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표제지

목차

논문요약 12

제1장 서론 14

제1절 연구의 배경 및 목적 14

제2절 연구의 범위 및 방법 16

제2장 이론적 고찰 19

제1절 민간참여 공공주택 건설사업의 이해 19

1. 공공주택 건설사업의 개념과 특징 19

2. 민간참여 공공주택 건설사업의 개념과 특징 20

3. 용어정리 21

4. 공모형 PF사업과의 차이점 23

제2절 민간참여 공공주택 건설사업의 구조와 추진절차 25

1. 사업구조 및 이해주체 25

2. 사업추진절차 28

3. 관련제도 현황 35

제3절 민간참여 공공주택 건설사업의 추진동향 41

1. 사업추진 동향 41

2. 시사점 52

제4절 선행연구 고찰 54

제5절 소결 57

제3장 문제점 도출 59

제1절 분석의 틀 59

제2절 문제점 도출 60

1. 선행연구를 통한 문제점 도출 60

2. 민간사업자 간담회를 통한 문제점 도출 62

3. 민간사업자 방문면담을 통한 문제점 도출 64

4. 문제점 현황 정리 65

제3절 문제점 종합 67

1. 단계별 문제점 종합 67

2. 단계별 문제점 세부내용 69

제4절 소결 73

제4장 조사·분석 및 개선방안 74

제1절 설문 조사 74

1. 설문의 개요 및 대상 74

2. 응답자 특징 75

3. 일관성 검정 76

제2절 AHP에 의한 중요도 분석 77

1. 공공기관의 중요도 분석결과 77

2. 민간사업자의 중요도 분석결과 82

3. 사업주체별 종합 분석 87

제3절 개선방안 96

1. 사업계획수립 및 공모단계 96

2. 사업자선정 및 준비단계 99

3. 사업추진 및 완료단계 102

4. 정책제언(제도개선) 104

제4절 소결 106

제5장 결론 107

제1절 연구의 요약 및 결론 107

제2절 연구의 한계 및 향후 연구과제 110

참고문헌 111

부록 113

ABSTRACT 119

표목차

〈표 2-1〉 공공주택 건설사업 방식별 특징 19

〈표 2-2〉 공모형 PF사업과 민간참여 공공주택 건설사업 특징 25

〈표 2-3〉 민간참여 공공주택사업의 이해주체별 기대이익 28

〈표 2-4〉 민간참여 공공주택건설 추진 현황 41

〈표 2-5〉 민간사업자 참여현황 42

〈표 2-6〉 하남미사A27블록 평가표 43

〈표 2-7〉 위례신도시A2-11 블록 및 A2-2블록 평가표 45

〈표 2-8〉 사업주체별 투자비율 산정 방식 46

〈표 2-9〉 남양주 진건지구 B2블록 및 B4블록 평가표 47

〈표 2-10〉 사업주체별 사업비 비율 산정방식 48

〈표 2-11〉 인천서창(2) 10블록 평가표 49

〈표 2-12〉 대구금호 C-2블록 평가표 50

〈표 2-13〉 민간참여 공공주택건설 추진현황 비교표 51

〈표 2-14〉 사업지구별 민간참여자 선정 현황 53

〈표 3-1〉 선행연구의 문제점 61

〈표 3-2〉 민간사업자 간담회를 통한 문제점 도출 현황 63

〈표 3-3〉 민간사업자 방문면담을 통한 문제점 도출 현황 65

〈표 3-4〉 문제점 현황 정리 66

〈표 3-5〉 사업추진단계별 정의 67

〈표 3-6〉 사업추진단계별 문제점 68

〈표 4-1〉 실무전문가 설문대상 74

〈표 4-2〉 설문배포 및 회수현황 75

〈표 4-3〉 응답자의 일반적 특성 75

〈표 4-4〉 사업단계별 CR값 76

〈표 4-5〉 공공기관의 사업단계 별 중요도 분석결과 77

〈표 4-6〉 사업 계획수립 및 공모단계의 하위항목 중요도 분석결과 79

〈표 4-7〉 민간사업자 선정 및 사업 준비단계의 하위항목 중요도 분석결과 80

〈표 4-8〉 사업추진 및 완료단계의 하위항목 중요도 분석결과 81

〈표 4-9〉 제도개선 단계의 하위항목 중요도 분석결과 82

〈표 4-10〉 민간사업자의 사업단계별 중요도 분석결과 83

〈표 4-11〉 사업 계획수립 및 공모단계의 하위항목 중요도 분석결과 84

〈표 4-12〉 민간사업자 선정 및 사업 준비단계의 하위항목 중요도 분석결과 85

〈표 4-13〉 사업추진 및 완료단계의 하위항목 중요도 분석결과 86

〈표 4-14〉 제도개선 단계의 하위항목 중요도 분석결과 87

〈표 4-15〉 사업단계에 대한 사업주체별 중요도 분석결과 88

〈표 4-16〉 사업 계획수립 및 공모단계에서의 전체 종합 중요도 분석결과 89

〈표 4-17〉 민간사업자 선정 및 사업 준비단계의 하위항목 전체 중요도 분석 91

〈표 4-18〉 사업추진 및 완료단계 하위 항목 전체 중요도 분석결과 92

〈표 4-19〉 제도개선단계 하위 항목의 전체 종합 중요도 분석결과 93

〈표 4-20〉 전체 중요도 분석결과 95

〈표 4-21〉 사례별 공모기간 97

〈표 4-22〉 분양주택에 대한 토지비 책정 기준 97

그림목차

〈그림 1-1〉 연구의 절차도 18

〈그림 2-1〉 민간참여 공공주택사업 구조 20

〈그림 2-2〉 공모형 PF사업의 구조 24

〈그림 2-3〉 민간참여 공공주택 건설사업의 구조 24

〈그림 2-4〉 민간참여 공공주택 건설사업의 추진구조 26

〈그림 2-5〉 사업시행자별 업무영역 26

〈그림 2-6〉 사업추진단계별 세부추진내용 30

〈그림 2-7〉 사업자 공모 프로세스 32

〈그림 2-8〉 심사평가 프로세스 33

〈그림 2-9〉 사업추진단계 프로세스 34

〈그림 2-10〉 사업위치 및 사업개요(하남미사A27BL) 43

〈그림 2-11〉 사업위치 및 사업개요(위례신도시A2-2,11BL) 44

〈그림 2-12〉 사업위치 및 사업개요(남양주진건B2,4BL) 46

〈그림 2-13〉 사업위치 및 사업개요(인천서창A2-10BL) 48

〈그림 2-14〉 사업위치 및 사업개요(대구금호C2BL) 49

〈그림 3-1〉 분석의 흐름 60

〈그림 4-1〉 공공기관의 사업단계별 중요도 78

〈그림 4-2〉 사업계획수립 및 공모단계의 하위항목 중요도 79

〈그림 4-3〉 민간사업자 선정 및 사업 준비단계의 하위항목 중요도 80

〈그림 4-4〉 사업추진 및 완료단계의 하위항목 중요도 81

〈그림 4-5〉 제도개선단계의 하위항목 중요도 82

〈그림 4-6〉 민간사업자의 사업단계별 중요도 83

〈그림 4-7〉 사업계획수립 및 공모단계의 하위항목의 중요도 84

〈그림 4-8〉 민간사업자 선정 및 사업 준비단계의 하위 항목 중요도 85

〈그림 4-9〉 사업추진 및 완료단계의 하위항목 중요도 86

〈그림 4-10〉 제도개선단계의 하위항목 중요도 87

〈그림 4-11〉 사업단계에 대한 사업주체별 중요도 88

〈그림 4-12〉 사업계획수립 및 공모단계에서의 전체 종합 중요도 90

〈그림 4-13〉 민간사업자 선정 및 사업 준비단계의 하위항목 중요도 91

〈그림 4-14〉 사업추진 및 완료단계 하위 항목의 전체 종합 중요도 92

〈그림 4-15〉 제도개선단계 하위 항목의 전체 종합 중요도 93

〈그림 4-16〉 전체 종합 중요도 분석 95

초록보기

 2012년 공공사업자로 제한되었던 공공주택건설사업을 공공시행자의 약화된 주택공급능력을 보강하기 위해 민간사업자도 공공주택사업에 참여할 수 있도록 관련법인 공공주택건설 등에 관한 특별법이 개정되었다. 그 후 공공시행자가 민간참여 공공주택건설사업을 위한 민간사업자 공모결과 참여율이 극히 저조하였다. 민간참여가 저조한 결과는 민간참여 공공주택건설사업의 활성화에 한계가 있다. 따라서 본 연구는 사업추진사례와 본 사업에 직·간접경험이 있는 관련실무자의 간담회, 방문면담 등을 통하여 이러한 문제점들을 도출하고 설문조사를 통해 AHP로 중요도를 분석하고 개선방안을 제시하고자 하였다.

연구를 통해 도출된 문제점들을 사업추진단계에 따라 사업 계획수립 및 공모, 민간사업자 선정 및 사업 준비, 사업추진 및 사업 완료, 제도 개선단계별로 구분하고 각각 문제점을 종합하여 정리하였다.

첫째, 사업 계획수립 및 공모단계에서는 공공과 민간의 상호역할분담 불명확성, 촉박한 공모기간, 공공의 토지비 과다 책정, 사업성 부족사업지 선정, 현실성이 낮은 건설원가 제시, 각종보증금의 과도한 납부, 참여비용 과다 발생 등이 제기되었다.

둘째, 민간사업자 선정 및 사업 준비단계에서는 공공의 과도한 설계기준 제시, 심사평가 위원의 전문성과 공정성 등 신뢰, 대기업에 유리한 평가방식, 높은 가격평가 배점, 민간사업자가 제안한 원가절감 사항 미적용 등이 제기되었다.

셋째, 사업추진 및 완료단계에서는 사업주체별로 공동사업자라는 인식부족, 연건변화에 대한 협약내용의 변경불가, 미분양주택에 대한 리스크 부담, 민간사업자의 자율성 및 의사 결정권 확보 부족 등이 제기되었다.

넷째, 제도 개선단계에서는 민간이 취·등록 시 세제감면 등 제도적 지원 부재, 분양가 상한제 적용, 불필요한 주택분양보증의 납부, 미분양시도 무주택자에게만 공급되는 공급제도, 민간이 국민주택기금 융자시 공공에 비해 높은 이자 등이 제기되었다.

이러한 문제점에 대한 설문조사를 통한 AHP분석결과 사업 단계별로의 전체 순위는 사업 계획수립 및 공모단계, 제도개선단계, 민간사업자 선정 및 사업 준비단계, 사업추진 및 완료단계 순으로 중요도가 높게 나타났으며, 하위 항목에서 전체의 중요도 운선 순위는 현실성 있는 적정건설원가 책정, 수요를 감안한 사업성 있는 사업지 선정, 미분양 주택 매입확약, 원가절감 사항 적용, 공공의 설계기준의 최소화 제시, 가격평가 배점 최소화, 적정 토지비 산정, 공공과 민간의 동등한 결정권 확보, 참여비용 최소화 및 보전방안, 적정 협약이행 보증금, 평가방식 차별성 등 다양화, 상호 역할분담의 명확화, 평가위원의 전문화, 공모기간의 확보, 연건에 따라 변경 가능한 사업협약, 상호 공동사업자라는 인식 등의 순서로 분석되어 개선이 필요한 것으로 나타났다.

또한 제도개선 과제에서의 문제점들에 대한 분석결과는 민간사업자도 공공과 동일한 세제감면 지원, 미분양 주택에 대한 유주택자에게도 공급가능한 제도, 민간사업자의 주택분양 보증 가입면제, 분양가 상한제 폐지, 민간사업자의 국민주택기금 융자이자를 공공과 동일하게 적용 등의 순으로 분석되어 제도개선이 필요한 것으로 나타났다.

본 사업은 공공이 민간의 자본과 창의적인 기술력을 활용하고, 민간사업자가 공공이 소유하는 토지사용으로 사업의 초기부담을 완화하고 사업신뢰를 제고 할 수 있는 신사업 모델로써 점진적으로 확대가 예상된다. 공공과 민간사업자가 상생협력으로 건설시장 활성화에 기여할 민간참여 공공주택건설사업이 확대 정착되기 위해서는 민간사업자 공모 시 민간사업자의 참여 활성화가 무엇보다도 필요하다.

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