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표제지

국문초록

목차

I. 서론 16

1. 연구의 배경과 목적 16

1) 연구의 배경 16

2) 연구의 목적 17

2. 연구의 범위와 방법 17

1) 연구의 범위 17

2) 연구의 방법 18

3) 연구 내용 구성 및 흐름 18

3. 선행 연구 검토 20

II. 부동산개발금융의 이론적 고찰 24

1. 부동산 개발 사업의 이해 24

1) 부동산 개발사업의 개념 24

2) 부동산 개발사업의 특성 25

3) 부동산 개발사업의 유형 27

2. 부동산 개발금융의 이해 29

1) 부동산 개발금융의 개념 29

2) 부동산 개발금융의 일반적 특징 30

3) 부동산 개발금융의 자금조달 유형 31

3. 부동산 간접투자제도 32

1) 부동산 간접투자 제도의 정의 32

2) 부동산간접투자제도 도입 과정 34

3) 부동산 증권화 개념 및 방법 36

4. 국내 부동산 개발금융 제도 37

1) 국내 프로젝트 파이낸싱 제도 37

2) 국내 리츠 제도 43

3) 기타 부동산 간접투자제도 61

4) 국내 부동산개발 금융 실태 분석 67

III. 개발형 리츠(Reits) 분석 69

1. 국내 개발형 리츠의 현황 69

1) 개발리츠의 도입 69

2) 국내 개발형 리츠의 현황 70

2. 국외 개발 리츠 제도 현황 84

1) 미국 리츠의 개발사업 86

2) 일본의 리츠(JREITs) 103

3) 국외 개발 리츠의 시사점 111

IV. 사례를 통한 분석 115

1. 국내형 PF(시행사 개발방식)를 통한 개발 사례 115

1) 금천구 가산동 ○○ 아파트형 공장 115

2) 천안 불당동 공동주택사업 117

3) 부산 센텀시티 오피스텔 사업 118

2. 국내 개발형 리츠를 통한 개발 사례 120

1) 케이알제2호 개발전문부동산투자회사 123

2) 골든나래 개발전문 자기관리부동산투자회사 127

3. 사례분석 132

V. 개발형 리츠의 활성화 방안 138

1. 제도적 측면 138

1) 개발형 리츠의 설립시 공모의무화 폐지 및 지분 제한 완화 138

2) 현물출자 확대 및 양도소득세 감면 139

3) 부동산 투자지표 및 시장정보의 인프라 확충 139

4) 유사제도의 제도적 정리 139

2. 사업자적 측면 140

1) 자기관리 리츠의 법인세 혜택 부여 140

2) 조세감면 혜택 시한 폐지 142

3) 자산운용 관련 전문인력 확충 143

3. 재무적 투자자 측면 144

1) 리츠를 보는 기본 인식의 전환 144

2) 투자자들에 대한 적정 수익률 제시 144

3) 수익률 보장을 위한 보증상품 여부 147

VI. 결론 149

1. 대규모 프로젝트 사업에 있어서의 자금 조달 150

2. 특화된 프로젝트를 모아 대형화 및 브랜드화 152

참고문헌 153

ABSTRACT 156

표목차

[표 2-1] 부동산개발사업의 특성 및 시사점 26

[표2-2] 개발 주체에 따른 개발유형 27

[표2-3] 부동산 금융의 종류별 자금조달 기법 31

[표 2-4] 국내 부동산신탁제도의 발전 36

[표2-5] 프로젝트 파이낸싱과 기업금융 39

[표 2-6] 이론적 금융기법과 국내형 PF비교 42

[표 2-7] 금융권 및 주요 업권 PF대출 동향 43

[표 2-8] CR-리츠 신설 47

[표 2-9] 위탁관리-리츠 신설 48

[표 2-10] 리츠의 설립 및 영업규제 완화 49

[표 2-11] 리츠의 투자자 보호 및 투명성 강화 50

[표 2-12] 리츠의 설립관련 규제 완화 52

[표 2-13] 리츠의 운영관련 규제 완화 53

[표 2-14] 국민연금 등 연기금의 리츠 투자 촉진 54

[표 2-15] 운용요건완화/대토보상권의 현물출자 58

[표 2-16] 국내 리츠의 유형별 특성 59

[표 2-17] 부동산 간접투자기구 간 투자규모 추이 63

[표 3-1] 개발리츠와 PFV방식의 비교 74

[표 3-2] 건축물의 생애관련 비용 78

[표 3-3] 미국의 리츠 관련법 변천과정 90

[표 3-4] 미국 리츠의 자격요건 91

[표 3-5] 리츠 주식의 시장가치 변천 93

[표 3-6] 2000년대의 상장 리츠의 시장가치와 수익률 96

[표 3-7] 리츠 기업공개 등 유가증권 발행 실적 99

[표 3-8] 2007년도 리츠의 유형별 투자현황과 수익률 및 부채비율 103

[표 3-9] 일본의 투자신탁제도 개요 105

[표 3-10] 일본 리츠와 일반주식과의 비교 106

[표 3-11] 일본 리츠의 주요 요건 및 관련 법률 106

[표 3-12] 일본 리츠 관련 세제 107

[표 3-13] 일본 리츠 상장 기준 108

[표 3-14] 리츠 상품의 Risk에 따른 분류 111

[표 4-1] 가산 디지털 단지 평균분양가 상승률 115

[표 4-2] 금천구 가산동 ○○ 아파트형 공장 건축개요 116

[표 4-3] 사업수지 분석표 116

[표 4-4] 아파트형 공장 금융지원 현황 117

[표 4-5] 천안 불당동 공동주택 건축개요 117

[표 4-6] 총사업비 및 자금조달 118

[표 4-7] 사업수지 분석표 118

[표 4-8] 부산 센텀시티 오피스텔 건축개요 118

[표 4-9] 총사업비 및 자금조달 119

[표 4-10] 사업수지 분석표 119

[표 4-11] 부동산투자회사 현황 120

[표 4-12] 국내 부동산투자회사 비율 123

[표 4-13] 사업연도 배당에 관한 사항 124

[표 4-14] 부동산 개발 투자 현황 126

[표 4-15] 연도별 수익률 126

[표 4-16] 관리 보수등에 관한 사항 126

[표 4-17] 손익계산서 127

[표 4-18] 리츠의 유형별 비교 128

[표 4-19] 부동산 투자 대상 129

[표 4-20] 건축 개요 129

[표 4-21] 사업수지표(매출) 130

[표 4-22] 사업수지표(비용) 130

[표 4-23] 예상 경상이익 131

[표 4-24] 자금조달 규모 131

[표 4-25] 예상배당금액 131

[표 4-26] 3년간 추정 손익계산서 131

[표 4-27] 제1금융권의 평가표 133

[표 4-28] 제2금융권의 평가표 133

[표 4-29] PF와 개발형 REITs의 수익률 비교 134

[표 4-30] 개발형 리츠의 자기자본비율 134

[표 5-1] 미국 리츠의 법인세 감면요건 141

[표 5-2] 주요 공모형 PF 사업 수익률 변동 현황 143

[표 5-3] 금융상품 금리 145

[표 5-4] 상장 리츠의 배당 수익률 현황 146

[표 5-5] 프로젝트 참여를 위해 보완되어야 할 사항 147

그림목차

[그림 1-1] 본 연구의 가정 18

[그림 1-2] 연구내용 및 흐름도 19

[그림 2-1] 프로젝트 파이낸싱의 구조 41

[그림 2-2] 국내 간접투자시장 개요 및 리츠의 위상 62

[그림 3-1] 개발형 리츠의 투자 및 운용단계 71

[그림 3-2] 지분취득형 개발리츠의 구조 72

[그림 3-3] 일반 개발리츠의 구조 73

[그림 3-4] 세계 리츠 시장의 도입 추세 84

[그림 3-5] 세계 부동산증권화 시장 지역별 점유율 85

[그림 3-6] 세계 부동산증권 시장 규모 85

[그림 3-7] 리츠와 금융시장의 20년간 연평균 수익률 변동 추이 97

[그림 3-8] 상장리츠와 주식의 종합 수익률 비교 98

[그림 3-9] 미국 리츠의 유형별 투자현황 102

[그림 3-10] 미국 리츠의 유형별 평균 규모 102

[그림 3-11] 일본 리츠 상장종목 수의 추이 109

[그림 3-12] 일본 리츠 보유자산의 용도 비율 110

[그림 4-1] 케이알제2호 개발전문부동산투자회사 주가 추이 124

[그림 4-2] 케이알제2호 개발전문부동산투자회사 구조도 125

[그림 4-3] 부동산 개발사업 추진 단계별 중요도 평가 137

[그림 5-1] 연간 적정 기대 수익률 146

[그림 5-2] 연초대비 투자성과 〈연초 대비 투자성과〉 147

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