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표제지

국문요지

목차

제1장 서론 12

제1절 연구의 배경 및 목적 12

1. 연구 배경과 목적 12

제2절 연구내용과 방법 14

1. 연구내용과 방법 14

2. 선행연구의 검토 15

제2장 주택임대시장의 일반적 특성과 서울시 임대시장의 특징 18

제1절 서울시 임대시장 18

1. 주택임대시장의 구조적특징 18

2. 정비사업의 임대료 효과에 대한 이론적 논의 20

3. 서울시 주택시장 특성 21

제2절 서울시 정비사업의 현황과 영향 27

1. 서울시 정비사업 현황 27

2. 서울시 정비사업에 따른 인천·경기 외곽 영향 29

제3장 서울시 정비사업에 따른 전세 시장 분석 34

제1절 정비사업에 따른 서울내 주택멸실량 34

1. 정비사업에 따른 서울내 주택멸실량 34

제2절 서울시 전세시장 분석 38

1. 서울시 권역별 전세가격 상승효과 분석 38

2. 재개발추진 단계별 영향 분석 사례 65

제4장 정비사업이 전세가격에 미치는 영향 분석 74

제1절 정비사업 추진과 전세가격 변동률 비교 분석 74

1. 구역별 전세가격 변동률 74

2. 지역별 전세가격 추이 비교 88

제2절 정비사업이 전세가격에 미치는 영향 분석 93

1. 자산시장균형조건 93

2. 정비사업이 전세가격에 미치는 영향 :회귀분석 95

3. 서울시 정비사업 단계별 시행조정 방안 105

제5장 결론 108

제1절 연구결과 요약 108

1. 연구결과 108

제2절 연구의 한계 및 향후과제 110

1. 연구의 한계 110

2. 향후과제 111

참고문헌 112

부록 114

Abstract 118

표목차

〈표 2-1〉 역대 정부별 주택매매가격 종합지수 24

〈표 2-2〉 역대 정부별 주택전세가격 종합지수 26

〈표 2-3〉 정비사업의 단계별 구역수 및 기존 가구수 28

〈표 2-4〉 수도권의 중대형(전용85㎡초과) 미분양 주택수(서울·경기·인천 제한) 32

〈표 2-5〉 주택규모별 주택건설 인허가 실적(서울·경기·인천 제한) 33

〈표 3-1〉 주택재정비사업에 따른 멸실규모 추정 결과 35

〈표 3-2〉 정비사업 주택수급량 추정방법 37

〈표 3-3〉 서울시 정비사업에 의한 주택수급량 추이 38

〈표 3-4〉 뉴타운 사업지구 현황 39

〈표 3-5〉 뉴타운 추진현황(2008년 2월 현재) 41

〈표 3-6〉 뉴타운 단계별 소요기간 42

〈표 3-7〉 서울시 주택유형별 전세가격 변화율(전년 동월 대비) 43

〈표 3-8〉 3차 뉴타운발표 이후주택유형별 전세가격 변화율(전년 동월 대비) 45

〈표 3-9〉 도심권(종로, 중구, 용산) 주택유형별 전세가격 변화율(전년 동월 대비) 48

〈표 3-10〉 동북1권(성동, 광진, 동대문, 중랑) 주택유형별 전세가격 변화율(전년 동월 대비) 50

〈표 3-11〉 동북2권(성북, 강북, 도봉, 노원) 주택유형별 전세가격 변화율(전년 동월 대비) 52

〈표 3-12〉 서북권(마포, 서대문, 은평) 주택유형별 전세가격 변화율(전년 동월 대비) 54

〈표 3-13〉 서남1권(강서, 양천) 주택유형별 전세가격 변화율(전년 동월 대비) 56

〈표 3-14〉 서남2권(구로, 금천, 영등포구) 주택유형별 전세가격 변화율(전년 동월 대비) 58

〈표 3-15〉 서남3권(동작, 관악) 주택유형별 전세가격 변화율(전년 동월 대비) 60

〈표 3-16〉 동남1권(강남, 서초) 주택유형별 전세가격 변화율(전년 동월 대비) 62

〈표 3-17〉 동남2권(강동, 송파) 주택유형별 전세가격 변화율(전년 동월 대비) 64

〈표 3-18〉 미아12구역 주택재개발사업의 주요 내용 66

〈표 3-19〉 강북구(미아12구역) 인접지역 주택가격 전세지수 68

〈표 3-20〉 강북구(미아12구역) 인접지역 주택유형별 전세지수 69

〈표 3-21〉 강북구(미아12구역) 인접지역 주택가격 매매지수 70

〈표 3-22〉 강북구(미아12구역) 인접지역 주택유형별 매매지수 71

〈표 4-1〉 뉴타운(정비사업)사업 사업단계별 현황 75

〈표 4-2〉 강북구/미아12구역 전세표준화 76

〈표 4-3〉 구로구/고척2구역 전세표준화 77

〈표 4-4〉 동대문구/휘경2구역 전세표준화 78

〈표 4-5〉 동작구/노량진1구역 전세표준화 79

〈표 4-6〉 마포구/공덕5구역 전세표준화 80

〈표 4-7〉 서대문구/가재울2구역 전세표준화 81

〈표 4-8〉 성북구/길음8구역 전세표준화 82

〈표 4-9〉 영등포구/신길5구역 전세표준화 83

〈표 4-10〉 용산구/신계구역 전세표준화 84

〈표 4-11〉 은평구/응암7구역 전세표준화 85

〈표 4-12〉 중구/신당6구역 전세표준화 86

〈표 4-13〉 11개 정비사업 주요내용 88

〈표 4-14〉 11개 정비사업 물결비교 93

〈표 4-15〉 단위근 검정결과 97

〈표 4-16〉 변수명 및 자료의 특성 98

〈표 4-17〉 11개 지구 기초통계의 특성(로그 차분값) 98

〈표 4-18〉 11개 지구 회귀분석 실시한 결과값 104

〈표 4-19〉 뉴타운사업 단계별 시행조정방안 107

그림목차

[그림 2-1] 전세가, 전월세, 완전월세의 관계 19

[그림 2-2] 주거이동으로 인한 전세가격 변동 21

[그림 2-3] 주택매매가격 종합지수 : 서울시 24

[그림 2-4] 주택전세가격 종합지수 : 서울시 26

[그림 2-5] 주민등록 전출지역 인구이동 30

[그림 3-1] 서울시 주택유형별 전세지수(2002. 10. ~ 2009. 01. 서울시 전체) 44

[그림 3-2] 3차 뉴타운 발표 이후 주택유형별 전세지수(2005. 10. ~ 2009. 01. 서울시 전체) 46

[그림 3-3] 도심권 아파트전세지수(2002. 10. ~ 2008. 12. 종로, 중구, 용산구) 48

[그림 3-4] 동북1권 아파트전세지수(2002. 10. ~ 2008. 12. 광진, 동대문, 성동, 중랑구) 51

[그림 3-5] 동북2권 아파트전세지수(2002. 10. ~ 2008. 12. 성북, 강북, 도봉, 노원구) 53

[그림 3-6] 서북권 아파트전세지수(2002. 10. ~ 2008. 12. 마포, 서대문, 은평구) 55

[그림 3-7] 서남1권 아파트전세지수(2002. 10. ~ 2008. 12. 양천, 강서구) 57

[그림 3-8] 서남2권 아파트전세지수(2002. 10. ~ 2008. 12. 구로, 금천, 영등포) 59

[그림 3-9] 서남3권 아파트전세지수(2002. 10. ~ 2008. 12. 관악, 동작구) 61

[그림 3-10] 동남1권 아파트전세지수(2002. 10. ~ 2008. 12. 강남, 서초구) 63

[그림 3-11] 동남2권 아파트전세지수(2002. 10. ~ 2008. 12. 강동, 송파구) 65

[그림 3-12] 미아12구역 위치도 66

[그림 3-13] 미아12구역 재개발사업 추진과정 67

[그림 3-14] 주택가격 전세지수(2003. 11. ~ 2008. 12. 강북구 인접지역) 68

[그림 3-15] 주택유형별 전세지수(2003. 11. ~ 2008. 12. 강북구 인접지역) 69

[그림 3-16] 주택가격 매매지수(2003. 11. ~ 2008. 12. 강북구 인접지역) 70

[그림 3-17] 주택유형별 매매지수(2003. 11. ~ 2008. 12. 강북구 인접지역) 71

[그림 4-1] 강북구/미아12구역 전세표준화 (2003. 11. ~ 2009. 1.) 76

[그림 4-2] 구로구/고척2구역 전세표준화 (2003. 11. ~ 2009. 1.) 77

[그림 4-3] 동대문구/휘경(2)구역 전세표준화 (2003. 11. ~ 2009. 1.) 78

[그림 4-4] 동작구/노량진(1)구역 전세표준화 (2003. 11. ~ 2009. 1.) 79

[그림 4-5] 마포구/공덕5구역 전세표준화 (2003. 11. ~ 2009. 1.) 80

[그림 4-6] 서대문구/가재울2구역 전세표준화 (2003. 11. ~ 2009. 1.) 81

[그림 4-7] 성북구/길음(8)구역 전세표준화 (2003. 11. ~ 2009. 1.) 82

[그림 4-8] 영등포구/신길(5)구역 전세표준화 (2003. 11. ~ 2009. 1.) 83

[그림 4-9] 용산구/신계구역 전세표준화 (2003. 11. ~ 2009. 1.) 84

[그림 4-10] 은평구/응암(7)구역 전세표준화 (2003. 11. ~ 2009. 1.) 85

[그림 4-11] 중구/신당(6)구역 전세표준화 (2003. 11. ~ 2009. 1.) 86

[그림 4-12] 강남 전체/강북 전체 전세표준화 변화율(2003. 11. ~ 2009. 1.) 89

[그림 4-13] 강남구/동북권 전세표준화 변화율(2003. 11. ~ 2009. 1.) 90

[그림 4-14] 강남구/도심권 전세표준화 변화율(2003. 11. ~ 2009. 1.) 90

[그림 4-15] 강남구/서북권 전세표준화 변화율(2003. 11. ~ 2009. 1.) 91

[그림 4-16] 강남구/서남권 전세표준화 변화율(2003. 11. ~ 2009. 1.) 92

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