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표제지
국문초록
목차
제1장 서론 13
제1절 연구의 배경 및 목적 13
제2절 연구의 범위 및 방법 14
1. 시간적, 공간적 범위 14
2. 연구의 방법 16
제2장 이론적 고찰 19
제1절 결합개발의 개념 및 법제도 변화 19
1. 결합개발의 개념 19
2. 결합개발관련 법제도의 변화 및 도입과정 22
제2절 선행연구 동향 24
1. 결합개발방식 다양화 연구 24
2. 결합개발 사례연구 26
3. 적정수용지역 선정에 관한 연구 27
4. 제도 개선 및 도입방안에 관한 연구 29
제3장 결합개발 대상지 선정 및 현황 33
제1절 재건축지역 현황 33
1. 경기도 재건축 지역 현황 33
2. 안산시 재건축지역 현황 35
제2절 결합개발 대상지 현황 40
1. 중앙주공 1,2단지와 사사동 1구역 42
2. 초지연립 1구역과 선부동 5구역 51
3. 성포예술인 구역과 팔곡일동 1구역 56
제3절 전문가 설문조사 61
1. 조사대상 및 방법 61
2. 설문내용 62
3. 조사결과 요약 63
제4장 결합개발 모의실험 및 이익금 검토 67
제1절 대상지간 결합개발 모의실험 67
1. 결합개발 최종 용적률 산정 67
2. 대상지간 최종용적률 도출 73
제2절 결합개발 대상지간 이익금 분석 76
1. 이익금 분석 기준 76
2. 사례별 이익금분석 78
제5장 결론 89
제1절 연구결과 89
제2절 연구의 제안 및 향후과제 91
참고문헌 93
부록 95
ABSTRACT 100
〈표 2-1〉 결합개발 제도 도입과정 23
〈표 2-2〉 선행연구 31
〈표 3-1〉 역세권 설정방법 36
〈표 3-2〉 재건축지역 고밀/저밀 지역 분류표 39
〈표 3-3〉 주거환경정비 32개 예정구역현황(2012.09.기준) 42
〈표 3-4〉 중앙주공1단지 구역현황 45
〈표 3-5〉 중앙주공2단지 구역현황 47
〈표 3-6〉 사사동1 구역현황 50
〈표 3-7〉 초지연립1 구역현황 53
〈표 3-8〉 선부동5 구역현황 55
〈표 3-9〉 성포예술인 구역현황 58
〈표 3-10〉 팔곡일동1 구역현황 60
〈표 3-11〉 조사대상 및 방법 61
〈표 3-12〉 설문조사 구분 및 지표 62
〈표 4-1〉 결합개발 제도의 주요쟁점 67
〈표 4-2〉 입지특성을 감안한 구릉지구역 관리목표용적률 69
〈표 4-3〉 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 및 「안산시 도시계획 조례」 용도지역용적률 72
〈표 4-4〉 「경기도 도시지역내 지구단위계획수립지침」기준용적률 및 상한용적률 72
〈표 4-5〉 사사동1구역과 주공1,2단지 결합개발 산정표 73
〈표 4-6〉 초지연립1구역과 선부동 5구역 결합개발 산정표 75
〈표 4-7〉 성포예술인 단지와 팔곡일동1 결합개발 산정표 76
〈표 4-8〉 안산시 레이크타운 푸르지오 분양가격표(2013.02. 기준) 77
〈표 4-9〉 주공1단지 최소정비용적률 적용 설계개요 78
〈표 4-10〉 주공1단지 변환용적률적용 설계개요 79
〈표 4-11〉 주공1단지 변환용적률적용 이익금산정 80
〈표 4-12〉 주공2단지 최소정비용적률 적용 설계개요 81
〈표 4-13〉 주공2단지 변환용적률적용 설계개요 82
〈표 4-14〉 주공2단지 변환용적률적용 이익금산정 83
〈표 4-15〉 주공1,2단지 변환용적률적용 이익금산정 84
〈표 4-16〉 성포동 예술인단지 최소정비용적률 적용 설계개요 85
〈표 4-17〉 성포동 예술인단지 변환용적률적용 설계개요 86
〈표 4-18〉 성포예술인 변환용적률적용 이익금산정 87
[그림 1-1] 연구의 방법 18
[그림 2-1] 결합개발 사업방식 개념도 20
[그림 3-1] 경기도 도시정비 사업단지 현황 33
[그림 3-2] 경기도 재건축 사업단지 면적 비중현황 34
[그림 3-3] 역세권 분포도 37
[그림 3-4] 간선도로 분포도 38
[그림 3-5] 주거환경정비 32개 예정구역 41
[그림 3-6] 중앙주공1단지 구역현황도 44
[그림 3-7] 중앙주공2단지 구역현황도 46
[그림 3-8] 안산시 문화재 분포도 48
[그림 3-9] 사사동1 구역현황도 49
[그림 3-10] 초지연립 1구역 및 선부동 5구역 위치도 51
[그림 3-11] 초지연립1 구역현황도 52
[그림 3-12] 선부동5 구역현황도 54
[그림 3-13] 성포예술인 구역현황도 57
[그림 3-14] 팔곡일동1 구역현황 59
[그림 3-15] 결합개발 인지 63
[그림 3-16] 안산시 결합개발 도입 찬반 63
[그림 3-17] 결합개발 실효성 지역 64
[그림 3-18] 결합개발 활성화 과제 64
[그림 3-19] 재건축 지역 결합개발 필요성 65
[그림 3-20] 결합개발 필요성 이유 65
[그림 4-1] 최종용적률 개념도 70
초록보기 더보기
결합개발제도는 구릉지의 경관을 유지하면서도 불량주택 정비 등 생활환경을 개선할 수 있는 방안으로 역세권과 하나의 단지개념으로 정비사업을 시행할 수 있도록 서울시에서 제안하여 운영되고 있다. 이 제도의 시행으로 구릉지지역 주민들의 도시계획 규제로 인한 재산상손해와 경관을 보전하며 도시정비사업 시행 시 사업성부족으로 진행이 되지 않았던 정비사업의 원만한 추진으로 새로운 도시정비 수법으로 평가받고 있다.
신도시 등 계획도시들의 노후화가 가속화되며 재개발 보다는 재건축지역의 비중이 높아지고 있으며 신도시의 도심은 재건축이 활발하게 진행되는 반면 신도시의 원도심 이나 도심 외곽지역의 정비사업이 필요한 지역은 사업성 부족 등을 이유로 재건축사업이 진행되지 못하고 있다. 도시정비를 위해 재건축지역들은 종상향 및 각종 규제완화를 요구하여 사업을 시행하게 되고, 이는 도심의 고밀개발을 가속화 시킨다. 또한 규제완화를 통한 종상향 및 고밀개발 시 분양이 되지 않는 등 사업성이 부족한 도시 외곽 지역의 재건축은 진행되지 않아 도시환경이 노후화되고 슬럼화 되고 있다.
기존 정비사업의 새로운 도시정비수법으로 떨어진 두 지역을 하나의 지역으로 묶어 개발하는 결합개발은 도시 및 주거환경 정비법, 도시개발법 등 제도를 적용할 수 있는 법적 근거는 마련되어 있으나, 세부적인 지침 및 지자체에서 실제 적용할 수 있는 사례가 없어 활용되지 못하고 있다. 현재 서울시에서는 재정비 촉진계획수립을 위한 결합개발제도 운영기준을 통해 결합개발 세부지침을 마련하여 이문-휘경 도시재정비촉진지구에서 시행중이며, 이처럼 세부지침이 마련된다면 제도의 취지와 활용 가능성을 보았을 때 재건축지역으로 확대 적용이 가능할 것으로 보인다.
본 연구에서는 현재 재정비 촉진지구에서만 시행되고 있는 결합개발을 재건축 수요가 증가하고 있는 경기도 안산시 지역에 도입하여 시행하는 모의실험을 통해 결합개발을 통한 재건축 지역의 도시정비 가능성을 타진해보고 이를 통한 이익금을 도시정비사업에 활용하는 방식을 제안해 보고자 한다.
기존 도시 재정비 촉진지구를 대상으로 운용하던 지침을 도시 및 주거환경 정비법을 기본으로 한 지침으로 재구성해 보았으며 기존 산식을 활용하여 모의실험을 실시하였다. 대상지 선정을 위해 재건축 예정지구를 고밀개발지역과 저밀개발지역으로 나누었으며 분류된 지역 중 대상지를 선정하여 산식에 도입 후 결합개발 시 변환 용적률을 도출하여 결합개발 가능지를 선정하였다.
선정된 지역의 기존 정비사업을 시행했을 때의 분양가와 변환용적률을 적용했을 경우의 분양가를 비교하여 그 이익금을 저밀관리지역의 도시정비기금으로 활용하거나 저밀관리지구 재건축이 가능하도록 하는 등 다양한 방안을 제시하였다.
본 연구는 기존 도시재정비촉진지구에서만 시행되었던 결합개발을 경기도 재건축지역에 적용하여 가능성을 타진해 봄으로써 새로운 도시정비기법의 도입가능성을 제시하는데 목적을 가지고 있다. 기존 제도에서 활용되었던 보너스 용적률에 대하여는 재건축예정지구의 적용 시 경관에 대한 기여도 및 공익기여 여부에 대한 추가적인 조사와 연구가 필요하며, 이에 따라 보너스 용적률 적용 여부를 결정해야 할 것이다. 또한 결합개발 제도의 특성상 제도를 활용하는 지자체별 상황에 따라 제도의 관리용적률 등 새로운 기준이 적용되어야 하며 향후 연구를 통해 다양한 도시환경정비사업에서 활용 가능할 것으로 보인다.
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