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표제지

목차

요약 6

Ⅰ. 서론 8

1. 연구의 배경 및 목적 8

2. 연구의 범위 및 방법 9

가. 자료의 범위와 활용 프로그램 10

Ⅱ. 개념적 정의와 선행연구 고찰 11

1. 주거지 분리 11

2. 폐쇄적 도시 공간과 주거지 분리 12

3. 우리나라의 대단지 아파트와 폐쇄적 도시 공간 14

4. 선행연구 고찰 24

가. 주거지 분리 관련 선행연구 24

나. 폐쇄적 도시 공간 관련 선행연구 25

다. 소결 28

Ⅲ. 국내 특·광역시의 주거지 분리 추이와 대단지 아파트와의 상관관계 29

1. 주거지 분리 측정 기준 29

가. 주거지 분리 관련 지수 29

나. 임대료에 따른 집단의 구분 31

2. 상이지수로 파악한 국내 특·광역시의 임대료 분위별 분리 정도 32

가. 임대료 분위별 주거지 분리의 정도(상·중·하) 33

나. 국내 특·광역시의 주거지 분리 변화 37

3. 국내 특·광역시의 주거지 분리와 대단지 아파트와의 상관분석 40

가. 기술 통계량 40

나. 스피어만 상관분석 결과 42

다. 소결 43

Ⅳ. 대단지 아파트와 공간·인구학적 특성이 주거지 분리에 미치는 영향 - 부산광역시를 대상으로 44

1. 부산시의 주거지 분리 44

가. 소득에 따른 주거지 분리 44

나. 학력에 따른 주거지 분리 48

다. 연령에 따른 주거지 분리 51

라. 소결 52

2. 다중회귀분석을 통한 주거지 분리의 결정요인 파악 53

가. 변수 설정 53

나. 기술 통계량 55

다. 다중회귀분석 결과 58

Ⅴ. 결론 61

참고문헌 63

부록 67

1. 국내 특·광역시의 보증금과 월세와의 단순회귀분석 결과 67

2. 국내 특·광역시의 주거지 분리 추이(2분위) 68

3. 국내 특·광역시의 주거지 분리 추이(3분위) 69

4. 국내 특·광역시의 주거지 분리 추이(4분위) 70

Abstract 71

표목차

〈표 1〉 자료의 범위 10

〈표 2〉 재건축이 진행 중인, 1980년대 지정된 서울특별시의 택지개발지구 22

〈표 3〉 부산의 대단지 아파트의 변천. 23

〈표 4〉 주거지 분리의 5가지 차원 24

〈표 5〉 서울시 아파트 조성기준, 1장 27

〈표 6〉 국내 특·광역시에서 1분위의 상이지수 추이(2011~2019년). 34

〈표 7〉 국내 특·광역시에서 5분위의 상이지수 추이(2011~2019년). 36

〈표 8〉 국내 특·광역시의 주거지 분리 변화(2011년 → 2019년). 37

〈표 9〉 국내 특·광역시의 주거지 분리와 대단지 아파트의 기술 통계량(2018년 기준). 41

〈표 10〉 주거지 분리와 대단지 아파트와의 스피어만 상관분석 결과. 43

〈표 11〉 보증금과 월세와의 단순 회귀분석 45

〈표 12〉 임대료에 따른 상이지수와 델타지수. 45

〈표 13〉 임대료 분위 간의 상이지수. 46

〈표 14〉 5분위 상이지수의 LISA 분석결과. 47

〈표 15〉 학력별 구분에 따른 상이지수와 델타지수. 49

〈표 16〉 학력별 집단 간의 상이지수. 49

〈표 17〉 연령에 따른 상이지수와 델타지수. 52

〈표 18〉 변수 정의. 55

〈표 19〉 기술 통계량 56

〈표 20〉 LN(Segregation)의 전역적 공간자기상관 분석(Moran's I) 56

〈표 21〉 독립변수 간의 스피어만 상관분석 결과. 57

〈표 22〉 토지이용, 공간적, 인구학적 변수와 주거지 분리와의 다중회귀분석 결과 60

〈표 23〉 회귀분석의 잔차 60

그림목차

[그림 1] 연구의 흐름 9

[그림 2] 상이지수가 가진 체커 보드(checker board) 문제. 화이트(White 1983)의 연구를 재구성 30

[그림 3] 국내 특·광역시에서 1분위의 상이지수 추이(2011~2019년). 33

[그림 4] 국내 특·광역시에서 5분위의 상이지수 추이(2011~2019년). 35

[그림 5] 5분위 상이지수의 LISA 분석결과. 48

[그림 6] 대학원 이상 인구비율로 구한 상이지수의 LISA 분석결과. 50

[그림 7] 부산광역시의 초졸 이하 인구비율과 대졸 이상 인구비율의 LISA 분석결과 51

[그림 8] 0~9세 인구비율로 구한 상이지수의 LISA 분석결과. 52

초록보기

 근대 도시는 급격한 도시화로 인한 주거문제를 처리하기 힘들었다. 근린주구론을 바탕으로 단지계획과 근대 도시 계획으로 당시의 주거문제를 경제적이고 비용 효율적으로 개선하였다. 그러나 획일적이고 폐쇄적인 개발방식에 대해 '도시 안의 섬'을 형성하여, 인종·소득 계층에 따른 분리와 차별을 이끌었다는 비판이 꾸준히 제기되었다.

우리나라 역시 1950년대부터 70년대까지 급격한 도시화를 마주하였다. 1974년 '잠실지구종합개발' 이후, 근린주구론을 근거로 내세운 한국의 아파트 단지는 시대적 도전에 대한 효율적인 대응으로 볼 수 있다. 지난 반세기 동안, 우리나라의 주거환경은 획기적으로 개선되었다. 그러나 한국의 아파트 단지 역시, 폐쇄적인 단지의 폐해를 비껴가지 못하고 있다. 게다가 건설사 브랜드를 내세우는 주택의 상품화 성향이 더해져, 폐쇄성과 함께, 사적 자유주의가 강하게 나타난다. 대형 고급아파트 단지는 출입문에 단지 출입 시스템을 설치하며, 담장, 대문 등으로 폐쇄적인 영역성 혹은 게이티드 커뮤니티(gated community)를 형성한다. 이러한 1,000세대 이상의 대단지 아파트는 청약, 분양, 그리고 거래에서 프리미엄을 붙임에도, 계약이 활발히 일어나고 있다. 폐쇄적인 단지는 자연스럽게 일어날 수 있는 사회적 접촉의 기회를 감소하게 하며, 특정계층의 가치 편향적 태도를 재생산하고, 외부공간에 대해 방어적 태도를 보인다.

폐쇄적인 도시 공간과 게이티드 커뮤니티는 계층에 따른 주거지 분리를 생산 및 재생산한다. 그리고 우리나라의 대단지 아파트는 더욱 크고, 고밀화된 형태로 폐쇄적인 도시 공간을 형성한다. 따라서 이 글은 한국의 대단지 아파트가 주거지 분리의 원인으로 작용한다는 가설을 세우고, 실증 데이터로 이를 검정하고자 한다.

대단지 아파트가 주거지 분리에 미치는 영향(인과관계)을 알아보기 전에, 우리가 봐야 할 두 가지 요점은, 첫째, 국내 도시의 주거지 분리의 정도를 이해하는 것이다. 둘째, 대단지 아파트와 주거지 분리 간의 연관성(상관관계)을 파악하여야 한다. 주거지 분리는 주로 소득수준이나 인종에 따라 위계적으로 진행된다. 우리나라처럼 인종의 동질성이 높은 지역은 인종보다 계층에 따른 주거지 분리가 발생하였다. 우리나라는 소득수준을 파악할 수 있는 자료를 공개하고 있지 않다. 따라서 면적당 아파트 임대료를 소득수준의 대체지표로 활용하였다. 국토교통부의 "실거래가 공개시스템"의 자료를 활용하였으며, 2011년부터 2019년까지 총 272만 3927개의 데이터를 전수조사하였다.

이를 바탕으로 국내 7개 특·광역시의 9개년(2011~2019)의 소득에 따른 주거지 분리를 분석한 결과, 서울과 대구는 심각한 주거지 분리가 나타났으며, 다른 도시는 중간 수준의 주거지 분리가 나타났다. 전반적으로 가장 부유한 계층의 분리가 강하게 나타났으며, 다음으로 가장 가난한 계층에서 강하게 나타났다. 스피어만 상관분석으로 주거지 분리와 대단지 아파트와의 상관관계를 살펴본 결과, 광주를 제외한 6개의 도시에서 양(+)의 상관관계가 존재하는 것으로 나타났다. 즉, 대단지 아파트가 많아질수록 주거지 분리가 강하게 나타나는 상황이 유의미하게 관측된 것이다. 그러나 상관분석은 연관성을 파악할 뿐, 인과관계를 설명하지 못한다. 따라서 다중회귀분석으로 인과관계를 조사하였다.

다중회귀분석은 범위를 좁혀, 부산광역시의 현황으로 분석을 진행하였다. 부산광역시의 주거지 분리를 파악하는 기준으로 임대료, 연령, 학력으로 총 세 가지 측면에서 구분하였다. 그 중, 임대료에 따른 주거지 분리가 중간 규모(Moderate)로 나타났음을 확인하였다. 임대료는 위에서 언급하였듯이, 소득의 대체지표이기 때문에, 부산광역시의 경우, 소득 계층의 위계적 차이가 클수록 서로 간의 공간의 거리가 멀게 나타나는 것으로 해석할 수 있다.

주거지 분리에 영향을 미치는 요인으로 크게, 토지 이용 특성, 공간적 특성, 인구학적 특성을 이용해 분석을 진행하였다. 5층 이상의 주거지 면적은 통계적 유의성이 나타나지 않으나 대단지 아파트는 유의성이 존재한다. 대단지 아파트가 많을수록 주거지 분리는 가중되었으며, 영향력도 크게 나타났다. 따라서 대규모·고밀도의 주거지 공급이 주거지 분리를 악화시키는 것으로 해석할 수 있다. 이는 서구사회처럼 우리의 정주 환경도 폐쇄적인 공간을 고층·고밀화 개발함으로써 오히려 더 나빠졌음을 추정할 수 있다.

대형·고밀 아파트 단지 공급을 시장의 선택이라는 이유로 관망하는 태도는 더는 적합해 보이지 않는다. 본 연구결과와 직접적인 관련은 없지만, 다양한 주택 유형으로 공급하고, 보행로를 연결하여 주변과 소통하는 확장성이 높은 단지, 편의시설과 교통시설의 공유 등, 아파트 단지가 스스로 폐쇄성을 개선할 방안을 고찰할 필요가 있다. 이에 대해, 도시 설계의 세밀한 접근이 현실적인 대안을 제안하리라 생각한다.

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