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표제지 1

목차 4

국문초록 8

제1장 서론 11

1. 연구의 배경 및 목적 11

2. 연구의 방법 및 구성 12

제2장 이론 연구 14

1. 자가거주와 공동주택 관리 14

가. 입주자와 사용자 15

나. 주인의식 16

다. 주인-대리인 문제 16

라. 소유권과 임차권 18

마. 사회적 자본 18

2. 공동주택의 관리 19

가. 개념 19

나. 사적자치 19

다. 관리특성 20

라. 관리내용 21

마. 관리방식 22

바. 공동주택관리법 23

사. 관리규약 26

아. 관리비 26

자. 관리비 부과기준 29

차. 관리비 부과방식 30

카. 관리와 관리비 31

3. 공유자원과 공동주택 32

가. 인공의 공유자원 33

나. 제도분석 모델 36

4. 장기수선충당금 39

가. 법적 제도 39

나. 장기수선계획 수립 41

다. 관련 연구 43

라. 장기수선충당금 특성 45

마. 변수검토 46

5. 선행연구 검토 57

가. 자가비중 관련 연구 57

나. 관리비 관련 연구 59

6. 기존 연구와 차별성 64

제3장 연구설계 및 연구방법 66

1. 자료 66

2. 분석 방법 67

가. 분석대상 67

나. 분석모형 69

3. 변수 정의 71

가. 독립변수 입주민 속성 72

나. 독립변수 물리적 특성 76

다. 독립변수 - 관리제도 80

제4장 결과 및 해석 84

1. 기초통계 85

가. 전체지역 85

나. 강남구 92

다. 노원구 95

라. 소결 98

2. 분석-1 100

가. 종속변수, 공용관리비 100

나. 장기수선충당금 변수 제외 105

3. 분석-2 107

가. 종속변수, 장기수선충당금 107

나. 분석 결과 108

4. 소결 112

제5장 결론 114

1. 연구 요약 114

2. 정책적·관리적 시사점 116

참고문헌 118

Abstract 122

표목차 6

〈표 1〉 관리법령 변천 24

〈표 2〉 관리비 항목 28

〈표 3〉 관리비 부과기준 30

〈표 4〉 관리비 부과방식 30

〈표 5〉 재화의 분류 33

〈표 6〉 커먼즈 접근법 35

〈표 7〉 장충금 법규 40

〈표 8〉 장충금 기술통계 47

〈표 9〉 장충금 월부과액/세대수 48

〈표 10〉 장충금 월부과액/전용면적 49

〈표 11〉 장충금 월부과액/공급면적 50

〈표 12〉 장충금 월부과액/연면적 51

〈표 13〉 장충금 총적립액/세대수 53

〈표 14〉 장충금 총적립액/전용면적 53

〈표 15〉 장충금 총적립액/공급면적 54

〈표 16〉 장충금 총적립액/연면적 55

〈표 17〉 자가비중 검증결과 56

〈표 18〉 종속변수별 R²값 57

〈표 19〉 선행연구 62

〈표 20〉 샤피로 검증결과 71

〈표 21〉 변수정의 72

〈표 22〉 강남구 vs 노원구 84

〈표 23〉 강남구+노원구 기본정보(248) 86

〈표 24〉 전체지역 기술통계 91

〈표 25〉 전체지역 상관계수 92

〈표 26〉 강남구 기본정보(113) 93

〈표 27〉 강남구 기술통계 94

〈표 28〉 강남구 상관계수 95

〈표 29〉 노원구 기본정보(135) 96

〈표 30〉 노원구 기술통계 97

〈표 31〉 노원구 상관계수 98

〈표 32〉 독립변수 vif값 100

〈표 33〉 공용관리비 분석 102

〈표 34〉 장충금제외 분석 106

〈표 35〉 장충금 분석 108

〈표 36〉 자가비중 분석결과 112

그림목차 5

그림 1. 공동주택 지배구조 16

그림 2. 건물관리의 집합행동 구조 22

그림 3. 개인선택의 내면구조 32

그림 4. 공동주택과 관리비 34

그림 5. 수정된 제도분석 모델 37

그림 6. 장기수선계획 수립절차 42

그림 7. 장충금 월부과액 히스토그램 48

그림 8. 장충금 총적립액 히스토그램 52

그림 9. 정규성 비교(공용관리비, 장기수선충당금) 70

그림 10. 자가비중과 공용관리비 87

그림 11. 자가비중과 장기수선충당금 87

그림 12. 자가비중과 단지수 88

그림 13. 경과연수와 장기수선충당금 89

그림 14. 경과연수와 단지수 90

초록보기

 이 연구는 공동주택의 자가거주자의 비중(이하 자가비중)이 공용관리비와 장기수선 충당금에 미치는 영향을 고찰하였다. 공동주택은 입주민의 무임승차, 주인-대리인 문제 등으로 관리의 효율성과 투명성을 기대하기 어려운 현실이다. 많은 아파트 단지에서 입주민의 무관심과 방관적 태도로 비리·부정이 빈발하는 등 공유자원에서와 같은 문제가 발생한다. 공동주택 자가비중의 변화는 입주민들의 집합행동 변화를 통해 관리에 영향을 준다는 가설을 설정하고 이를 검증하였다.

분석 모델은 공동주택이 인공의 공유자원임을 고려하여 공유자원 관리의 분석에 활용되고 있는 Ostrom의 제도분석 모델을 활용하였다. 제도분석 모델은 공유자원의 물리적 특성, 소유자 그룹의 속성 그리고 관리제도 등의 외생변수에 주목한다. 본 논문의 핵심 변수인 자가비중은 공동주택의 '소유자 그룹의 속성'을 나타내는 변수다.

종속변수로는 공용관리비와 장기수선충당금을 선정하였다. 공용관리비는 공용부분에 사용되는 관리비로서 입주민의 집합행동을 통한 관리결과로 볼 수 있다. 장기수선충당금은 공동주택 주요시설의 교체를 위한 적립금으로써 관리비의 일종이다. 장기수선충당금이 중장기적인 비용구조를 이용한 비리와 부정의 원천으로 문제가 제기되고 있고 또한 자본적 지출을 부담하는 소유자와 직접 관련된 점도 고려하였다.

연구 대상으로서울시 소재 강남구와 노원구의 의무관리대상 아파트 363개 단지를 선정하였다. 자가비중은 분양아파트 중 자가비중이 10% 미만으로 산출된 단지와 임대 단지 및 결측치 등을 제외한 248개 단지 18만 576세대를 기반으로 생산했다.

분석 절차는 먼저 표본 전체를 대상으로 자가비중의 공용관리비와 장기수선충당금에 대한 영향력을 검증하고 이어서 강남구와 노원구를 각각 분석하였다. 강남구와 노원구는 경제 규모가 다르고 교육과 주거환경에서의 차이를 감안하였다.

공용관리비에 대한 자가비중 검증 결과, 분석대상 모두 계수가 음(-)의 부호이었다. 전체지역과 강남구는 유의미하였으나 노원구는 유의미하지 않았다. 자가비중이 높을수록 공용관리비가 적게 나오는 결과를 보였다. 그러나 장기수선충당금은 모두 유의미하지 않았다. 계수는 전체 지역과 노원구가 모두 음(-)의 부호로 노원구의 전체지역에 대한 영향력이 강남구보다 컸다는 것을 나타낸다. 계수의 부호 상으로는 전체지역과 노원구 두 지역 모두 자가비중이 높으면 장기수선충당금 적립이 적었다. 반면 강남구는 계수가 양(+)의 부호로 자가비중이 높아지면 장기수선충당금도 많아지는 결과를 보였다. 이는 두 가지 요인이 작용한 결과로 볼 수 있다. 강남지역 부동산 가치의 상승효과에 영향을 받는 입주민들이 주요 시설의 관리를 위해 장기수선충당금 적립에 능동적인 면이 작용했거나, 재건축을 겨냥하여 장기수선충당금 사용을 억제함으로써 적립액이 늘어나는 것으로 해석된다. 또한 소유주만의 부담으로 적립되는 장기수선충당금의 속성상 소유자들은 자본적 지출을 위한 적립에 임차거주자보다 허용적인 면이 반영된 것으로 볼 수 있다. 전체지역의 계수부호를 음(-)으로 이끈 노원구는 재건축 기대보다 주요시설의 교체와 수선으로 주거환경 개선에 관심이 더 크다고 해석된다. 자가비중과의 관계에서 장기수선충당금은 유의미하지 않아 계수부호를 기초로 한 분석에 한계가 있지만, 방향성은 의미가 있다고 보고 평가하였다.

본 연구는 공동주택 관리의 요체는 입주민들의 참여가 관건이라는 관점에서 출발하였으며 자가비중 변수의 영향력 검증에 초점을 맞추었다. 검증결과에 의하면 정부 차원에서는 자가비중 제고등 입주민들의 공동주택 관리에 참여할 수 있는 정책적 대안 마련을 시사한다. 국토교통부는 아파트 공급부처로서 주거 입지 선정, 단지 규모, 부대·복리 시설, 유지관리 방안 등 입주민 집합행동의 외생변수를 규정짓는 공동주택의 물리적 환경 개선에 우선순위를 둘 것을 요구한다. 행정안전부는 주민들의 자치활동의 활성화와 정착을 위한 부처로서 입주민들의 참여의식과 자치의식을 제고할 아파트 공동체 의식 제고에 대한 정책적 뒷받침에 관심을 가질 필요성이 제기된다.

입주민들은 관리의 핵심주체로서 자발적인 참여가 아파트 문제를 해소할 수 있는 최선의 방안임을 자각해야 한다. 순수 공유자원을 전제로 한 오스트롬의 8가지 디자인 원리를 공동주택 관리에 그대로 대입하기에는 다소 무리가 있지만, 그 원리는 충분히 참고하여 참여를 통한 효율적 관리를 이루어 내야겠다. 관리비 부과기준에 따라 입주민이 부담해야 하는 공용관리비와 장기수선충당금이 달라진다. 공급면적 일변도의 부과기준으로 선의의 피해를 받는 입주민이 없도록 당국의 세심한 정책적 배려가 요구 된다. 특히 공동주택 관리에 직접적인 책임이 있는 입주자대표회의와 관리주체는 입주민들의 불만을 수렴하는 등 자발적인 개선 노력을 해야할 것이다.

또한 관리비 부과기준에 따라 단위 면적당(m²) 부과 금액이 달라지면서 각 세대의 장기수선충당금의 배분액도 변화를 가져온다. 이들을 종속변수로 한 24개의 회귀분석에서 자가비중 등 변수 대부분이 유의미하지 않았다. 이는 장기수선충당금이 변수의 기능에 한계가 있다는 결과로 평가된다. 다만 24개 회귀분석 결과에서 도출된 수정된 R²값의 분석을 통해 2019년 부과된 장기수선충당금이 그동안 총 적립된 잔액보다는 상대적으로 변수로서의 타당성이 있음을 확인할 수 있었다.

본 연구는 자가비중 변수를 확보하여 공용관리비와 장기수선충당금에 대한 영향력을 검증하였으며, 공동주택 관리의 분석 틀인 제도분석 모델을 적용하여 공동주택 외생변수들을 탐색하였다. 또한 강남구와 노원구의 지역적 특성을 고려하여 이들을 통합한 전체지역과 함께 두 자치구를 나눠 각각 분석하였다는 점에 의미를 부여한다. 다만 서울시 25개 자치구 중 강남구와 노원구 등 2개의 자치구에 소재하는 의무관리 단지를 대상으로 제한하였으며, 2019년 기준으로 자가비중과 단지 기본정보 및 관리비 자료를 사용하는 등 시·공간적 제약이 있어 일반화에는 한계가 있다. 또한 변수로서 한계가 있는 장기수선충당금을 독립변수와 종속변수로 선정하여 분석한 부분은 결과의 해석에 있어 주의를 기울여야겠다. 여기에다 노원구의 경우 표본 수가 135개이며 독립변수가 20개였으나 자가비중을 비롯하여 회귀분석 결과 유의미한 변수는 적었으며, 또한 데이터와 분석모형이 맞지 않은 결과를 보인 점은 앞으로 노원구에 대한 지역연구를 더 깊이 있게 탐구해야할 과제로 남겨져 있다.

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