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표제지

(국문초록)

목차

I. 서론 13

1. 연구의 배경과 목적 13

1.1. 연구의 배경 13

1.2. 연구의 목적 15

2. 연구의 범위와 방법 16

2.1. 연구의 범위 16

2.2. 연구의 방법 19

3. 연구의 구성 20

II. 최저매각가격의 기준점 효과에 관한 이론적 고찰 22

1. 기준점 효과의 이론적 기초 22

1.1. 기준점 효과의 개념 22

1.2. 기준점에 대한 반응과 전망이론 28

1.3. 기준점 설정수준과 적응수준 이론 33

2. 기준점으로서의 최저매각가격 38

2.1. 최저매각가격의 기준점 기능 38

2.2. 기준점 효과의 근거와 심리적 프로세스 40

2.3. 최저매각가격 수준에 따른 매각가격의 차이 44

3. 선행연구 고찰 49

3.1. 최저매각가격의 매각가격에 대한 영향 49

3.2. 최저매각가격 수준과 매각가격 수준의 관계 52

3.3. 선행연구와의 차별성 59

III. 최저매각가격제도 및 매각가격에 관한 현황분석 61

1. 부동산 경매시장 현황 61

1.1. 부동산 전체의 경매시장 현황 61

1.2. 아파트 경매시장 현황 67

2. 최저매각가격제도의 운영 현황 74

2.1. 최저매각가격의 설정 74

2.2. 최저매각가격의 제도적 기능 76

2.3. 외국의 최저매각가격제도 77

3. 최저매각가격제도 운영상의 문제점 78

3.1. 독립된 감정평가 기준의 부재 78

3.2. 법률적 판단 및 부동산상 부담의 미반영 79

3.3. 유찰 시 저감비율 및 저감한도의 포괄적 위임 80

IV. 최저매각가격의 기준점 효과에 관한 실증분석 82

1. 실증분석의 개요 82

1.1. 분석 목적 82

1.2. 분석 방법 84

1.3. 데이터 86

2. 기준점 효과에 관한 기본효과 분석 90

2.1. 최저매각가격이 매각가격에 미치는 영향 90

2.2. 최저매각가격 설정수준별 매각가격 차이 113

3. 기준점 효과에 관한 비교 정태적 분석 121

3.1. 자산규모에 따른 기준점 효과의 민감도 121

3.2. 기준점 효과를 통한 기대매각가율 예측 127

4. 기준점 효과에 관한 동태적 분석 137

4.1. 충격반응분석에 의한 기준점 효과의 파급분석 137

4.2. 부동산 시장변동과 기준점 효과 147

V. 결론 157

1. 연구의 요약 157

2. 연구의 한계 159

3. 연구의 가치 및 정책적 시사점 160

〈참고 문헌〉 162

부록 172

(Abstract) 173

표목차

〈표 2-1〉 기준점 효과에 대한 용어 정리 27

〈표 2-2〉 처음의 판매가격이 후속 매매가격에 미치는 영향 37

〈표 2-3〉 최저매각가격 유무에 따른 매각가격 분포 비교 49

〈표 2-4〉 매각가격에 대한 영향요인 및 탄력성 분석 50

〈표 2-5〉 회귀분석 결과(회귀계수) :선수에 대한 매각가격 결정요인 51

〈표 2-6〉 공개적 최저매각가격이 경매결과에 미치는 영향 52

〈표 2-7〉 최저매각가격 수준의 차이가 경매에 미치는 영향(회귀계수) 53

〈표 2-8〉 부정확한 최저매각가격 설정으로 인해 에상되는 매각손실 규모 57

〈표 3-1〉 부동산 경매의 유형별 접수 건수(전국) 62

〈표 3-2〉 부동산의 용도별 경매 현황(전국. '09.1.1-'09.12.31) 64

〈표 3-3〉 부동산의 연도별 경매 현황(전국: '05.1.1-'09.12.31) 65

〈표 3-4〉 부동산 경매의 유형별 접수 건수(서울) 65

〈표 3-5〉 부동산의 연도별 경매 현황(서울: '05.1.1-'09.12.31) 66

〈표 3-6〉 연도별 아파트 경매 현황(전국: '05.1.1-'09.12.31)) 67

〈표 3-7〉 매각가격과 매매가격의 차이에 관한 연구결과 비교 68

〈표 3-8〉 연도별 아파트 경매 현황(서울: '05.1.1-'09.12.31)) 69

〈표 3-9〉 법원관할구역과 기본생활권 비교 70

〈표 3-10〉 법원관할구역과 기본생활권의 아파트 경매현황 비교(1) (경매 건수 및 매각 건수) 71

〈표 3-11〉 법원관할구역과 기본생활권의 아파트 경매현황 비교(2) (매각률 및 매각가율) 72

〈표 3-12〉 매각률과 매각가율에 대한 표준편차 및 분산 73

〈표 3-13〉 유찰 시 저감비율에 따른 아파트 경매 결과('05.1.1-'09.12.31) 81

〈표 4-1〉 조사표본의 기술통계량 87

〈표 4-2〉 패널데이터 유효표본 수 93

〈표 4-3〉 패널데이터의 기술통계량 94

〈표 4-4〉 아파트(주택) 경매의 매각가격에 영향을 미치는 요인 98

〈표 4-5〉 POLS 모형 분석결과(서울시 전체) 100

〈표 4-6〉 고정효과 모형 분석 결과(서울시 전체) 104

〈표 4-7〉 POLS 모형 및 고정효과 모형 분석 결과(도심생활권) 107

〈표 4-8〉 POLS 모형 및 고정효과 모형 분석 결과(동북생활권) 108

〈표 4-9〉 POLS 모형 및 고정효과 모형 분석 결과(동남생활권) 109

〈표 4-10〉 POLS 모형 및 고정효과 모형 분석 결과(서북생활권) 110

〈표 4-11〉 POLS 모형vs. 고정효과 모형 분석 결과(서남생활권) 111

〈표 4-12〉 POLS 모형 및 고정효과 모형에 의한 회귀계수 유의성 비교 112

〈표 4-13〉 ANOVA 수행 결과 116

〈표 4-14〉 Scheffe의 사후분석 결과(다중 비교) 119

〈표 4-15〉 최저매각가율 자산그룹별 t-검정 결과 120

〈표 4-16〉 60m²(18평형) 이하 자산그룹에 대한 회귀분식 결과 124

〈표 4-17〉 자산규모별 최저매각가율(LRES)의 회귀계수 비교 125

〈표 4-18〉 지역별 평균 입찰자수(아파트 경매) 130

〈표 4-19〉 서울시 전체의 반응표면분석 결과 131

〈표 4-20〉 최저매각가율 변화에 따른 기대매각가율 예측(서울시 전체) 132

〈표 4-21〉 반응표면분석 결과(도심생활권) 133

〈표 4-22〉 반응표면분석 결과(동북생활권) 133

〈표 4-23〉 반응표면분석 결과(동남생활권) 134

〈표 4-24〉 반응표면분석 결과(서북생활권) 134

〈표 4-25〉 반응표면분석 결과(서남생활권) 135

〈표 4-26〉 최저매각가율 변화를 통한 기대매각가율 예측 136

〈표 4-27〉 ADF 단위근 검정 결과 140

〈표 4-28〉 VAR 분석의 적정시차 추정 140

〈표 4-29〉 최저매각가율의 충격에 대한 반응 142

〈표 4-30〉 입찰자수의 충격에 대한 반응 142

〈표 4-31〉 매각가율의 충격에 대한 반응 142

〈표 4-32〉 최저매각가율 충격에 대한 기본생활권 매각가율의 반응표 145

〈표 4-33〉 아파트 매매가격지수 변동 추이(서울시전체: 2006.02-2010.06) 148

〈표 4-34〉 아파트 시장 변동성 분석율 위한 기간 구분(서울 전체) 149

〈표 4-35〉 최저매각가율이 매각가율에 미친 영향(제1기) 151

〈표 4-36〉 최저매각가율이 매각가율에 미친 영향(제2기) 152

〈표 4-37〉 최저매각가율이 매각가율에 미친 영향(제3기) 153

〈표 4-38〉 최저매각가율이 매각가율에 미친 영향(전체 기간) 154

〈표 4-39〉 아파트 시장변동에 따른 최저매각가율의 회귀계수 비교 155

그림목차

〈그림 1-1〉 서울시 5대 기본생활권 17

〈그림 1-2〉 연구의 구성도 21

〈그림 2-1〉 기준점 의존효과의 시각적 표현 23

〈그림 2-2〉 기준점(닻)의 위치와 배의 이동거리 한계 25

〈그림 2-3〉 전망이론의 가설적 가치함수 30

〈그림 2-4〉 낮은 가격에서의 자극과 적응수준 35

〈그림 2-5〉 높은 가격에서의 자극과 적응수준 36

〈그림 2-6〉 기준점으로서의 최저매각가격 41

〈그림 2-7(a)〉 이익으로 느낄 때의 기준점(닻 점) 43

〈그림 2-7(b)〉 손실로 느낄 때의 기준점(닻 점) 43

〈그림 2-8〉 가치분포함수에 따른 최적최저매각가격 수준 46

〈그림 2-9〉 기준점 효과와 최적최저매각가격의 관계 48

〈그림 2-10〉 낮은 출발가격이 경매결과에 미치는 영향 54

〈그림 2-11〉 최저매각가격 수준과 최종 매각가격과의 관계 55

〈그림 2-12〉 최저매각가격과 건물 면적에 따른 매각가격 분포 58

〈그림 3-1〉 부동산 경매의 용도별 매각률 및 매각가율(2009년 서울) 66

〈그림 4-1〉 분포에서의 유의수준(∝)과 임계점(F-critical) 115

〈그림 4-2〉 최저매각가율 집단별 매각가율 차이 117

〈그림 4-3〉 최저매각가율과 입찰자수 조합에 따른 매각가율 예측 132

〈그림 4-4〉 주파수를 이용한 충격반응의 예 137

〈그림 4-5〉 충격반응함수 그래프(서울시 전체) 143

〈그림 4-6〉 충격반응함수 그래프(기본생활권) 146

초록보기

부동산 경매현장을 들여다보면 시가보다 훨씬 높은 가격으로 낙찰을 받아서 경쟁에서는 이겼으나 결과에 있어서는 손해를 보는 이른바 승자의 저주(winner's curse)현상을 심심치 않게 발견할 수 있다. 때로는 시가에 비하여 터무니없이 낮은 가격으로 낙찰됨으로써 물건의 소유자가 손해를 보기도 한다. 이처럼 부동산 경매에서 흔히 나타나는 비합리적이고 비현실적인 현상들은 합리적 이성이나 주류경제학적 이론만으로는 설명하기 어려운 측면이 있으며, 오히려 최근 새로운 트렌드로 떠오르고 있는 행동경제학(behavioral economics)적 접근으로 보다 잘 설명될 수 있다.

행동경제학은 경제학과 심리학이 만나는 공간으로서 합리적 이성에 의한 이상적 인간보다는 현실세계의 실제적 인간을 바탕으로 경제현상을 바라보는 입장이다. 불확실한 사상(事象)에 대하여 판단을 할 때 사람들은 관념적으로 비교대상이 되는 선행자극에 영향을 받는 경향이 있다. 경매에 있어서도 참여자들은 객관적 가치와 부합여부를 떠나서 법원이 설정한 최저매각가격(reserve prices)에 심리적으로 구속되며, 입찰가격은 대개 그 수준에서 크게 벗어나지 못하게 된다. 이와 같이 현재의 평가대상은 물론 비교대상이 되는 선행자극과의 전후관계를 바탕으로 의사결정에 이르는 의존효과와 어떤 형태로든 일정한 기준점이 제시되어 마음속에 일단 각인되고 나면 그 이후의 가치판단이 처음 출발점에서 좀처럼 벗어나지 못하는 한계를 기준점 효과(reference effects)라고 한다.

본 연구는 경매시장에서 나타나는 위와 같은 심리적 현상에 대한 행동경제학적 이론을 배경으로 서울의 아파트 경매에서도 과연 최저매각가격에 의한 기준점 효과가 나타나고 있는지, 최저매각가율의 변화 및 아파트 자산규모에 따라 기준점 효과에 차이가 있는지, 그리고 아파트 시장환경의 변동 및 시간의 경과에 따라 기준점 효과에도 변화가 있는지 등 세 가지 관점에 대한 분석을 중심으로 진행하였다.

패널 데이터 분석(panel data analysis) 결과 서울시 전체는 물론 그 하위시장인 5대 기본생활권에서도 최저매각가격은 매각가격에 크게 영향을 미쳤으며, 분산분석(ANOVA)과 t-검정을 실시한 결과 최저매각가율 수준에 따라 구분한 5개 자산그룹들은 매각가율의 평균값에 통계적으로 유의한 차이가 있는 것으로 나타났다. 비교정태적 분석을 위해 자산규모에 따라 7개 자산그룹으로 나누어 Log OLS 모형을 이용해 회귀분석을 실시한 결과 자산규모에 따라 민감도에 차이가 있는 것으로 분석되었다. 서울시 전체 및 5대 기본생활권별로 구분하여 실시한 반응표면분석(RSM)과 등고선도를 이용하여 시뮬레이션을 실시한 결과 같은 비율의 최저매각가율 변화에 대해 등고선도의 폭이 다르게 나타났으며, 이는 최저매각가율에 의한 기준점 효과가 입찰자수, 지역 또는 최저매각가율 구간에 따라 다르게 나타난다는 사실을 의미한다.

기준점 효과의 동태적 분석을 위해 서울시 전체와 기본생활권별로 나누어 충격반응분석(impulse-response)을 실시한 결과 최저매각가격이 설정되면 초기에 기준점 효과가 크게 나타나 매각가율에 강하게 영향을 미치지만, 그 효과는 단발성으로 종료되지 않고 일정기간 지속되다가 0에 수렴하여 소멸되는 것으로 분석되었다. 마지막으로 최저매각가격의 기준점 효과는 아파트 매매시장과 경매시장의 변동에 따라 다르게 나타나며, 시장환경이 변화하는 경우 최저매각가격에 의한 기준점 효과는 즉각적으로 나타나는 것이 아니라 일정한 시차를 두고 발생하는 것으로 나타났다.

본 연구는 경제학적·심리학적 요소들을 함께 고려하는 행동경제학적 이론을 바탕으로 경매현상에 대한 학제적(學際的) 접근을 시도하였다는 점과 연구방법론적 측면에서 시계열적·횡단면적 성격을 함께 지니는 경매자료의 특성을 고려하여 패널모형, VAR 모형 등의 분석방법론을 적용하였다는 점에서 학술적 의미가 있다. 분석결과 최저매각가격은 기준점 효과로 인하여 매각가격에 크게 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 이러한 연구결과는 법원이 최저매각가격을 설정함에 있어서는 경매를 둘러싼 이해관계인 중 어느 일방에게 부당한 불이익이 돌아가지 않도록 최저매각가격 설정수준의 적정성과 감정평가의 적정성이 담보되어야 하며, 유찰 시 최저매각가율의 저감비율(20%-30%)이 적정한가에 대한 검토가 필요하다는 점을 시사한다.

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