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표제지

목차

제1장 서론 9

제1절 연구의 배경 및 목적 9

제2절 연구의 범위와 내용 11

제3절 연구의 진행과정 12

제2장 이론적 고찰 13

제1절 도시개발사업의 이해 13

1) 도시개발사업의 개념 13

2) 도시개발사업의 목적 14

3) 도시개발사업의 종류와 특성 15

제2절 도시개발법의 내용 및 현황 18

1) 도시개발법의 제정 배경 18

2) 도시개발법의 주요내용 20

3) 도시개발사업의 시행방식 24

제3절 환지방식 도시개발사업 28

1) 환지방식의 정의 28

2) 환지 계획 31

3) 환지방식 도시개발사업의 문제점 34

4) 대책 36

5) 입체환지의 필요성 37

제4절 입체환지 38

1) 입체환지의 개념 38

2) 입체환지 계획 40

제5절 입체환지시행사례 및 선행연구 검토 42

1) 일본의 입체환지 사례 검토 42

2) 도시개발법상 입체환지와 재개발사업의 비교 50

3) 선행연구 검토 53

제3장 입체환지방식 실태분석 56

제1절 입체환지 제도분석 56

1) 입체환지부지의 의의 56

2) 입체환지 법령의 변천 56

3) 입체환지의 요건 58

4) 택지개발사업에서 입체환지 시행방안 59

5) 환지방식 도시개발사업에서 입체환지 시행 방안 60

6) 입체환지 시행관련 제도 및 문제점 61

제2절 평면환지와 입체환지의 비교·분석 63

1) 비교·분석의 전제조건 63

2) 평면환지방식과 입체환지방식의 비교 분석 69

제4장 제도개선 방안 85

제1절 입체환지 기대효과 및 문제점 도출 85

1) 입체환지의 특징 85

2) 입체환지의 기대효과 85

3) 입체환지 시행상 문제점 도출 86

제2절 입체환지제도 개선방안 88

제3절 개선안에 대한 시행절차 89

제5장 결론 91

참고문헌 94

Abstracts 97

국문초록 100

표목차

〈표2-1〉 개발관련 법제 비교 15

〈표2-2〉 택지개발 예정지구지정 실적(’81~1000) 16

〈표2-3〉 토지구획정리사업 추진현황 17

〈표2-4〉 기간별 토지구획정리사업 추진실적 17

〈표2-5〉 도시개발사업의 법률체계정비 21

〈표2-6〉 사업방식의 기준 24

〈표2-7〉 사업방식 및 시행자 25

〈표2-8〉 도시개발사업 시행절차 27

〈표2-9〉 환지계획 시행절차 30

〈표2-10〉 일본 입체환지 도입검토 및 시행지구 42

〈표2-11〉 도시개발사업과 재건축사업의 비교 51

〈표2-12〉 환지계획과 관리처분계획 비교 52

〈표3-1〉 도시개발사업 입체환지 플로우 60

〈표3-2〉 평면환지 플로우 64

〈표3-3〉 동춘2구역 일반지표 66

〈표3-4〉 지목별 현황 66

〈표3-5〉 지장물 현황 66

〈표4-4〉 집단환지 및 입체환지 수요 69

〈표3-6〉 입체환지 신청에 따른 평균부담율의 변화 84

그림초록

〈그림 2-1〉 환지의 개념도 29

〈그림 2-2〉 입체환지의 개념 38

〈그림 3-1〉택지개발사업 입체환지 개념도 59

〈그림 3-2〉 토지이용계획도 68

〈그림 3-3〉 평면환지 83

〈그림 4-1〉 입체환지 시행 89

〈그림 4-2〉 사업시행 전·후 입체환지 개념도 90

초록보기

건축물 위주인 재개발·재건축과 달리 환지방식도시개발은 원래 토지 중심의 개발이다. 경지정리와 비슷한 맥락으로, 부정형의 필지를 정형화하여 다시 나눠주는(환지)것이다.

그러나 토지소유자들은 전통적인 토지구획정리사업에서의 평면환지보다는 주택을 요구함으로서 서울특별시등 일부 뉴타운 지구로부터 입체환지의 필요성이 대두되고 있다.

입체환지를 도입할 경우 아파트의 분양가를 낮추는 것이 가능하고, 원주민의 재정착비율을 높일 수 있으며 대지조성과 주택설계가 하나의 절차에서 해결할 수 있는 장점이 있다.

특히 도시개발법상 입체환지에 대하여는 도시개발사업의 원활한 시행을 위하여필요한 때에는 토지소유자의 동의를 얻어 환지의 목적인 토지에 갈음하여 시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 당해 건축물이 있는 토지의 공유지분을 부여하는 것으로서, 현재 입체환지에 대한 규정이 명확하지 않고 국내에서 적용·수행한 사례가 없어, 입체식 환지시행에 따른 규정과 문제점들이 파악된 예가 없다.

환지방식도시개발사업에서 입체환지를 도입하기 위해서는 입체환지에 대한 문제점을 예측하고 해결방안에 대한 연구가 절실하다. 이를 위해 본 연구에서는 평면환지와 입체환지에 대한 비교·분석을 통하여 입체환지의 시행에 있어서 문제점을 예측하여 그 해결 방안을 다음과 같이 제시하였다.

첫째, 입체환지의 신청시기를 집단환지 신청시기에 맞추어 계획하여야 한다. 입체환지계획이 사업전반에 걸쳐 영향을 미치므로 개발계획단계에서 입체환지를 고려함이 타당하다.

둘째, 입체환지의 신청비율을 신청자의 권리면적을 기준으로 하는 것이 아니라 신청인수에 맞추어 계획하여야 한다. 토지소유주의 권리에 대한 평가는 실시계획인가후에 이루어지고, 건축계획의 승인은 실시계획인가신청시 이루어 지므로 시기가 상충되어 평면적인 건축면적이 확정되지 않은 상황에서 건축계획이 승인되는 오류가 발생하게 된다. 따라서 신청인 수를 기준으로 세대수를 산정하고, 산정된 세대를 기준으로 평면적인 면적을 확정 후 건축계획이 승인됨이 타당하다.

셋째, 건축비에 대한 부담주체를 명확히 하여야 한다.

입체환지 대상 건축물에 대한 사업비를 토지소유주 전체가 부담하여야 하는지의 형평성 문제에 대하여 평면환지 대상자와 입체환지 대상자에 대한 평균부담율을 달리 적용하여야 한다.

이를 위해서는 실시계획단계에서 대지조성에 대한 부담률과 입체환지를 위한 부담률을 구분하여 주는 것이 타당할 것이다.

본 연구에서는 입체환지에 대한 시행사례분석을 통하여 입체환지의 시행에 있어서 문제점을 예측하여 보고자 하였다. 하지만 자료의 부족과 사행사례분석과정에 있어서 좀 더 세분화된 분석이 이루어 지지 못하였다. 또한 입체환지를 관리처분계획과의 관계등 다양한 연구가 이루어 지지 못하여 이후의 연구에서는 보다 다양한 측면에서의 접근으로 도시개발사업에서의 입체환지에 대한 가능성을 검증할 필요가 있으며 이는 추후의 연구과제로 남겨두기로 한다.

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