표제지

목차

제1장 서론 15

제1절 연구의 목적 15

제2절 연구의 범위 및 방법 17

1. 연구의 범위 17

2. 연구의 방법 18

제2장 부동산등기제도 22

제1절 총설 22

1. 부동산등기제도의 의의와 기능 22

2. 우리나라 등기제도의 연혁 24

3. 현재의 부동산등기법 연혁 36

4. 부동산등기에 관한 특별법 52

5. 기타 부동산등기와 관련한 제반 법률 55

6. 등기업무의 발전 과정 67

제2절 부동산등기의 의의와 기본원칙 74

1. 동산등기의부 의의 74

2. 부동산등기에 관한 기본원칙 79

제3절 등기의 효력과 등기사항 97

1. 등기의 효력 97

2. 등기사항 106

제4절 부동산등기제도에 관한 비교법적 고찰 123

1. 독일 123

2. 프랑스 127

3. 스위스 131

4. 미국 133

5. 영국 137

6. 일본 139

7. 대만 142

제3장 특별조치법의 입법 배경 144

제1절 서설 144

제2절 분배농지 소유권이전등기에 관한 특별조치법 145

1. 입법 배경 145

2. 분배농지 특별조치법(법률 제613호) 제정 148

3. 분배농지 특별조치법의 개정법률(법률 제1340호, 제1671호) 149

4. 특별조치법 제정에 대한 견해 151

제3절 일반농지의 소유권이전등기 등에 관한 특별조치법 153

1. 일반농지 특별조치법(법률 제1657호) 153

2. 일반농지 특별조치법의 개정(법률 제1670호) 159

제4절 임야소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법 160

1. 임야 특별조치법(법률 제2111호) 160

2. 임야 특별조치법 개정(법률 제2204호) 165

제5절 수복지역내 소유자미복구토지의 복구등록과 보존등기 등에 관한 특별조치법 166

1. 수복지구 특별조치법(법률 제3627호) 167

2. 수복지구 특별조치법의 개정(법률 제4042호) 170

3. 수복지구 특별조치법에 대한 평가 172

제6절 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법 174

1. 제1차 부동산소유권 특별조치법(법률 제3094호) 174

2. 부동산소유권 특별조치법의 제1차 개정(법률 제3159호) 178

3. 부동산소유권 특별조치법의 제2차 개정(법률 제3562호) 179

4. 제2차 부동산소유권 특별조치법(법률 제4502호) 181

5. 부동산소유권 특별조치법의 제1차 개정(법률 제4586호) 183

6. 부동산소유권 특별조치법의 제2차 개정(법률 제4775호) 185

7. 제3차 부동산소유권 특별조치법(법률 제7500호) 186

8. 부동산소유권 특별조치법의 개정(법률 제8080호) 192

제7절 각종 특별조치법 체계의 특수성 195

1. 서설 195

2. 등기할 대상인 부동산의 한정성 196

3. 적용범위 및 적용지역 등의 한정성 197

4. 유효기간의 설정 199

5. 단독 등기신청주의 199

6. 부실 등기의 방지를 위한 제도적 장치 200

7. 법무사 수수료 규정 205

8. 각종 특별조치법의 특수성에 대한 의견 206

제4장 특별조치법의 주요내용과 특이점 208

제1절 분배농지 소유권이전등기에 관한 특별조치법 208

1. 분배농지 특별조치법(법률 제613호)의 주요내용 208

2. 분배농지 특별조치법 시행규칙(농림부령 제79호)의 주요내용 209

3. 분배농지 특별조치법(법률 제613호)의 특이점 210

4. 분배농지 특별조치법(법률 제613호)에 대한 문제점과 평가 211

제2절 일반농지의 소유권이전등기 등에 관한 특별조치법 215

1. 일반농지 특별조치법(법률 제1657호)의 주요내용 215

2. 일반농지 특조법 시행령(대통령령 제1936호)의 주요내용 219

3. 일반농지 특별조치법(법률 제1657호)의 특이점 222

4. 일반농지 특조법(법률 제1657호)에 대한 문제점과 평가 224

제3절 임야소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법 227

1. 임야 특별조치법(법률 제2111호)의 주요내용 227

2. 임야 특별조치법 시행령(대통령령 제3988호)의 주요내용 229

3. 임야 특별조치법(법률 제2111호)의 특이점 232

4. 임야 특별조치법(법률 제2111호)에 대한 문제점과 평가 234

제4절 수복지역내 소유자미복구토지의 복구등록과 보존등기 등에 관한 특별조치법 237

1. 수복지구 특별조치법(법률 제3627호)의 주요내용 237

2. 수복지구 특별조치법 시행령(대통령령 제11164호)의 주요내용 240

3. 수복지구 특별조치법(법률 제3627호)의 특이점 242

4. 수복지구 특조법(법률 제3627호)에 대한 문제점과 평가 245

제5절 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법 245

1. 제1차 부동산소유권 특별조치법(법률 제3094호)의 주요내용 245

2. 제1차 부동산소유권 특조법 시행령(대통령령 제8894호)의 주요내용 249

3. 제1차 부동산소유권 특별조치법(법률 제3094호)의 특이점 251

4. 제1차 부동산소유권 특별조치법(법률 제3094호)에 대한 문제점과 평가 254

5. 제2차 부동산소유권 특별조치법(법률 제4502호)의 주요내용 255

6. 제2차 부동산소유권 특별조치법 시행령(대통령령 제13796호)의 주요내용 257

7. 제2차 부동산소유권 특조법(법률 제4052호)의 특이점 259

8. 제2차 부동산소유권 특별조치법(법률 제4052호)에 대한 문제점과 평가 261

9. 제3차 부동산소유권 특별조치법(법률 제7500호)의 주요내용 264

10. 제3차 부동산소유권 특별조치법 시행령(대통령령 제19196호)의 주요내용 267

11. 제3차 부동산소유권 특조법(법률 제7500호)의 특이점 270

12. 제3차 부동산소유권 특별조치법(법률 제7500호)에 대한 문제점과 평가 272

제5장 특별조치법에 의한 실무상 등기 처리절차 275

제1절 분배농지 소유권이전등기에 관한 특별조치법 276

1. 분배대상의 농지 276

2. 분배대상에서 제외된 농지 280

3. 농지의 분배절차 281

4. 농지개혁법 시행 전후에 처분된 농지의 소유권이전등기 281

5. 분배농지 특조법 제정 전의 소유권이전등기 282

6. 분배농지 특조법에 의한 등기신청 절차 284

7. 농림부령에 의한 서식규정과 기재례 287

8. 대법원 예규 등에 의한 등기 기재례 288

제2절 일반농지의 소유권이전등기 등에 관한 특별조치법 289

1. 등기신청 절차 289

2. 보증서 발급 절차 290

3. 확인서 발급신청 및 공고 291

4. 이의신청과 조사 등 291

5. 확인서 발급 292

6. 대통령령에 의한 서식규정과 기재례 292

7. 등기신청 절차 293

제3절 임야소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법 299

1. 등기신청 절차 299

2. 보증서 발급절차 300

3. 확인서 발급신청 및 공고 301

4. 이의신청과 출석 및 조사 301

5. 확인서 발급 302

6. 대통령령(제3988호)에 의한 서식규정과 기재례 302

7. 등기 절차 303

8. 소유권보존등기 신청 304

9. 소유권이전등기 신청 304

10. 대법원 통첩(등기예규)에 의한 기재례 304

제4절 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법(법률 제3094호) 305

1. 등기신청 절차 305

2. 보증서 발급절차 307

3. 확인서 발급 절차 308

4. 대통령령의 서식규정과 기재례 310

5. 등기 절차 310

제5절 수복지역내 소유자미복구토지의 복구등록과 보존등기 등에 관한 특별조치법 317

1. 등기신청 절차 317

2. 복구등록신청의 공고 및 이의신청 319

3. 보증인 및 보증서 발급 319

4. 확인서 발급절차 320

5. 대통령령의 서식규정과 기재례 322

6. 등기 절차 322

7. 대법원예규의 서식규정과 등기 기재례 326

제6절 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법(법률 제4502호) 327

1. 등기신청 절차 327

2. 확인서 발급절차 330

3. 보증서 발급절차 333

4. 확인서 발급신청 공고 및 이의신청 334

5. 대장소관청의 확인서 발급 335

6. 대통령령의 서식규정과 기재례 335

7. 등기 절차 335

제7절 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법(법률 제7500호) 344

1. 등기신청 절차 344

2. 확인서 발급절차 347

3. 보증취지 확인과 현장조사 348

4. 확인서 발급신청 공고 및 이의신청 348

5. 대장소관청의 확인서 발급 349

6. 대통령령의 서식규정과 기재례 349

7. 등기 절차 350

8. 소유권보존등기의 신청절차 357

9. 소유권이전등기의 신청절차 358

10. 소유권의 등기명의인에 갈음한 표시변경등기 360

제8절 소유권 정리 실적 361

제9절 등기처리 절차에 대한 평가 367

제6장 특별조치법에 의하여 경료된 등기의 효력 369

제1절 등기의 추정력 369

1. 등기추정력의 의의 369

2. 등기추정력의 성질 371

3. 등기추정력의 범위 378

4. 등기추정력의 번복 380

제2절 특별조치법에 의한 등기의 추정력 381

1. 서론 381

2. 인정근거 381

3. 추정력의 번복 383

4. 추정력 번복을 위한 입증의 정도 388

5. 일반등기와의 차이 390

제3절 추정력이 번복되는 사례 394

1. 허위성이 인정되는 경우 394

2. 허위성이 인정되지 않는 경우 397

제4절 보증서와 관련하여 형사사건에서 유죄판결을 받은 사례 400

1. 벌칙규정 401

2. 공정증서원본불실기재, 동행사죄 401

3. 특별조치법에서 정한 벌칙 401

제5절 평가 408

제7장 결론 410

참고문헌 420

1. 국내문헌 420

2. 국외문헌 433

부록 439

국문요약 487

Abstract 497

〈표-1〉 등기제도와 지적제도의 비교 439

〈표-2〉 등기능력 있는 물건과 등기능력 없는 물건 440

〈표-3〉 부동산소유권 구조 및 부동산등기제도의 비교 441

〈표-4〉 주요 국가의 부동산물권 공시제도 442

〈표-5〉 각종 특별조치법의 비교 443

〈그림-1〉 상환증서(표면 및 이면) 445

〈그림-2〉 보증서 양식 446

〈그림-3〉 양도증서 양식 447

〈그림-4〉 등기신청서 양식과 기재례 448

〈그림-5〉 소유권이전등기(표제부)의 기재례 449

〈그림-6〉 소유권이전등기(갑구)의 기재례 450

〈그림-7〉 보증서 양식 451

〈그림-8〉 확인서 발급신청서 452

〈그림-9〉 통계보고 양식 453

〈그림-10〉 토지소유권보존등기신청서의 양식과 기재례 454

〈그림-11〉 토지소유권이전등기신청서 양식과 기재례 455

〈그림-12〉 등기부의 표제부 기재례 456

〈그림-13〉 등기부의 갑구 기재례 456

〈그림-14〉 보증서 양식과 기재례 457

〈그림-15〉 확인서발급신청서 양식과 기재례 458

〈그림-16〉 표제부의 기재례 459

〈그림-17〉 갑구의 기재례 459

〈그림-18〉 보증서 양식과 기재례 460

〈그림-19〉 확인서발급신청서 양식 461

〈그림-20〉 소유권보존등기의 기재례 462

〈그림-21〉 소유권이전등기의 기재례 462

〈그림-22〉 보증서(서식 제6호)의 양식 463

〈그림-23〉 확인서(서식 제20호)의 양식 464

〈그림-24〉 보존 및 이전등기신청서 양식 465

〈그림-25〉 소유권보존등기 기재례 466

〈그림-26〉 소유권이전등기의 기재례 466

〈그림-27〉 확인서발급신청서 467

〈그림-28〉 공고문의 양식 468

〈그림-29〉 소유권보존등기 신청서 양식 469

〈그림-30〉 소유권보존등기 기재례 471

〈그림-31〉 소유권이전등기 신청서 양식 472

〈그림-32〉 소유권이전등기 기재례 474

〈그림-33〉 확인서 발급 관련 절차 475

〈그림-34〉 확인서발급신청서 서식 476

〈그림-35〉 이의신청서 서식 477

〈그림-36〉 행정기관(시·군)의 특조법 업무처리 흐름도 478

〈그림-37〉 소유권보존등기 신청서 양식 479

〈그림-38〉 소유권보존등기 기재례 481

〈그림-39〉 소유권이전등기 신청서 양식 482

〈그림-40〉 소유권이전등기 기재례 484

〈그림-41〉 부동산 표시변경의 대위등기 기재례 485

〈그림-42〉 등기업무 흐름도 486

인류의 발생과 더불어 재물에 대한 소유는 인간에게 자연적인 수반요소가 되었다. 소유는 비단 인간만이 가지고 있는 독점물은 아니다. 다른 생물계에도 이러한 소유의 욕구는 존재한다. 다만 그 욕구의 표현 형태와 방법에 차이가 있을 뿐이다. 그러나 인간생활의 영역에서는 다른 생물계의 활동범주보다 그 모습이 다채로울 뿐만 아니라 요소의 정도가 불확정적이라는 점이다. 이러한 불확정의 욕구가운데 인류는 경제생활에 기초가 되는 생산수단인 재물과 그 생산물인 재화에 대하여 묵시적, 관습적으로 인정되어 오다가 법률의 규정 범위내에서만 그 소유자나 생산자에게 그 재물에 대한 소유를 인정하여 소유주체자에 대하여 소유권을 부여하게 되었다. 이것이 사적 소유권이며, 이를 향유할 수 있도록 정형화한 법적권리를 소유권이라 말한다. 따라서 소유권은 물건을 전면적으로 지배한다는 점에서 일면만을 지배하는 제한물권과는 다르다. 물권법은 소유권을 기초로 하여 구성되었기 때문에 재산법의 중추적 위치를 점유하고 있다. 그래서 물권법의 모든 문제는 소유권에서 시작하여 소유권으로 귀착한다고 하므로 현대 물권법의 기초이론은 소유권의 이론이며 소유권에 관한 이론전개가 필요조건이다. 특히 이러한 소유권 중에도 부동산소유권의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않을 것이다. 현대의 삶을 영위하고 있는 인간은, 부동산을 떠난 인간생활이라는 것은 생각할 수 없다. 부동산 즉, 토지와 건물은 인간의 사회적, 경제적, 문화적 생활을 위한 필수불가결한 기초적 요건일 뿐만 아니라 재물에 대한 인간불평등의 근원이 되기 때문에 모든 인간들의 욕망과 집착의 대상이 되고 가장 우월적인 재화의 핵심으로 자리매김이 되고 있다.

이와 같은 부동산의 귀속, 즉 소유관계와 그 내용을 일정한 공부에 기재하여 공시하는 제도가 바로 부동산등기제도이다. 따라서 부동산등기에 있어서 등기되어야 할 것은 부동산이다. 그러나 모든 부동산이 등기의 목적이 되는 것은 아니다. 바꾸어 말하면 부동산등기법상 등기가 허용되는 것, 즉 등기능력이 있는 부동산만이 등기의 목적이 될 수 있다. 우리 법제상 "민법"의 부동산은 토지와 그 정착물(민법 제99조 제1항)이고, "부동산등기법"상 등기의 목적으로 되는 것은 토지와 건물이다(부동산등기법 제14조 제1항). 토지의 정착물에는 건물만은 아니지만 건물 이외의 토지의 정착물은 특별법 즉, 임목에 관한 법률에 의한 예외를 제외하고는 독립하여 등기의 목적물이 되지 아니한다. 근세에 이르러 물권가운데 가장 중요한 부동산소유권과 저당권은 물건의 현실적 지배를 요소로 하지 아니하는 관념적인 권리로 되어 있어 소유권을 양도, 양수하거나 각종 제한물권을 설정하는 등의 물권거래를 하는 자가 불측의 손해를 입지 않으려면 목적물 위에 자기에 우선하는 물권존재의 여부, 또는 이미 성립되어 있는 물권의 태양 등이 어떤 것인지를 일일이 조사하여야 할 것이나, 이러한 수고로움이 없이도 특별한 방법이나 제도가 마련되어 즉시 확인할 수 있다면 거래의 안전과 신속은 담보될 수 있을 것이다. 이처럼 물권거래의 안전과 신속을 도모하기 위해 마련된 제도가 바로 부동산등기제도인바 이 등기제도는 물권의 귀속과 그 내용 즉 물권의 현상을 일정한 공부에 기재하게 하여 이를 외부에서 확연히 인식할 수 있게 하는 부동산의 공시방법으로서 인류가 발명한 가장 위대한 역작의 하나라고 하여도 과언이 아닐 것이다.

그렇다면 우리나라에서는 언제부터 토지의 사유화가 인정되었고, 공시방법 및 등기제도는 어떠하였는가의 점에 대하여 학자들 사이에는 이미 삼국시대부터 토지의 사유화가 인정되어 왔다고 보는 것이 최근의 유력한 견해이다. 그렇지만 등기제도를 이해할 수 있는 조선시대부터 개설하여 보면, 근대이전의 토지관리제도는 조선 초기부터 고종 30년(서기 1893년)에 이르는 약 500여년의 기간이 있는바, 이 시기에는 이른바 "文記"라고 하는 양수, 양도계약서와 "立案"이라는 일종의 공증제도가 행하여진 시기가 있었고, 개항이후의 "家契 및 地契制度"는 그 후 고종 30년부터 광무 9년(1905년)에 이르는 기간으로 지계제도가 가계제도라는 지권제도가 시행되던 시기도 있었다. 그 후 1906년부터 약 5년간의 기간에 근대적 등기제도의 시초라 할 수 있는 "증명제도"가 도입, 시행되었는바 전술한 지계, 가계제도에 갈음하여 아직 불완전하지만 이때에 이르러 비로소 근대적 등기제도의 초입에 들어섰다고 할 수 있다. 그렇지만 이 증명제도는 우리나라가 일본의 통감치하에 처해 있을 때 일본에 의해 일인의 토지수탈 목적으로 제정, 시행된 제도라고 할 수 있다. 일제 강점기의 등기제도는 1910년 일본의 강제합병으로 조선의 국맥은 끊기고 일본의 총독통치하에 들어가자 총독의 명령을 "制令"이라 하여 법률과 동일한 효력을 가지는 것으로 하였고, 민사에 관하여는 1912년 제령 제7호로 "조선민사령"을 제령 제9호로 "조선등기령"을 각 발포하여 일본의 민법 등 기타 법률과 부동산등기법이 우리나라에 의용되게 되었다. 그러나 당시에는 우리나라에 근대적 지적조사가 이루어지지 않아 토지대장 및 가옥대장이 없었으므로 위 부동산등기령은 그 시행이 연기되었고 그 대신 제령 제15호로 "조선부동산증명령"을 제정하여 잠정시행하였다. 그 후 부동산공부의 완성을 위한 토지조사사업을 시작하여 1935년에야 토지대장과 가옥대장을 완비하여 우리나라 전역에 유럽식의 근대적 등기제도를 모방한 일본의 부동산등기제도가 1945년 8월 15일까지 의용되게 되었다. 현행 부동산등기법은, 1945년 해방되고 미군정이 들어섰으나 미군정은 민사에 관해서는 종래의 법령이 계속 효력을 갖는 것으로 하여 등기제도에는 아무런 변동이 없었으며 정부수립과 6.25 사변을 치른 후 1958년에 이르러서야 민법과 함께 실체적 등기법이라 할 수 있는 "부동산등기법"이 제정되어 1960년 1월 1일부터 시행하게 되었으며, 이 법의 시행을 위하여 대법원규칙 제63호로 "부동산등기법 시행규칙"이 제정되어 해방된지 15년 만에 우리나라 부동산등기법이 시행되기에 이르렀다.

현행 부동산등기법의 특징을 보면, 첫째 등기부의 조직에 있어서 물적편성주의를 취하고 있고, 둘째 등기절차에 있어서 공동신청주의와 형식적 심사주의를 채택하고 있으며, 셋째 등기의 효력에 관해서는 등기주의 내지 성립요건주의에 의하고 있으나 공신력은 인정하지 않고 있으며, 넷째 등기관의 책임에 대해서는 국가배상책임을 인정하고 있다는 점이다. 위의 특징 중 특기할 만한 것은 구법인 조선민사령 제13조는 '등기하여야만 부동산물권의 변동을 제3자에게 대항할 수 있다'라고 함으로써 불란서 민법의 대항요건주의를 취하고 있었으나 우리 민법 제186조는 '법률행위에 의한 부동산물권의 변동은 등기하여야 그 효력이 생긴다'고 함으로써 독일 민법의 등기주의 내지 성립요건주의를 채택한 것이라 할 수 있다.

위와 같은 부동산등기법은 시대의 변천에 따라 15차례의 개정과정을 거쳐 현재까지 적용, 시행하고 있지만 부동산공부와 실제상의 권리관계가 일치하지 아니한 등기가 장기간에 걸쳐 방치되는 현실을 바로잡기 위하여 국가 정책적 목적으로 한시법의 성질을 지닌 각종 등기에 관한 '특별조치법'을 제정, 시행하기에 이르렀다. 최초로 제정, 시행된 특별조치법으로는 분배농지의 등기절차를 간략, 신속하게 할 목적으로 1961년 5월 5월 법률 제613호로 제정된 "분배농지 소유권이전등기에 관한 특별조치법"이며, 두 번째는 일반농지의 등기절차를 간략하게 할 목적으로 1964년 9월 17일 법률 제1657호로 제정된 "일반농지의 소유권이전등기 등에 관한 특별조치법"이 있으며, 세 번째로 임야에 관하여 간략하게 등기하게 할 목적으로 1969년 5월 21일 법률 제2111호로 제정된 "임야소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법"이 있고, 네 번째로 수복지역의 토지에 대하여 등기부 기재와 일치시키기 위하여 1982년 12월 31일 법률 제3627호로 제정된 "수복지역내 소유자 미복구토지의 복구등록과 보존등기 등에 관한 특별조치법"이 시행되었으며, 다섯 번째로 아직까지도 미등기토지가 많이 남아 있자 1977년 12월 31일 법률 제3094호로 "부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법"이 제정되었고, 여섯 번째로 미등기의 토지 등 실제의 권리관계와 불일치하는 등기를 용이한 절차에 의해 등기하게 할 목적으로 1992년 11월 30일 법률 제4502호로 제정된 "부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법"이 있으며, 일곱 번째로 최근 2006년 1월 1일부터 2007년 12월 31일까지 시행되었던 2005년 5월 26일 법률 제7500호로 제정된 "부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법"이 있다.

부동산등기법은 부실등기의 가능성을 배제하기 위하여 각종 절차상의 안전장치를 하고 있다. 즉 쌍방의 공동등기신청주의를 채택하고 있고, 등기신청에 있어서 부실방지를 위한 토지대장, 판결 등 서면을 요청하며, 요건불비의 신청각하제도와 등기신청에 관련된 서류의 위조 등에 대한 처벌 등이 그것이다. 이에 비하여, 각종 특별조치법의 입법체계는 첫째 일정한 목적을 위하여 법률을 제정하였으므로 부동산을 한정하여 그 입법목적에 따라 등기대상인 부동산의 범위를 달리하는 것이다. 둘째로 적용범위의 한정성이다. 즉, 일반적으로 특별조치법에서는 처분의 원인이 되는 법률행위를 제한하는 것이 보통이다. 셋째로 유효기간의 설정, 즉 한시법이다. 넷째로 특별조치법은 단독신청주의를 채택하고 있다는 것이다. 부동산등기법에서는 등기관이 등기원인에 관하여 등기원인인 실체법상의 권리관계에 대한 확증을 얻기 힘들고 당사자 일방이 불측의 손해를 받을 염려가 있으므로 등기의 진정성을 확보하기 위해서는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청함을 원칙으로 하고 있으나(부동산등기법 제28조), 특별조치법에서는 소유권이전등기 에도 권리자 단독으로 등기신청을 할 수 있도록 규정하고 있다. 다섯째로 부실등기의 방지를 위한 제도적 장치 즉 보증인의 자격제한, 확인서 발급신청사실의 공고, 이의신청, 벌칙규정 등을 두고 있다는 것이다.

특별조치법에서의 등기절차는 일반등기에서의 절차보다 상당히 간략하고 용이하게 되어 있을 뿐만 아니라 등기의 효과도 동일하다. 각종 특별조치법의 내용은 대부분이 대동소이하나 최근시일에 제정된 특별조치법일수록 내용과 절차적 정비가 가장 잘되어 있음을 알 수 있다. 따라서 등기절차를 살펴보면, 미등기부동산을 사실상 양수한 자와 등기되어 있는 부동산을 그 소유권의 등기명의인 또는 그 상속인으로부터 사실상 양수한 자, 부동산의 상속을 받은 자 및 소유자 미복구부동산의 사실상 소유자는 등기신청을 하기 위하여 시장, 군수 등 대장소관청으로부터 확인서를 발급받아야 하며, 확인서를 발급받으려는 자는 시장, 군수 등이 당해 부동산소재지 동, 리 등에 소정기간 이상 거주하고 있는 자 중에서 위촉하는 3인 이상의 보증서를 첨부하여 한다. 또, 소유권보존등기를 신청하기 위해서는 미등기부동산을 사실상 양도받은 자와 미등기부동산을 상속받은 자 또는 소유자미복구부동산의 사실상 소유자는 위 확인서를 첨부하여 대장소관청의 소유명의인 변경등록 또는 복구등록을 신청할 수 있다. 대장소관청은 확인서에 의하여 대장상의 소유명의인 변경등록 또는 복구등록을 하여야 하며, 위와 같이 변경등록 또는 복구등록된 대장상의 소유명의인은 그 대장등본을 첨부하여 소유권보존등기를 신청할 수 있다. 확인서를 발급받은 사실상의 양수인 또는 그 대리인은 등기소에 출석하여 그 대장등본을 첨부하여 소유권이전등기를 신청할 수 있는데, 이 경우에는 확인서로서 등기원인을 증명하는 서면에 갈음하고 등기의무자의 권리에 관한 등기필증은 제출하지 아니한다.

그렇다면 이러한 특별조치법에 의해 경료된 등기가 일반 부동산등기법 절차에 의한 등기와 같이 동일한 등기의 효력을 인정할 수 있느냐에 대한 핵심 요점이 되는바, 결국 특별조치법에 의해 경료된 등기가 추정력을 가질 수 있느냐로 귀착된다고 생각된다. 특별조치법에 의한 등기도 부동산등기법에 의한 등기와 마찬가지로, 특별조치법상의 여러 제도적 보장장치에 의하여 그 절차가 이루어지고, 그 관리 또한 법원이나 등기소에서 일반등기와 마찬가지로 관리되고 있기 때문에 실체적 권리관계에 부합할 개연성이 매우 많다. 이 때문에 특별조치법상의 등기에도 추정력은 확실하게 있다고 보여 지며, 대법원 판례도 특별조치법상에 의한 등기와 부동산등기법에 의한 등기의 추정력 간에 차별을 두어야 할 합리적인 이유도 없다고 하면서 특별조치법에 의한 등기에도 추정력은 당연하다고 한다. 오히려 특별조치법상에 의한 등기의 경우는 그 입증책임이 원고에게 있다고 함으로써 특별조치법상의 등기추정력이 부동산등기법상의 등기추정력보다도 상대적으로 더 우월한 추정력을 갖는다고 판시하고 있다. 그 후 특별조치법에 의해 경료된 등기라는 이유로 상고한 사례가 많았으나 등기의 진정성이 절차적인 보장장치로 상당하게 보장받고 있으며, 입법취지가 반감될 우려가 있다는 이유 등으로 빈번히 인용되지 아니하였다. 대법원의 이러한 태도는 특별조치법에 의해 경료된 등기에 대하여 강력한 추정력을 인정한 것이라고 하면서 법원에서 등기가 실체관계와 부합된다고 보이면 등기의 추정력을 번복시킬 수 없다고 판시함으로써 법원이 보증서의 허위성에 대한 충분한 심리의 기회를 주지 않고 또 추정력의 완화에 매우 소극적이라는 견해가 대두되기도 하였다.

그러면 이와 같은 특별조치법에 의해 경료된 등기의 추정력은 번복이 가능한지의 여부가 문제가 된다. 판례에 의하면 특별조치법에 의한 등기라도 일정한 경우에는 그 번복이 가능하다는 것이며, 이 경우에는 등기추정력을 번복시키기 위하여 등기가 적법절차성에 위배하거나 권리의 실체관계가 일치되지 아니한다는 사실을 원고가 입증하여야 한다. 권리관계의 불일치의 사유로는 보증서 및 확인서가 위조 또는 허위로 작성되었거나 전등기명의인이 무권리자인 경우를 들고 있다. 위조라는 것은 문서를 작성할 권한이 없는 자가 작성명의를 모용하여 문서를 작성하는 것을 말하며 형법상의 위조와 동일한 개념으로 볼 수 있다.

특별조치법에서는 벌칙조항으로 보증서 및 확인서를 허위, 위조, 변조하는 경우 형사처벌 대상으로 규정하고 있다. 그러나 판례상으로는 '허위'의 경우가 거의 대부분을 차지하고 있으며, 특별조치법상의 보증서나 확인서는 발급 자체가 매우 간략하고 용이하게 되어 있으므로 굳이 위조나 변조의 방법을 택할 이유가 없기 때문에 결국 문제가 되는 것은 허위의 보증서나 확인서의 문제로 귀결된다고 볼 수 있다. 이러한 허위성판단은 유형화 할 수 없고, 자료에 의하여 각 사안에 따라 구체적으로 판단할 수밖에 없을 것으로 사료된다. 특히 "보증서와 확인서"는 등기에 관한 특별조치법에서 매우 중요한 역할을 하는 서류로서 소유권보존등기나 소유권이전등기 신청에서 등기원인서면으로 갈음되고, 매매계약서 또는 등기의무자의 권리에 관한 등기필증을 제출하지 않아도 된다. 소유권이전등기는 전 등기명의인으로부터 소유권을 승계취득 하였음을 원인으로 하는 것이고, 보증서 및 확인서는 그 승계취득사실을 보증 내지 확인하는 것이다. 이 보증서는 확인서를 발급하게 되는 전제가 되는 서류로서 매우 중요한 역할을 하기 때문에 특별조치법은 행정관청에서 위촉한 보증인으로 하여금 보증을 하도록 하고 있다. 보증서는 보증인들과 등기신청자가 동일한 생활권내에 거주하는 경우가 많아 서로의 혈연 및 지연 등의 친분관계로 인하여 발급되고 있는 것이 사실이다. 그리고 확인서 발급신청에 대한 공고는 당해관청의 게시판 등에 게시되기 때문에 이해당사자들이 모르고 있는 경우가 많아 보증인 간의 상호 보증 또는 보증인들과 신청당사자가 사전 모의하여 허위의 보증서 및 확인서를 발급되는 경우도 매우 많다고 한다. 따라서 이러한 "보증서의 허위성"에 대한 대법원 판례는 그 판단기준으로 각 사건의 내용에 따라 보증서에 대한 허위성이 인정되거나 무권리자인 경우, 그리고 적법절차성에 위배되면 권리관계의 불부합 내지 불일치를 인정하여 특별조치법에 의한 등기의 추정력은 번복된다고 한다.

1961년 5월 5일 제정된 "분배농지 소유권이전등기에 관한 특별조치법"을 비롯하여 모두 일곱 차례에 걸쳐 제정, 시행된 각종 등기에 관한 특별조치법은 간이한 절차에 의하여 많은 사람들이 혜택을 입었고, 그 동안 권리행사의 사각지대에 놓여있던 사람들에게 등기를 경료할 수 있게 함으로써 권리구제에 획기적인 전기가 마련된 것도 또한 사실이다. 반면에 다른 많은 사람들은 자기의 부동산에 대한 권리행사를 소홀히 하는 사이에 특별조치법을 악용한 타인에게 소유권을 편취당하는 일이 비일비재 하였다. 그렇지만 특별조치법은 국가 정책적인 일정한 목적을 가지고 있었기 때문에 끊임없이 지속적으로 입법, 시행되어 왔음은 주지의 사실이다. 또한 등기부와 실체적 권리관계를 부합시키기 위한 간략하고 용이한 절차를 보장한 국가적 배려를 일부 악용하는 사례도 없지는 않았지만, 국가 정책적, 시혜적 차원의 소산물인 특별조치법의 순기능과 역할의 중요성을 결코 과소평가할 수는 없다고 생각된다. 그러나 이러한 특별조치법을 계속하여 제정, 시행하는 것은 입법체계상 커다란 문제점이 아닐 수 없다. 이러한 계속적인 특별조치법의 제정, 시행은 법률체계상 부동산등기법의 존재의의를 상실시키거나 부동산물권변동에 관한 법적안정성을 해칠 우려가 매우 심대하고, 또 부정적인 요소가 매우 많은 입법체계인 만큼 입법자체를 검토하지 않도록 반드시 자제하고 신중을 기하여야 한다고 생각한다. 왜냐하면 현행 부동산등기법을 잘 다듬고 손질하여 적용한다 하여도, 특별조치법과 동일한 등기효과를 기대하는 것이 결코 실현 불가능한 것은 아니라고 생각되기 때문이다. 따라서 이와 같은 특별조치법의 계속적인 제정을 방지하기 위한 방편으로 부동산등기법을 정확하고 실질적인 합리적인 방향으로 개선하면 가능하다고 생각한다. 그것은 부동산거래내용 및 등기부의 진정성 확보를 위한 실질적인 방안으로 등기원인서면에 대한 공증제도의 도입방안을 들 수 있고, 또 등기관의 실질적인 심사권을 강화하는 방향으로 전환하여 등기제도의 새틀을 마련한다면 바로 가능해 질 수 있다고 생각한다. 그리고 이를 실행하기 위해서는 국가 정책적인 제도적 입법장치가 반드시 선행되어야 하고, 이를 위한 법률전문가 및 부동산관련 학자들의 진지한 검토와 연구가 심도 있게 강구되어야 할 것으로 사료된다.