74
〈표 21〉 공급정책 평가기준 중요도 분석 결과 76
〈표 22〉 금융조달조건 평가기준 중요도 분석 결과 77
〈표 23〉 대출상환방식 평가기준 중요도 분석 결과 78
〈표 24〉 금리조건 평가기준 중요도 분석 결과 80
〈표 25〉 거래세 평가기준 중요도 분석 결과 81
〈표 26〉 보유세 평가기준 중요도 분석 결과 82
〈표 27〉 주택공급 평가기준 중요도 분석 결과 83
〈표 28〉 이용규제 평가기준 중요도 분석 결과 85
〈표 29〉 전문가 그룹별 대분류 정책평가기준 중요도 비교 분석 결과 86
〈표 30〉 전문가 집단별 금융정책 평가기준 중요도 비교 분석 결과 87
〈표 31〉 전문가 집단별 조세정책 평가기준 중요도 비교 분석 결과 88
〈표 32〉 전문가 집단별 공급정책 평가기준 중요도 비교 분석 결과 89
〈표 33〉 전문가 집단별 자금조달정책 평가기준 중요도 비교 분석 결과 90
〈표 34〉 전문가 집단별 대출상환방식 평가기준 중요도 비교 분석 결과 91
〈표 35〉 전문가 집단별 금리조건 평가기준 중요도 비교 분석 결과 92
〈표 36〉 전문가 집단별 거래세 평가기준 중요도 비교 분석 결과 93
〈표 37〉 전문가 집단별 보유세 평가기준 중요도 비교 분석 결과 94
〈표 38〉 전문가 집단별 주택공급정책 평가기준 중요도 비교 분석 결과 95
〈표 39〉 전문가 집단별 이용규제정책 평가기준 중요도 비교 분석 결과 96
〈표 40〉 전문가 집단별 최종 평가기준의 중요도 분석 결과 97
〈표 41〉 최종 평가기준의 중요도 분석 결과 103
〈그림 1〉 연구의 구성도 17
〈그림 2〉 부동산 정책의 포지셔닝 (positioning) 23
〈그림 3〉 시장안정을 위한 부동산정책 27
〈그림 4〉 분석의 틀 58
〈그림 5〉 AHP의 표준계층 64
〈그림 6〉 전문가 집단별 최종 평가기준의 중요도 분석 그래프 99
〈그림 7〉 부동산안정화정책 선호순위 105
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주택은 인간 삶의 필수재로서 정신적·육체적 휴식을 주며 사생활 및 자기실현의 공간이다. 또한 주택이 국가경제에서 차지하는 높은 비중과 저소득층 주거문제의 사회적 중요성 때문에 정부가 주택시장에 다양한 형태로 개입하고 있다.
토지나 주택 등을 다루는 부동산 시장은 그 특성에 의해 불완전 시장 형태를 지니는 것이 일반적이다. 자원의 적정한 배분이 완전경쟁시장을 통해서 이루어진다는 것이 쉽지 않은 것을 전제로 할 때, 시장의 왜곡현상을 개선하기 위해 정부의 시장 개입은 필연적으로 필요하게 된 것이다. 또한 불완전시장으로 인해 발생하는 형평성문제에서 국민의 기본적인 삶을 영위하게 하기 위해 정책수단이 강구된다.
그러나 이처럼 주택시장 안정화를 위해 고안된 수많은 부동산정책들이 본래의 정책 목표에 도달하고 있는지에 대해 많은 의구심을 갖게 된다. 따라서, 국민 삶의 질에 직접적인 영향을 미치는 주택가격을 안정화하기 위한 정책엔 어떠한 것이 있는지 탐색과 함께, 급변하는 환경 속에서 제시된 다양한 주택가격안정화 정책대안들이 목표에 효율적으로 달성하기 위해 정책의 우선순위가 미치게 될 파급효과에 대한 검토가 선행되어야 한다.
이러한 배경에서 본 연구는 선행연구와 기 시행되어온 정책들을 통하여 주택시장 안정화를 위한 정책을 대분류, 중분류, 소분류로 구분 하였으며, 대분류는 금융정책, 조세정책, 공급정책으로 유형화하였다. 중분류 중, 금융 정책은 자금의 조달조건, 대출상환방식, 금리조건으로, 조세정책은 거래세와 보유세로, 공급정책은 주택공급과 이용규제로 유형화하였다. 전문가집단을 대상으로 한 설문 결과를 AHP 방식으로 분석하여 중요 요인별 상대적 우선 순위를 실증분석 하였다.
연구결과를 요약하면 대분류 항목을 금융정책, 조세정책, 공급정책으로 구분하였을 때, 정책의 우선 순위는 금융정책에 있음이 분석되었다. 금융정책의 중분류항목 자금조달조건, 대출상환조건, 금리조건에서는 대출상환조건이 상대적 우선순위 변수임이 분석되었다. 조세정책의 중분류 항목 거래세와 보유세에서는 거래세가 정책의 우선순위변수임이 분석 되었다. 공급정책의 중분류항목 주택공급정책, 이용규제정책에서는 토지이용규제정책이 상대적 우선순위의 변수임이 분석 되었다.
소분류항목은 중분류항목에서 16가지 정책변수를 유형화 하여 분석하였다. 대분류, 중분류, 소분류항목의 가중치를 기준으로 산출한 변수들의 종합가중치에서는 조세정책의 취·등록세, 공급정책의 개발이익 환수제, 금융정책의 대출금 일시상환제와 고정금리변수 등이 고르게 우선순위에 있어 상위그룹으로 분포되어 있음이 분석되었다. 반면, 역대정부의 부동산규제정책의 단골 메뉴인 금융정책 중 자금조달변수들이 모두 하위그룹에 분포되어 있음이 분석 되었다.
이로써 모집단으로 구성된 부동산 및 금융전문가집단과 정책 및 행정전문가집단들이 변화하는 시장 상황과 미래 예측치를 감안하고, 정책의 선정 기준을 다양한 정책변수요인에서 찿고 있음을 알 수 있었다. 반면, 핀셋정책이라 자랑하며 역대정부 및 현 정부에서 실행하고 있는 자금조달조건에 의한 규제가 상대적 우선순위에서 후위그룹에 있음은 정책 판단에 주는 영향이 크다고 하겠다.
이상의 논의를 종합할 때 앞으로 정부정책의 상대적 우선순위에 있어서 주택시장 안정화를 위한 부동산 규제정책은 현 정부에서 핀셋정책으로 실행해온 자금조달수단, 대출상환방식, 금리조건의 강화와 같은 금융정책 중심정책 보다는 취·등록세와 같은 조세정책과 토지이익 환수제, 개발규제와 같은 공급정책등과 합리적으로 조율된 정책 실행이 필요할 것으로 판단된다.
원문구축 및 2018년 이후 자료는 524호에서 직접 열람하십시요.
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