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목차

제1장 서론 12

제1절 연구의 배경 및 목적 12

1. 연구의 배경 12

2. 연구의 목적 15

제2절 연구의 범위와 방법 18

1. 연구 대상 및 범위 18

2. 연구 방법 21

제2장 부동산중개제도에 관한 이론적 검토 25

제1절 부동산중개회사 체계 25

1. 부동산중개회사 25

2. 독립계약자 34

3. 부동산프랜차이즈 39

제2절 부동산중개 종결서비스 제도 46

1. 부동산중개 종결단계 46

2. 인스펙션 48

3. 권원보험 51

4. 에스크로우 60

제3절 부동산중개사 시험 및 교육제도 69

1. 공인중개사 69

2. 공인중개사 시험 및 자격 70

3. 공인중개사 교육 73

제4절 선행연구의 고찰 76

1. 선행연구 검토 76

2. 본 연구의 차별성 82

제3장 연구의 틀 및 분석방법 86

제1절 연구의 틀 86

제2절 연구 분석체계 87

제3절 실증분석방법 89

1. 설문분석 89

2. AHP분석 92

제4장 설문 및 AHP 실증분석 결과 96

제1절 설문분석 96

1. 설문 응답자 속성 96

2. 중개시장 및 중개제도 환경 97

3. 부동산중개회사 체계 101

4. 종결서비스 제도 103

5. 종결서비스 수수료 106

6. 중개사전문성 제고 방안 109

7. 설문분석 결과 115

제2절 AHP분석 117

1. 중개제도 도입 우선순위 117

2. AHP분석 결과 119

제5장 미국 워싱턴주 중개제도와의 비교고찰 121

제1절 미국 워싱턴주 중개제도 121

1. 워싱턴주 부동산중개회사 체계 121

2. 워싱턴주 중개 종결서비스 제도 124

3. 워싱턴주 부동산중개사 자격제도 132

제2절 한국과 워싱턴주 중개제도 비교·분석 138

1. 부동산중개회사 체계 138

2. 종결서비스 제도 140

3. 부동산중개사 제도 142

제3절 미국 워싱턴주 부동산중개사 면접분석 결과 146

1. 면접설계 및 방법 146

2. 면접분석 결과 147

제6장 결론 152

제1절 연구결과의 요약 152

제2절 중개제도 개선방안 및 시사점 155

1. 종결서비스 제도 도입 방안 155

2. 부동산중개회사 체계 구축 방안 160

3. 중개사전문성 제고 방안 163

제3절 연구의 한계 165

참고문헌 166

부록 175

설문조사 문항 175

AHP조사 문항 188

ABSTRACT 190

표목차

[표 1-1] 중개사고에 따른 공제금 신청 및 실제 지급 건수 14

[표 1-2] 연구 대상 및 범위 20

[표 2-1] 특수법인 중개업자 구분 및 업무범위 27

[표 2-2] 한국과 선진 외국 중개법인의 서비스 영역 비교 31

[표 2-3] 부동산시장 발달과정 33

[표 2-4] 기존 부동산중개업과 부동산프랜차이즈 특징 비교 42

[표 2-5] 주택 피해구제 접수 피해 유형별 현황 50

[표 2-6] 일반 손해보험과 권원보험의 차이점 비교 54

[표 2-7] 최근 10년 간 권원보험 실적 59

[표 2-8] 에스크로우 일정표 63

[표 2-9] 공인중개사 자격증 유무에 따른 명칭 분류 70

[표 2-10] 공인중개사 시험체계의 변경목적 71

[표 2-11] 공인중개사 시험과목의 변천과정 72

[표 2-12] 중개업자 교육제도의 변천과정 74

[표 3-1] 설문지 구성 92

[표 3-2] AHP 면접조사 일관성지수 95

[표 4-1] 설문 대상자 성별 96

[표 4-2] 설문 대상자 연령 96

[표 4-3] 설문 대상자 지역 97

[표 4-4] 설문 대상자 학력 97

[표 4-5] 중개사 전문성에 대한 문제인식 99

[표 4-6] 종결서비스 도입에 따른 수수료 인상 동의 107

[표 4-7] 종결서비스 도입에 따른 수수료 인상폭 동의 108

[표 4-8] 중개시장 및 제도개선 설문조사 평균 및 p-value 114

[표 4-9] 다중비교 사후검정 114

[표 4-10] 기준 제도에 대한 AHP 우선순위 평가 결과 118

[표 4-11] 세부 대안 제도에 대한 AHP 우선순위 평가 결과 119

[표 4-12] 중개제도 도입에 대한 AHP 우선순위 평가 결과 종합 120

[표 5-1] 미국 워싱턴주 종결서비스 비용 종류 및 부담 주체 131

[표 5-2] 미국 워싱턴주 중개사 자격 요건 135

[표 5-3] 한국과 미국 워싱턴주 중개회사체계 비교 140

[표 5-4] 한국과 미국 워싱턴주 종결서비스제도 비교 142

[표 5-5] 한국과 워싱턴주 중개사 시험 진입장벽 비교 144

[표 5-6] 한국과 워싱턴주 중개사 자격증 유지 방법 비교 145

[표 5-7] 한국과 워싱턴주 중개사 제도 비교 145

[표 5-8] 워싱턴주 중개제도에 대한 인식 148

[표 5-9] 워싱턴주 개별 중개제도에 대한 평가 148

[표 5-10] 한국에 도입이 필요한 워싱턴주 중개제도 149

[표 5-11] 워싱턴주 중개사 시험에 대한 인식 150

[표 5-12] 워싱턴주 중개사 시험 및 교육제도에 대한 평가 150

[표 5-13] 한국에 도입이 필요한 워싱턴주 중개사 시험 및 교육제도 151

[표 6-1] 설문 및 면접조사 결과 수치 종합 156

그림목차

[그림 1-1] 중개제도 변화과정 22

[그림 1-2] 연구 흐름도 24

[그림 2-1] 프랜차이저와 프랜차이지 40

[그림 2-2] 부동산 중개과정 47

[그림 2-3] 에스크로우 개념도 62

[그림 3-1] 연구의 틀 87

[그림 3-2] AHP 조사 구성 틀 95

[그림 4-1] 현재 중개시장에 대한 문제인식 98

[그림 4-2] 현재 중개제도에 대한 문제인식 100

[그림 4-3] 제도개선 필요성에 대한 인식 101

[그림 4-4] 독립계약자 제도에 대한 인식 102

[그림 4-5] 프랜차이즈 제도에 대한 인식 103

[그림 4-6] 인스펙션 제도에 대한 인식 104

[그림 4-7] 권원보험 제도에 대한 인식 105

[그림 4-8] 에스크로우 제도에 대한 인식 106

[그림 4-9] 중개사 자격기준 강화에 대한 인식 110

[그림 4-10] 중개사 자격 이원화에 대한 인식 111

[그림 4-11] 중개사 시험 강화에 대한 인식 112

[그림 4-12] 중개사 교육 강화에 대한 인식 113

[그림 4-13] 중개시장 진단 및 제도 개선에 대한 집단별 인식 116

초록보기

 우리나라 중개시장 및 제도 개선 방안에는 어떤 것이 있을까? 이를 위해 새로운 제도가 필요하다면 어떤 제도부터 도입해야 하는가? 본 연구는 실증적 제도주의 접근법으로 부동산중개회사 체계(독립계약자, 프랜차이즈), 중개종결서비스(인스펙션, 권원보험, 에스크로우), 중개사전문성(중개사 자격, 시험, 교육) 문제를 주 연구대상으로 삼아, 제도개선 필요성 및 제도도입의 우선순위를 분석했다. 연구방법은 국내외 문헌연구, 국내 중개사, 고객, 전문가 설문 및 전문가 AHP 면접 그리고 미국 중개사 면접을 포함한 워싱턴주 중개제도 연구를 택해 제도개선의 해법을 모색했다.

설문결과, 중개사, 고객, 전문가는 모두 현재 중개시장이 문제가 있어 제도개선이 필요하며 이를 통해 시장을 개선할 수 있다고 평가했다. 또 인스펙션, 권원보험, 에스크로우 등 종결서비스 도입 필요성에 공감했다. 구체적으로 세 집단은 인스펙션에 대해 상대적으로 가장 높은 긍정인식을, 권원보험에는 비슷한 강도의 긍정인식을 각각 보였다. 에스크로우에 대해 고객과 전문가는 강한 긍정인식을 보인 반면, 중개사는 상대적으로 이 보다 낮은 긍정인식을 나타냈다. 종결서비스 도입에 따른 수수료 인상에 대해 중개사 및 전문가는 70% 이상, 고객은 60% 이상 동의했다. 인상폭과 관련해서는 매매가격 대비 0.3% 이내의 수수료 인상에 대해 비용 부담 주체인 고객은 94.3%의 동의율을 보여, 종결서비스 도입에 따른 추가 부담은 받아들일 수 있는 것으로 조사됐다. 중개회사체계와 관련해 세부 제도인 독립계약자 및 프랜차이즈에 대해 고객 및 전문가는 비교적 높은 비율로 긍정한 반면, 중개사는 상대적으로 부정적인 인식을 나타냈다. 중개사 전문성 제고 방안으로는 자격 및 시험 보다 중개사 교육 강화에 대해 세 집단 모두 상대적으로 높은 동의율을 기록했다. 제도도입 우선순위 파악을 위해 실시한 AHP 면접에서는, 종결서비스 도입이 1위, 이어 중개회사체계 구축, 중개사전문성 제고의 순으로 나왔고, 8개 세부 제도에 대한 상대적 중요도에서는 에스크로우가 1위, 이어 프랜차이즈, 인스펙션, 권원보험, 독립계약자, 중개사 교육, 자격, 시험 순이었다.

한편 미국 중개사들을 대상으로 한 면접조사에서 이들은 에스크로우, 인스펙션, 권원보험, 중개회사체계 그리고 중개사 자격증 갱신을 위한 계속교육, 자격시험 전 사전 교육 이수 등의 제도를 선진화된 것으로 평가한 뒤, 한국 시장에 도입하면 좋을 만한 제도로 추천했다. 특히 미국 중개사들이 추천한 제도의 우선순위는 AHP 면접에서 국내 전문가들이 평가한 제도도입 우선순위와 거의 일치하고 있다. 또한 워싱턴주 중개시장 현장 연구를 통해 종결서비스가 제대로 운영되기 위해서는 중개회사체계와 그 속에서 일하는 전문화된 중개사들이 뒷받침되어야 한다는 점도 확인했다.

결론적으로 인스펙션, 권원보험, 에스크로우 등 종결서비스 도입이 국내 중개시장에 요구되고 있다. 또 본연의 기능을 갖춘 프랜차이즈와 새로운 고용방식인 독립계약자 같은 부동산중개회사 체계 구축이 필요하다. 이와 함께 중개사전문성 제고를 위한 교육 강화도 요청된다. 다만 중개사들의 프랜차이즈 및 독립계약자에 대한 부정적 인식은 풀어야 할 과제이다. 따라서 정부는 중개시장 및 산업 고도화를 위해 종결서비스 제도 도입을 시작으로 부동산중개회사 체계 구축 등 현 중개제도에 대한 전면적인 개편을 검토할 필요가 있다.

참고문헌 (132건) : 자료제공( 네이버학술정보 )

참고문헌 목록에 대한 테이블로 번호, 참고문헌, 국회도서관 소장유무로 구성되어 있습니다.
번호 참고문헌 국회도서관 소장유무
1 (2010), 『부동산중개론』, 형설출판사. 미소장
2 (1986), 『미국부동산법론』, 삼지원. 미소장
3 (2005,) 『실무자를 위한 투자가이드 미국부동산』, 주택문화사. 미소장
4 (2011), 『HELLO 미국부동산』, 푸른길. 미소장
5 (2005), 『부동산중개론』, 부연사. 미소장
6 (2011), 『공인중개사법론』, 부연사. 미소장
7 (2009), 『현대부동산학』, 양현사. 미소장
8 (2010) ,『부동산중개론』, 양현사. 미소장
9 (2000),『에스크로우제도의 모든 것』, 부연사. 미소장
10 (2008), 『부동산학원론』, 형설출판사. 미소장
11 (2004), 『시장·국가·민주주의』, 서울: 나남. 미소장
12 (2004), 『부동산 권리분석 이론』, 부연사. 미소장
13 (2002), 『부동산학원론』, 건국대 출판부. 미소장
14 특수고용직의 노동법적 보호 소장
15 부동산거래사고의 실태분석 : 하급심 법원판례를 중심으로 소장
16 (2002), “부동산서비스업 발전방안 연구” 한국감정평가연구원. 미소장
17 권원보험과 에스크로우 제도의 비즈니스 모델에 관한 연구 소장
18 The Study on the Improvement Plan of the Real Estate Agent System 네이버 미소장
19 Improvements of Real Estate Brokerage Service and Information System Construction 소장
20 부동산 권원보험의 활성화 방안에 관한 연구 소장
21 권원보험이 부동산거래 효과에 미치는 소비자행태 분석 소장
22 부동산 인터넷 정보 및 프랜차이즈 회사의 경영개선 방안에 관한 연구 소장
23 부동산거래사고 방지를 위한 권원보험제도 연구 : 법률적 거래사고를 중심으로 소장
24 (2003), “부동산중개 프랜차이즈제도의 활성화 방안에 관한 연구” 한성대 대학원 석사학위논문. 미소장
25 부동산거래 선진화를 위한 종합부동산서비스제도 도입 방안에 관한 연구 소장
26 부동산중개업소의 인터넷 프랜차이즈 가맹이 경영성과에 미치는 영향에 관한 연구 소장
27 부동산시장 개방에 따른 한국 부동산서비스업의 대응방안 소장
28 부동산중개서비스 품질 개선방안에 관한 연구 소장
29 종합부동산서비스업의 도입 필요성과 과제 네이버 미소장
30 Problems and Strategies of Real Estate Brokerage Business in Korea 소장
31 미국 연방대법원의 Kirby, 사건 판결에 관한 고찰 소장
32 Articles : Improvement of Real Estate Agency System - Focusing on: The Act Concerning Report of Purchases or Sales of Real Estate Properties and the Real Estate Agents` Duty 소장
33 부동산 권원보험의 도입과 활성화방안에 관한 연구 소장
34 (2004), “부동산 산업의 전개와 감정평가업의 대응방안” 한국부동산연구원. 미소장
35 국가정책과 신제도주의 소장
36 A Study on the settlement of the title insurance and escrow in real estate transaction in Korea 네이버 미소장
37 (2002), “미국 에스크로우 제도의 국내 도입 방안” 『토지연구』제13권 제4호. 미소장
38 영국 '사회협약'의 해체와 그 정책적 귀결 소장
39 한국과 미국 워싱턴주 부동산중개사 자격제도에 대한 비교 연구 소장
40 에스크로우 제도 및 확인·설명제도를 통한 부동산 거래사고 예방에 관한 연구 소장
41 부동산 프랜차이즈 업체 발전 방안에 대한 연구 : 대형 포탈 의존도를 중심으로 소장
42 A Study on the Development of the Appraisal Company Toward General Real Estate Service Company 소장
43 부동산거래에 있어서 공증인의 역할 소장
44 공인중개사 시험제도의 개선방안 소장
45 선진화된 부동산거래질서의 확립 방안 연구 소장
46 A Study on the Realities and Needs on the Practical Education of Certified Realtors 소장
47 에스크로우(ESCROW)制度의 導入 및 活性化方案에 관한 硏究 소장
48 21세기 부동산중개제도 선진화를 위한 문제점과 개선방안 : 설문조사 결과를 중심으로 소장
49 부동산 프랜차이즈 가맹효과 분석 소장
50 階層分析方法(AHP)의 統計的 性質에 관한 硏究 소장
51 부동산 거래위험과 에스크로우 서비스 이용에 관한 연구 소장
52 행위자와 구조,그리고 제도;제도주의의 분석수준 소장
53 거래사고 예방을 위한 부동산 중개제도 개선방안 연구 소장
54 미국의 부동산 거래와 에스크로 제도 소장
55 부동산 공제현황과 권원보험의 정착에 관한 연구: 서초구를 중심으로 소장
56 A Study for Obtaining Weights in Pairwise Comparison Matrix in AHP 소장
57 부동산거래사고의 대응방안에 관한 연구 소장
58 부동산 프랜차이즈계약 연구 : 부동산 중개업을 중심으로 소장
59 (2010), “부동산산업의 발전방향과 향후과제” 『국토연』 2010-34, 국토연구원. 미소장
60 중개법인의 부동산종합서비스 제도화 방안 소장
61 판례를 통해 본 미국 공정근로기준법상의 근로자의 의미 소장
62 부동산중개제도의 개선방안에 관한 연구 : 중개계약 및 교육제도를 중심으로 소장
63 감사원 (2003), “소비자 권익보호는 우리 손에” 감사원 자료. 미소장
64 건설교통부 (1999), “부동산중개제도의 개선방안 연구” 1999. 8. 미소장
65 건설교통부 (2001),『부동산서비스와 거래의 선진화 방안』 미소장
66 건설교통부 (2003),『부동산거래질서 확립 및 투명성 확보방안 연구』 미소장
67 건설교통부 (2005),『공인중개사 자격제도 개선방안에 관한 연구』 미소장
68 국토해양부 (2009), “판교신도시 공인중개업소 등의 불법행위 대규모 일제 단속” 보도자료, 2009.10.15. 미소장
69 국토해양부 (2011), “부동산친목회의 담합 등 불공정행위시 처벌 강화 돼” 보도자료, 2011.8.18. 미소장
70 국토해양부 (2011), “전세․월세 계약할 때 피해 없도록 주의 당부” 보도자료, 2011.9.6. 미소장
71 국토해양부 (2011), “중개대상물 확인·설명서 간소화된다” 보도자료, 2011.11.07. 미소장
72 국토해양부 (2012), “연도별 중개업자 현황, 시도별 중개업자 현황, 공인중개사 자격취득자 현황” 내부자료. 미소장
73 국토해양부 (2012), “2011년 4분기 부동산 실거래가 허위신고 등 857명 적발, 과태료 총 22억 8천만원 부과” 보도자료, 2012.06.26. 미소장
74 국토해양부 (2012), “주요산업과 비교한 부동산산업의 규모(2010)” 내부자료. 미소장
75 (2008), “한국 가계 자산 80% 이상 부동산 경기침체 길어지면 타격 커질 듯” 중앙일보, 2008.11.11. 미소장
76 노동부 (2006), “호주 노동정책 동향 : 독립계약자에 대한 새로운 보호장치 도입” 노동부 국제노동정책팀 자료, 2006.8.14. 미소장
77 (2012), “대형 중개법인 허용 추진에 공인중개사들 뿔났다” 경향신문, 2012.3.5. 미소장
78 법무연수원 (2011), “범죄백서, 사기수법별 발생건수” 미소장
79 보험개발원 (2012), “최근 10년간 권원보험 실적” 내부자료, 2012.9.7. 미소장
80 보험연구원 (2011), 『부동산중개업자의 업무보증제도 개선 및 공제요율 산출방안 연구』 연구용역보고서. 미소장
81 (2012), “대형 중개법인 겸업제한 폐지‥종합서비스 허용” 연합뉴스, 2012.2.20. 미소장
82 (2012), “공인중개사는 괴로워” 매일경제신문, 2012.8.2. 미소장
83 (2011), “집중취재, 한국공인중개사협회 난투극의 진실” 한국경제TV, 2011.02.11. 미소장
84 (2012), “건설업 간판 내려야 하나요” 파이낸셜뉴스, 2012.10.04. 미소장
85 한국공인중개사협회 (2010),『공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법령 공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙 및 예규』 미소장
86 한국소비자원 (2007), “부동산중개업자의 중개사고로 손해 본 소비자, 공제금 청구요건 지나치게 까다로워 배상받기 어려워” 보도자료, 2007.07.06. 미소장
87 한국토지개발공사 조사연구처 (1994), 『미국의 부동산거래 형태 및 중개체계와 우리나라의 부동산 중개제도 및 현황과의 비교분석 : 연구과제』, 한국건설기술연구원. 미소장
88 Real Estate Dictionary and Reference Guide, Orange , Calif : Career, 1979. 미소장
89 A Model of Reputation Acquisition in Real Estate Brokerage 네이버 미소장
90 “Franchising in Residential Brokerage,” JRER Vol.28 No.1, 2006. 미소장
91 The Effect of Different Brokerage Modes on Closing Costs and House Prices 네이버 미소장
92 “The Effects of Multicultural Diversity in Real Estate Brokerage,” JRER Vol.25 No.4, 2003. 미소장
93 HOW DO U.S. RESIDENTIAL BROKERAGE TRENDS & FEES COMPARE TO THE REST OF THE WORLD? 네이버 미소장
94 The Constitution of Society : Outline of the Theory of Structuration, Cambridge : Policy Press, 1984. 미소장
95 “The Macropolitics of Microinstitutional Differences in the analysis of Comparative Capitalism” in Suzanne Berger and Ronald Dore (eds.), National Diversity and Global Capitalism, Ithaca : Cornell Univ. Press, 1996. 미소장
96 Real Estate Valuation in Global Markets, Chicago : Appraisal Institute, 1997. 미소장
97 Washington Real Estate Fundamentals, 14th ed. Rockwell Publishing Inc, 2007. 미소장
98 Washington Real Estate Law, 6th ed. Rockwell Publishing Inc, 2010. 미소장
99 Marketing Real Estate Internationally, Connecticut: Quorun Books, 1988. 미소장
100 A Nation of Realtors - A Cultural History of The Twentieth Century American Middle Class, Durham: Duke University Press, 2005. 미소장
101 Escrow : An Instruction, Educational Textbook Company, 1996. 미소장
102 The Conveyancing Fraud, M. Joseph, 1994. 미소장
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104 Approaches to the State: Alternative Conceptions and Historical Dynamics 네이버 미소장
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106 Automation of the Land Title System, The American Uni. L.R. Vol. 22 No. 2 Winter 1973. 미소장
107 National Real Estate Investor, “Top National Brokerage Firm,” June 2000 NREI, Vol. 42 Issue 7, 2002. 미소장
108 Yes, brokerage firms can thrive on Wall Street 네이버 미소장
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110 The State and the Economy under Capitalism, Harwood Academic Publishers, 1990. 미소장
111 Multicriteria Decision Making: The Analytic Hierarchy Process, McGraw-Hill, New York, 2003. 미소장
112 State of Washington, Real Estate Candidate Handbook, Promissor, 2007. 미소장
113 “Historical Institutionalism in Comparative Politics,” in Sven Steinmo, Kathleen Thelen & Frank Longstreth (eds.), Structuring Politics : Historical Institutionalism in Comparative Analysis, Cambridge : Cambridge Univ. Press, 1992. 미소장
114 United States Congress, “The Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA),” Title 12 Chapter 27 of the United, 1974. 미소장
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116 The Residential Real Estate Brokerage Industry: What Would More Vigorous Competition Look Like? 네이버 미소장
117 “The Brokerage Shuffle,” NREI September 2002, 2002. 미소장
118 A simulation study of estimation methods in the analytic hierarchy process 네이버 미소장
119 The Residential Real Estate Brokerage Industry: An Overview of Past Performance and Future Prospects 네이버 미소장
120 http://www.century21.com 미소장
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