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표제지
국문초록
목차
I. 서론 9
제1절 연구의 배경 및 목적 9
1. 연구 배경 9
2. 연구의 목적 10
제2절 연구의 범위와 방법 11
1. 공간적 범위 11
2. 연구의 방법 12
3. 연구의 과정 13
II. 이론적 고찰 및 선행연구 15
제1절 이론적 고찰 15
1. 도시공간구조와 교통접근성에 따른 변화 15
2. 접근성 19
제2절 선행연구 고찰 22
1. 접근성 22
2. 빨대효과 24
제3절 본 연구의 차별점 26
III. 실증분석 27
제1절 모형구성 27
1. 자료구성 27
2. 분석대상의 기초현황 28
3. 자료분석 및 변수설정 31
4. 분석모형 33
제2절 기초분석 34
1. 기초통계 34
2. 분석변수의 기초 통계량 46
제3절 분석의 결과 및 해석 49
1. 강남권(GBD_S)과 서울시 오피스공실률 추정 결과 50
2. 분당권(BBD_S)과 서울시 오피스 공실률 추정 결과 51
3. GAP＝강남권(GBD)-분당권(BBD) 오피스공실률 추정결과 52
IV. 결론 53
제1절 연구의 요약 및 결론 53
제2절 연구의 한계 및 시사점 54
참고문헌 55
부록 58
ABSTRACT 60
〈표 1〉 운영경쟁력 29
〈표 2〉 신분당선 사업 추진경위 30
〈표 3〉 신분당선 운영횟수 및 운영간격 30
〈표 4〉 분석지표와 공실률의 관계 32
〈표 5〉 분석변수 기초 통계량 47
〈표 6〉 분석에 사용한 기술 통계량 48
〈표 7〉 오피스 공실률 변화 추정 결과 49
〈표 8〉 강남권(GBD_S)과 서울시 오피스공실률 추정 결과 51
〈표 9〉 분당권(BBD_S)과 서울시 오피스 공실률 추정 결과 52
〈표 10〉 GAP＝강남권(GBD)-분당권(BBD) 오피스공실률 추정결과 52
〈부표 1〉 BBD_VC 오피스공실률 추정결과 58
〈부표 2〉 GBD_VC 오피스공실률 추정결과 58
〈부표 3〉 분당권(BBD -S)오피스 공실률 추정치 59
〈부표 4〉 강남권(GBD_S)오피스공실률 추정치 59
〈그림 1〉 연구 흐름도 14
〈그림 2〉 서울의 도시공간구조 16
〈그림 3〉 도시내부구조의 변화과정 17
〈그림 4〉 교통기술의 발달과 지대곡선의 변화 18
〈그림 5〉 교외화와 도시경계의 확대 19
〈그림 6〉 오피스 시장 분석의 구조 28
〈그림 7〉 신분당선 노선현황 31
〈그림 8〉 서울시 오피스 공실률 35
〈그림 9〉 분당권(BBD)과 강남권(GBD) 오피스공실률 비교 36
〈그림 10〉 소비자 물가와 공실률 비교 37
〈그림 11〉 CD 유통수익률과 공실률 비교 38
〈그림 12〉 코스피와 공실률 비교 39
〈그림 13〉 환율과 오피스 공실률 비교 40
〈그림 14〉 통화량과 오피스 공실률 비교 40
〈그림 15〉 건설수주액과 오피스 공실률 비교 41
〈그림 16〉 경기선행지수와 오피스 공실률의 비교 42
〈그림 17〉 고용률과 오피스 공실률의 관계 43
〈그림 18〉 실업률과 오피스 공실률의 비교 43
〈그림 19〉 실업률과 고용률의 오피스 공실률 비교 44
〈그림 20〉 사무종사자수와 오피스 공실률 비교 45
초록보기 더보기
상업용 부동산중 오피스 시장에 대한 연구와 관심은 2008년 금융위기 이후 외국 자본의 유입으로 국내 오피스시장은 많은 변화를 맞이하며 질적 성장을 하여왔다. 하지만 학계나 정부의 정책과 지원은 주로 주거용 부동산에 많은 부분을 차지하고 있는 것이 현실이다. 상업용 부동산 중 오피스빌딩에 관련 연구는 더욱 미미한 수준이고 내용 또한 거시경제와 실물경기와의 연관성에 관련된 연구들이 다수를 차지하고 있다. 이에 본 연구에서는 상업용 부동산에 속한 오피스 빌딩의 공실률 변화를 거시경제 및 실물경기 상황과 교통체계 변화에 따른 물리적 변화가 오피스 빌딩 공실률의 변화를 고찰 하였다. 연구 대상으로는 새로운 교통체계로 2011년 10월 개통한 신분당선(DX LINE)이며 새로운 고속철도운행이 해당지역인 강남권(GBD)과 분당권(BBD)에 속한 오피스 빌딩의 공실률 변화를 통해 "빨대효과" 의 의미를 고찰하고. 해당지역에 속한 오피스 빌딩 중 프라임빌딩을 중심으로 메이트플러스, 젠스타의 시계열 자료중 2006년부터 2015년4월 까지 월별 데이터를 시계열 회귀분석을 통해 거시경제변수와 실물변수들과의 관계를 분석하고 상호 간의 인과관계를 고찰 하였다. 분석결과 신분당선(DX LINE) 개통 전 보다 개통 후 서울 전 지역에서 강남권의 공실률이 타 지역(CBD, YBD)에 비해 높게 나타났으며. 강남권과 분당권의 공실률 비교에서는 분당권 공실률이 강남권 공실률에 비해 정(+)의 부호를 나타나 유의미한 결과를 도출 하였다. 연구 결과 새로운 교통체계의 등장은 접근성의 향상으로 해당지역 주거용 부동산외 상업용 부동산에 속한 오피스 시장에도 "빨대효과" 의 영향을 주는 것으로 해석할 수 있다. 본 연구를 통해 향후 유사한 운행 시스템을 계획 중인 SRT, GTX와 같은 사업 지역 상업용 부동산 변화를 예측할 수 있는 참고 자료로 활용할 수 있을 것으로 본다.
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